神马文学网中国房地产特别报告（九）
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中国房地产特别报告（九）
(2010-07-07 14:38:57)转载 标签： 房产
高楼价
杠杆
房地产商
中国
股票
分类：中国金融安全中国房地产特别报告（九）
（2）地产开发商推高房价的手法。
①倒地与屯地。一是倒地，买一块地，放着，然后等待升值，然后倒手出去。有的地被倒手十几二十几次，最后才到房地产开发商手中。最早的开发商，因为拿得早，同时因为用的是银行贷款，因此开发商手中的资本金是很小的，杠杆效应很强，导致倒地收益十分巨大，十几倍甚至几十倍的收益，不难见到。二是屯地。开发商屯地的手法也有两种：第一种是直接屯地，买后围起来，扯各种理由不开发，若干年后房价涨得没有谱了，再开发。第二种是分期开发，这是房地产商最为典型的屯地手段。因为政府规定，两年不开发，地得收回，一分期开发以后，一块地，地产商可以分五期八期开发，开发八年十年二十年，你政府要检查，他在开发呀，可是，他实质上是少部分开发，大部分屯地，等着升值，再卖高价。
来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4ab528460100kvby.html) - 中国房地产特别报告（九）_anmin0001_新浪博客②借周边楼价和地价，推高房价。地价一起，当面粉比面包还贵时，试想地王附近的房子，还不立马跳着涨价吗？这是房地产商的手法。这种手法表明，楼价与房地产商的成本没有太大的关系。因为地产商是盯着周边楼盘和地价来定价的。
③高杠杆地利用银行贷款及其他各种资金，增大财务成本，推高楼价。早期的开发商贷款，杠杆比例甚至高达上百倍。我们02年就见过这样的开发商，他说：10块钱贷100块不是本事，10块钱贷1000块，做1000块钱的生意，才是他们的目的。这样操作，开发商用的是银行的钱，绝大部分风险都是银行的。而且，贷款量大，每年还银行利息多，财务成本高企，直接推动了地产商成本的上涨，成本涨，楼价就涨。但是，开发商因为本小，他的资本利润率就很高。这与美国金融机构在次贷危机前的操作手法是一样的，高杠杆。
④虚增成本，虚报成本，少交土地增值税和所得税，推高楼价。土地增值税政策推行以后，开发商开始用各种手段，推高成本，少交增值税和所得税，并因为成本的推高，而推高房价。
⑤压建筑商、压材料供应商等，推高楼价。让建筑商垫资，或拖欠材料供应商货款，等等，建筑商等也有资金成本，这就推高了他们的报价，间接推高楼价。
⑥捂盘，推高房价。捂盘的方法有两种，一种是比较彻底的捂盘，先卖一部分，款回得差不多了，开始捂。有的捂几年。还有一种是控制开盘数量，拉屎卖楼，不透明交易，推高楼价。本来一期房子开盘，有400套，开发商正常情况下一次应该推出400套楼来卖。可是为了制造局部的供求不平衡，开发商可以使用多种方法：一是先只推出少部分楼盘，如30套来卖，再每次推出二三十套，分批次陆陆续续地卖。二是雇民工来排队，摇号，造成供不应求的假像。三是搞假合同，假成交，骗银行贷款，比如与地产基金和高利贷等合伙，先由他们买过去，骗取银行贷款，银行贷款到了后，再由开发商回购。四是黑箱卖房，信号不透明。本来有些房子没有售出，开发商和售楼小姐说已经售出了，买主不知真假，一看没有什么楼了，就只好买，那些差些的房子就能以较高的价格卖出去。这种种手段，最后就制造出了局部的供不应求，在开发商和购房者之间制造出了局部的不公平，开发商处于绝对强势，买房者处于绝对的弱势，他们之间不可能进行对等的博弈。这种貌似公平的买卖游戏，却在制造着世界上最大的不公平，开发商通过这种种手段，公开地，合理合法地，光明正大地从每个购买者荷包里抢钱。一套房子，可以套牢一家三代的幸福生活。这看似合理合法，却在制造着人间的罪恶。
⑦根据供求关系涨价。当购房者较多时，销售形势比较好时，应声涨价。今天卖6000一平米，明天就是6500，后天就是7000。这在楼市火爆时很常见。
⑧修改容积率，推高造价，推高楼价和利润。修改容积率有很多好处：一是同样的土地面积，可以开发更多的房子，增加利润。二是容积率提高以后，造价高了，因为高层的造价高于小高层，小高层的造价，高于多层。造价高了，卖价就高。同时，修改容积率需要时间，这段时间，就相当于开发商屯地。其间要行贿，也加大了成本。
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