神马文学网任志强:房价会涨就会跌是句废话
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/07/03 10:14:51
房价会涨就会跌是句废话
【2007.08.29 09:01】 来源：和讯网 作者：任志强
“房价会涨就会跌”不但是一句废话，而且是一句傻话。
所有人都知道水可以结成冰，冰也会化成水。问题在于人们要知道的是什么情况下水可以结成冰，什么情况下冰可以化成水。赤道下的阳光会让冰在照射下迅速的变成一滩水，但北极的冰峰却有了比几代人寿命更长的历史。
每天的太阳都会升起，也会落下，是因为人类已经历数千年而了解了自然的规律，可以准确的知道太阳在地球的某一地升起或落下的时间与运行。也知道太阳是永远不会落下的，人们所看到的太阳在地球不同位置的变化，不过是因为地球的转动。
“股市会涨就会跌”是指在经济的运行中，企业的经营会在人为的控制中出现好与坏的结果，给投资人带来不同的收益时，投资者会用赞成与反对的投票方式卖出与买入形成股市的波动。实体经济的运行背景成为了人们衡量与估计预期的规律，但这个预期的估计则因人而异，有时对，有时错，也让股市的波动加剧。如“台风”可能袭击墨西哥的产油基地，人们产生了对石油供给的不良预期让油价变化，但台风临近时转了弯，油价的不良预期消失了，油价又恢复了常态。实体经济并没有因台风而产生变化，但油价却已上上下下的变化了许多。
人们要知道的并不是“股市会涨就会跌”，也不是“投资股市有风险”的提示，而是想知道什么时候太阳会升，什么时候太阳会落，否则就成了废话。而如果股市能象大家都已知道准确的太阳升起和落下的时间那么也许就不是股市了。
尽管股市会涨就会落被认为是一种常态，但如果从一个更长的时间段看，如十年、二十年或三十年的周期，那么大家会发现这个图像中的曲线始终是指向右上角的。如果最终的结果是指向右下角，那么股市也就没有存在的基础了。这同样告诉人们另外一个道理，最终人类的经济活动是创造财富和总量增加的，股市有涨落的被动但最终一定会涨的。
对于投资人而言，股市最终是会涨的也是一句废话，因为投资人也许在股市下跌时亏光了，没有资金能力支撑到股市再上涨的那天了。所以才有了市场中对投资人资格的审查，有“合格”投资人要求的门槛，才有了股市的分析师与研究机构，有了股指期货等对冲工具，让人们可以尽可能的回避短期的风险并有机会等到股市上升的最终收益，股市的波动最终并不能阻止股市的上升。
“房价会涨也会跌”大约与股市有着共同之处，那就是价格会有短期的波动，但最终一定是上升的，并且每次跌后的上升都会更向右上角前进。而房市与股市不同的又在于房屋的实体需求远大于股市的实体需求，股市的投资功能远大于房市的投资功能。实体需求会减轻价格波动中的伤害，并使人们有更多的机会和能力在自我居住需求的消费之中消化价格波动的影响并迎来价格恢复与上涨的未来。
问题在于房价何时会跌？第一次喊狼来了，也许有人信，如果狼没有来，三次之后狼真的来了，人们也会在多次受骗之后不再信了。
股市的升跌会有许多实体经济的指标做参数，于是投资者可以预测风险并用对冲等工具防止风险。楼市没有对冲工具，许多国家的金融体系中用证券化转移风险，但基础同样是用实体经济的指标做参数来寻找涨跌的信号。预测楼市的涨跌同样有些必备的条件，与其告诉人们“房价会涨就会跌”的废话，不如告诉人们房价涨跌的必备条件，否则就变成了“房价会跌也会涨”的同样道理。人民日报的文章告诉大家的如商品属性会让价格有涨有跌，大约就是告诉人们“有跌也有涨”的道理。
猪肉价格的变动告诉了社会市场经济中的一个最基本道理，供求关系决定着价格的变化，（股票不是商品，不是靠供求关系，而是靠实体经济变化决定着价格）。房价的涨跌也不例外。目前的价格上涨基于日前的供求关系，只有改变了这种供求关系之后，房价才可能会随之而变化。
我们的供给会变化吗？首先是我国的土地制度和土地供给制度会变吗？土地制度决定着土地供给的资源利用情况，也就是说决定着供给的数量。土地供给制度决定着生产与开发熟地的速度、数量与成本，同时决定着有效供给的能力。以目前的政策看，城乡土地的差别与十八亿亩的红线都是不可突破的。用土地生财的利益驱动也不会让政府放弃强制性的“招牌挂”供给方式，同时将70%的建设用地向社会住房保障体系的建立倾斜必然会在相当一段时间内减少商品房土地的供给量。这一段的周期内想改变商品房的土地供给由短缺变成充足的可能性几乎为零，而进一步减少商品房土地的可能性却随着保障性住房的问责制压力在大大增加。
再看住房有效供给会变化吗？答案是会！一是在中央年初增加供给的调控导向下，土地的供给结束了连续三年多的下降趋势，由负转为了正增长，一至两年的周期之后，实物供给也会增加。二是90平米的小户型政策会在一段周期之后增加住房供给，在同样的土地面积上，可居住的户数会增加。三是严格限制了社会保障性住房的套面积，并加大了土地的供给量和问责制的行政措施，因此也会增加供给和套数。四是限价房政策的出台不但限制了价格也限制了套型面积，同样会增加供给。
那么在上述供给肯定增加的情况下，是否房价会在供给增加中降低呢？这就要分析增加的是什么供给了。一类是增加了保障性住房，而能有资格享受保障性住房的家庭本来也不该是和也不是购买商品房的家庭，解决这类家庭的居住权利与市场无关。一类是商品房的小户型增加，户型与房价单价无关，只与总价有关，这主要解决梯次消费中的初级消费。一类是限价商品房的增加，这会有购买资格的审查与限制，可以满足中等偏低收入家庭的住房，不同的住房需求会分层次解决住房问题。
而另一类对房价产生重要影响的则是完全商品房，尤其是重点解决改善与提高住房标准的消费需求的住房。而目前的政策导向中这类住房的供给不但不会增加反而会减少，但这个消费群体却是在增加的。当前面的相关住房供给增加时后面的供给就会减少，这一多一少中房价自然会各有不同，最终看需求了。
在限制贷款与投资加速中，有增加但不等于能满足需求的增长，缓解供求矛盾，但不等于能扭转天平向另一侧倾斜。
再看需求是否会变化？决定需求的首先是人口，即刚性需求的人口比重与总数，适龄分家独立与结婚生子的家庭数量与供给的关系，这一点早已被论证多次了，大约2020年之后才会从上升转为平衡与下降。
决定需求的第二个因素是收入。连续多年的城镇家庭收入超过2位数的高增长和今年继续的高增长也早已被论证多次了。尤其是适龄层的收入增长远高于其它年龄层的增长速度，再加上国家各种社保、医保等制度的建设减轻了这一年龄层的未来支付压力，让最适龄层的消费能力大大提高了。也让所有家庭的住房可支付能力提高了。
决定需求的第三个因素是国家个贷的支持力度，利率的上升加重了依靠贷款购房家庭的支付负担，但尚未让收入正在高增长的家庭退出购房的行列，并不足以让全年只有3%的商品房供给量从不足转为过剩。
另一个决定需求的因素是城市化与旧城改造的刚性需求。这些家庭的购房资金与消费能力关系不大，因为购房的资金来自于投资中的补偿费用转化和城市化中的补偿转化，当然还有高收入家庭的自愿进城，如果这个数量在不断增长，也会恶化供求关系。
总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，需求是不会在一个较长的周期中出现变化的，而供给总量的增长在满足需要和让供大于求的可能性上也是看不到希望的。也就是说除非国家政策发生进一步的变化，否则还看不到太阳落山的信号。
24号意见与全国住房工作会议大约都给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。
当医疗改革中政府加大了保障性的力度之后，医价就不再是争论的重点了。自愿享受高价医疗服务的仍大有人在，仍供不应求。但最终价格会改变供求关系，只要打破垄断，市场就会平衡，而高价服务已与人们的基本保障无关了。
当教育改革中政府加大了保障性的力度之后，教育价格也同样不再是争论的重点了。包括社会帮助的圆梦行动都是在弥补国家保障的不足而不是争论教育的价格。同样享受高价教育的也大有人在，也同样供不应求，也只能靠价格来调节供求关系。
最终在政府建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，成为真正没有“政治责任”附加义务的商品，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。
有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
不能只看价格会涨就会跌的表面，而要看决定价格背后的规律性因素，否则会涨就会跌就变成了一句废话，也就变成了有跌就会有涨的废话。
来源：>>>任志强博客：房价会涨就会跌是句废话
【2007.08.29 09:01】 来源：和讯网 作者：任志强
“房价会涨就会跌”不但是一句废话，而且是一句傻话。
所有人都知道水可以结成冰，冰也会化成水。问题在于人们要知道的是什么情况下水可以结成冰，什么情况下冰可以化成水。赤道下的阳光会让冰在照射下迅速的变成一滩水，但北极的冰峰却有了比几代人寿命更长的历史。
每天的太阳都会升起，也会落下，是因为人类已经历数千年而了解了自然的规律，可以准确的知道太阳在地球的某一地升起或落下的时间与运行。也知道太阳是永远不会落下的，人们所看到的太阳在地球不同位置的变化，不过是因为地球的转动。
“股市会涨就会跌”是指在经济的运行中，企业的经营会在人为的控制中出现好与坏的结果，给投资人带来不同的收益时，投资者会用赞成与反对的投票方式卖出与买入形成股市的波动。实体经济的运行背景成为了人们衡量与估计预期的规律，但这个预期的估计则因人而异，有时对，有时错，也让股市的波动加剧。如“台风”可能袭击墨西哥的产油基地，人们产生了对石油供给的不良预期让油价变化，但台风临近时转了弯，油价的不良预期消失了，油价又恢复了常态。实体经济并没有因台风而产生变化，但油价却已上上下下的变化了许多。
人们要知道的并不是“股市会涨就会跌”，也不是“投资股市有风险”的提示，而是想知道什么时候太阳会升，什么时候太阳会落，否则就成了废话。而如果股市能象大家都已知道准确的太阳升起和落下的时间那么也许就不是股市了。
尽管股市会涨就会落被认为是一种常态，但如果从一个更长的时间段看，如十年、二十年或三十年的周期，那么大家会发现这个图像中的曲线始终是指向右上角的。如果最终的结果是指向右下角，那么股市也就没有存在的基础了。这同样告诉人们另外一个道理，最终人类的经济活动是创造财富和总量增加的，股市有涨落的被动但最终一定会涨的。
对于投资人而言，股市最终是会涨的也是一句废话，因为投资人也许在股市下跌时亏光了，没有资金能力支撑到股市再上涨的那天了。所以才有了市场中对投资人资格的审查，有“合格”投资人要求的门槛，才有了股市的分析师与研究机构，有了股指期货等对冲工具，让人们可以尽可能的回避短期的风险并有机会等到股市上升的最终收益，股市的波动最终并不能阻止股市的上升。
“房价会涨也会跌”大约与股市有着共同之处，那就是价格会有短期的波动，但最终一定是上升的，并且每次跌后的上升都会更向右上角前进。而房市与股市不同的又在于房屋的实体需求远大于股市的实体需求，股市的投资功能远大于房市的投资功能。实体需求会减轻价格波动中的伤害，并使人们有更多的机会和能力在自我居住需求的消费之中消化价格波动的影响并迎来价格恢复与上涨的未来。
问题在于房价何时会跌？第一次喊狼来了，也许有人信，如果狼没有来，三次之后狼真的来了，人们也会在多次受骗之后不再信了。
股市的升跌会有许多实体经济的指标做参数，于是投资者可以预测风险并用对冲等工具防止风险。楼市没有对冲工具，许多国家的金融体系中用证券化转移风险，但基础同样是用实体经济的指标做参数来寻找涨跌的信号。预测楼市的涨跌同样有些必备的条件，与其告诉人们“房价会涨就会跌”的废话，不如告诉人们房价涨跌的必备条件，否则就变成了“房价会跌也会涨”的同样道理。人民日报的文章告诉大家的如商品属性会让价格有涨有跌，大约就是告诉人们“有跌也有涨”的道理。
猪肉价格的变动告诉了社会市场经济中的一个最基本道理，供求关系决定着价格的变化，（股票不是商品，不是靠供求关系，而是靠实体经济变化决定着价格）。房价的涨跌也不例外。目前的价格上涨基于日前的供求关系，只有改变了这种供求关系之后，房价才可能会随之而变化。
我们的供给会变化吗？首先是我国的土地制度和土地供给制度会变吗？土地制度决定着土地供给的资源利用情况，也就是说决定着供给的数量。土地供给制度决定着生产与开发熟地的速度、数量与成本，同时决定着有效供给的能力。以目前的政策看，城乡土地的差别与十八亿亩的红线都是不可突破的。用土地生财的利益驱动也不会让政府放弃强制性的“招牌挂”供给方式，同时将70%的建设用地向社会住房保障体系的建立倾斜必然会在相当一段时间内减少商品房土地的供给量。这一段的周期内想改变商品房的土地供给由短缺变成充足的可能性几乎为零，而进一步减少商品房土地的可能性却随着保障性住房的问责制压力在大大增加。
再看住房有效供给会变化吗？答案是会！一是在中央年初增加供给的调控导向下，土地的供给结束了连续三年多的下降趋势，由负转为了正增长，一至两年的周期之后，实物供给也会增加。二是90平米的小户型政策会在一段周期之后增加住房供给，在同样的土地面积上，可居住的户数会增加。三是严格限制了社会保障性住房的套面积，并加大了土地的供给量和问责制的行政措施，因此也会增加供给和套数。四是限价房政策的出台不但限制了价格也限制了套型面积，同样会增加供给。
那么在上述供给肯定增加的情况下，是否房价会在供给增加中降低呢？这就要分析增加的是什么供给了。一类是增加了保障性住房，而能有资格享受保障性住房的家庭本来也不该是和也不是购买商品房的家庭，解决这类家庭的居住权利与市场无关。一类是商品房的小户型增加，户型与房价单价无关，只与总价有关，这主要解决梯次消费中的初级消费。一类是限价商品房的增加，这会有购买资格的审查与限制，可以满足中等偏低收入家庭的住房，不同的住房需求会分层次解决住房问题。
而另一类对房价产生重要影响的则是完全商品房，尤其是重点解决改善与提高住房标准的消费需求的住房。而目前的政策导向中这类住房的供给不但不会增加反而会减少，但这个消费群体却是在增加的。当前面的相关住房供给增加时后面的供给就会减少，这一多一少中房价自然会各有不同，最终看需求了。
在限制贷款与投资加速中，有增加但不等于能满足需求的增长，缓解供求矛盾，但不等于能扭转天平向另一侧倾斜。
再看需求是否会变化？决定需求的首先是人口，即刚性需求的人口比重与总数，适龄分家独立与结婚生子的家庭数量与供给的关系，这一点早已被论证多次了，大约2020年之后才会从上升转为平衡与下降。
决定需求的第二个因素是收入。连续多年的城镇家庭收入超过2位数的高增长和今年继续的高增长也早已被论证多次了。尤其是适龄层的收入增长远高于其它年龄层的增长速度，再加上国家各种社保、医保等制度的建设减轻了这一年龄层的未来支付压力，让最适龄层的消费能力大大提高了。也让所有家庭的住房可支付能力提高了。
决定需求的第三个因素是国家个贷的支持力度，利率的上升加重了依靠贷款购房家庭的支付负担，但尚未让收入正在高增长的家庭退出购房的行列，并不足以让全年只有3%的商品房供给量从不足转为过剩。
另一个决定需求的因素是城市化与旧城改造的刚性需求。这些家庭的购房资金与消费能力关系不大，因为购房的资金来自于投资中的补偿费用转化和城市化中的补偿转化，当然还有高收入家庭的自愿进城，如果这个数量在不断增长，也会恶化供求关系。
总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，需求是不会在一个较长的周期中出现变化的，而供给总量的增长在满足需要和让供大于求的可能性上也是看不到希望的。也就是说除非国家政策发生进一步的变化，否则还看不到太阳落山的信号。
24号意见与全国住房工作会议大约都给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。
当医疗改革中政府加大了保障性的力度之后，医价就不再是争论的重点了。自愿享受高价医疗服务的仍大有人在，仍供不应求。但最终价格会改变供求关系，只要打破垄断，市场就会平衡，而高价服务已与人们的基本保障无关了。
当教育改革中政府加大了保障性的力度之后，教育价格也同样不再是争论的重点了。包括社会帮助的圆梦行动都是在弥补国家保障的不足而不是争论教育的价格。同样享受高价教育的也大有人在，也同样供不应求，也只能靠价格来调节供求关系。
最终在政府建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，成为真正没有“政治责任”附加义务的商品，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。
有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
不能只看价格会涨就会跌的表面，而要看决定价格背后的规律性因素，否则会涨就会跌就变成了一句废话，也就变成了有跌就会有涨的废话。
来源：>>>任志强博客：房价会涨就会跌是句废话