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三、验收房屋的方法

　　1.验收房屋很重要

　　即使"一户一验"，也要重视验收

　　尽管有了《建设工程竣工验收备案表》和"一户一验"，但是竣工验收备案只是"备案"，不是"检查"，"一户一验"的方式也只是由开发商自己先"一户一验"，再由市建委有关部门在开发商申报竣工备案的时候抽查。因此，《建设工程竣工验收备案表》和"一户一验"都不能保证自己的房子不存在质量问题。

　　此外，规划、周边环境、面积等问题，也不在《建设工程竣工验收备案表》和"一户一验"的视线之中，因此尽管有了"一户一验"，还是要重视验收。

　　即使是现房、准现房，也要重视验收

　　现房、准现房较之期房，不确定性要减少许多，但是仍然存在质量问题，如果能够在合同签订之前完成验收、修整环节，并将待解决问题写入购房合同中，无疑是对购房者最大的保护。

　　因此，请大家一定要重视验收房屋，自己的房子，今后要居住几十年，花上几天时间来验收是值得的。

　　2.验收房屋需要携带的工具

　　■

　　3.验收的步骤

　　整体验收

　　对照《购房合同》关于房屋基本情况的约定和合同附件一（即房屋平面图及在整个楼栋中的位置图）检查房屋整体情况以及在整个楼栋中的位置是否符合约定，包括商品房所在楼栋的主体建筑结构、建筑层数、楼号、房号、位置、朝向、房间数、阳台数、空间尺寸等。

　　面积验收

　　房屋面积检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。

　　对房屋面积进行检验的唯一准确方法是按照《房屋设计图纸》上的数据进行计算。也可以带上卷尺自己去量，但只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的。

　　公摊面积信息可以通过《房屋土地测绘技术报告书》得到。

　　如果您已经根据《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋设计图纸》或实测数据填好了《房屋面积构成表》，就可以检验出是否符合合同约定了。

　　由于正常的设计误差和建筑误差，房屋实际面积与约定面积之间可能存在差异。当然，也有不诚信的开发商借此机会损害消费者利益。发现该类情况，需要按照合同约定的面积差异处理方法来解决，在房屋验收的时候应该将上述问题记录，告知开发商。

　　室内工程与配套设施验收

　　根据室内工程与配套设施的具体项目，本书附录十整理了《房屋验收检验项目表》，您可以按照这个表格逐项检查，把存在的问题记录下来，告知开发商，协商解决办法。

　　装修验收

　　如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么还需要按照约定对装饰、装修项目进行验收，装饰、装修个性化很强，如能请专业人员协助，可以取得更好的效果。

　　特别建议，别忘了对室内污染物进行检测。近年来，因装修而造成的损害事件时时见诸报端，据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在11万以上，致人体器官功能丧失或降低其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在3000万左右，故对室内污染物的检测不可大意。

　　建议收房时间

　　一般房产商通知业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细地陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，此时邻居的泡水试验也已经进行完毕。正常验收房子一般会持续2～3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。

　　四、验收入住的步骤

　　房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房（根据原因）的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？
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Re:收房入住必备常识板凳骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  （1）购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善

　　根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这"两书、一表"才能说明该楼经相关部门验收，并目合格。此时，应当详细察看"两书、一表"中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。

　　签完购房合同后，你所需要做的就是等待收房了。一般来说，在购房的过程中，我们需要查验的法律文件就是五证（这在前面的章节中已经有所介绍），在收房子的时候需要查看两书，此外，还有最重要的一项--产权证，你只有拿到了产权证，购房所有的法律文件才算齐备。

　　那么，什么是"两书"呢？所谓"两书"就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　《住宅使用说明书》：

　　此书是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下列内容：

　　①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；

　　②房屋的结构类型；

　　③装修、装饰的注意事项；

　　④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；

　　⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；

　　⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；

　　⑦室内的配电负荷；

　　⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；

　　⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。

　　《住宅质量保证书》：

　　《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。

　　商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：

　　①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；

　　②屋面、外墙面的防水为3年；

　　③厨房和卫生间的防水为1年；

　　④地下室及管道渗漏为1年；

　　⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年

　　⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；

　　⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；

　　⑧灯具、电器开关、电气箱（盘）和线路设备损坏为6个月；

　　⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；

　　⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；

　　■国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

　　（2）仔细检查自己所购买的楼房

　　检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。

　　（3）检查房屋的附属设施是否与合同约定相符

　　按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用；过道和楼梯间能否通行；管道是否完备；电气设备是否安装到位……并目要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。
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Re:收房入住必备常识4楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  （4）检查水电煤气是否能正常使用

　　打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。

　　（5）检查房屋结构、质量是否与合同约定相符

　　检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象；地漏不反水，结合处严密，地面不积水；上下水管道不漏水不堵塞；门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵活。因此，购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋，这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外，如果是装修房，房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀，线角顺直，并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。

　　（6）检查房屋面积与合同登记是否相符

　　在交房的时候，开发商应当提供由国家专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。

　　（7）查看开发商代收费和物业管理费的相关规定

　　在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人（购房者）收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。

　　收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。

　　收房时，购房者还应当有《物业管理合同》（开发商在购房时提供给购房者），如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……

　　（8）正式签署房屋交接书

　　当购房者对房屋的所有项目（包括产权）都进行了检验，并且所有检验项目均符合合同约定后，便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定，就需要做好记录，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单，以作为后期发生纠纷时的依据。

　　五、入住需要办理哪些基本手续

　　（一）业主接到入住通知书后，凭入住通知、付款凭证、购房合同到物业管理部办理入住手续。

　　（二）业主在办理入住过程中需向管理部提供其住宅单位就住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料，如有变更，请及时通知管理部，以便能随时取得联系。

　　（三）入住手续办理过程包括：资料审核、入住文表的签收；入住费用的交付；房屋质量验收及手续审核等四个步骤。具体流程和内容：

　　1、业主须备有入住通知、购房合同及缴款收据，并持身份证、图章。如委托办理，除上述文件外，代理人还需备有委托书和本人身份证。

　　2、为便于新入住业主办理相关手续和了解小区情况，在办理入住手续时，我们首先将提供业户生活手册、房屋验收文表、装修申请表、质量保证卡等数份相关文件，请依照《入住文表签收单》检查无误后签收。签署《公共契约》。
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Re:收房入住必备常识5楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  3、办理交通银行的"一卡通"，收取一次性维修基金及相关费用，预收三个月的物业管理费和电梯、水泵运行费用、公共照明费用等。

　　4、房屋质量验收有专职工程技术人员陪同按"房屋验收表"所列项目进行验收。

　　5、如各项均达到验收标准，请业主在验收表上签字认可。

　　6、如发现有未达质量要求的项目，工程技术人员将会在验收单上具体填写，并确定整改要求和完成日期。整改完毕管理部通知业主再次进行验收，确认合格后由业主在验收单上签字。

　　7、由管理部负责人对所有手续进行复核，确认无误后，凭入住手续及钥匙领取单领取房屋钥匙。

　　六、房地产开发项目的竣工应当经过哪些验收

　　竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。

　　《城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　《城市房地产开发管理暂行办法》规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：

　　1、规划要求是否落实；

　　2、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；

　　3、单项工程质量验收手续是否完备；

　　4、拆迁补偿款安置方案是否落实；

　　5、物业管理是否落实；

　　6、其他。

　　《城市房地产管理法》第17条还规定：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

　　《房地产开发经营条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：

　　1、城市规划设计条件的落实情况；

　　2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　3、单项工程的工程质量验收情况；

　　4、拆迁安置方案的落实情况；

　　5、物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　七、物业验收包括哪些内容

　　(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

　　(2)在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

　　(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

　　(4)楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

　　(5)设备的实物验收，要做到符合以下几点：

　　①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

　　②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

　　③设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

　　(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

　　(7)移交档案、资料验收：根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。
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Re:收房入住必备常识6楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  八、验收应当具备哪些法律常识

　　从交楼是否符合标准由两方面去衡量。一方面是法律法规规定的标准，另一方面是合同约定的标准。必须强调的是法律法规规定的标准只是最低的标准，无论在合同中有无约定，交楼时都必须符合。

　　一、法定的标准

　　1、根据相关法律法规，开发商必须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证）。

　　2、开发商必须完成消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。购房人可查看《消防工程验收合格证》、《建设工程规划验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。

　　3、开发商完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。

　　4、开发商交付住宅的，还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在收楼现场对房屋本身质量和装修质量有异议应在交楼书中作相应记载并向开发商及时提出，要求其做出相应改进再行交付；若对具体项目是否符合交楼标准并不明确时也应作相应记载。

　　二、开发商交楼还必须符合合同约定的交楼标准。

　　三、若由于开发商的原因导致不能交楼或延期交楼，购房人有依据合同及相关法律法规追究其违约责任的权利。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　九、新房检验三十六计

　　买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记住并逐条检查看一看。

　　1.关于门

　　（1）门的开启关闭是否顺畅？

　　（2）门插是否插入得太少，门间隙是否太大?（特别是门锁的一边）

　　（3）门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

　　（4）大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

　　2.关于窗

　　（5）窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

　　（6）开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

　　（7）窗户玻璃是否完好？

　　（8）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

　　3.关于地板

　　（9）地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？

　　（10）地板间隙是否太大？

　　（11）木地板有无大片黑色水渍？

　　（12）地脚线接口是否妥当，有无松动？

　　（13）地面是否有裂缝现象？

　　4.关于内墙和顶部

　　（14）顶部（和地面）是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属于质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45°斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

　　（15）看内墙和顶部是否有麻点。这种麻点专业称"石灰爆点"，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，麻点的存在对将来室内装演会带来很大的影响。

　　（16）顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么绝不能忘记观察一下顶层是否有渗漏的情况。

　　（17）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
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Re:收房入住必备常识7楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  （18）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

　　（19）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？

　　（20）墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？

　　5.关于厨厕

　　（21）厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，只要放一点水，仔细观察，一试便知。

　　（22）坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

　　（23）浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

　　（24）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

　　（25）砖缝有无渗水现象？

　　（26）查看卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏？卫生间管道与顶部的接缝是否渗漏？

　　（27）水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

　　（28）卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

　　（29）出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

　　（30）查看您家楼上、楼下及左右邻居家是否有漏水现象？

　　6.其他

　　（31）厨框框身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

　　（32）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。3O％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

　　（33）查看供水管的材质，国家明文规定禁止用镀锌管做住宅供水管。

　　（34）试煤气热水器开关是否妥当？

　　（35）居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

　　（36）自来水水质怎么样？
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Re:收房入住必备常识8楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  第六章 买卖二手房

　　一、二手房的优点

　　目前市场上高居不下的房价，让普通老百姓尤其是年轻购房者望而却步，所以，二手房成了越来越多人的选择。随着人们购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。一次置业对于人的一生来说可能性很小，很多人的一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房更便宜的二手房也是很好的居住和投资方式。二手房具有哪些优点呢？

　　1.户型适中，总价低

　　从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据房产专家分析60～80平方米的住房是最适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。

　　2.地理位置好

　　二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，可以满足人们多方面的需求，如地理位置，及子女受教育的需求等。

　　3.配套设施齐全

　　二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然要有待时日。

　　4.可选择的机会更多

　　在同一地段的二手房房型不尽相同，对于购买者来说，选择的机会比较多。由于二手房的建筑年代不同，户型也有所不同，所以在同一地段分布着许多类型的二手房供购房者选择。

　　5.物业费低廉

　　二手房有一部分为已购公房，居住者享受的是单位的福利待遇，房主在居住时基本无物业费。但是小区的物业管理已到位，这些二手房新的业主入住后，即使交物业费，收费的标准也是很低的，与一手商品房比较要相对低很多。

　　6.现房交易

　　市场中交易的二手房均为现房，房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然，房屋建筑面积是实实在在的，没有期房面积不准确的纠纷，物业等各种硬件可以考察；而新的商品房的物业也是新生的购房者对它没有充分的认识和了解，入住后会有很多麻烦，更有甚者会产生"流血事件"。二手房物业已经营多年，自己考察考察就可以了。另外二手房周边的配套设施、地理环境、交通等都已成型，买主买得明白，买得放心，买得踏实；而期房周边的环境与配套还在规划中，现实与规划总是有差距的。

　　7.产权过户及时

　　上市买卖的二手房，房主都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更、过户手续。

　　8.投资少、回报率高

　　贷款购买二手房，然后出租，以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择真正做到了"以楼养楼"。

　　二、二手房交易程序

　　第一种，二手房买卖双方多为个人，且素不相识，买方怕先交了钱过不了户，卖方怕先过了户钱到不了手，双方迟迟不敢签合同。

　　下面是比较规范的二手房中介交易程序。

　　买卖双方委托同一家中介以居间中保、设立专门的银行监管账户的形式保证钱证交接、前期交易、促成服务程序。

　　以知名的房地产中介公司中联众房进行二手房的交易程序为例进行说明：

　　1.买方交易流程

　　■

　　买方签约所需证件

　　一、 买受方（个人）

　　1.全部买受人的身份证原件，买受方未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件，货款需担保证明；买受人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。

　　2.买受方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。

　　3.印章。

　　二、 买受方（公司）

　　1.营业执照复印件（加盖公司公章）。

　　2.法定代表人证明（加盖公司公章）。

　　3.法定代表人身份证复印件。

　　4.若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。

　　5.公司公章。

　　三、签合同当天买方需提供的相关资料

　　■

　　2.卖方交易流程

　　■

　　卖方签约所需证件

　　一、 出售方（个人）

　　1.全部产权人的身份证原件，产权人未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件以及法定担保人身份证；产权人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。

　　2.非北京市户口提供北京市暂住证。

　　3.产权证原件。

　　4.出售方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。

　　二、 出售方（公司）

　　1.营业执照复印件（加盖公司公章）。

　　2.企业代码证复印件（加盖公司公章）。

　　3.公司章程复印件（加盖公司公章）。

　　4.法定代表人证明（加盖公司公章）。

　　5.法定代表人身份证复印件。

　　6.董事会决议书原件或上级主管部门决定书原件。

　　7.若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。

　　8.公司公章。

　　三、签合同当天卖方需提供的相关资料（个人）

　　■

　　三、 二手房交易买卖双方应缴纳的税费有哪几种

　　1、中联众房各项服务费收费标准

　　■

　　注：以上业务涉及产权过户籍抵押登记环节，须通知经纪公司办理相关手续。

　　2、买方须支付相关税费

　　■

　　■

　　3、卖方须支付的相关税费

　　■

　　四、房屋的成新度是如何确定的

　　房屋的成新度，即房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。

　　依据《房屋完损等级评定标准》的规定，房屋的完损等级根据房屋结构、装修和设备三个组成部分各个项目的完好、损害程度划分为下列五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。这五类房屋的情况简述如下：
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工具箱 [编辑] TOP骑着老鼠的猫Posted:2008-6-24 14:22:32    只看该作者
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Re:收房入住必备常识9楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  1.完好房

　　结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象或个别构件在允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上入住。

　　2.基本完好房

　　结构构件完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板漏局部渗漏，装修设备的个别部位或部件上进行修补和涂抹等修缮即可恢复使用功能的房屋。

　　3.一般损坏房

　　一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足、屋面或板缝局部漏雨、部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修的房屋。

　　4.严重损坏房

　　房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏、需进行大修或翻修、改建的房屋。

　　5.危险房

　　承重构件已属危险构件、结构丧失稳定和承载能力、随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋，这类房屋需要及时拆除或翻修。

　　以上五类房屋，《标准》规定了它们的成新度，即：

　　完好房：十、九、八成新；

　　基本完好房：七、六成新；

　　一般损坏房：五、四成新；

　　严重损坏房及危险房：三成新以下。

　　当消费者购买旧房时，可以利用以上的标准了解所购房屋的成新度，衡量一下售房者所要价格是否合理。消费还可以利用所购旧房的成新度来计算出所购房屋的大概价值，具体方法是：调查与所购旧房的位置相似、结构相同的新建商品住宅的价格，再用此价格乘以所购旧房的成新率（如七成新的房屋的成新率就为70％），得出自己所购旧房的价格，当然此价格非常粗略，只能做为参考。

　　五、如何进行央产房买卖

　　央产房，全称为"中央在京单位已购公有住房"，本次允许上市的"中央在京单位已购公有住房"是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。

　　所指"中央在京单位"主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。

　　买卖双方的流程和交易需要准备的相关资料：

　　一、央产房放开后的交易流程(以买方办理按揭贷款为例)

　　第一步："央产"业主填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，由指定的经纪机构免费代办，并送到交易办公室审核。

　　出售方需提供的材料有：房屋所有权证书，房屋共有人同意出售书面意见和结婚证，身份证、户口簿或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证。与原产权单位签订的公有住房买卖合同，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清证明。

　　应该注意的是，出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。

　　第二步：由指定经纪公司负责寻求买方，撮合买卖双方达成成交意向。

　　第三步：签订《北京市房屋买卖合同》。

　　买方办理银行按揭贷款时需提交的材料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、营业执照(副本)，一寸照片。

　　第四步：办理银行按揭手续，评估、经律师审核、缴纳保险、银行审核。

　　律师审核资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房(委托)贷款指定还款帐户验证单》、《代扣还款委托书》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》。

　　第五步：办理权证过户。

　　卖方提供资料：审核批准该套房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，身份证、户口簿、产权证、人名章，与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清。

　　买方提供资料：身份证、户口簿、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。

　　第六步：银行放款。

　　第七步：权属转移。

　　第八步：物业交割。

　　二、央产房上市的交易税费

　　卖方：印花税0.5‰；买方：契税1.5%；印花税0.5‰；土地出让金：当年成本价的1%；

　　评估费：评估总房款的3‰；律师费：贷款额的2‰；保险费：评估总房款×相应年限年费率；抵押登记费：80元/套。
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物业管理10楼骑着老鼠的猫 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 - 恒茂国际都会  一、物业管理包括哪些内容

　　一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：

　　1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：

　　（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；

　　（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；

　　（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；

　　（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；

　　（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；

　　（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；

　　（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；

　　（8）根据需要增设的其他服务项目。

　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费、合理利润。

　　根据相关文件精神，物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。

　　2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。

　　3.特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 "出钱图方便，我出力得报酬"的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营；物业中介及物业估价；房屋及附属设施维修与改建工程施工；室内装潢设计及工程施工；家电、车辆及各类生活用品的维修服务；还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。

　　通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。

　　二、如何选择物业管理公司

　　物业管理公司是由业主委员会（通过业主大会选举成立）选聘的，在小区新建成的时候，由房地产开发企业代表选聘。可以说，每个业主都有选聘物业管理公司的权利。在选择物业管理公司时，业主需要对物业管理公司的背景有所了解，知道它曾经的业绩和目前的经营状况，最好的办法就是了解其管辖的住宅"达标创优"情况、出租楼宇的租金和出租率、业主的满意程度等，如果各项指标都非常好，就代表这家物业管理公司的信誉和管理经验还是比较不错的。此外，物业管理公司的人员素质也是很重要的，他们必须熟悉业务，并有很强的服务意识，当然，物业费是否合理也是很重要的方面。最后需要考虑的就是管理规模和管理资历。一般情况下，管理规模越大，企业的实力就越大、管理体制就越完善、专业分工也会越细。管理资历越高，越说明公司具备丰富的管理经验，所提供的服务也比较能够贴近业主的想法和需求。

　　在选聘物业管理公司时，完全可以采用竞争机制，公开招标，择优录用，其步骤如下：

　　（1）在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时聘请专业的物业管理专家作为成员。

　　（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀的物业管理企业参与竞争。

　　（3）编制招标书，主要内容就是所招标物业的基本情况：占地面积、建筑面积、房屋类型、房屋数量、公用设施、物业管理内容等。

　　（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选出最适合本小区的物业公司进行最终投标。

　　（5）在规定日期，将物业公司的标书送到招标小组进行审查和评议，最终确定一家中标单位。

　　（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，由此时起，物业管理公司开始对招标物业进行管理。

　　三、签订物业管理合同的注意事项

　　成为业主之后，物业管理就与您的生活息息相关。什么是物业管理？就是物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、经营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。

　　物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人（业主）的生活有很大影响。但是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利与义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点介绍一下还是很有必要的。
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