中国未来的REITs市场最具潜力

领盛投资邰翰德：中国未来的REITs市场最具潜力

■本报记者 郭轩 北京报道 2009-9-14

    领盛投资是仲量联行集团成员之一，旗下管理着超过400亿美元的商业地产和商业地产证券化产品。领盛投资在今年年初募集了一只30亿美元的基金投资亚太房地产市场，目前其通过投资H股内资房地产公司间接进入内地房地产市场。
    
    领盛投资亚太区证券业务行政总裁邰翰德表示，随着10月份保险资金投资不动产新规的即将实施，以及内地REITs立法的进程，中国的REITs市场将成为全球最具吸引力的市场。

    中国房地产报：你认为全球地产并购良机已经显现，是基于哪些因素的判断呢？

    邰翰德：今年一季度以来，全球主要国家的经济重新恢复增长，虽然增长的迹象依然很微弱，但足以说明全球经济已经初步走出了衰退，而这主要得益于各个国家推行的大规模经济刺激计划。

    同期，全球各大股指均出现了不同程度的反弹，但相比2007年的最高点依然跌幅不小，这仍需要数年的时间才能得以复原。全球房地产股票在这轮金融危机中遭受的冲击更为严重，截止到7月底，房地产股票与2007年2月的顶峰相比，跌幅仍有55%。

    但好消息是，金融市场已经出现了一些可喜的变化。自今年3月全球REITs投资净值的最低点以来，其净值已累计上涨80%以上。信用市场和资本市场也重新可以为REITs提供资金，都反映出市场信心的显著提升。

    今年1月以来，全球范围内已经有90多家上市房地产公司进行超过100次股票发售，募集资金超过410亿美元。同期，全球房地产公司通过债券募集的资金也超过150亿美元，并且利率一路走低。

    而对于私有房地产公司来说，其超过2/3的资本杠杆率在2010年～2012年间面临偿债的高峰，其将被迫出售资产以渡过债务危机。这对于拥有良好管理和融资优势的上市房地产公司、特别是REITs来说，将会有很大的机会以非常低廉的价格将高质量的地产项目加入到投资组合当中。

    中国房地产报：通常投资者认为REITs是一种介于股票和债券间的稳定投资方式，但这次金融危机中，REITs并没有表现出像一般所讲的基于长期租赁结构带来的抗风险性，这是什么原因造成的呢？

    邰翰德：REITs在这次金融危机中的确没有表现出其应有的抵御风险的能力。

    这首先是因为在房地产行业，企业盈利能力出现了下滑。不过在很大程度上，房地产价值的下降，更多来自于投资者对于收益率的更高要求。

    在金融风暴的洗礼下，投资者预期风险上升，而金融市场的停顿，造成高杠杆率的REITs可选择的融资方式也在减少，房地产资本率大幅上升，就造成了上市房地产公司所拥有的商业地产无贷款价值比2007年年底下降超过1/3。

    其次，金融危机蔓延至实体经济造成的破产和失业，也抑制了对商业地产的需求。写字楼市场的出租率和租金价格都明显下降，而大型商业中心的零售额也出现了大幅的下滑。

    中国房地产报：今年以来，中国也在尝试发行REITs，你对此有何看法？

    邰翰德：中国今年对商业地产的投资方面出台了很多的政策，最为重要的两个是将于10月实施的允许保险资金投资不动产的政策和REITs立法的政策。

    中国进行的REITs立法，我认为将对中国的商业地产产生非常积极的影响。目前中国的房地产市场透明度依然不足，REITs的信息强制披露，有助于提高整个市场的透明度。

    对于众多的机构投资者和普通投资者而言，REITs提供了低廉的投资工具来分享中国商业地产的强劲增长。资本杠杆率偏高的中国地产开发商也可以通过REITs获取比较好的资产处置方式。这一切也将会极大促进中国商业地产市场的成熟。

    中国房地产报：领盛投资亚太房地产基金目前的投资状况是怎样的？对中国内地的商业地产投资状况又如何？

    邰翰德：今年年初，领盛亚太房地产基金募集了30亿美元，初期已经投资了20%的资金。目前，我们主要投资于日本的商业地产证券化产品，在韩国我们也投资商业地产物业，在中国香港也有部分投资。

    对于中国内地的商业地产而言，由于目前还没有REITs市场，我们主要是通过投资香港上市的内资地产股来间接投资。去年，内地业务的收入已经超过其全部收入的80%。

    中国经济的高速发展和商业地产的发展潜力都使其已成为全球最具吸引力的市场，领盛投资今后也会加大对内地商业地产的投资。

    中国房地产报：在目前全球房地产市场仍不明朗的情况下，开发商是否需要将资产以较低的价格来进行证券化？

    邰翰德：这是中国房地产投资信托工具目前面临的最大挑战之一，因为很多开发商手头上只持有一或两项资产作为主要的收入来源，不愿意出售。另外，许多建筑可能已经被分层出售，也减缓了房地产投资信托工具在中国的发展。

    然而，随着商业地产的发展，在多个因素作用下，我们相信房地产投资信托基金将会兴起。这些因素包括：鉴于披露要求带来的额外透明度、潜在税务支出优势所带来的资金费用降低、新类型投资者带来的更大资金流动性。

    对机构与投资者来说，房地产投资信托基金是他们进入商业地产领域相对简单及低风险的工具。

    中国房地产报：中国内地仍然在讨论不同的房地产投资信托模式，中国式的REITs能够从美国以及香港模式中借鉴哪些方面？

    邰翰德：税务优惠、披露要求与杠杆比率都是非常重要的。房地产投资信托基金的设计，应该能够在低杠杆比率下提供稳定的收益，并应该因向股东分红而享受税务优惠。房地产投资信托基金应该设计成低风险、透明、收益型的投资工具，让投资者可以借此进入商业地产领域。