住房政策不只是经济政策//楼市调控正处关键时期 将楼市调控进行到底

相当长的一段时间来，中国的房地产市场不仅已经成了中国公众、政府和发展商的话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。房地产对中国经济的重要性不容置疑，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。
然而,根据中国社会科学院的最新调查，中国85%的家庭无力购房。
房 地产市场现状的形成当然有很多原因。房地产不能仅仅被视为经济政策的一部分，而更重要的是社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能——对经济增长的贡献——被凸显出来，而其社会功能——社会成员对住房的需求和人们的“空间权”——就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，从而一步一步地把房价逼向新高。而同时,地方政府在一定程度上只强调住房的财政功能，因而，住房的社会功能的缺位，除了表现在一般商品房的大幅涨价,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。
纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分，并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源。就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。
欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策、尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。到今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产完全属于社会政策，对房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是，那些把公共住房仅仅看成是对穷人救济的福利国家，公共住房也是不成功的。在这些地方，公共住房最终变成了贫民窟。
新加坡是亚洲社会房地产市场发展得较为成功的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。应当指出的是，新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想，公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。
应该看到,房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。正因为这样，近年来中国房地产市场发展过程中，带有极大的投机性，有些投资者甚至仅仅只是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时，其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也促使了中央国有企业大举进军这个产业。
近些年来，中国为解决住房问题出台了多项政策，例如“廉租房”和“经济适用房”，但这只能是杯水车薪。很显然，就房地产而言，我们面临双重的挑战：一方面是房地产泡沫——房价泡沫一旦破灭，总体经济就面临风险；另一方面是社会成员的居住权——在各种社会文化因素的作用下，大多数中国人非常认同居者有其屋这一说法，年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都直接与社会和谐与稳定密切相关。
因此，在强大的既得利益面前，房地产业发展如何实现从经济政策演变成为社会政策，需要我们表现出巨大的勇气和智慧。
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楼市调控正处关键时期 将楼市调控进行到底
刊发时间：2010-07-19 08:41:42　来源： 人民日报 　[字体：大中小]
●楼市调控遏制投机，有利于房地产业长期健康发展。
●楼市调控挤掉泡沫，不会导致经济“二次探底”。
●既要坚持调控，又要建立长效机制。
楼市调控初显成效，调控政策不会松动
“以新国十条为代表
的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品特性主导。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受记者采访时表示，此前一段时期房地产的投资品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，不仅导致房价在短期内过快上涨，也带来许多结构性问题，如房屋空置造成的土地资源无效利用、资产与财富保有的两极分化、家庭收入可承受能力恶化等。
巴曙松说：“大量居民需要改善住房条件，更需要房地产体现消费品特性。因此，调控的方向符合当前我国实际情况。”随着调控政策的落实，当前市场土地供应大幅增加、楼市供不应求的情况有所缓解甚至有所逆转，房价上涨预期得到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场的情况下，实现上述转变的条件已经初步显现。
当前市场量跌价滞，正处于调整的第一阶段。巴曙松表示，这一阶段，从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。
6月全国70个大中城市房价环比下降0.1％，楼市调控正处关键时期

随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。这一时期，需求也将有效释放，成交量上升，楼市去库存的速度会加快。巴曙松说：“以自住型需求推动的消费主导型需求进场，将成为新一轮房地产行业发展的动力。”