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　　作者：王晟

　　中国大陆房地产周期大体为5年的发展期加2年左右的一个低落期，即7至8年一个周期。从1999年上海楼市低谷发展到现在，时间正好五年。如果这一周期论成立，那幺上海房地产当前正处于本轮发展周期的最高峰。

　　3月13日，大陆新华社援引大陆国家统计局前一日发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》称，2003 年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元人民币（下同），首次超过北京，成为全国房价最贵的城市。而在3年前，北京和广州白领们还在讨论，是否因为当地过高的房价而逃到上海发展。那时，上海浦东和外环线地区，还可以查找千元每平方米的房子。

　　上海的房价从低谷涨到大陆第一，业界普通认为是从1999年开始的，仅用了5年时间。中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏说：「中国大陆房地产周期大体为5年的发展期加2年左右的一个低落期，即7至8年一个周期。」按这一说法，上海房地产当前正处于本轮发展周期的最高峰。

　　1998年首轮周期完成 房价遭遇寒冬

　　频繁的政府政策刺激，希望将上海房地产市场拉出低迷，回到上升通道。

　　受亚洲金融危机的影响，上海房地产市场在1998年进入了绝对低谷，地产空置率高达1200万平方米，而房地产销售额仅为473亿元，住宅均价每平方3096.5元，房地产开发投资仅为577亿元。上海房地产市场一片萧条，众多地产公司倒闭。上海房地产发展遭遇到寒冷的冬季，同时也宣布从90年代初开始的上海房地产第一轮发展周期退出。

　　此时，政府出台一系列的政策，支持房地产市场。

　　1998年6月1日，出台「购房退税」政策：「在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣」。上海市财税局一位人士向记者表示：「退税政策的初衷就是动用地方财力，拉动房地产及相关产业，鼓励高收入者积极购买住房」。

　　1998年10月26日，上海市政府更改《上海市蓝印户口管理暂行规定》：「以购房面积计，凡在上海市购一套房屋面积达到70平方米，或在浦东新区购房面积达到65平方米的﹔以购房总价计，凡在本市中心区域购房一套总价达35万元，或在浦东新区小陆家嘴地区购房一套总价达32万元的，都可申报一个蓝印户口。」

　　在政府政策的刺激下。上海房地产市场逐渐走出了低迷，重新回到上升通道。1999年，上海房地产发展的第二波周期开始了。

　　1999至2000年资本入市 盘整后看涨

　　国外资金和民间资本的进入，真正启动了上海停滞的房地产市场。

　　「99年的房价确实在政府的大力支持下，有所起色。」有十余年房地产从业经验，时任上海康桥半岛别墅销售经理的冯开城先生向记者表示。

　　国外资金和民间资本的进入，真正启动了上海停滞的房地产市场。

　　确实，投资理念相对成熟的港台买家更清楚房产在资本运作中的作用，有更敏锐的眼光分析上海房地产的价格和未来走向。「2000年，康桥半岛开盘以后，购买者大都为港台人士。」冯开城说，「当时康桥最便宜的别墅只要36万，而现在早已突破百万了。」

　　大陆国内民间资金投资上海房地产项目在当时也几乎成为一个潮流。以浙江为例，2000年左右，浙江有100多家房产公司涌入上海，其中大部分是民间资本或是改制后的资本，比如绿城、华浙、中大、杭州城建集团、广厦等。而这些公司背后所代表的仅是浙江8300亿民间资本的很小部分。

　　「在低谷入市，无疑是最明智的选择。」上海望源房地产开发有限公司董事长、复旦大学房地产研究中心特约研究员季宝红向记者表示。

　　1999、2000年在政府托市，国外和民间资本积极进入上海楼市的大背景下，上海楼市的各项数据确实让地产商看到了希望：1999年房地产销售额为534亿元，比上年增长13%﹔2000年为628亿元，比99年增长17%﹔2000年房地产开发投资为551亿元，比99年上升了7.2%，退出了下降趋势。存量房地产成交面积，2000年为779万平方米，比1998年增长114%。房价自然也逐渐上升，2000年上海市住宅均价为3156.1元/平方米，比1998年增长2.09%。

　　2003年上海市政府的一份研究报告指出：「从2000年开始的这一轮房价上涨，是需求拉动和成本推动共同作用的结果，需求增长速度高于供给的增长，是推动房价上涨的主要因素。」从当时的数据和个案分析，我们有理由相信，2000年的房价上涨是供需关系的表现，因为97年取消福利分房，以及98年上海市政府相关激励政策的作用已经显现。个人已成为上海房地产市场消费主体，1999年上海个人购房比例为81.2%，2000年上升至93%。

　　中远发展股份有限公司董事会秘书向记者表示：「当时，虽然价格在不断上涨，但购买者热情没有丝毫减弱。我们相信这样的热情会继续。」的确，上海地产也就是在购房者的热情之中，无论这种热情是改善自己的居住条件，还是出于投资目的。购买的热情，印证资本对上海房地产市场的判断，新一轮购买者与地产商，还有政府的房地产交互又开始了。此时，时间已经进入了2001年。

　　2001年全面复苏 昂贵开始抬头

　　上海政府的政策是高效的，楼价上升的绝对值马上呈现迅速递增的态势。

　　「对2001年上海房地产市场状况分析，可用三句话形容：住宅销售喜气洋洋，办公物业两极分化，商业用房高点起步。」上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发如此形容 2001 年上海的楼市。

　　2001年，上海房地产销售额达662亿﹔房地产投资额突破620.31亿元，比2000年增长9.6%﹔预售面积为1832万平方米，比2000上升26.1%﹔销售登记面积达2020万平方米，比2000年增加16.3%。2001年，新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，较2000年增加20.2%。同时，在房地产商的一片亢奋声中，上海住宅平均价格也上升为3413元/平方米，比2000年上涨了8%左右。

　　这些数据，足以证明上海房地产进入了快速的上升通道。2001年上海人均GDP已经达到 4500美元，从其城市地位，经济水平等方面来看，上海商品住宅价格仍然具有较大上升空间，上海房地产前景彻底明朗。也正是在2001年，境外地产巨头如过江之鲫，李嘉诚、荣智健、新世界、汤臣等纷纷加大在上海房地产投资圈地力度，境外资本加强了对上海房地产的投资。一些新概念的豪华住宅在上海出现。

　　2001年，黄浦江边的世茂滨江花园楼盘以11.89亿的预售金额，成为了上海销售金额最高的楼盘。其高达15000元/平方米的售价，居然卖得很好。也正是在世茂滨江花园出色的销售业绩支撑下，周边地区的仁恒滨江花园、江临天下等楼盘，将陆家嘴地区2001年第四季度的楼盘成交均价，带到了近7700元/平方米这样一个前所未有的高度，同时也大大提升了浦东新区楼盘的含金量。

　　浦东楼盘价格的带动作用和示范效应创新了房地产商的定价理念，将股市中板块理念引入楼盘的操作中，从此，板块地段价值成为了楼盘价格定价的参照标准，板块轮涨概念形成。

　　2001年预售面积超过150万平方米的区域依次是浦东新区、闵行区、普陀区，这些区域预售面积累计占全市43.8%。按照板块价格理念：普陀区的地段比静安区要差，静安区的房价则必须高于普陀区，只要普陀区的房价上涨，必导致静安区的房价联动，并保持一定的价格差额。同理，浦东新区对黄浦、闵行对徐汇等区域房价也形成联动机制。

　　2001年区域房价差距也进一步拉大。上海大致可划分为四个区域：市中心区、环内、内外环之间和外环以外。从中发现，各区域间房价差距区分明显。2000年市中心区域成交均价为5055元，对环内、内外环间和环外区域的差价分别是1371元、1717元和2153元。2001年市中心区域成交均价是5463元，上述差距扩大到1407元、1770元、2301元。由此可见，楼价上升的绝对值呈现梯度递增的态势。上海房价在总体增长的同时，区域差异更加明显。

　　上海房地产的回暖，直接导致2001年，上海房地产业对GDP的贡献率上升为6%。房地产成为支柱产业。为此，上海市政府2001年，继续出台一系列的房地产利好政策，如商品房预售新标准、内外销商品住宅的并轨、新动拆迁办法、土地使用权出让招标拍卖试行办法等，银行提供购房贷款的范围和幅度进一步放宽。

　　这些政策的目的很简单，就是要让更多的市民添加购买商品房的行列，而且不仅是面向上海市民，也期望许多外省市、外籍人士投资购买上海的房产。因为，新的贷款政策对所有购房者都是一样的。无疑，上海政府的政策是很高效的。

　　2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开进上海，三天买走了100多套房子，把5000多万元资金拋向上海楼市。温州购房者仅仅是进入上海房地产众多资金的沧海一粟罢了。海内外先知先觉的投资资金，已经看好上海房地产市场，上海房地产开始了暗流涌动的2002年。

　　2002年山雨欲来 不见风满楼

　　上海地产这个盘子深不见底，业内人士认为，它至少还有10年的上升空间。

　　2002年4月1日，鼓励非沪籍购房的蓝印户口正式取消。在形势一片大好的背景下，利客户口推动房地产发展的方式，已经很不划算。蓝印户口的取消也从一个角度说明了，政府对房地产市场前景的自信，甚至可以理解为对「房地产泡沫」的担心。确实，2002年上海房地产市场已经是高速增长。

　　2002年9月4日，上海物价局一份报告提出「本地房地产市场已出现泡沫成分」，原因有三：外来购房者达53%，且相当部分以投资为目的﹔有些开发商在营销上故意制造紧张气氛﹔市民炒楼风气有兴起之势。当时，上海社科院经济研究所副所长杨建文就指出，购买住房要慎重，可能存在泡沫。但这些冷水，却不能给逐渐发烧的上海房地产市场降温。

　　房地产商坚信上海房价会继续上涨，上海中凯置业有限公司营销总经理蔡明表示：「上海地产这个盘子深不见底，我给它至少10年的上升空间。」虽然上海市民认为现在的房价过高，但他们也仍然坚信，房价还会一如既往地涨下去，并且看好未来的房地产投资。

　　的确，2002 年是投资房地产的好机会，大陆央行8次降息之后，个人住房贷款利率也随之下降，一些上海市民开始尝试进行房地产投资，即用按揭方式买楼，然后租出去，少则一套，多则三五套，再用租金付按揭，这样做的余利非常划算。

　　「利润率相当可观。」中原房产进行房产经济研究的一位人士向记者表示。而地产市场泡沫的争论被搁到一边，人们抓住一切有投资机会的楼盘购买。因为存在强大的买方，房地产商根本不愁卖不出去房子。

　　2002年，首先上涨的是徐家汇板块。以毗邻美罗城的「尊园」为例，当年5月1日开盘，价格为7800至9800元/平方米之间。一个月以后就已经上涨到13000至14000/平方米。

　　「尊园」上涨，直接带动徐家汇周边地区楼盘的上涨。一批原先六七千元每平方的项目，6月份之后，纷纷将楼盘价位拉升到8500元/平方米以上。浦西的上涨又直接导致浦东的房价上调，浦东原为4500至5500 元/平方米的项目房价也涨至6500至7000元/平方米之间。

　　一些专家关于2002年底上海房价会跌，上海房地产存在泡沫的警告，并没有兑现。在买方积极的参与下，终于突破了4000元/平方米的大关，比2000年上涨13%多。

　　然而一切并没有退出，2002年12月4日，上海申博成功 又给上海房地产在2002年末又打下了一针最有力的强心剂。与「世博」相关的房产甚至一夜间涨了每平米千元。上海房地产在亢奋中进入了疯狂的2003年。

　　2003年两波刺激 疯狂到发烧

　　四到六千排队抢购，六到八千争相预订，八千到一万可放心购买，一万以上则随意选购。

　　「买房如同买菜，而且是排着队地抢购，5分钟选房，10分钟后就交订金，就这幺简单。」复旦大学房地产研究中心副主任华伟这样描述2003年疯狂的购房场面。

　　在2002年诸多利好因素的刺激下，上海房地产在2003年出现了井喷般的高速增长。只能用「发烧」二字来形容。

　　《外滩画报》曾对2003年上海房价做过跟踪报道。2003年，有两波行情推动房价急剧上升。第一波发生在4月，单月涨幅为8.3%﹔第二波发生在9月，涨幅为9.4%。第一波预示2003年楼市的全面启动。而第二波则表明上海市场供应的结构性矛盾凸现。两波行情不但创出1999年以来新一轮房地产热潮的最高值，而且也成为2003年房价上升的最高值。

　　2003年4月开始（5月31日，上海取消了实行5年的「购房退税」政策，很多上海市民能够赶上优惠政策末班车，这可能是导致4月房价上涨的主要原因之一），全市房价在2002年上涨的基础上，突然出现强劲上升势头。其中浦东、静安和普陀三个区是「领头羊」。尤其是浦东新区，3月市场均价还是5425元，而4月就升至6179元，涨幅高达12%。静安区由于地处市中心，涨幅更是惊人。静安区房地产交易中心的统计显示，2003年静安区的房价的平均涨幅在60%-70%之间。而基本上是在4月第一波涨价浪潮中完成的。

　　5月房地产市场受SARS影响，涨势一度遭遏止。但SARS一过房价再次上涨，出现新一轮行情。并且在板块轮涨的趋势下，波及其他区域。

　　其中长宁和虹口两区涨幅分别达到12.56%和12.9%，再次创新高。譬如5月份虹口在售的6000至8000元楼盘有9家，到6月只剩4家。仅6月份该区均价就从5159元升到5825元。9月以后，购房者热烈需求的4000元低价盘在中心城区已经绝迹，即使到南汇和松江地区也难觅这种楼盘。至于6000至8000元的中价楼盘，9月市场上市还有55个，一个月以后这类楼盘上市的只剩32个，更多的是「无房可买」。据上海市统计局的2004年统计，当前上海中心城区商品房的单价已在12000元以上。也就是说，这些地区的房价一年之内每平方米上涨了6000元还要多。

　　上述局面一直延续到2004年，始终没有得到多少改观。概括来说，2003年上海市场买方态势是：4000至6000元盘排队抢购，6000至8000元盘争相预订，8000至10000元盘可放心购买，10000元以上盘则随意选购。

　　预言者失败 疯狂者持续疯狂

　　上帝要人死亡，必先使其疯狂。非理性的上涨必然导致可怕的后果。

　　「狼来了，房价要跌的预言没有兑现之后，购房者对专家的建议失去了耐心。恐慌性买盘激增。」季宝红分析为什幺在房地产泡沫警告声中，上海的房价没有下跌，而是一路高速攀升。

　　2001年，国家国有资产管理局科研所所长魏杰，就提出上海房地产泡沫的警告。但是两年以来，并没有兑现。房价没有下跌，反而继续上涨。老百姓对房价下跌的期望每次都落空了，而有关风险的警告也成为了「烽火戏诸侯」玩笑。

　　同时政府在2003年积极支持上海的房地产发展。在2003年9月份的福布斯上海年会上，上海市市长韩正向国际CEO们发出了到上海购房置业的邀请，并明确表示「肯定会增值」。在政府强有力托市下，「投机者和真正自住买房者，交织在一起，争先恐后地进入楼市。推高了上海的房价。」季宝红说。

　　「上帝要人死亡，必先使其疯狂。非理性的上涨必然导致可怕的后果。」上海社科院的一位不愿意透露姓名的专家向记者表示。上海在2003年，楼市大涨的背景下，终于以5118元/平方米成为全国房价最高的城市，上涨幅度为24.4%，也是大陆之最。

　　参照西方国家的经验，在空置率上升的情况下，上海房地产高速增长可以认为是一种投资行为。现在的数据可以表明，上海楼市在1999至2001年之间，还是比较良性的增长。而在2002至2003年之间，高速增长更多是由投资带动的。而且，对上海房地产的投资是增量发展，不断扩张。2004年第一季度上海房价没有丝毫减弱的趋势，房价还在继续上涨之中。

资料来源：上海外滩画报