[经济杂谈]房价趋势、通货膨胀和城市化

房价趋势、通货膨胀和城市化
　　
　　 东北财经大学 劳动就业与人力资本开发研究中心
　　
　　刘凤芹
　　
　　2009年3月，全世界还沉浸在重度金融危机的时候，中国的房地产市场已开始活跃，随后房产价格像脱缰野马而一发不可收拾。据国土资源部所属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，同比涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。然而，到2010年3月，北京、上海、深圳、广州、三亚、重庆等城市的房价涨幅已接近3倍，即300%。更疯狂的是，2010年3月中旬，北京竟然创造出一夜之间房价每平方暴涨4000元的“奇迹”。海南的疯狂更是罕见，一个月之间，房价最低涨幅达3倍以上，最高涨幅达到10倍以上。是理性的疯狂购买，还是非理性的泡沫追逐？一份“房地产崩盘时间表”惊现网络。它回顾日本1985年-1991年房地产市场走势，发现房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策等等现象与当时的日本颇为相似，而中国2005年-2008年房地产市场走势与房地产崩盘之前的日本也大致相同，因此预言中国房地产会在明年崩盘。
　　“崩盘”论余波未了，中央政府针对房地产的调控政策开始频频出台，力度之大、态度之坚决前所未有。
　　中国的房地产何去何从？房价是涨是跌？几乎牵动了每一个中国人的神经。
　　一、房产价格趋势
　　中国房地产价格市场大约发育了20年，纯粹市场化时期大约10年。在公有住房改革前，我国的房地产市场是不规范的，真正意义上的商品房也不存在。当时的房子基本上是解决住的功能，舒适和人性化功能基本没有涉及，更是远离豪华和气派。大约在2000年后，中国房地产才开始多样化和多层次化，以满足不同阶层的需要。20年来，中国房地产价格在上升轨道中出现两次下跌，一次是上个世纪1990年代中后期，另一个是2008年世界金融危机。第一次房产价格下跌的直接原因是政府对房产市场的政策调控，而本质原因却是房产价格泡沫的破灭。2008年的房价下跌表面上看是金融危机的结果，但本质上说，也是2004-2007年全国性的房价快速上涨引发的泡沫所致。
　　影响房地产价格的因素颇多，由于中国独特的土地出让制度，房地产在一定程度上成为地方政府重要的收入来源。土地出让金的获得类似于地方政府发放地方政府债券，部分地调节了国家的货币供应量，这样，房地产价格就更加复杂和诡秘。
　　然而，在一个市场化的经济中，一切的价格现象都可以从需求和供给的角度考察。从住宅需求的角度看，人均收入、人口结构、保值需求、需求弹性、城市化进程、大城市情节等方面影响价格。从供给的角度看，土地供给刚性是制约房价的最大因素。
　　人均收入的快速增长是房价上涨的根本原因。中国自2000年以来，经济发展进入了快车道，GDP总值先后超越部分发达国家，而后超越德国跃居第三，之后又超越日本跃居第二。大城市中人均GDP已达到1万美元，这个数字是发达国家的水平。考虑到商品房的购买者应该是中等收入以上的人群，这些人的收入水平应远高于平均水平之上，估算这类人群的人均GDP大约在2万美元左右。按照这个数值和房地产的一般价格水平计算，通过银行贷款，这类人群以2009年3月之前北京、上海等大城市房价计算，几乎都有能力购买一套100平米左右的新商品房。而事实是，在这些大城市或全国其他城市，普通市民几乎都有自己的住房，中等收入以上的人或家庭基本上购买了新住房，这个事实甚至比我们推算的结果还要好。收入的快速增长让具有置房置地传统情节的中国人买房成为可能。
　　中国的城市化进程和人口的葫芦型结构大大增加了对城市住房的需求。（后面详述）
　　保值和投机需求是影响房价的又一重要因素。保值需求是通货膨胀的函数，其大小取决于对通货膨胀预期的程度。本世纪以来，中国房价上涨最快的两个年份即2007年和2009年，都是对通胀的担忧。住房对普通百姓而言，是最好的抗通胀商品。如果贷款买房，当发生通胀的时候，债务人将获得通胀好处，在双重利益下，买房成为最优选择。
　　应该指出的是，自住性的刚性需求和投机性的弹性需求并不能完全分开。固然二者的需求弹性不同，对价格的认识不同，但是，在通胀预期面前是完全相同的。如果预期到通胀，无论刚性需求还是弹性需求，保值的需求都是强烈的。试想，如果没有通胀、房价上涨预期不强，即使是刚性需求，买房时间性都不会很迫切，不会出现持币待购现象。
　　大城市以他便利的设施、超强的公共品提供、较高的平均工资、优异的教育资源等等吸引着全国各地的人们。当户籍门槛被取消或显得不太重要的时候，进入大城市的经济门槛就是房价。当越来越多的人愿意到大城市工作的时候，大城市房价暴涨是必然的。
　　人民币升值压力和加息预期，是导致热钱涌入的主因。热钱进入的主要领域是股票和房地产，在股票市场价格低迷的时候，房地产不失为一项好的投资项目。
　　房地产业主要组成部分是土地，而土地的供给总是有限的，尤其是大城市的土地供应数量。从北京市区的扩张和开发速度看，市内4区的可开发空间几乎已经消失殆尽，远郊县的开发也已经进入白热化状态，土地供应量的限制，加剧了人们对房价只涨不跌的预期。
　　上述需求供给因素对房地产价格影响是正向的，换言之，对房价构成了上升压力。可见，房价走势和预期是明了的，不确定因素非常小（除了政策的短暂起作用外），所以，疯狂购买商品房的现象就不甚奇怪了。
　　二、城市化和人口结构
　　目前，我国的城市化率达到47%。据联合国人居中心《世界城市状况报告》数据，1990年世界平均城市化水平为47％，发达国家平均城市化水平为75％，发展中国家平均水平为37％。据联合国人居中心预测世界城市化水平到2025年将达到61％。以我国城市化和工业化发展速度测算，每年中国城市化推进速度为1.4%左右，这意味着中国每年至少有1400万人口涌入城市，如果达到发到国家的城市化标准，我国至少还需用20年的时间。据此数据，建设部部长才肯定地断言，中国房价至少还将持续20年的上涨。
　　但是城市化的解释至少存在两个缺陷，第一，没有考虑人口结构和统计缺陷；第二，每年1.4%的城市化率不能解释房价短期暴涨。
　　中国的人口结构呈现上宽下窄的葫芦型，原因在于1960年代的人口报复性增长。目前，40-50岁的人口是大葫芦的腹部，占人口比例重大，年龄集中。他们的后代，是80后，处于小葫芦的腹部，目前处在结婚、生子阶段，是刚性购房的主力军。从劳动力性质看，80后的人群结构与60后的人群结构已发生了本质性变化。60后人群的主力是农民，他们进城务工主要从事的是体力活和商业活动，对城市住房的需求基本上停留在租房阶段，自购房的愿望并不强烈，原因是第一，收入低，买房可望不可即；第二，老家有房子，打完工后可回家养老。而80后则不然，他们大部分受到过高等教育，即使没有受过高等教育，也是打工族的第二代，跟随他们的打工父母在城市生活多年，城市是他们的家乡，让他们回老家，基本上不太可能。另一部分居住在农村的80后青年，也基本上准备长期居住在城市，所以，这部分人群是城市化的主要力量，也是城市自住房的刚性购买者。这部分人再加上原有城市的80后青年，就构成了刚性买房者的大家族。
　　然而，葫芦型腹部过后，呈现出葫芦的腰部，处于腰部位置的是90后的青年。从腹部到腰部的过度是锐减的，换言之，人口将以非常快的比例递减。如果中国以目前供给商品房的速度计算，不考虑其他因素而只考虑80后和90后的刚性住房需求，可持续性住房需求增长不超过10年。
　　城市化率的统计缺陷也是明显的。我国统计资料一般都以户籍资料等有记载的文件为标准对城乡人口进行统计，其统计结果只能反映出有文件记载的政策性人口转移，而对于更多的农村进入城镇打工者则仍没有确切的统计资料进行证实。对于农村剩余劳动力转移如城镇寻找工作的经济现象，从理论上分析，大多均已经脱离了土地作为其谋生的主要手段，而以非农业的方式获得收入，因此从事实上看，其已经脱离了农业，而成为城镇劳动力人口，因此这部分人员应该划入城镇劳动力人口。据此可以推断，目前中国的城市化率应该比实际数字高。换言之，中国要达到发达国家的城市化水平不需要20年的时间，而是更短。即由城市化导致的城市住房的持续性需求将低于20年。
　　三、通货膨胀
　　始于2009年3月份且持续到现在的房价疯狂上涨的本质原因是通货膨胀预期。为了挽救危机，世界各国政府都出了重拳。中国政府的重拳是中央政府4万亿的财政支出和地方政府的10多万亿的配套支出，及其新增11.6万亿的贷款。财政政策和货币政策都极度宽松。我们知道，投资和货币发行都是有乘数作用的，14多万亿的总和财政支出，以30%的储蓄率计算（国家公布数据），将会产生 46万亿的GDP增长，当然这些增长将在后续若干年内反映出来，但是从2009年的GDP增量看，仅比上年增长2万多亿，说明预期拉动经济增长的幅度仅得到有限的实现。从货币供应量看，如果这些货币进入银行，并以倍数创造存款，那么一夜之间，货币数量就可能被放大若干倍。以17.5%的银行准备金率计算，我国的货币乘数将是5.7倍（没有考虑货币漏出），换言之，1块钱的货币将被银行创造出5.7块钱出来。据央行最新公布数据显示，2009年12月中国M2为60.63万亿，M1为22万亿，M0为3.82万亿，较2008年同期分别增长27.6%，32.3%和11.7%，而当期我国GDP总值为33.53万亿元，比上一年仅增长8.7%。
　　根据货币供应量公式MV=PY计算，2009年MV总量大约为60.63V万亿。关于V的数据，学界的认识并不相同。有学者指出，中国的货币流通速度年度变化很大，但近年有稳定迹象。从1980－2004年V1年均变化率为6.32%，V2年均变化率为6.65%； V1年度最大变化率为11.6%均下降2.75%，V2年度最大变化率为14.86%。但是学者们并没有给出较为准确的V1或V2值的估算。考虑到中国货币流通速度一贯较低，以亚洲国家的流通习惯V=2的标准计算，则2009年我国以M2计算的货币总量为121.26万亿。然而奇怪的是，巨额的货币供应量并没有引发恶性的通货膨胀，相反，2009年而同期CPI下降0.7%，而PPI下降5.4%。考虑到物价滞后于货币供应量的时滞，2010年2月，CPI上涨了2.7%，PPI上涨了5.4%。如果以上涨后的CPI和PPI计算，以2009年的GDP总值，也只吸纳了34.43-35.34万亿，剩余的86.83-85.92万亿哪里去了？如果以不可信的货币流通速度1计算，我国剩余货币量也达到了25-26万亿之巨，这些巨额数量的货币如果全部进入流通领域的话，将使得物价指数上涨80%-250%之间。然而，这种可怕的通胀并没有发生，那么，巨量的货币余额哪里去了？
　　存量货币去向大约有如下几个方面：第一，被国民窖藏；第二，外汇占款；第三，地下经济；第四，房地产市场。国民窖藏货币取决于习惯，2009年一年间国民习惯不可能改变，因此该因素可被排除或假设不变。外汇占款取决于2009年外汇储备的变化率，这一年的外汇储备略有增加，变化有限可忽略不计。地下经济活动因经济危机，其交易总额也只能变小，吸纳货币数量可能变小或至少维持不变，但决不能非常量的增长。货币去向几乎只有一个领域——房地产市场！
　　有数据显示，2009年中国房地产行业对GDP的贡献率超过了1/5。按收入法计算，土地出让金中计入GDP的内容包括政府净收益、土地一级开发中支付给被拆迁方的补偿款项的大部分，二者合计大约占土地出让金流量的90%；新建商品房销售额中计入GDP的内容包括营业盈余(其中部分以税费名义支付给了政府，部分作为所有者净利润)、支付给员工的报酬，二者合计至少占新建商品房销售额的30%(新建商品房销售额当中的土地成本不作为当年的GDP产出)；二手房销售额中计入GDP的内容则为其大于成本支出的部分，并作为财产性收入统计在城镇居民家庭收入当中，2009年的二手房销售利润率多在50%至70%之间，平均值应当不下60%。据官方数据，2009年国内土地出让金约为1.5万亿元，新建商品房销售额约为4.4万亿元。二手房销售虽无官方数据，但由北京市统计数据和近三年占比情况大致推论，2009年全国二手房销售额在8.29万亿元左右。由此推算，2009年国内房地产贡献的GDP应当在7.64万亿元左右，其中土地出让金环节为1.35万亿元，新建商品房销售环节为1.32万亿元，二手房销售环节为4.97万亿元，约占2009年GDP总量33.53万亿元的22.8%。
　　上述未被计入当年GDP的总额为6.55万亿，如果按房地产交易额计算的话，其交易总值为14.19万亿。这些交易总值超过了新增贷款数量，占全部货币余额的23%强，毫无疑问，这将导致房地产市场价格的飞涨。换言之，巨量的货币供应量没有导致恶性通货膨胀的原因是房地产业充当了吸纳过量货币的储水池。试想，如果没有这个储水池，物价指数将会有怎样的一个增长？
　　有学者指出，我国房地产行业举足轻重的地位间接揭示了地产泡沫的严重性。一般地，一个国家住房总价值和GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度。参照美国的历史数据：1946年到1970年代末，其住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右；1980年代和1990年代，该比例上升到100%到110%左右；2000年互联网泡沫开始，该比例超过120%；2005年美国的房地产泡沫达到历史最高点，其住宅价值和GDP比例达到172%左右；2008年，该比例为128%左右，仍超过102%的历史平均水平。参照日本的历史数据，1989年日本房地产最疯狂之际，其住宅价值为GDP的200%以上。而根据未经核实的市场研究数据，目前中国住房总价值可能超过90万亿元，相比于约2009年GDP的3倍，住房价值与GDP比例已达近300%。这个数据对经济的威胁是巨大的。
　　四、结束语
　　在写完这篇文章的时候，传来了更严厉的房地产调控政策。为了挽救金融危机，我们增发了货币。增发货币的结果，房地产价格成倍地增长，不仅威胁到普通人的居住权利，更威胁到因房地产泡沫破灭可能出现的另一次危机，这就是为什么在2009年银行业业绩相当突出，但股市依然唱空银行股的原因，因为房地产绑架了银行。如果政府出手严厉的抑制房地产价格政策，可能面临的危机是：第一，严重的通胀；第二，房地产价格下跌导致大量的弃供而引致银行资金链断裂，最终爆发新的金融危机；第三，在实体经济并未出现实质性好转的条件下，如果失去了房地产业对GDP的贡献及其相关60个产业的业绩下滑，中国将面临滞涨的威胁。
　　政策取舍，孰重孰轻？