如果房价下跌50%：银行压力测试心电图

如果房价下跌50%：银行压力测试心电图
21世纪经济报道 史进峰 北京报道 2010-08-21 00:28:55
核心提示：多家上市银行按照监管层要求，已经出炉了房价下跌50%的压力测试结果。测试表明，房价如果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行。在当年的个贷竞赛中，不乏中行、招行、民生等身影。
从房价下跌10%、20%到30%、再到50%，2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
这是一场表面上关乎中国地产泡沫有多深的行动，但实际结果或将助力宏观决策明朗化：如果银行在层层加码的压力面前轻松过关，投鼠忌器的宏调政策或将更加决绝。
8月20日，本报记者从商业银行人士处独家获悉，多家上市商业银行已按照监管部门要求，完成新一轮房贷压力测试，即考虑房价下跌50%情形下，商业银行贷款质量如何。
这些最新房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点；而招行情形也大体相似，即房价下挫50%，住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点。
2009年一轮房价上涨潮中冲在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盘的商业银行未能乐观。一位接近中国银行人士透露，该行房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，该行个人住房贷款将上升2个百分点；而房地产开发贷则要上升4个百分点。
同时，房价上涨过快地区，诸如京、沪、深、渝、杭等城市，商业银行分支机构则面临更大压力，中行北京分行压力测试结果显示，若房价下跌50%，该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。
在此之前，首家公布最近房贷压力测试结果的交通银行情形亦大致如此，即房价下跌50%，交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。
但更多的银行业人士认为，房贷压力测试更像是一场“狼来了”的游戏，人们只看到房贷压力测试的步步升级，却未见到房价有任何下挫的明显迹象。
2.27万亿的增量陷阱实际上，各家银行已按照监管层要求进行了压力测试。
前期压力测试结果显示，在房价下降30％、利率上升108个基点前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20％，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。
“房价下跌50%并非没有可能，”20日，一位股份制银行高层向本报记者坦言，“以北京为例，房价下跌50%，也就相当于房价重新回到2009年1季度时的水平，若宏观经济大转向，出现二次探底，在目前调控政策力度步步趋紧之下，出现50%的下跌完全是有可能的，监管部门并不是空穴来风。”
房价果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行，而在2009年个贷竞赛中，不乏中行、招行、民生等身影。
据央行统计数据显示，2009年全年，我国个人住房贷款新增将近1.4万亿，相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%；这一数字也是2008年的五倍和2007年的二倍；再加上2010年上半年新增的8703亿，个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。
“2009年很多人首付比例也就一到二成，房价下跌50%，大量弃供是可以想象的，2.2万亿新增住房贷款敞口就会很大。”上述股份制行高层表示。
2009年，2.2万亿个人住房贷款竞赛中，原先房贷龙头建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。
2009年年报显示，截至2009年末，工行和中行个人住房贷分别新增2768亿和2567亿元，超过建行2493亿的新增量。
一位大行零售部人士介绍说，2009年下半年，建行由于拒绝向房地产中介“返点”，而遭二手房中介全面封杀，因而基本退出了二手房市场，以北京为例，中行2009年以咄咄逼人之势，拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。
建行的相对谨慎，或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。
“由于一定程度预判性，建行的情况很乐观。”据接近建行的人士介绍，早在监管层明确要求之前，该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况。
建行房贷压力测试结果显示，若房价跌幅超63%时，该行违约率会明显攀升，而此前违约率变化不明显。
不过，2009年2万亿增量备受考验，但大型国有银行由于其体量较大，且2009年前的存量贷款占比较高，风险系数要稍低。
上述股份制行人士分析，对于大行来说，房价下跌50%，对2009年前发生的信贷基本影响不大，“经过近三年的还本付息，再加上利率变化所导致的提前还贷，2007-2009年间发生的个人住房贷款实际上风险敞口并不大”。
高位接盘者的“套”
与此同时，一些商业银行大力抢占二手房市场的策略，却暗藏巨大风险。
“风险最不可控的便是二手房市场，”一位股份制银行风险管理部人士分析，“2009年房价上涨潮中，出现了大量假首付、假按揭，甚至房地产中介伙同客户一起造假；若房价下跌50%，这部分违约情况不可估量。”
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20楼sony599992010-08-23 13:44
我想一个国家的强大不应该是靠有多少高楼，有多少条公路。应该是人均收入水平如何，生活水平，人民都水深火热啦！光有楼和道有什么用啊。为了买一栋楼的不吃不喝10年，是不是太恐怖啦！
19楼sony599992010-08-23 13:37
怎么涨上去的 就怎么能降下来！就好像一个人过习惯了有钱的生活，一下没钱了就会找很多理由说活不下去！
18楼hahayuxiao2010-08-23 13:36
大家准备好啊！倒了!保证血本无归！
17楼sony599992010-08-23 12:55
政府应该好好想想，中国的人是多，但是也不能总叫老百姓吃亏上当，物价天天涨，收入天天降。受益的永远是政府和商家，百姓永远游戏中冲在前面死的最快的兵。人民的政府，不是喊出来的！
16楼lyazh2010-08-23 12:48
房价下跌30%，最先倒下的就是“人民银行”。
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