神马文学网囤地行为背后的法律无力
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/10/06 02:54:31
作者：彭兴庭
据央视报道，房产商潘石屹称，中国大约有三分之一的房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒卖土地。在他看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。
土地闲置不仅是一种资源浪费，更是一种扰乱市场秩序的非法行为——开发商囤地间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫，同时还会占用大量银行资金，累积金融风险。
从经济学的角度来看，土地不但是一种有着强烈区域垄断属性的产品，也具有一定的公共产品属性，因此，对土地二级市场的管制，政府有着充分的理由。对于开发商的囤地行为，各地都出台过一些“闲置土地处理办法”、“闲置土地管理办法”等，规定内容大同小异。如“取得建设用地批准文件以后，连续满1年或者超过1年未动工开发建设的，或超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期1年以上（含1年）未动工开发建设的，即可为闲置土地”、“对于闲置土地，不满2年的，由土地行政主管部门核发《限期动工开发通知书》，并按照规定应征收土地闲置费”、“土地闲置满2年的，经原批准机关批准可以无偿收回”等等。
然而，法律是灰色的，现实之树常青。各地的“闲置土地管理办法”，看起来很严苛，但在现实的操作中，却往往显得软弱无力。这与规定本身存在的漏洞不无关系。比如，有的“办法”通篇规定中最核心的字眼是“经某某机关批准”；更有不少规定，对于“土地闲置满2年的”，只是说“可以”收回，而不是一定要收回。这样的弹性条件，令许多闲置土地一闲就是数年甚至超过十年。有统计显示，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，换言之，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。这些开发商的“主动性积压”何曾将这些“规定”和“办法”放在眼中？
根据目前的惯例，土地闲置费一般为土地使用权出让金或转让时土地使用权评估价格的10％左右。这点费用，与暴涨的土地市场所带来的利润相比，无异于九牛一毛。更令人担忧的是，地方政府在炒地现象中，也是获利者之一。抛开其中的腐败不谈，就地方政府而言，一方面，他们可以从中获得丰厚的土地闲置费，另一方面，二级市场中土地价格的炒高，对于土地一级市场中的唯一出让者——地方政府来说，也无疑是一个好消息。开发商与地方政府在这个利益链条中，就是一个攻守同盟，在这种情况下，房价焉能不涨。
据央视报道，房产商潘石屹称，中国大约有三分之一的房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒卖土地。在他看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。
土地闲置不仅是一种资源浪费，更是一种扰乱市场秩序的非法行为——开发商囤地间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫，同时还会占用大量银行资金，累积金融风险。
从经济学的角度来看，土地不但是一种有着强烈区域垄断属性的产品，也具有一定的公共产品属性，因此，对土地二级市场的管制，政府有着充分的理由。对于开发商的囤地行为，各地都出台过一些“闲置土地处理办法”、“闲置土地管理办法”等，规定内容大同小异。如“取得建设用地批准文件以后，连续满1年或者超过1年未动工开发建设的，或超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期1年以上（含1年）未动工开发建设的，即可为闲置土地”、“对于闲置土地，不满2年的，由土地行政主管部门核发《限期动工开发通知书》，并按照规定应征收土地闲置费”、“土地闲置满2年的，经原批准机关批准可以无偿收回”等等。
然而，法律是灰色的，现实之树常青。各地的“闲置土地管理办法”，看起来很严苛，但在现实的操作中，却往往显得软弱无力。这与规定本身存在的漏洞不无关系。比如，有的“办法”通篇规定中最核心的字眼是“经某某机关批准”；更有不少规定，对于“土地闲置满2年的”，只是说“可以”收回，而不是一定要收回。这样的弹性条件，令许多闲置土地一闲就是数年甚至超过十年。有统计显示，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，换言之，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。这些开发商的“主动性积压”何曾将这些“规定”和“办法”放在眼中？
根据目前的惯例，土地闲置费一般为土地使用权出让金或转让时土地使用权评估价格的10％左右。这点费用，与暴涨的土地市场所带来的利润相比，无异于九牛一毛。更令人担忧的是，地方政府在炒地现象中，也是获利者之一。抛开其中的腐败不谈，就地方政府而言，一方面，他们可以从中获得丰厚的土地闲置费，另一方面，二级市场中土地价格的炒高，对于土地一级市场中的唯一出让者——地方政府来说，也无疑是一个好消息。开发商与地方政府在这个利益链条中，就是一个攻守同盟，在这种情况下，房价焉能不涨。
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