一线城市房价下跌30%基本已成定局

如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。

5月份，政策方面依旧紧锣密鼓地出台相关细则，对高企的房价继续施加压力：土地增值税的清算和严格征收，房产税加快推出步伐，央行等三部委颠覆了以前“认贷不认房”的二套房标准，实行最严厉的“认房又认贷”的政策，北京在全面停止第三套房贷的同时，对房龄在20年以上的二手房基本停止了贷款。（6月8日《法制晚报》）

政策层面的持续加压，将打消开发商利用欧元危机再次让调控政策放松的幻想，一线城市的成交量在5月份继续下滑，以北京、上海和深圳为例，北京二手房5月份成交量环比降58.8%，上海环比降69.0%，深圳环比降24.1%。中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌。

同时，一直和政策僵持的价格开始动摇和分化：二手房的议价空间开始增加。中原地产的数据表明，北京、上海、深圳等一线城市中，有超过五成的楼盘价格出现下跌，其中上海、广州和深圳三城市，已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。同时，中国指数研究院的统计也显示，5月在监测的30个城市中，各城市成交价格普遍下降。而开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了起来，率先降价的万科、恒大则尝到了好处，一季度的销售业绩排在前两位。

虽然还有个别楼盘的开盘价依然上涨，但在当前情况下，只能视为给未来的降价创造空间。这样，房价的走势在经历一个多月的博弈后，价格下降的空间已打开，购房者看到了政策坚持的决心，开发商也开始不再对政策抱有不切实际的幻想，面对土地增值税清算风暴和房产税开征越来越快的脚步，如果再有开发商自恃现金流不紧张硬扛，恐怕被动的只能是自己。

至此，基本可以判断：房价的观望期已结束，全国范围的降价潮将会如期而至。如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。大家担心的开发商推迟开盘的情况更不会出现，因为2008年金融危机前的经验表明，一旦政策紧缩、开发商的资金链紧张，开发商惟一自救的办法就是降价和加快开盘回笼资金，谁也不愿做政策的牺牲品被清盘重组，这是最基本的博弈逻辑。

在房价走势明朗的情况下，整个房地产链条上的政府、购房者和开发商的互动将更为微妙。政策制定者应谨记2008年“救房”的教训，将政策的力度和目标可以定得更坚决一点，在房价彻底调整到位后，尽快使整个房地产公共政策的周期，从调控周期转入发展周期，避免调控不力再次浪费政策资源。

对开发商而言，应清醒意识到，通过本轮调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑，将发生颠覆性变化，房地产最终将回归微利和居住，抱着暴利不放的开发商将会死亡，房地产行业将重新洗牌和布局。

5月份，房地产调控政策依旧紧锣密鼓：二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉，发改委将房产税的推出列为今年的重点工作，财政部要求加强土地增值税的清算和预征。与此同时，一些更为严厉的地方性细则要么已经出台，要么即将启动。

政策的明朗使开发商基本放弃了最后一丝幻想，全国一线城市的房地产市场出现了“量价齐跌”的态势。中国指数研究院的数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44％，一些城市的成交量创下了历史新低。房价也开始不同程度地下跌，开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了起来，而率先降价的万科、恒大则尝到了好处，一季度的销售业绩排在了前两位。

这样，房价的走势在经历一个多月的博弈之后，价格下降的空间已经打开，购房者看到了政策坚持的决心，而面对土地增值税清算的风暴和房产税开征越来越快的脚步，如果再有开发商自恃现金流不紧张硬扛，恐怕被动的只能是自己。对于当前这种“量价齐跌”的走势，各界都是站在一个短期的角度对此进行解读，事实上，“量价齐跌”的意义不仅预示着调控政策的短期见效，更可能意味着中国房地产市场将从此告别暴利时代，进入平稳的发展周期。何以如此言之，理由有三：

首先，本次调控政策的基本目的不仅在于短期抑制高房价，更在于改变时下房地产投机、投资过剩，使房地产回归居住的基本需要。为此目的，除了一些短期的政策之外，更注重长效的制度建设：比如，通过税收政策调节房地产的合理需求，通过供应结构的变化要求住房供应的70％为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说，从抑制投资、投机的角度而言，这是个将长期坚持的政策，也将成为中国房地产公共政策的基本目标。

其二，鉴于中国当前高房价的最大推力在于房产的过度消费和投机，而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力，当房价脱离民众的基本收入而太过离谱时，社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此，中国经济的转型、城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展，但绝对是拒绝高房价的，中央政府对此非常清醒。

其三，目前中国的人均居住面积已经超过了人均30平方米，按照房地产的发展规律，突破这个关口，意味着房地产的高速增长期将会结束，房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能，房地产公共政策在未来不仅将成为一项重要的经济政策，更会成为一项重要的社会政策。围绕未来的住房需求，政府将在完善保障性住房供应的同时，撬动大量的二手房进入租赁市场，构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构，这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。

至此，我们基本可以判断，在未来一到两年，中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代，房价在未来下降至少30％将成为定局。通过本轮调整，以暴利和投机为主要表现的房地产市场的价格逻辑会发生颠覆性变化，房地产最终将回归微利特征和居住属性。

（作者马光远--中国社科院政府政策系博士，央视财经频道评论员）