论房地产市场的成功、失败与问题

论房地产市场的成功、失败与问题

刘昌黎

一、房地产市场的成功

1998年我国全面实行住房货币化改革，彻底改变了人们依赖福利分房的陈腐意识，激发了个人买房的积极性，活跃了房地产市场，推动了房地产业的发展。2009年，全国房地产开发投资达36232亿元，其中商品住宅投资25619亿元，分别相当于1997年的11.4倍和16.6倍，商品住宅投资占房地产开发投资的，比1997年的提高22.3个百分点；住宅新开工面积92463万平方米，商品住宅销售面积85294万平方米，分别相当于1997年的6.6倍和10.8倍。由此，房地产业不仅成为成推动中国经济快速增长的支柱产业，而且极大地改善了城市的居住条件，城市面貌也为之焕然一新。2009年，全国城镇人均住房面积接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加10多平方米。同时，居民自有住房的数量和质量大幅度提高，住房自有率达到80%以上，住房占居民家庭全部财产的平均比重超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。由此可以说，住房货币化改革是一个方向正确的改革，已经取得了不容抹杀的成功。

住房货币化改革获得成功的主要原因，是实现了住房分配由计划分配到市场分配的转变，繁荣了房地产市场，提高了房地产市场的效率。换言之，住房货币化是对福利分房制度的彻底否定，与职务、年龄、工龄、家庭人口等因素决定分房先后、分房大小、分房好坏相比，凭钱买房，钱多先买房、买大房买好房，钱少后买房，买小房买差房，这符合市场公平买卖的原则，天经地义，是一个历史性的进步。正是这种历史性的进步，才确保了住房货币化改革的成功。

二、房地产市场的失败

然而，任何事物都是一分为二的。住房货币化改革虽然给城市住房分配带来了市场机制，繁荣了房地产市场，获得了成功，但完全听任市场竞争的结果，却不可避免地造成了房地产市场的失败，造成了高房价和买房难的问题，其中，低收入阶层买房难的问题尤为为突出。按国家统计局的统计，1997-2007年，全国商品住宅的平均销售价格由1790元／1平方米涨到3645元／1平方米，上涨，正好翻了一番。2009年，全国商品房平均销售价格为4695元／1平方米，又比2007年提高。在全国房价快速上涨的过程中，北京、上海、广州、深圳、海口等70个大中城市的房价上涨更为迅速，市区每平方米的商品住宅售价大都超过了1万乃至2万元以上，其中海口今年年初出现楼市海啸，最高房价甚至涨到了每平方米6万元以上乃至8万以上。结果，全国房价收入比现已超过15倍，其中上海、北京、广州等中心城市甚至超过50倍以上，房市泡沫非常严重[1]。

从实际情况看，在有钱买房这一天经地义的市场原则下，十多年来城市居民住房条件改善的就主要是中高收入阶层，至于低收入阶层，其住房条件还依然是房改前的老样子。换言之，十多年来真正享受到住房货币化改革好处的是中等以上收入阶层特别是高收入阶层，而低收入阶层则没有享受到住房货币化改革的好处。正因为如此，以买房难为首的民生问题在今年3月的两会期间备受关注，二次房改再次成为人们广泛议论的热门话题。

三、房产分配不公令人忧虑

商品市场的商品价格虽然高低悬殊，富人和穷人的购买能力、消费水平也有天壤之别，但低收入阶层多年来对喝不起茅台、五粮液、吃住不起五星级宾馆等现象，并没有产生什么抱怨和不满。与改革开放前相比，一些低收入阶层每天能够喝上三五元钱1斤的散白酒，偶尔到自家附近的小饭店吃一顿，还是心满意足的，这意味着低收入阶层对温饱水平的要求不是很高。然而，住房就不同了，它不仅是家庭最重要的资产，而且是不可缺少的基本生活资料。一些低收入阶层的住房条件在福利分房期间就很差，住房商品化十多年来一直也没有得到改善。因此，在低收入阶层已经吃饱肚子穿暖衣服的情况下，最亟欲改善的就是住房条件。低收入阶层不仅有城市贫民，还包括一些被称之为“蚁族”的年轻人，他们大都家住外地，在城市结婚安家的首要问题是买不起房子，看着房价上涨都很焦急。于是，“买房难”就和“看病难”、“上学难”一起，就成了低收入阶层最关心的问题，也是我国经济社会所面临的主要问题之一。

根据资本主义国家的经验，财产分配不公大大超过收入分配不公，这乃是资本主义区别于社会主义的基本标志之一。以日本为例，1995年和2005年，家庭土地资产分配的基尼系数分别为和，都大大高于家庭收入分配基尼系数的和；1980和2000年，家庭金融资产分配的基尼系数分别为和，也都大大高于家庭收入分配基尼系数的和。[2]可见，日本作为一个资本主义国家，虽然在社会收入分配方面实现了相对的公平，但在资产的社会分配方面却依然是很不公平的。社会资产分配不公之所以会大大超过社会收入分配不公，乃因为家庭收入是一个流量，而家庭资产则是一个存量。家庭收入的相当一部分是用于消费支出的，而且，越是低收入的家庭消费支出的比重即恩格尔系数就越高。相比之下，家庭资产是家庭收入的长期积累，越是高收入的家庭其资产积累的比重就越高。不仅如此，与家庭收入相比，家庭资产特别是房地产还有长期升值的趋势，这种财产性收入的增加进一步扩大了社会资产分配的不公平。

中国作为一个社会主义国家，实现社会分配公平乃是题中应有之意。然而，从基尼系数的变动趋势看，不能不说我们在社会收入分配方面已经背离了建设有中国特色社会主义的初衷。1978年，中国的基尼系数为，而2006年则上升至，已经超过了国内外公认的0.4的警戒线，在世界上也属于偏高水平。由此，我国虽仍然是世界排名109位（2008年）的低收入国家，但亿万富翁的人数却超过了日本以及其他一些世界排名靠前的高收入国家。至于资产分配不公，中国的形势就更为严峻了。根据世界银行的报告，美国是5%的人口掌握了全国60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全社会的财富[3]。因此，面临住房商品化改革10多年就出现的“买房难”问题，如果不及时采取有效措施，让房地产市场的失败继续下去，那么在当前收入分配不公已经严重恶化的态势下，就有可能出现更为严重的房产分配不公。这种危险的前景令人忧虑，不能掉以轻心。

[1] 中国新闻网：专家称京沪等地房价收入比超过50倍，已成社会问题，2010年4月22日。

[2] 刘昌黎：《现代日本经济概论》，东北财经大学出版社，P307页，2008.6。

[3] 余丰慧：谁是拉大收入差距幕后推手？，新华网，2010年5月28日。