东明县地方税务局“一、二、三”强化房地产税收管理 - 牡丹杂谈 - 菏泽信息港牡丹茶座 牡...

东明县地方税务局对房地产税收实行专业化扎口管理，坚持“一个依托、两个规范、三项控制”，进一步理顺东明房地产开发项目税收征管秩序，更好地调动全县上下支持房地产开发项目建设的积极性,为保证房地产税收应收尽收奠定了基础。
一、依托政府领导，积极推进房地产税收专业化管理
一是开房地产开发项目税收管理会议，对城区房地产开发项目税收征管工作进行了统一部署。二是成立了税收专业化管理领导小组，县委常委、常务副县长谭相海同志亲自出任组长，发改委、财政、地税等十三个部门负责人为成员，领导小组成员根据各部门职责负责履行自身职责，加强协作，齐抓共管。三是成立房地产税收专业化管理办公室，办公室成员脱离原岗位，由县政府统一领导，专业负责全县工程项目建设、房地产开发及二手房转让所涉及的所有税费的征收管理。四是健全管理机制，明确各部门的责任，实行建筑及房地产涉税信息共享，每月组织各部门召开房地产税收联席会，就各单位掌握房地产建设开发信息相互进行传递以及协调解决税收征管中的有关问题,保障建筑业和房地产业税收源泉控管各项措施落实到位。
二、规范工作流程和税种管理，实施房地产税收的精细化管理
（一）规范工作流程，避免多头管理。
对房地产税收的专业化管理所涉及各个部门相关税费，均由税收专业化管理办公室统一负责管理。一是严格登记管理。凡进入东明从事建筑施工、房地产开发的县外企业，必须在东明设立独立核算的法人企业，并按规定办理工商登记、税务登记。对各项目开发建设、房产销售情况通过计算机软件或人工进行登记，建立工程项目建设和房地产开发项目税源信息征管档案，及时掌握项目地点、项目投资、建设单位、预算指标、年度工期、工程进度、建筑面积、房屋类型、市场价格等第一手资料，以及建筑安装企业在施工环节的材料购进情况、工程进度和资金到位情况，并按行业设置建安、房地产开发企业征收管理台帐，详细记录这些涉税指标，对房地产开发企业经营情况做到动态掌握，按项目实行跟踪管理。二是严格纳税申报。各房地产企业、工程项目建设单位缴纳的税费统一在税收专业化管理办公室申报，并在税票和发票上注明小区名称、出售面积、房屋栋号直至房号。对外出施工的企业进行跟踪管理，看是否开具税收外出管理证明，是否进行双向申报。三是核实项目建设数据。根据部门报送的各类房产开发和项目建设数据信息，对各房地产开发和项目建设登记及税款缴纳情况进行核实。
（二）规范各税种的管理
凡在我县辖区内所有从事建筑施工、房地产开发的企业，严格按照法律规定统一到纳税服务中心缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加、印花税及企业所得税，并扣缴个人所得税。县内从事建筑安装、房地产开发的企业到县外从事经营活动的，由主管税务机关按规定开具外出经营活动税收管理证明。同时，对房地产企业财务核算不健全的企业，严格成本结转，按预售价格最低不低于5%的销售利润率征收企业所得税。
三、坚持三个控制，实施房地产税收科学化管理
一是通过信息化技术强化对房地产税收的控制。要求所有房地产开发企业必须严格按照税务机关规定统一使用房地产开发软件，通过应用房地产业税收管理软件，整合房地产企业及其各个开发项目基础数据和纳税情况，规范数据录入，从而全面掌握房屋开发总量、销售数量和存量；税务机关要在近日对房地产企业办税人员进行房地产开发软件操作培训工作。未安装使用税控软件的开发企业，相关部门将停办一切建设项目手续。
二是通过严格发票开具使用强化对房地产税收的的控制。无论本地房地产开发企业还是对外来建筑施工企业，全部纳入本地发票管理，不得开具、使用外地发票，建设单位不得使用外地发票入账。在房地产开发企业，收取预售收入或定金时，必须使用地税部门监制的房地产企业预收款专用收据，并将其作为开具发票以及办理银行按揭手续的原始凭据。在办理房地产产权证书或过户手续时，必须提供与房地产转让协议一致的税务发票。
三是通过加强房地产业的环节管理强化对房地产税收的控制。要求各部门必须按照“先税后证”的原则来办理相关业务。即房产管理和国土资源部门在办理房产和土地权属登记时要根据纳税人出具的完税（或减免税）凭证、销售房地产发票等办理土地登记和房产登记手续，凡未提供地税开具的完税（减免税）凭证及房地产销售发票的，一律不予办理土地和房产登记手续；建设监理部门必须要求施工单位在出示由税收管理办公室开具的缴清应纳税款的有关证明后才能为其办理相关项目验收合格手续，实现对建设工程立项、开工许可、工程拨付款、竣工验收等环节的有效监控；对房地产转让行为应缴纳的各项税收，地税局可根据实际情况，委托房地产管理、土地管理部门代征税款，对“二手房”交易实行 “源头代征、各税统扣、先税后证”的办法，所需经费可按代征税款的一定比例由同级财政部门拨付。有关单位和部门应积极协助和配合地税部门，共同搞好房地产行业的税款征收；对于房产开发建设环节实现的建筑业营业税，全面采用委托甲方代征制度，实施由建设单位在拨付工程款时给予代征税款，对不代扣代缴造成税款流失的，由房地产开发公司代为缴纳。对借用资质进行房地产开发建设的，具有资质的房地产开发公司负责各项税收的缴纳和代征。
为确保房地产税收专业化管理顺利实施，东明县政府将此项工作纳入了对各部门的工作政绩考核，并严格奖惩，每季度定期开展一次全面的房地产税收的专项检查，对于发现未按相关法律政策依率计征税款、相关部门部门配合不力、房地产开发企业、建筑单位不按规定申报缴纳税款、乡镇乱引乱拉税款、异地缴纳税款而造成税费流失的，政府给予通报批评或经济处罚；情节严重的，根据税款流失情况相应扣减该单位的财政拨款经费数额。对部门配合得力、工作突出的单位和个人，由县政府安排专门资金，给予适当奖励。