乌鲁木齐高新技术产业开发区土地利用问题探讨

高新技术产业开发区是一个以知识、技术、人才高度集中和科研、教育、生产一体化为特点，以智力资源为基础来吸引外部生产要素、促进自身经济发展而划出一定范围并在其中实施特殊政策和管理手段的特定区域。[1]高新技术产业开发区在世界各国和地区都是高新技术产业发展的综合性基地、经济结构调整的新兴力量和技术创新的平台，因此许多国家和地区都把兴建高新区作为一项重要的战略措施。在我国，它不仅已成为新的经济增长点，而且正在逐步成为我国高新技术产业发展的先行区、新体制的试验区和现代化城市的示范区。[2]自2001年科技部提出了高新区“二次创业”的要求以来，伴随着高新区的高速发展，也出现了随意圈占大量耕地和违法出让、转让土地，土地资产流失、越权出台优惠政策等现象，导致开发区过多过滥，土地利用集约度低，严重损害了农民利益和国家利益。[3]
目前我国高新区的发展，也面临新的机遇和挑战。近年来，不少学者在管理模式、创新机制、产业结构、投资融资、环境保护等方面对其进行了不少探讨与评析。但是，基于土地利用上的研究分析，尚不多见。本文采用典型研究的方法，通过对乌鲁木齐高新技术产业开发区的调查分析，在掌握其特点和土地利用程度的基础上，归纳了其在土地利用上存在的问题，并分析了成因，最后提出了优化土地利用的对策。
1 乌鲁木齐高新技术产业开发区概述
乌鲁木齐高新技术产业开发区(以下简称乌鲁木齐高新区)成立于1992年8月，是经国务院批准的全国53个国家级高新技术产业开发区之一，也是新疆唯一的国家级高新技术产业开发区。总体规划面积18.75平方公里，规划范围东起216国道，西至北京南路，南临新医路，北到喀什东路。2004年又新增北区建设用地11.3平方公里。截止2004年底，区内独立法人企业已达到1306家，分支机构399家，外商投资企业45家，高新技术企业占自治区高新技术企业总量的65%，区内营业总收入超亿元的企业达到23家，工业产值超千万元的企业达到42家。近四年实现的营业总收入相当于“九五”时期五年的3.88倍；完成的工业增加值相当于“九五”时期五年的2.4倍；完成的固定资产投资相当于“九五”时期五年的4.95倍；实现出口创汇相当于“九五”时期五年的8.39倍；实现财政收入相当于“九五”时期五年的3.23倍。
乌鲁木齐高新区成立以来，坚持从新疆实际出发，以发展高新技术产业为宗旨，立足新疆资源优势转化，初步建成了全疆发展高新技术产业的重要基地和现代化的科技新城区，逐步成为新疆经济发展的新亮点。目前已形成了“钻石城中央商务区＋产业区火炬创新创业园区＋北区工业园区”的发展模式：钻石城中央商务区，主要聚集人才、金融等社会资源，重点发展总部经济，体现乌鲁木齐高新区服务能力；火炬创新创业园区以创业中心 、留学生创业园为依托，聚集研发机构、科技企业孵化器、科技中介机构等创新资源，体现乌鲁木齐高新区创新能力；北区工业园区，主要聚集符合产业导向的工业企业，尤其是高新技术企业，体现乌鲁木齐高新区快速发展能力。
2 乌鲁木齐高新区土地利用的特点
2.1 以二、三产业用地为主
乌鲁木齐高新区作为新的特殊的经济发展模式，在土地开发利用方面主要以二、三产业用地为主。其主导产业定位是：机器电子、生物医药、新材料、新能源等重要产业。2004年这四类支柱产业完成工业产值19.02亿元，占乌鲁木齐高新区工业产值的73.2%。大量企业集聚在一起容易产生规模效应，也便于统一规划和管理，并能引导母城市产业结构调整，有效地解决老城区二、三产业用地缺少的矛盾。[4]城区一些污染、扰民的企业，通过置换进驻高新区以后，盘活了原有土地资产，使土地资源得到优化配置，提高了土地利用率。
2.2 土地产出率相对较高
乌鲁木齐高新区由于良好的投资条件，优良的管理与服务，具有较强的吸引力和竞争力，可以吸引著名跨国公司和高新技术项目。而这些企业拥有雄厚的资金、先进技术和管理，具有高投入、高产出、高税收的鲜明特点。[4]因此，开发区的土地产出率要高于母城市其他地区。乌鲁木齐高新区共安排就业97233人。首期规划面积980公顷，占全市建设用地总面积的8.2%，2004年乌鲁木齐高新区实现的GDP、工业增加值、税收收入、进出口总额、基本建设投资分别占全市的3.1%、5.8%、14.8%、47.3%、30.0%。工业用地面积产值比母城市同类用地工业产值高3.8倍。
2.3 土地的开发基础设施投资量大
高新区是对成片土地进行统一开发的，然后按照规划逐块出让。成片土地开发小则一两个平方公里，大则十几个平方公里，具有投资量大、投资回收期长的特点。[5]有的项目远离城区，需要大量资金进行基础设施建设。乌鲁木齐高新区建立以来，基础建设力度不断加大，已累计投资5.3亿元用于市政、绿化、亮化等基础设施，新建道路及巷道改扩建20.8公里，修建市政管网14.24公里，新增绿地面积53.5万平方米。土地开发投资2.85亿元，每公顷土地开发成本80.92万元。在开发初期主要依靠贷款进行负债式土地开发，取得土地后，若没有充足资金保证，极易形成闲置土地。
3 对乌鲁木齐高新区土地利用的评价
为认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，2004年11月国土资源部颁布了《工业项目建设用地控制指标（试行）》的规定（以下简称为《规定》）。本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成，是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准；并且，把全国各省区（市）的城市按等别划分为十五等。这样，以后各城市均要对应相应的城市等级要求，根据各行各业四项指标的标准，对工业项目建设用地进行开发、利用和控制。
该《规定》把乌鲁木齐市辖的六个区与天津的塘沽区、广州的黄埔区一起列为第十等城市。*第五类城市各行业的具体控制标准如下表1。
表1  第五类城市工业项目建设用地控制指标    单位：万元/公顷


数据来源：《工业项目建设用地控制指标（试行）规定》
乌鲁木齐高新区的机器电子、生物医药、新材料、新能源等重要产业的执行情况对照表1可知。本文把乌鲁木齐高新区作为一个整体，对其整体的土地投资强度和土地产出效率（包括土地利用程度和土地经济产出）作分析和评价。
3.1 土地投资强度
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，是全疆政治、经济和文化的中心，同时又是祖国西北边陲最大的工业基地、交通枢纽和西部大开发战略的重要商贸城市。而乌鲁木齐高新区位于乌鲁木齐市中心，距乌鲁木齐国际机场、铁路客货运站10公里，具有显著的地理和经济区位优势。作为新疆唯一的国家级高新技术产业开发区，在国家和自治区的大力支持下，乌鲁木齐高新区发挥其产业制度、引资融资、优惠政策等优势，是自治区工商业的黄金区域，土地使用权的取得存在很大的竞争性。
如表2，乌鲁木齐高新区土地投资强度各指标明显要比8个省级、国家级重点区和新疆19个园区高很多。它的单位面积投资强度分别是8个省级、国家级重点区和新疆19个园区的2.6倍和3.7倍；单位土地开发成本分别是两者的1.6倍和1.5倍；单位面积利用外资额分别是两者的77.5倍和85.3倍；单位面积出让价格分别是两者的2.79倍和4.47倍。可见，乌鲁木齐高新区的重要地位是其他开发区不能比拟的，企业间的竞争必然导致提高产业入园门槛，加大单位土地面积的投入。
表2 乌鲁木齐高新区土地投资强度与疆内开发区情况对比    单位：万元/公顷

数据来源：刘光远，《新疆维吾尔自治区开发区（园区）土地利用问题研究》，
新疆维吾尔自治区国土资源厅，2005年12月。
不过，对照表1，乌鲁木齐高新区单位面积投资强度只有1064.68万元/公顷，甚至比控制指标最低的工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业和木材加工及竹、藤、棕、草制品业等低层次的行业（≥1080万元/公顷，非乌高新区发展的方向和主导产业）还稍低。显然，乌鲁木齐高新区整体上与国家的控制标准要求相差甚远。《规定》把乌鲁木齐各区与天津的塘沽区、广州的黄埔区置于相同的等别，等别的提高意味着土地使用门槛的提高，投资难度的增大，最终导致乌鲁木齐高新区招商引资难度也增大。乌鲁木齐高新区的工业用地每公顷比疆内和疆外其他地区高出许多，会令前来投资的客商望而生畏。
3.2 土地利用程度
土地利用程度，是土地开发利用广度和深度的属性表征,体现人地交互作用的密度和强度。通常用土地开发率、容积率、建筑密度等指标来衡量。土地开发率越大，说明横向面积上土地利用程度越高；容积率越大，说明纵向高度上建筑物对土地的利用越充分。
表3  乌鲁木齐高新区土地利用程度与疆内开发区情况对比

数据来源：刘光远，《新疆维吾尔自治区开发区（园区）土地利用问题研究》，
新疆维吾尔自治区国土资源厅，2005年12月。
从表3可知，乌鲁木齐高新区的土地开发率和土地出让率分别为35.99和38.98，都低于8个省级、国家级重点区和新疆19个园区，说明了乌鲁木齐高新区规划区内还有很多土地可供使用。相对于土地资源紧缺的东部地区和疆内受地形、区位制约的城市来说，乌鲁木齐高新区土地资源丰度和可利用性是其一大优势。
乌鲁木齐高新区是自治区高新技术产业发展的先行区、新体制的试验区和现代化城市的示范区，对提高自治区优势产业的国内竞争力、加快高新技术及其产业发展、促进产业结构的优化和技术创新、推动国民经济持续快速健康发展具有重大的战略意义。因此，对其土地的利用必须按照“科学论证、规划先行、统筹管理”的原则进行规划和落实，科学进行功能分区，严格执行建筑密度和高度的标准，杜绝“摊大饼”的粗放开发方式。现在已建成了“钻石城第一招商区”，“产业区”、“卫星广场第二招商区”和“贵州路科技街”、“钻石城科技街”，布局合理，建筑整齐。乌鲁木齐高新区的土地容积率为2.25，大大高于国家规定的容积率（要求最低的行业不低于0.4，要求最高的行业不低于0.8），是新疆19个园区（0.20）的11倍；建筑密度为0.81，是新疆19个园区（0.07）的12倍。
可见，乌鲁木齐高新区对土地进行了科学规划、合理利用，在较少的土地上建设了更多有序的建筑物，坚持了可持续发展和科学发展观。
3.3 土地经济产出
土地经济产出是土地开发利用效益和利用水平的属性表征,体现投入—产出比率和可持续发展状况。通常用单位面积土地收益率、单位面积就业人口、地均税收收入等指标来衡量。
表4 乌鲁木齐高新区土地经济产出与疆内开发区情况对比  单位：%、万元/公顷

数据来源：刘光远，《新疆维吾尔自治区开发区（园区）土地利用问题研究》，
新疆维吾尔自治区国土资源厅，2005年12月。
近年来，乌鲁木齐高新区调整土地利用结构，优化土地资源配置，积极引导土地利用模式向集约化转变，在经济效益上取得了很大的成绩。如表4，乌鲁木齐高新区各项土地经济产出指标均要远远高于8个省级、国家级重点区和新疆19个园区，其中，单位面积土地收益率是8个省级、国家级重点区的3.5倍，是新疆19个园区的7.7倍；单位面积就业人口是8个省级、国家级重点区的4.7倍，是新疆19个园区的6.6倍；地均税收收入是8个省级、国家级重点区的3.4倍，是新疆19个园区的7.7倍。不过，单位面积工业产值是19个园区的1.7倍，却只相当于8个省级、国家级重点区的81%的水平，说明乌鲁木齐高新区在建筑、咨询、商务等行业具有较明显的优势，但是其工业生产基础还比较薄弱，有待加强。
综上所述，乌鲁木齐高新区充分发挥其特有优势，土地投资强度、土地利用程度和土地产出水平明显要优于疆内其他园区，有力地推动了土地集约利用，提升了土地经济产出水平，标志着开发区逐步走上了以内涵式发展为主的道路。
4 乌鲁木齐高新区土地利用存在的问题
乌鲁木齐高新区经过十六年的开发建设，从一开始借鉴先进的高新区的发展模式，到今天形成自己特色的发展模式，这整个发展过程中，也存在一些问题。
4.1 开发程度低，土地利用效率低
乌鲁木齐高新区内的土地资源没有高度集约配置和利用。它的建成面积是352.7公顷，国家审核认定规划面积为980公顷，即已建成面积仅占国家审核认定规划面积的35.99%，土地开发程度低。产出率较高的工业用地面积仅有29.9公顷，占园区已建成面积的8.5%。乌鲁木齐高新区的产出率为138.78万元/公顷（全国平均水平为2350万元/公顷），仅为全国平均水平的5.91%，土地利用效率很低。它的土地利用率低下表现在两个方面，一是已开发土地未得到充分利用；二是存在部分闲置土地、厂房和半截子工程。[6]
4.2 土地管理粗放
对于乌鲁木齐高新区土地的管理，一般在开发区管理委员会下设立土地管理部门，作为开发区管理委员会的职能部门，承担开发区范围内从农地征用、出让转让、规划利用，甚至登记发证等几乎所有用地审批任务。这种管理体制存在不足，主要表现为：行政审批的主观性强，有可能导致审批失误；片面强调满足投资者要求，可能导致对土地资源管理政策法规执行不力；开发区管委会领导对具体审批事物介入太多，有可能导致腐败现象产生。[7]乌鲁木齐高新区规划面积与实际可开发面积脱节，其批准规划面积为980公顷，实际可开发面积仅为353公顷，只利用了区位条件较好、开发投资较少的精华地块，而其他未投资的土地均为老城区已建成的很难再开发的面积，给人“圈而不用，用而不尽，尽而不全”的感觉。而目前，乌鲁木齐高新区在尚未办理相关规划审批手续的情况下，就开始在现有的建成区附近进行大规模的两期（987公顷和1040公顷）开挖行动。
4.3 引进项目缺乏必要的筛选
乌鲁木齐高新区为了吸引投资者，有一种“捡到篮里的都是菜”的心理，对投资项目缺乏必要的审查筛选，结果引进的企业数量不少，但产业之间关联度低，不具有产业集群优势。项目是开发区的生命线，项目的成长性直接关系到开发区发展的前景，也直接关系到开发区土地的集约利用，即土地产出率的高低。 [8] 2004年它的土地产出水平和土地收益水平分别为138.78万元/hm2和55.07万元/hm2，仅相当于2003年全国开发区平均水平的15%和39%。仅为全国平均水平的5.91%（全国平均水平为2350万元/公顷）。
4.4 土地资产流失严重
开发区设立在总量上偏多，随着沿海地区大规模开发、开放地区的推进，市场经济体制改革的不断深入，开发区的优惠政策越来越少，并且不同的开发区之间又存在着相互竞争，使开发区的建设与开发受到了不同程度的影响，更无形给落后地区和地理位置偏远地区的开发区增大了压力。[9] 乌鲁木齐高新区为了加大招商引资的力度，吸引项目入区投资，首先，不得不有意降低土地使用权出让限制和转让价格，寄托于项目建成投产后的税收收益，造成了土地市场价格偏低。仅为沿海地区的平均价格的33.33%。其次，用地一般以协议出让为主，招标、拍卖等竞争性较强的土地出让方式还不多见。土地协议出让过程中，土地出让价格的确定人为因素影响很大，也造成了土地出让金偏低。单位面积的出让价格仅为178.32万元/公顷，远远低于沿海地区的出让价格。而且有的企业无力承受土地出让金，只有采取拖欠的方式，也有的企业是故意拖欠土地出让金，以节约成本利息支出。[10]
5 乌鲁木齐高新区土地利用主要问题的成因
5.1内部自身的问题是土地利用效率低的内在原因
首先，乌鲁木齐高新区部分生产企业土建工程建设达不到规定容积率标准，投资强度不高，造成土地资源利用效率低下；其次，规划区内缺乏合理科学的道路网以及地下管线的埋设不合理，缺乏土地供应总量预测和控制，土地的供应没有调节性，造成土地利用粗放和闲置；再次，受经济大环境的影响，企业受市场取向、资金短缺、产业导向变化等因素的影响，获取土地后，缺乏资金，无力投资建设，造成土地闲置或形成了半截子工程。也有一些投资商在取得土地使用权之后，采取观望的态度，待机炒地，影响了土地的开发建设。最后，政府一次性征用土地过多，无力进行大规模配套开发，或虽已进行道路、市政管网的配套建设，但是短时间内难以引进如此众多的用地项目，造成土地供过于求，从而导致了土地的闲置，并将其美称为“存量土地”。
5.2 开发区特殊的管理体制是开发区土地管理体制不顺的关键原因
关于开发区的土地管理问题，国家和自治区均没有明确的法律特别规定，但自治区有三个地方性法规涉及到此类问题。开发区管委会作为开发区的派出机构，在开发区范围内自行审批包括土地资源、城市规划、建设房产等在内的几乎所有经济管理事项。为了追求办事效率，内部机制的设置往往不与上级政府部门对口，没有专门的土地管理机构，将规划、房产、拆迁等机构合在一起。由于这些职能隶属于不同的管理部门，造成上级土地管理部门难以介入开发区土地管理。
5.3 注重引进企业、项目的个数是影响土地产出率和土地收益率的直接原因
乌鲁木齐高新区由于注重引进企业、项目的个数，一味的扩大招商引资，所引进的项目有些不符合产业政策，产业之间关联度低，不具有产业集群优势，[8]从而直接影响土地产出率和土地收益率。这不仅造成了另外一种意义上的土地利用低下，而且给开发区带来外部的负效应，影响开发区的整体形象和可持续发展。[11]应紧绕产业发展方向，提高开发区引进项目的质量，转变开发区经济增长方式，实现由量的扩张到质的提高新阶段。
5.4 盲目追求政绩是乌鲁木齐高新区规模过大和土地资产流失的根本原因
我国各类开发区都是政府兴办的，各类开发区健康与否，关键在于各级政府行为正确与否。乌鲁木齐高新区某些领导人把设立开发区当作一项“政绩工程”，热衷于“大手笔”圈地。为追求招商引资、经济增长，不惜以牺牲土地和环境资源为代价来订一些优惠政策，放宽土地使用门槛，压低地价或减税让利，造成土地利用粗放和土地资产的严重流失。开发区在这一特殊经济区域在经济、社会等方面的特点，使之区别于一般的行政区域，没有专门的法律来约束，即使造成严重不良后果，也得不到应有的惩处，也使土地管理的法律、法规和政策在执行中缺乏严肃性、权威性和长效性。[12]
6 优化乌鲁木齐高新区土地利用的对策
6.1 制定科学合理规划是土地合理规划的保障
要充分发挥规划的“龙头”作用，首先要制定科学合理的规划。[13]乌鲁木齐高新区的土地利用总体规划要与自治区的社会经济发展规划和土地利用总体规划、与母城市的社会经济发展规划和城市建设用地规划、与开发区自身的产业发展规划相衔接，强化规划的科学性、约束性和严肃性。在高标准、高起点的原则下编制开发总体规划的同时，加大控制性详细规划的编制力度，提高详规的覆盖率。根据乌鲁木齐市的实际情况，经过合理的论证，在充分考虑产业结构、区位特点、环境保护要求的基础上，合理确定乌鲁木齐高新区的性质和规模。改变乌鲁木齐高新区的规划思路，不再把城市设计的模式用在开发区上，而是将开发区作为一个工业区来对待设计；不再走“小而全”或“大而全”的规划建设道路，而是合理确定开发区用地结构。在今后的规划中，应大力压缩非生产性用地的比例，将工业用地的比例由目前的3.05%逐步提高到40%以上。通过合理的布局与规划，提高乌鲁木齐高新区内可出让用地的比例。在总体布局上还应注意充分发挥土地使用价值，按照不同产业和不同项目的特点确定地块的功能和发展方向。
“三分规划，七分管理”，规划能否充分发挥控制和引导作用，关键看执行和管理。要严格按照规划，确定合理的用地开发顺序。做到不早征用地，不多征少用，规划一片、开发一片、使用一片、收效一片，减少土地的闲置和土地的无规划随意开发。按规划要求，高标准地进行基础设施的配套开发，做到大配套一次到位，小配套围绕项目建设，减少重复建设。在引进项目时，不符合规划的项目用地，坚决不予审批。在土地开发控制中，引进区片容积率，只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率要求即可，这样就可以满足不同用地者的要求，使土地资产得到有效的利用和配置。
6.2 提高项目质量，培植主导产业，优化产业结构
项目是开发区的生命线，项目的质量直接关系到全区经济的发展前景，也直接关系到开发区土地的集约利用，即土地产出率的高低。[14]有的开发区为避免土地的闲置，增加项目的数量，引进一些“夕阳”产业和污染项目，造成了另外一种意义上的土地利用低下，有的甚至给开发区带来外部的负效应，影响开发区的整体形象和可持续发展。因此乌鲁木齐高新区在项目引进时，应从以往只强调数量转变到有选择的引进，提高开发区引进项目的质量，坚持按照“高技术含量，高出口创汇，高市场占有率，高附加值，低能耗，无污染”的原则引进项目，不符合开发区性质的低科技含量项目或是污染项目，坚决不予引进，实现由量的扩张到质的提高阶段。
6.3 控制土地供应总量，转变供地方式
土地供应由传统的需求确定供给转变为供给确定需求的土地供给方式，即以供定需的方式。[15]控制土地使应总量，在存量土地未充分利用之前，绝不新征新占用地。在引进项目时，加强对用地项目的审批、审核。确定项目用地规模时，可以聘请相关专家，根据项目的性质、规模、项目用地定额指标，项目投资量的大小、项目的土地产出率等各项指标，综合确定项目用地规模。[16] 乌鲁木齐高新区应该根据项目的不同情况，客商的不同需求，灵活转变供地方式，提高土地综合利用率，用足、用好有限的土地资源。
引入市场机制，改革土地出让方式。对生产经营性项目一律采取有偿出让方式，供给土地。原先通过划拨方式采取得用地的企业，应逐步通过补地价或土地年租制的方式，使其用地逐步走向有偿使用的正规轨道。乌鲁木齐高新区在今后土地出让过程中，应初步加大招标和拍卖的力度，力争经营性用地全面推行招标、拍卖，建立起一个公开、公正、公平的土地市场。
6.4 加大土地监察力度，切实盘活存量土地
通过土地监察，清理项目，清理拖欠土地款。[17]针对乌鲁木齐高新区用地的不同情况采取相应的清理整顿措施。①签订土地使用合同后，对己付清地价款，迟迟不开工的，通过收取土地闲置费等手段，限期使其开工。自批准占地之日起两年之后仍闲置不用的，收回土地使用权，原所交的出让金及闲置费不予退回。②对未付清地价款的投资商，使其限期付清地价款，对土地出让金迟迟不能到位、不按规定开发的应当依照合同规定予以处罚。③对于一些未批先用项目，符合乌鲁木齐高新区土地利用总体规划的，应督促其办理相关手续和补交出让金；不符合规划的，予以取缔，依法收回土地。④对于新征用地，无力开发而造成的闲置用地，没有破坏土地的耕作条件的，应坚持退还农民，让农民继续耕种；已破坏耕作层的，在规划区范围之外的应通过土地整理和复垦，使土地恢复耕作能力，然后退还给农民使用，不可复垦或是复垦成本过高的，通过规划修编，纳入建设用地规划区的范畴。⑤对于其他闲置土地，结合项目，能利用闲置土地的，尽量不新占用地，能利用原有厂房的，尽量不新建厂房。⑥对于一些多占少用，用地粗放，建设容积率和规模不达标准的用地单位，通过经济和法律手段，使其提高土地利用率，让出多余用地。
与此同时，对清理出来的闲置土地应优先安排那些有资金、有技术的大项目、好项目，避免土地的再次闲置与浪费。对已经投入大量资金开发而有无力再进行投入开发的半截子工程项目，在审批新的类似项目时可以利用原有项目进行再投资，这样既可以盘活半截子工程，又能缩短新项目建设周期。今后新的建设项目用地审批之后，应加强批地后的用地跟踪管理，建立档案，及时跟踪反馈情况，然后及时地采取措施，促使企业合理合法利用土地。
6.5 以服务承诺为契机，改善区内投资环境
一切为企业的发展服务，改善区内投资环境，增强客商的投资信心。今后的乌鲁木齐高新区建设应逐步改变引资招商的思路，应主要依靠完善的法律法规体系，高水平的办事效率，优质的服务，不断增加开发区的吸引力和竞争力，而不是主要依靠优惠政策招商引资。[18] 在建立和完善支持乌鲁木齐高新区发展的各类支撑服务机构的同时，还应建立与乌鲁木齐高新区相关的服务配套企业，如信息服务、物业管理服务、社区生活服务、环境美化服务等企业，使乌鲁木齐高新区的服务设施软环境与基础设施的硬环境相益得彰，充分发挥土地的增值效益和增值潜力。
7 小结
乌鲁木齐高新技术产业开发区的兴建与发展，对调整乌鲁木齐市产业结构，提高城市化的水平，促进社会经济快速发展具有十分重要的意义。乌鲁木齐高新区在土地投资强度、土地利用程度、土地经济产出等方面都要优于8个省级、国家级重点区和新疆19个园区，其作用和优势正在逐渐显现。但是，“金无足赤”，乌鲁木齐高新区从借鉴别的先进的高新区的发展模式，到今天有自己特色的发展模式的十六年开发建设过程中，也存在一些问题。这就要求我们立足新疆和乌鲁木齐市的具体情况，掌握乌鲁木齐高新区的发展特点和规律，继续借鉴国内外成功经验，勇于挖掘弊端，有的放矢地解决问题。
本文从土地利用角度出发，在掌握其特点和土地利用程度的基础上，针对其在土地利用上存在的问题，作了系统全面的分析，最后提出了优化土地利用的对策，对乌鲁木齐高新区的健康、稳定、快速发展具有一定指导和现实意义。总结过去十六年的发展建设历程，乌鲁木齐高新区要一如既往地树立科学发展观，科学合理利用土地，坚持“高起点规划，滚动开发、开发一片、收益一片”的开发方针，充分发挥土地利用规划在调整产业结构，调动各利益主体的积极性，整合区内各方面资源。
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