张捷：中国高房价真相 下岗工人是隐性富豪

　　房价成本支撑和4万亿投资价值

　　说中国房地产没有太多泡沫，更关键的在于我们的房地产增值是有经济成本支撑的，是消耗了大量的资源和劳动的，以我们的经济价值理论，这样的增值是价值的增值而不是价格的波动，对于内在的必要劳动时间和资源的消耗支出转化而来的增值所造成的变化，是价值的变化不是价格的变化，所谓的“泡沫”是针对价格而不是价值的。

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　　这样的价值增值就在于，我们所进行的大量的市政投资建设、基础设施建设、教育医疗投资、地方补贴等等，都转化在土地和居住权利上，这样的价值增值是空前的。

　　以北京为例进行估算分析。在宏观上以一个城市为整体来看，操控这个城市的政府就相当于一个大的开发商，这样就便于进行宏观分析了。所有居住在这个城市的人们，我们把基本的受益面锁定在1000多万人左右，不计算农村人口和大多数外来人口，北京的人均居住面积大致为15~20平米，也就是总量2亿平米的房屋，把这2亿平米作为分享城市整体投资的基数。

　　现在北京以及中央政府对于地区的投资，有多少转化为了地方的土地价值的增加呢？我们下面逐一进行列举。

　　首先是地铁和道路，北京的地铁已经投资和将要投资的地铁是5000亿元左右，地产有一定的超前性，规划中的地铁也应当计算；同时道路的投资也超过2000亿元。地铁的车票只能满足地铁的运行（即车辆和电费等）费用，投资是与道路一样要反映到土地的增值中。这些就相当于开发商建造了非常好的小区道路。

　　其次是北京投入的拆迁费用，每年北京的拆迁支出超过1000亿元，以近5年来为5000亿元计，拆迁成本是要记入土地成本之中的。

　　再次就是北京的文化建设，仅仅是那个中南海前的“蛋”（国家大剧院），每个座位成本就达到75万美元，还有为了奥运大量建造的场馆，总投资超过2000亿元。这些设施的门票也就是设施的维持费用，这相当于开发商为业主建立了非常豪华的会所，这些也要反映到土地的增值中来。

　　还有就是教育卫生的投入，北京的大学集中，医院云集，这些机构都带有强烈的福利性质，相当于开发商为业主建立了非常好的社区医院和学校，肯定要反映在房价中，这些教育卫生的投入近几年来也超过3000亿元。

　　再有就是政府的各种福利补贴，比方说控制物价、社保和低保、低价的公交车票、廉价的供暖和燃气水电等等，这些相当于开发商补贴了物业费，物业费低的背后肯定也要房价体现，几年来政府的这几方面的补贴也超过1500亿元。

　　此外就是北京的公园和绿化、环境保护建设，这相当于开发商在建设社区环境，北京的绿化投资非常大，拆建绿化隔离带投资极大，同时还有就是为了治理风沙的防护林建设、污水处理、给水市政等建设，几年间投资也不少于1500亿元。

　　另有一点非常重要，就是开始的高速铁路和高速公路建设，这相当于小区的周边道路建设，中国以北京为起点的高速铁路和公路投资超过万亿，北京得到的价值应当不少于2000亿元。

　　最后就是在北京政府外，中央的各个部委、党政事业机构和军队也在自己所属的土地上投入巨大，保守估算几年下来也不少于3000亿元。

　　以上总计就达到了2.5万亿元，除以受惠的2亿平米房屋面积，那么这些投入导致每平米的补贴投资达到了12500元，这是平均的结果，相当于平均房价要上涨12500平米才能与内在价值的增加相符合！

　　对于其他城市，虽然没有北京这样的大投资和奥运会，但是这些城市分摊的基数很小，也就是说北京以2亿平米为基数，而一个县城还不到100万平米，一个县道路等基础建设投资10亿，平均房价就应当涨1000元，而中国处于一个全面建设时期，发达国家已经建设完毕，近10年类似的新投资基本没有，所以仅仅从这些建设使用的钢铁来看，中国的钢铁产量不但位居世界第一，而且超过第二到第六的国家产量之和。

　　有可能很多人会说，这样的房价中国的老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫问题，市场承受不了相当于开发商建造了非常昂贵超前的房子，这些是有成本支撑的，开发商降价销售后如果赔本，就不会有人再造了，市场需求一定要让价格回到成本价位以上，这就是与“泡沫”本质的不同，也就是价值与价格不同的根本经济客观规律。在经济规律的自然作用下，也可以自动挤出泡沫，根本不需要进行人为干预。

　　2008“4万亿”救市计划启动后，自然而然带动地方融资平台的投入就更多，这样的投资大部分是基础设施建设，投资所产生的价值直接转化为土地的增值，而钢铁、水泥等重工投资，大多也服务于基础设施的建设和房地产建设，它们需要向基础建设供货获取收益收回投资，其价值也是间接转移到基础建设和土地之上。在这样的投入之下，土地价格不暴涨反而是有违价值客观规律的，所以2009年以来的地价暴涨就可以理解了而在3月入春新项目开工投入和投资拉动经济的深入，今年年初房地产价格的跳跃就更可以理解。反而是如果在这样巨额投资土地附属物的情况下，连同土地附属物价值的土地使用权价值不暴增，却是极其不正常的。

　　市场本身对上述行为是会产生合理预期的，对于政府这样宽松财政政策和大力投入，市场可以在短期内透支未来增长预期，尤其是政府的投资拉动把市场的情绪从金融危机中的恐慌看衰扭转到看涨，这样的预期拐点效应就特别明显，对于合理的市场预期行为，也应当认为不是泡沫而是市场自动调整经济的动力来源，不应当过度干预。

　　还是以北京为例。本来北京为了奥运的大规模建设已经透支了北京的财政，业界普遍认为北京在奥运过后会有一个真空期，基础建设放缓以消化奥运透支的支出，在上世纪90年亚运会以后就是这样的，但是在国家刺激经济的大形势下，北京基础设施建设反而加速，城区6号线和8号线地铁每公里的建设成本（加之拆迁费用）预计都要上10亿元，北京城区房价怎能不暴涨？同时政府投巨资进行CBD东扩，带动东边楼盘的涨幅最高达49%。连郊区房山的房价也暴涨，即使是国家调控以后的限价房，也达到12500元/平米，最高的超过2万元，原因无非还是房山要修建地铁了。因为房价增长的背后是政府巨额的基础建设投资，这些投资价值何在？总要有所出口吧？如果投资了以后什么价值或价格都没有变化，那才是政府投资打了水漂呢！而当前这样的政府投资所带来的价值增值，最后的流向却是先前占据土地的既得利益者，既有政府也有开发商，还有钉子户等等，其中的分配关系如何理顺才是问题的真正关键。

　　房价暴涨给社会所带来的伤害不是涨价本身，而是政府投资后的一个分配问题：老百姓怎样才能从政府的投资中得到好处。