神马文学网也谈何时抄底楼市
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/30 20:04:46
转载 标签： 楼市
抄底
房产
分类：房地产目前大家谈论最多的话题就是: 房价还会跌多少,何时该抄底？
我们又给自己出了个大难题，市场永远是很难预测的，市场价格的走势也只有事后才知道。但这样的提问却能说明三个问题：一是在国家加大楼市调控力度的政策背景下，未来房价下跌被看作是大概率事件。二是下跌的时间和空间到底有多大不得而知，三是大家都在谈抄底说明未来楼市依然被看好。
对于第一个问题，站在当前这一时点来说，后期房价出现普调似乎已成共识，毕竟目前政策调控尚未出尽，二套房概念的从严界定打破了此前市场的期望，物业税（房产保有税）问题悬而未决又成了市场头上的一把达摩利剑，尽管在该问题上两派观点针锋相对，但其出台恐怕已经是大势所趋。此外，由于前期楼市火爆，房价的上涨具有惯性。因此，面对政策的强压，市场的反应会出现时滞性。也就是说，政策推出初期，楼市的反映仅仅是成交陷入冰点，而价格仍然坚挺，甚至保持小幅上涨。而后才会出现价格的松动，从近阶段市场表现来看，价格松动迹象明显加大，新盘陆续出现一定程度降价。而随着国家房产增值税等政策的落实，开发商大面积打折降价的局面有望蔓延。因此，现在恐不是抄底的最佳时机。
再来说第二个问题，房价下跌的幅度与时间。这个问题比第一个难预测的多，因为趋势往往易于判断，但幅度和时间就难于把握了。况且降价幅度受到很多因素的影响，不同城市、区域、楼盘的情况都有不同，并不能一概而论。现在市场普遍的观点是，北京等一线的降价幅度将达到30%，且从银行压力测试，开发商承受程度，购房人心里价位等多个角度来说，30%似乎成为了一个被公认的降幅。但市场实际走势往往还是出乎预料之外，这里需要说明的是，从买入时机来说，分为左侧交易和右侧交易，如选择左侧交易，可选择在所有调控政策都尘埃落定、且新房普遍大幅打折时，市场情绪陷入一片悲观的时候。如采用右侧交易，则可在国家调控政策放宽，二手房成交明显回暖时。左侧与右侧交易各有优缺点，前者容易抄到绝对底部，但不确定性较大；后者仅能抄到相对地部，但较为安全。
最后一个问题，为什么大家都在谈抄底，原因很简单，那就是未来市场仍被看好，房价仍预期上涨。其实楼市经过了多年的洗礼，已经得起风雨，市场各方对于楼市的判断越来越趋于理性，中国城市化的方兴未艾，购房人需求的刚性，以及中国民间投资渠道的匮乏，使得房价难以出现大幅下跌。最近相比楼市成交的清淡，房屋租赁市场的火爆，租金的上涨成为了另一道风景，但说明了一个问题，就是市场刚性需求的旺盛。因为租赁市场往往才是需求的真实反映。再来看另外一个现象，近期各城市出现大幅打折的新盘，售楼处门庭若市，在开盘几日后即被抢购一空。这也说明了真实需求的存在。
笔者认为，其实面对政策调控，楼市未来走势已经较为明朗：政策的力度和降价预期使得楼市的刚性需求被“冰冻”起来，未来随着政策的逐步明朗，观望情绪将逐渐消退，楼市将出现回暖，坚冰将融化，被“冰冻”的需求将再次倾泻而出，推升房价。现在购房者要做的是密切关注国家政策及市场动向，实地踩盘。因为只有做足功课才能在机会出现时牢牢把握，而不是错失良机。
最后笔者再次重申的是，指望物业税（房屋保有税）去降房价是极其愚蠢的想法，从长期来看，房价的走势永远是取决于供给和需求的程度。只要需求大于供给，任何政策都阻止不了价格上涨的脚步。