长篇调查：谁在推高北京房价？（中）2

长篇调查：谁在推高北京房价？（中）

新政逼退“隐形冠军”金融从业者避险
金融从业者成为获取此轮调控信息最灵敏的人群，他们对楼市的敏感度不亚于股市，战略性地退出是相当一部分人的选择。
但无论如何游走、进退，他们在北京高端楼盘客群中还是占据了中坚的位置。
担心利空接踵而至
“长期而言，我还是钟情于地产尤其是一线城市的地产，当然会再投资，只是眼下有风险，回避一下。”陈琳一直在物色北京西北的别墅。“不能离城市太远，也不能太贵，总价不能超过1500万。”“2006年，我去看香山附近的联排，600多万，去年，800多万，今年呢，快900万了，再不抓紧，我再赚钱，也只能住花园洋房了。”去年，陈琳多次和朋友提到买联排的事情。
买房投资在金融行业是一件很普遍的事情。
“我研究生的同学，过半都有第二套房。”金融专业的陈琳相当比例的同学分布在北京的各家金融机构。在同学当中收入数一数二的陈琳觉得自己该买第三套房了。
在北京西城区的一些高档公寓，金融行业从业者比例之高更是让人咋舌。
北京西城区官苑八号，一位银行高管的妻子入住后发现，“出去遛弯，遇到院里的邻居，毫不夸张地说，十个人有八个是金融口的”。
陈琳也是如此，他在金融街附近的月坛和西直门各有一套大面积的公寓。“房子和股票期货比风险小，不过流动性不太好，只是我们这些人的一个投资品种，但也要参与，毕竟是保底的。朋友里真有风险偏好很高的，有一套房都不买全玩股票的，但少之又少。”
“中介告诉我，可以卖4万多了，是不是真的？我该买个别墅还是该在我们小区再买个公寓？”但有时候，陈琳还是选择了别的收益很高的投资机会。 “打了次新股，买了次信托。”
今年初，陈琳觉得再不出手，就来不及了。当时让人措手不及的宏观调控政策还未出台，有同事提醒他买别墅一定要考虑可能出台的物业税。就在4月 15日前一周，他问到消息核心层的人士，对方告诉他：“不是物业税，是特别消费税。你就等着吧，很快的。”
4月15日前一星期，地产股全面飘绿。
4月14日他一个朋友所在的证券公司开了一个内部会议。晚上，朋友就告诉他“大领导问了在决策层工作的同学，肯定是利空了。单位说一定保密”，但朋友也不知道房贷要紧缩到什么程度。
4月15日，国务院调控的措施正式发布。犹豫了一个多月的陈琳决定短期不再进入房市。
“即便是个公寓，也不能再进去了。反正，还可以投资别的，手里还有个在做股改的想上市的公司股份可以买。”俨然，陈琳们从来不缺乏钱生钱的好渠道。
4月15日调控前后，多位金融从业者对记者表示，“现在的房地产市场，自住还行，投资就免了。”大部分人担心来自宏观调控的利空。当时，正值各大公司的年报出台。分析师每次和上市公司高管内部的交流会，很多时候也希望从大央企口中套出物业税可能实施的方案。正所谓：“山雨欲来风满楼。”二三月份间，一些基金就开始喊话：“全线抛弃地产股。”
隐形的冠军
即便身形矫捷，从总量而言，金融从业者还是房地产市场的绝对主力。
“在北京，煤老板的一掷千金被媒体渲染成炒楼冠军，但从购买者的人数讲，金融行业投资房产的高管数量远远大于煤老板。你想想，全中国有几个煤老板，但一个保险公司年薪过百万的人有多少？他们才是隐形的冠军。”1998年就进入地产公司一线部门，某央企一线操盘手评论道。“我了解的北京各大楼盘莫不如此。”他很肯定地告诉记者，记者采访北京高端楼盘的多位销售总监也都同意这种说法。
“信托、证券、风险投资，总之就是金融行业的各类高管非常多。”润泽庄园的营销总监李丽群告诉记者，“我们的项目是个城市别墅，交通比较方便，所以适合要坐班的金融行业高管，他们和那些已经完全休息，不用干活的富人还是有区别的。”
2009年，润泽庄园是北京市的别墅销售冠军。2010年初，它依然蝉联了北京市销售的冠军。“我们客户里18%的人都是金融行业的人，是购买比例最大的人群。”
记者采访的北京12个高端楼盘中，各个楼盘的购买者中至少有二成左右是金融从业者。比例最高的是公园1872，一线营销人员打开电脑给记者统计的数据中，高达30%的人来自金融行业。他统计的样本来自2009年开盘的那一期，都是170－220平方米的大户型，单价38000元／平方米。“以往的那几期，也差不多是这样。”他回忆道。
“多数喜欢研究经济走势，能把握好大趋势。相当一部分人见过或者了解国外大城市的房价是个什么样，明白大城市的房子究竟为什么会贵，而且喜欢买好地段的房产，就如同他们喜欢追捧绩优股一样。”华侨城的一位销售管理人员分析，“在华侨城，金融行业从业者和房地产老板、能源老板，是购房比例排名靠前的三类人。没办法分清这三类谁最多，但肯定是金融客户比煤老板多，中国哪有那么多煤老板呀？但他们即便再有钱，也不会在一个小区买很多套房子。一般都会在不同的小区买一两套，投资分散一些。这和煤老板不太一样。”
记者认识的十多位期货、信托、证券、风险投资的高管或者中层，无一例外在北京有两套房子，其中四分之一有第三套房子，基本是位于在金融街和西山附近的高端楼盘。
记者联系了其中的数位采访，却无一例外被要求隐去单位名称，有的甚至不同意记者说出所购楼盘的名称。
“低调！低调！”一位相熟多年的证券公司高级别经理和记者调侃道。
被扭曲的生态链：百姓储蓄房产，政府消费土地
100万元投往何处能够获得更多收益？2008年12月，买房人方林在北京学知园小区购得一套住房，代价约100万元。目前来看，方林的 100万元找到了一个不错的去向，当然这依然与房子有关。
另类储蓄
2010年4月，方林所购买的房子市场售价已经超过200万元，收益为100万元；如果两年前，方林并没有将资金用于购买房产，而是存在银行，情况会怎样呢？
如果方林在2008年底，将100万在银行存为5年期定期存款，当时年利率为3.87%，按这一利率计算，至今其所获得的利息收益约为5万元。
方林的例子并不是个案。
除2008年出现价格下跌外，北京房价一直都处于上升区间，并且在2008年下跌之后，开始了更加疯狂的上涨。从2008年至今，北京诸多商品房项目涨幅都已超过100%。
2008年初，老诚在融科橄榄城以1.3万元／平方米的价格购买一套房产，总价200多万元；目前该项目二手房价格接近3万元／平方米，涨幅同样超过100%。
央行营业管理部第一季度对北京市城镇居民购房状况调查的结果显示，投资性购房居民占比创近两年来新高，达到23.1%。在北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏看来，在北京中心城区，这个比例要高得多。
杨强宏在2009年底提出了　“储蓄化购房者”这个概念，所谓的“储蓄化购房者”具备以下两个特征：一是自己有住房，二是买房不是为了出售赚差价，只为能保值。“我们接触了大量的购房者，以及自己身边的朋友，发现大家都是这样的思维：买房子未必就是想获得租金收益，而是将买房与货币储蓄同等看待。”杨强宏说。
杨强宏接触过一位典型的　“储蓄化”购房者：2009年底，一位外地地产商到北京的地产公司交流、考察，由于当年的销售完成得很不错，这位地产商自己的钱包也鼓了不少，来北京之前，他并没有买房的计划，在参观了位于国贸区域的地产项目禧瑞都之后，考虑到北京CBD核心区域房产的保值功能，他当即做了一个决定，将本来闲置的约6000万的资金全部用于购买该项目的房产。这位地产商表示，他原本没有想好如何管理这些钱，在此购买房产就是为了保值。
对货币贬值的恐惧，使得众多资金进入房地产领域。有时候，即使将钱存在银行里，也可能出现实际的负利率。名义利率减去通货膨胀率之后，才是存款人的实际利率。“CPI只涉及到8大类产品，用CPI涨幅代替通货膨胀率并不完全准确，但也可以作为一种计算方式。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示。
以2008年为例，当年存款利率最高的时候，一年期存款利率为4.14%，五年期存款利率为5.85%，而当年CPI（居民消费价格指数）涨幅为5.9%。由此计算，考虑到物价上涨因素，2008年五年期存款实际利率为－0.05%，一年期存款的实际利率为－1.76%，物价上涨已经导致货币贬值。
黄金被认为是能够抵御通货膨胀的投资品。如果将资金用于购买黄金，收益会怎样呢？依然假设100万元为例，2008年12月底，国际黄金现货价格约193.4元／克　（881美元／盎司），可购入5170克；如果持有到今年4月21日，价格升至251.38元／克，总价值130万元，获得增值收益为30万元，依然远低于相同时间内的房产投资收益。
“房地产已经成为一种重要的资产配置方式。房屋作为固定资产，有居住的属性，也有投资的属性，大家都预期房产会升值，它的投资属性会增强。” 安信证券分析师柯玲表示，房产较银行存款、股票、国债等理财产品而言，变现能力差，更适合长期投资；但在中国经济高速增长的阶段，房地产的确成为一种风险较小、收益较高的首选投资产品。
被控制的土地供应
北京四环以内的城市中心区，投资者的天下。这一区域的土地供应量成为这一局面形成的最佳佐证。本报的统计得出，2007年至2009年，北京四环内成交的住宅土地建设用地面积为22万平方米、34万平方米、21.3万平方米，占当年住宅土地成交量的5.2%、5.9%、3.6%。
尽管市场需求得不到满足、房价一路上涨，但从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量，实际上是在逐年减少的：从 2005年到2009年，计划供应量分别为1750公顷、1600公顷、1200公顷、1000公顷和700公顷。
而土地实际供应情况，2005年至今，除2007年、2009年完成相对较好外，其他年份，都只完成了计划供应的50%左右。
被牢牢控制的土地供应量，从源头上促进了房屋的资产化。
开发商们显然认为，政府本来有能力供应更多的土地。之前接受本报采访时，华远集团总裁任志强表示，北京将土地整理的权力都集中在自己手中。 “政府干活效率是最低的。应该发动企业来进行土地整理、提高一级开发的收益率，来加快土地的供应。”任志强表示。
阳光100置业集团总裁易小迪也表达过同样的观点，他认为：土地市场的问题，核心在于垄断，中国并不缺地，而是供应方式上的问题。城市里面的荒地、废地太多了。政府应该将土地整理放开。
2010年，北京计划供应商品住宅用地为1250公顷，较2009年大幅增加。对此，北京市土地储备中心副主任叶向忠对本报表示：“从现在来看，今年的土地供应量超过去年应该是没有问题。”至于北京市将会采取怎样的措施来保证完成供应计划，他则表示不便回答。
参与多个地方政府土地整理项目的北京大岳咨询有限公司总监李伟表示，2008年之前，北京的土地一级开发市场还有企业的参与，但2008年以后，政府收紧一级开发权，基本上都是由政府在做了。
“北京的地好卖，政府又能融到资，政府需要的只是一个执行单位，找外部企业来合作进行一级开发的意愿就很低。”李伟说，政府主导土地储备和一级开发的模式，以北京、杭州、昆明、合肥等城市为代表；而在土地市场本身吸引力较弱的城市，政府寻找企业来合作进行一级开发的意愿会更强。
“北京的拆迁难度非常大，政府参与拆迁，难度要小于企业去做拆迁。”李伟表示，他认为北京政府控制的模式，反而有利于提高土地整理的效率。不过他同样认为，由于区政府执政能力的差异，城八区中某些区域，还有大量的土地没有整理出来。
在中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来，货币过多发行，更广泛的导致了房价上涨。
根据央行报告，2009年年末，广义货币供应量余额为60.6万亿元，同比增长27.7%。“这就意味着不到一年的时间里，我国货币数量增加了三成，货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。“货币过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济，变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域。”尹中立认为，当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象。
买房子就是买资源　解谜北京楼市另类引擎
“全国各地只要是处级以上的干部，都想在北京拥有一套房子。”全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在接受记者采访时透露，以前他曾在万寿路翠微商务公寓项目做销售部经理，发现40%的客户是外地政府机关和企业的驻京办。
“这些购房需求主要是为了获取行政资源，为子女在北京有更多更好的受教育机会，为父母在北京养老、有更好的医疗条件和休闲设施而发生的购房需求等等。”他说。
“北京房地产市场不单纯为北京人准备，不是纯粹居住概念。有的人在北京买房就不是为了房子本身，而是买一个工作机会、教育机会，买行政资源、公共服务资源、医疗资源，等等。”
这是在北京买房的外地客户群中，一个无法忽视但却远离公众视线的群体。
除此之外，北京周边内蒙古、山西、河北、东北等地的商人置业，买房的首要目标依然是北京而非省城呼和浩特、太原、石家庄、沈阳等地。
“北方人和南方人买房的资本属性和追求不一样。北方人的钱很快会转换成房子。山西、内蒙古人买房，不是为了炒房，他就是买了房在那放着，心里踏实。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理何锋表示：“山西、内蒙古的能源企业主，在他们根深蒂固的晋商文化中自古爱房，都是有了钱就置办宅子，他也不是为了炒，就是盖起来自己住。南方商人精于经济逻辑，投资逻辑，投资比例更高，即使自住也要考虑一定的投资性。华北来说周边人群大多不炒房，一个人买七八套房的都有，他也不卖，在北京周边形成了这么强的一个真实需求。”
华北区域的富商巨贾，加上全国各地驻京办、处级以上领导，给北京的房地产市场带来了巨大的隐性购买力，这些购买群体，可能在北京拥有数处房产，但因为其特殊的身份、特殊的职业，往往是“锦衣夜行”，很少有人知道其真实需求能量究竟有多大。
这种资源性购房需求，成为推动楼市的一双看不见的巨手。
杨乐渝说，去年末开始出台的宏观调控措施将购房需求分成初次购房需求、改善型购房需求、投资投机型购房需求，但并不能完全涵盖所有的购房需求，有的购房需求实际上还具有非常强大的购买力，是直接导致中心城市房价持续上涨的重要动因，但在数次宏观调控的决策中，这个问题却被长期忽视，也缺乏数量化的研究。

来源: 经济观察报