叶檀：拨开广州房地产价格迷雾(新京报 2007-4-16)

拨开广州房地产价格迷雾
www.thebeijingnews.com · 2007-4-16 5:04:18 · 来源： 新京报

是市民的个体感觉跟不上房地产市场的总变化，还是房地产数据存在问题？
近期颇受关注的广州市房价近日传出消息，广州市国土资源和房屋管理局公布3月份广州一手房价，比2月下降700元/平方米，创去年单月以来最大跌幅。
这一跌幅不可谓不大，但奇怪的是，一些市民却表示没有感觉。是市民的个体感觉跟不上房地产市场的总变化，还是房地产数据存在问题？
政策从出台到落实有一个周期，此时据广州市政府推出平抑房价的“广七条”未满一月，政策远未落地。广州去年推出“双限双竞”用地项目最快会在今年下半年推出市场，政府可以陆续提供4500多套中小户型单位，将起到抑制楼价、调整住房结构的作用。但没有理由去年的政策偏偏在今年3月发生最大效用。
房地产市场开发需要2至3年左右的周期，即便是廉租房，其立项、建设、出租周期也不可能在一年以下。
“广七条”中至关重要的三条是，加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾；加快政府保障型住房建设；加大闲置土地回收力度。
这三条是增加土地供应与增加弱势群体住房保障等平稳房价的核心举措，顺利推出的话是可以平抑部分房价。应该注意的是，政府政策的起始时间是2007年———从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米；2007年开工建设保障型住房2.3万套，194.1万平方米，明后两年陆续交付使用；到2010年要建设经济适用房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题；2007年，将公开出让16宗居住类闲置用地，通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。
以2007为起始点，调控政策要落实到市场最早也要到2008年。当然，政策的公布会给市场吃下一颗定心丸，一些购房者会将购房计划后延：根据广州市统计局3月下旬的调查，虽然有57.7％的居民预计今明两年体格会继续上涨，也有53.5%的市场认为此时买房不合算。三月广州十区一手住宅成交面积为59.75万平方米，降幅近两成，是今年以来楼市成交量首度下滑。这都说明了预期的变化。
不过，按照市场来说，这些“双限双竞”与经济适用房从来就不是房屋投资的主体，因此，其影响的市场是在低端市场，而不会对作为主力投资品种的高端市场造成太大影响。相反，随着土地供应市场倾向于低端住宅，高端投资品种的价格将持续上涨。
广州市3月房价环比下降700元/平方米，应该指出，这是一个模糊的数据。根据同属广州市国土资源和房屋管理局旗下网站阳光家缘公布的即时数据，1月广州十区一手房交易均价为7140元/平方米，1至2月为7435元/平方米，1至3月为7320元，下降115元/平方米，幅度不大，而3月份一手住宅签约均价8100元/平方米，比2月份环比仅下降34元。
没有全面的数据分析就急于对政策下结论，或者对房地产市场作全面判断是不负责任的，缺乏应有的谨慎将误导决策者与消费者。
□叶檀（上海媒体从业者）
http://comment.thebeijingnews.com/0733/2007/04-16/014@050418.htm
媒体视点：广州楼价下跌只因花都成交量反常
金羊网 2007-04-16 14:37:03
□韩世同
广州国土房管部门公布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示：广州十区一手住宅今年3月出现较大降幅，每平方米下跌700元；而中小户型方面更是比2月下降887元／平方米。
对此，有评论认为这次楼价下降说明“广七条”起到立竿见影的效果。但也有媒体认为这种见解明显相当业余。并且认为，
只要供应量得不到提升，成交量处于萎缩状态，说明买到房子的市民还是少数。因此“价量双降”没什么值得高兴，关键是要“量升价降”。
我认为，尽管目前的“价量双降”没有“量升价降”那么利好，但我还是愿意附和那种“明显相当业余”的见解———楼价下降是“广七条”立竿见影的效果。尽管这种效果目前还仅仅是结构性引起的、表面上的变化，但也极有可能是市场将要出现逆转变化的一种先兆或一个开端。
其实，道理很简单，改变消费者心理预期是完全可以收到立竿见影效果的。
的确，广州3月住宅均价的变化主要是结构性变化造成的，因为3月的成交量为59.75万平方米，比2月的75.59万平方米减少近16万平方米，降幅达20.96%；而且主要是花都成交量的大幅变化所造成的：花都3月成交13.82万平方米，比2月的6.39万平方米高出7.43万平方米，增幅高达116.28%，这是十分反常的；而其他主要区域的成交量则有不同程度的下降。按理说2月花都成交量不应那么少，而3月花都成交量又不应那么多；换言之，2月整体均价不应当这么高，而3月整体均价又不应如此低，似乎其中有人为的因素，当然不一定是有意做手脚，但花都区数据存在汇总不及时或不准时是很有可能的。
目前郊区化势头依然很猛，会在一定程度上拉低整体均价；而中心城区又依然是货少、价高。有一点是可以确定的，就是中心城区成交量短期内还难以放大。因为，数据显示新增住宅供应量3月只有33.8万平方米，比2月的54.71万平方米减少20.91万平方米，降幅达38.22%。因此，现在或短期内广州楼市要想出现“量升价降”还是不太可能的。（据《新快报》）
http://www.ycwb.com/ycwb/2007-04/16/content_1451152.htm