一个上海滩地块的政商逻辑

一个起于闾巷的上海滩隐秘富豪，撬动数十亿社保贷款，在沪上诸大国企之间穿梭腾挪，接连趟过“社保案”、“爱建信托案”而不倒，直至突因旧案复发身陷囹圄。作为他“最后筹码”的资产之一，新凌地块目前成为各方力量关注焦点。

颜立燕的新凌地块正在施工

南方周末记者 陈中小路 发自上海

一个起于闾巷的上海滩隐秘富豪，撬动数十亿社保贷款，在沪上诸大国企之间穿梭腾挪，接连趟过“社保案”、“爱建信托案”而不倒，直至突因旧案复发身陷囹圄

作为他“最后筹码”的资产之一，新凌地块目前成为各方力量关注焦点。经本报记者长期追踪调查，这一地块背后隐秘的政商交易，正在浮出水面

陆家浜路1100号。已被查封的这块土地上，一座建筑面积5.28万平米的大楼仍在施工。

刷满了世博宣传标语的围墙内，是一个占地上万平方米的建设工地。包着绿色防护网的大楼向天高耸，看起来已经封顶。

这块土地的所有者，是上海的低调富豪颜立燕。

颜曾卷入震动上海的“社保案”和“爱建信托案”却成功脱身，后来因旧日盟友爱建的纠葛，以致旧案复发去年身陷囹圄。该案已两度开庭，但至今仍未宣判。

这块土地是颜已曝光的资产中的最后一块，按照现在的楼价，建设完成后大楼价值约18亿元。这也是他身陷狱中而与各种隐秘政商力量继续博弈的重要筹码。

政府大院入市

虽然是国企拿地，但业内人士看来，这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符

过去四十多年里，这块土地一直是政府所在地。

从1960年上海南市区成立时起，这块土地一直是政府办公大院，直到2000年南市区与黄浦区合并。

此后，这个大院里两幢办公楼被拆除，这块土地也变身商业用地流入市场。

2002年11月，“陆家浜路1100号地块（简称新凌地块）”出现在上海市国土资源局的土地招标出让文件上。

当年年底，这幅土地被上海新凌房地产开发公司（简称新凌房产）收入囊中。新凌房产的股权是由上海市黄浦区房地产开发实业总公司（简称黄浦房产实业）国资控股的两家子公司共同持有。

记者获得的一份财务报告显示，新凌房产在2003年上半年为这幅土地支付的土地出让金、契税、动迁补偿费以及其他前期开发费用总计1.26亿元。

虽然是国企拿地，但业内人士看来，这个价格与当时该区域3000元左右的楼板价行情基本相符。

这幅土地当时也吸引了黄浦房产实业一个合作伙伴──上海金山实业投资发展有限公司 （简称金山实业）的目光，这是一家上海市金山区区属国资企业。

2003年6月，经过初步商谈之后，金山实业和黄浦房产实业达成合作意向，决定把这块土地交给金山实业操盘开发。

从新凌房产转让时的财务评估报告来看，金山实业基本是没有溢价地取得了这幅土地。

当年7月的工商变更材料显示了新凌房产股东变化，金山实业持有90％股权，上海市黄浦房产实业减至10％。

转手翻番

“如果不是郁国祥能量通天，别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。

2003年7月，金山实业经过测算，认为这块位于中心城区人口密集区的土地，开发后将取得不错的效益。

这时，上海的房价已开始启动，当时这里的房价大约7000－8000元／平方米，比两年前已上涨了30％以上，而且还在往上涨。

但项目还没来得及启动，却又换了东家。这其中牵出另一番与“社保案”相关的隐情。

2004年，拥有高速公路、大量土地等众多优质资产的金山实业被“小宁波”郁国祥看中。

郁是“社保案”众角之一。这名来自浙江象山的郁姓商人行事低调，与权贵往来密切。2003年其与兄弟郁能建以1.5亿美元收购上海静安希尔顿酒店，以10亿美元买断杭州绕城高速25年经营权，名噪上海滩。

2005年初，通过种种“关系”，郁实际控制的上海融建投资发展有限公司（简称融建投资）已和金山区方面达成了这桩收购。但按照规定，股权交易还需要走公开挂牌竞拍的程序。

当年4月，金山实业80.28％股权在上海联合产权交易所挂牌。注册资本6亿元、当时手握至少17平方公里土地的金山实业，挂牌价格仅5.26亿元。而在了解到国企上海大盛资产管理有限公司也要参与竞拍之后，郁国祥安排下属直接找到时任上海市委副秘书长的孙路一“协调”，让这个竞争对手退出。

当年5月，独家竞拍的融建投资独家中标。“如果不是郁国祥能量通天，别人再高出价也很难获得如此优质的资产。”一位接近这项交易的人士分析道。

新凌地块就这样换了主人，但这一地块对郁而言并非核心资产。

拿下金山实业之后，郁国祥马上在其往来的小圈子放出消息，想转手新凌地块。

很快，收到消息的上海籍港商傅万育和颜立燕，表示出了浓厚的兴趣。

此时，上海房地产市场价格正在快速上涨。对于前者，正想回到家乡并进入这个领域施展，对于后者，此时已经在上海、哈尔滨参与开发多个房地产项目，知晓其中利益。

两人决定联手收购。最终，他们与郁国祥达成了2.6亿元的土地转让价格。

这是一个双方都觉得划算的价格。

对于郁国祥，这个价格比两年前收购时的价格，翻了一番，上亿差价到手；同时，一个“边缘”资产的出售，竟然足够覆盖收购金山实业股权价格的一半。

对于傅万育和颜立燕，不仅免去了中心城区土地最让开发商头疼的动拆迁之忧，而且价格远远低于市场价值。

他们的收购总价所对应的楼板价仅7000多元／平方米，而按照业内人士估算，这个地段当时比较合理的楼板价应该在万元左右。

腾挪社保贷款

只用了约三个月，从调资付款到获得贷款，颜立燕利用社保资金全盘搞定。

这绝对是一桩公开市场上很难找到的好事。不过，对这笔交易，郁国祥提出了一条特别的要求──转让款必须分两笔支付。

在双方签署的转让合同中，这笔交易的价格是2.05亿元，而另外5500万元（5000万港元），则要在香港完成，而且必须是一种不体现在公司账面上的私人渠道。两人商定，颜出4000万元，傅出1000万元。

于是，2005年的一天，在香港君悦酒店里，这场交易的几个主要当事人坐在了一起。