任志强：开发商跟18亿亩耕地红线无关

任志强：开发商跟18亿亩耕地红线无关
2010-07-03 13:39:34由中国领先财经媒体《21世纪经济报道》主办的“博鳌·21世纪 房地产论坛” 第10届年会于7月2日-5日在博鳌海南博鳌索菲特大酒店举行，21世纪网为您进行现场直播。
华远地产总裁任志强今日在博鳌房地产论坛上表示，土地供应的紧缺导致房地产资产价格暴涨，但开发商跟18亿亩耕地红线无关。
“商品房在总的比例中是非常低的，媒体和社会认为房地产开发导致18亿亩红线动摇，我认为完全是误解。”
他表示，“土地导致资产价格上涨成为主要的原因，我们拼命的说用市场供求关系解决市场和价格的问题，很多人说有18亿亩红线，或者是开发商占用大量 的土地，导致其他的价格上涨，发改委在蔬菜价格上涨的时候就说，开发商将更多的菜地占用了，因此导致蔬菜价格上涨，我认为完全是一种谬论。”
以下是发言实录：
主持人：谢谢易董事长的发言，省出了不少的时间，说清楚了很多的问题，下面有请已经被董教授预告的在中国地产界敢讲的任志强先生发言。
任志强：国十条提出是防止资产泡沫，因此我从防止资产泡沫的角度探悉资产泡沫产生的原因是什么？泡沫产生的原因是因为货币和流动性的原因，因此会议开始之 前重点讨论流动性的问题，下午还有专家进行讨论，早晨跟金岩石碰头，他说会专门的讲货币流动性和市场风险承担的问题。
通货膨胀的预期，对市场的影响也是非常大的，如果仅仅在个别城市出现资产价格的过渡上涨，跟供求关系和其他因素的影响是比较大的。如果全国普遍性的出现资 产价格上涨的话，跟通货膨胀的预期关系比较大，尽管今年提出的目标就是控制通货膨胀，要管理通货膨胀预期，实际上是因为整个宏观预期导致资产价格在不同的 情况下产生影响，这种影响也会对资产价格起到一个推动性的作用。
刚才易总说土地制度决定了供求关系，供求关系决定了价格的问题，还有就是交易制度的问题，交易过程中，增加了一些限定性的条件，如果条件宽松，就会加快交 易的速度，如果限制条件太多就会限制交易的速度，因此限制条件也可以影响到房地产业。
税收制度，房地产业最简单的道理就是看税收对资产价格产生的影响，例如1993年出台了房地产增值税，因为1993年认为房地产价格出现了高涨，制度出台 后，很多人表示反对，因此延期了5年才开始执行，这几年加强对土地增值税的收缴，对于限制土地增加了土地限制使用费，这些税费最后变成了什么，如果都是价 格之外，对价格的影响是另外一种做法，实际上都是在价格之内的，对价格产生的影响是什么，表面上看有很多获利，资产价格不断的提高，结果是老百姓未从税收 制度的改变中获益，并未从税收中获得价格上涨的红利，每次调整时都有税收的增加，例如二手房的交易，认为价格高，用税收的方法抑制二手房的价格，但是忽略 了一个问题，价格和税收是可以转移的，最后的结果是，不但未抑制二手房的交易价，反而推高了二手房的交易，因为所有的税费在交易过程中变成了另外一种价格 转移给买房者。从消费者的角度来看，税收增加后，国家的财政增加了，未使消费者从中获益，或者是从中获得收益。
2003年以后每次的宏观调控都是消费者买单，政府从中获得巨大的收益，无论是任何的变化。2003年之后，突出变化的是政府收益部分，或者是中央政府财 政收入部分，远远高于经济增长速度，而且是暴涨，大家都说房地产是暴利，但是没有人说政府获得的暴利远远获得开发商的利润，万科去年交了税150亿元，但 是利润只有50亿元，大部分上市公司的税收都高于利润的，但是所有的脏水都泼向了开发商头上。
货币政策已经有人讲了，后面还会有人讲的，我补充跟土地制度有关的内容。土地制度造成了短缺，一直是社会上争议比较大的问题。2000—2009年按月累 计土地购置的情况，实行土地状况之前，所有的企业都在找土地，每个企业都在和土地拥有者进行价值交换，大部分的企业会用市场价或者是近似于市场价从土地占 有者购买土地，例如说一个工厂要搬迁，开发商说给10亿元，用于安置破产工人下岗和再工业等等，2003年情况发生了改变，从企业找地变成了政府找地，当 政府找地的时候，同样是土地拥有者，开发商给10亿元，政府评估后就只给3亿元，不土地所有者说不愿意将土地卖给政府，于是我们看到土地开发被政府垄断之 后，供给量就迅速的下降，尽管政府是不承认的，但是从统计的数据来看，制度发生了变化够，连续18个月是低于10%的，从国土资源部的报表反映，2003 年后每年总的土地供给是下降的，对房地产的价格是否会产生重大的影响。到了2007年的时候，国家第一次提出用增加供给的方式平衡市场的价格，第一次出现 了供求关系解决价格的问题，因此2007年出现了土地价格上涨，2008年又出现了土地价格下降的形成，房地产开发出现了-18.6%，持续的负增长的过 程中，在2009、2010年出现土地供给导致的供求关系的变化，如果维持2009年需求的变化，今年可以供应的商品房仍然是稀缺的现象，因此政府不得不 出台更严厉的政策或者是更行政的政策，用国十条限制需求。当需求下降的时候，供应量就出现变化，供应量是按照需求决定的，而不是按照国十条等文件约定的， 房地产的投资决定通常需要3—5年的时间，不是说今天出问题，明天就根据文件进行投资，因此出现了调控后库存开始增加的情况。
土地导致资产价格上涨成为主要的原因，我们拼命的说用市场供求关系解决市场和价格的问题，很多人说有18亿亩红线，或者是开发商占用大量的土地，导致其他 的价格上涨，发改委在蔬菜价格上涨的时候就说，开发商将更多的菜地占用了，因此导致蔬菜价格上涨，我认为完全是一种谬论。开发商到底用了多少土 地，2005年的数据，全国全年占用更低的结构，生态占地占了60%，农业调整占了20%，自然损害5%，建设用地占了15%，建设用地中分为六种，房地 产开发只占了其中的4.5%，也就是说房地产开发在全国的农地损耗中的比例是非常低的，房地产开发又分为多种，我们说有70%用于保障性住房的时候，商品 房占的比例更低的，如果按照4.5%的70%计算，只占了1%左右的商品房，商品房中将商业开发去掉，占用的比例更低了，因此商品房在总的比例中是非常低 的，媒体和社会认为房地产开发导致18亿亩红线动摇，我认为完全是误解。
我们可以看一看，在所有的发展当中，房地产真正落到商品房的比重是非常低的，商品房在市场中产生的供应量就更加的低，因此从1998到2006年，建设用 地在所有的用地中占15%，去年国土资源部公布，所有的建设用地大概是31.19公顷，房地产开发和购置土地占了3万公顷，也就是建设用地的10%，其中 将商业和保障性住房的比例扣除掉后，所占的比例更低了，建设用地在所有实际到红线用地的时候只有占用了15%，不是因为房地产开发商和房屋建设占用了18 亿亩红线，也不是不能完成土地供应或者导致土地供需矛盾。所有土地供应过程中，房地产的比重是非常低的，跟18亿亩红线没有关系，这是舆论的错误，因此导 致所有人将脏水都倒在开发商头上。
住宅总的供应量在1998年的时候，住宅只占房地产开发的29%，因为未实现市场化，因此商品房是比较少的，房改房占了70%，1998年宣布市场化后， 该比例迅速的上升，到现在已经超过了70%，从竣工面积上可以明显的看到，住宅的竣工面积在1998年只有1.4亿平方米，2008年达到了5.43亿平 方米，已经增长了几倍，恰恰说明因为市场化让房地产开发商的供应量不断的增加，尤其是住宅的供应量
1999年的供应量只有194万亿平方米，2008年供应量达到了493万套，翻二倍多，发展过程说明房地产开发商在住宅建设和城市建设以及老百姓的住宅 变化过程中产生了巨大的变化和影响，之所以被称之为中国市场经济的支柱性产业，该比例有多大，按照城镇家庭总人口6亿计算，家庭二人计算，只能保证2%不 到的新增供应量，就会导致资产价格只能满足2%收入水平的人，不是平均计算为最高收入的2%，因为高收入阶层是不买低档的房屋，根据不同的产品价格进行平 均的分配，如果只有入资小的供应量，加上二手房不到5%的话，就会导致供需的矛盾。
美国在金融危机之前，平均每百户家庭的换房量是17%，金融危机后降到7%—8%，因此资产价格开始变动，开始从100多万套到每年60多万套，现在最大 的量，连5%的家庭购买都无法满足。因此央行的调查中发现，我们的实际购买比例在不断的下降，例如从30%下降到20%，20%下降到10%，实际上 10%的购买也是供不应求。是否因为我们的房价让所有人买不起，从产权调查来看，低收入家庭中有22%购买了商品房，高收入家庭有50%的人购买的是商品 房，两者的比例相差1倍，但是收入水平相差8—9倍，不同的阶层和不同的收入家庭都有人购买商品房，因此不能说只有有钱人购买商品房，这是理论上的错误， 很多人认为买不起房屋，因此国家出台了相应的政策让更多的人可以买得起房屋，房屋是因为更多的人买得起，才值这样的价格，这是方向性的错误。
从总的情况来看，并不认为高收入家庭100%拥有私有住房，相反低收入家庭拥有住房率达到70%，而全国的平均率是85%，该比例是非常高的，也是全世界 最高的，我们只是计算了城镇家庭的情况。
从人口情况来看，2007年平均家庭是2.91%，2010年平均人口是2.5，我们从大家庭变成小家庭，每年城市中有1000万的新增，不管新增住房是 在购买中间，还是在租赁方面，总之493万套供应量就不能满足的，我看到中国人口的抚养率处于最黄金的时代，刚刚赵晓博士提到从劳动力的结构来说，每年有 20%工资的增长，就会让廉价劳动力吃掉人口红利的部分，我认为理解是错误的，人口红利的概念是讲我们的抚养系数是最低的，不管是劳动人口是否提高了，只 是说抚养的系数在黄金的阶段，无论工资高低，抚养的系数并没有因为工资高低发生变化，人口阶段在某个阶段可能有最大的支出，因为在老龄化阶段需要存钱养 老，不敢将所有的钱花掉，劳动力能力的提高，就可以解决消费的问题，因此人口红利会继续的增长，但是从中国日本韩国的情况来看，为什么日本和韩国在同样人 口抚养系数的情况下，没有出现中国的特殊性，很重要的原因是60年代以前，二次战后实现了城市化率70%或者是更多的，中国在前三十年是城市化率，我们到 1978年的时候，城市化率只有17%多，恰恰忽略了在低成本阶段，快速实现城市化率的过程，我国城市化率严重不足，导致市场经济发展的情况严重不足，中 国的人员结构的特点恰恰是六十年代导致现代家庭分裂速度加剧，其实这是综合发展的情况，因为改革出现了很多的错误，导致这样的结果，形成了现阶段或者是在 延续十几年的发展过程当中的高速需求，我们再看看城市化的影响，就是看每年有多少人，有多少的家庭，城市化率1995年达到29%的时候，进入了高速发展 的过程，美国金融学家讲到进入城市化率30%后就是缓慢增长的过程，之后超过了30%到70%是高速发展和超高速的发展过程，所以城市化率有不会有那么多 对城市集中的需求，30%之后可以明显看出城市新增人口每年是2000万，而且连续了10年的时间，虽然下一个趋势从1900万下降到1200万人，仍然 是很高的速度。我们已经知道十二五期间每年保持1%的城市化率，每年有1200万的人口进入城市化，人口增长过程中，自然增长的比例是很低的，农村项城市 迁移的人口是很高的，从1996年以后，每年达到1800万人口左右，增长速度对城市的住房需求产生压力，先不管住房需求是买还是租，总之要有地方住，因 此需要城市建设，未来的发展就要有预期，既然有如此多的需求，依靠政策抑制需后，是否可以达到目的，是否可以实现城市化发展的目标，这是不可能的。从户籍 人口占用住房的情况来看，外地农村户口占了城市30%的住房量，无论是买还是租，都会产生巨大的需求，对今天和未来都可以显示出为什么资产价格和住房价格 不断攀升的过程，凡是人口输入的城市，资产价格上升的速度就快，人口输出的城市，该城市十年的房价未上涨，除了人力资本、钢铁等成本上涨后，房屋价格基本 上是不改变的。
很多人认为本次的调控是为了抑制投资和投机，但是却没有相关详细的数据，拥有第二套房的居所量是8.8%，2005年的房屋供给只增加了9%，这几年因为 炒房者和第二居所者加大，导致房屋价格加大，但是没有相关的数据证明。高收入家庭拥有房屋的比例是最低的，低收入者用于出租的房屋的比例是最高的，最高收 入家庭的人口数量只占10%，目前无法证明因为第二套住房产生了投机投资的负面效应。如果按照存量住房1.5亿套计算，10%都有1500万套，并不表示 这些房屋都是用于出租，因为用于其他用途的房屋有19%，所有的住房中只有很少一部分是用于投机的，现在的问题不是没有房屋居住，大部分的人是居住在小的 房屋，因此需要改善型的住房，但是这种需求被政策压制了，因此导致所有人购买大的房屋，不可能在租赁和购买小的房屋，凡是第二套房屋的交易成本会增加，可 以使很多人望而退之，因此逼得很多人一次性购买大的房屋，该政策跟我们的政策层面是不符合的。
我们是以户籍为基础的土地供给，这种计划管制导致人口输入的城市未考虑户籍的问题，因此土地是奇缺的，例如北京、上海。另外的城市土地是宽松的，人口不断 的输出，例如沈阳、长春和中西部地区的城市，房价甚至在全国平均价格之下，例如洛阳就是3000元/平方米，很多城市的价格也就是2000元/平方米。
土地和户籍制度约束下，农村人进城后，要占两份土地，农村宅基地不能转换，众多农业户籍的人口进入城市后，要占有一份土地资源，我国的土地资源导致2亿多 的农民要用两份土地资源，一部分是农村保留不变，还要在城市中保持2亿多的土地资源，因此政策导致土地价格上涨。招拍挂导致土地价格的上涨，如果没有招拍 挂就会使价格对市场的影响比较小，因为招拍挂对现有的市场和价格产生巨大的推动。
房屋分配的不公平，更多人愿意用房屋上升的方式导致房屋的升值，例如用经济适用房和两限房进行炒作，通过市场的行为将这些住房变成商品房。
交易和税收制度的扭曲，今天还再不段的发生的。在未来的过程中会继续的发生，有众多的因素导致资产价格的上涨，一定会出现今天价格稳定，明天就会出现报复 的原因，时间的关系我就说这些，谢谢各位。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-3/2NMDAwMDE4NTA2Nw.html