开发区土地集约利用问题及对策建议 --中国期刊网

开发区土地集约利用问题及对策建议
www.chinaqking.com 期刊门户-中国期刊网2009-5-20来源:《中国经济与管理科学》2009年第2期供稿文/马巨革汤明玉
[导读]构建节地型模式，调整和优化产业结构、合理空间布局、盘活存量土地，促进土地集约利用与可持续发展。
摘要：研究目的：分析山西开发区土地集约利用的总体情况，根据定量化结果和实际情况，提出全省开发区科学合理利用土地的途径和措施。研究方法：文献资料法、层次分析法、对比分析法和因果分析法。研究结果：山西省开发区建设用地总体规模从趋势上成线性关系，建设用地虽处于节约集约利用状态，但整体上山西开发区土地节约集约利用水平不是很高，呈现持续提高态势。研究结论：构建节地型模式，调整和优化产业结构、合理空间布局、盘活存量土地，促进土地集约利用与可持续发展。
关键词：土地利用节约集约对策建议开发区山西  Development zone land is intensive makes use of problem and countermeasure suggestion
Ma  JugeTang Mingyu
Abstract:Objective:To explore the development of Shanxi both the conservation and protection of intensive land use ways and means.Study:literature,and comparative analysis of cause and effect of method.The results:the construction site in Shanxi Province from the trend on the overall size of a linear relationship,although the construction land in the intensive use of conservation status,but on the whole Shanxi intensive use of land conservation level is not high,showing continued to improve posture.Conclusion of the study:Construction of the model,adjust and optimize industrial structure,reasonable space layout,Panhuo land in stock,for intensive land use and sustainable development.
Keywords:Land utilizationSaves intensiveCountermeasure suggestionDevelopment zoneShanxi
【中图分类号】F127.9【文献标识码】A【文章编号】1009-9646(2009)02-0009-03
1.引言
开发区是一种特殊的经济区，它作为现代工业的集聚中心和区域经济增长的中坚力量，在土地利用上已体现出一定程度的集聚效应，资金集聚程度、地均投资强度和产出率远高于一般地区。然而，由于存在功能定位不清、产业结构趋同等问题，开发区的土地浪费与低效利用现象仍然存在。即使是在土地集约利用程度较高的国家级开发区，也存在区域内部和区域间土地集约利用水平的差异。因此，客观认识开发区土地集约利用现状水平并研究探讨开发区土地集约利用的经济因素及作用机制，对于提升开发区土地集约利用水平具有重要意义。
2.山西省开发区土地利用情况分析
2.1开发区土地利用结构分析。据国土资源部2006年公布的山西省开发区目录中显示，开发区的类型达10多种，数量24个，规划面积157.65平方公里。其中，太原高新、太原经济等15个开发区(设管理会)规划面积107.81平方公里。截止2007年，15个开发区已开发面积占规划面积的59.78%，有9939%的土地得到有效利用，土地利用强度为1.06，其中2个国家级开发区的土地利用强度为1.215。从各开发区分类建设用地占建设总规模的比重来看，工业、基础设施、住宅用地分别占51.14%、19.72%和18.41%；商业服务、办公用地仅占7.8%和2.32%。开发区内生产性项目用地比例已达到建设用地总量的50％以上，非生产性辅助设施用地控制在7％以内。
2.2开发区土地利用空间布局分析。据调查，各开发区之间的产业结构雷同。在项目布局上还缺乏科学的规划和指导，存在一定的随意性。部分项目用地规模、结构、布局和功能定位不尽合理，区内用地没有进行功能分区，各类企业混杂在一起，与科学发展观的要求有差距。如部分化工企业分布位置不合理，与食品加工企业太过接近，区内生态环境和生产安全存在一定隐患；部分企业间的关联并不密切，没有形成区域产业链。
2.3开发区土地利用经济集约程度分析。
2.3.1开发区土地集约利用经济机制分析。山西省级以上开发区土地集约利用的整体水平较高。一是从建设用地的资金集约度水平来看，开发区单位建设用地固定资产的投资2007年达到1545万元/公顷。二是从建设用地效益来看，2007年，开发区地均税收收入59.75万元/公顷，平均地均GDP水平为678.01万元/公顷，地均工业总产值1637万元/公顷；地均出口额、地均合同利用外资额、地均实际利用外资分别为15.81亿美元/公顷、4.6亿美元/公顷和2.32亿美元/公顷，低于中部地区的安徽、湖北和河南。三是从建设用地产出及其增长状况水平分析来看，历年来山西省开发区建设用地的产出呈现出不断提高的状态，GDP年增量远大于建设用地年增量。由此可见，山西省开发区目前利用的建设用地就山西省的社会经济水平而言已处于集约化的水平。
2.3.2开发区土地集约利用驱动力的经济计量分析。
2.3.2.1地均投资强度与开发区土地集约利用。经济计量分析结果表明：开发区的地均投资强度越大，越有利于开发区土地利用集约程度的提高。土地利用集约程度最高的开发区地均投资强度为4410万元/公顷，是集约程度最低的开发区的10.55倍。与之对应，集约程度最高的开发区的地均税收收入及地均生产总值数也分别是集约程度最低的开发区的233倍、269倍，这无疑再一次验证开发区土地投入强度的大小较大程度地影响了开发区土地集约利用水平的高低。
2.3.2.2工业用地出让价格与开发区土地集约利用。开发区土地集约利用水平的高低与实际用地者的行为是密切相关的，理性的投资者始终追求成本的最小化以期实现投资利益的最大化。决定用地者使用土地成本高低的一个重要因素是开发区工业用地平均出让价格，出让价格越高，用地者成本越高，越激励用地者节约集约利用土地。低的土地取得成本在某种意义上鼓励了开发区土地的粗放利用，较低的土地出让价格不仅造成土地收益的流失，隐藏了土地的真实价值，而且在一定程度上纵容了土地粗放利用的行为。
分析结果表明，开发区的土地集约利用是一个动态变化发展的过程，不同的经济发展阶段，土地利用的集约水平也相应不同。而在同一经济发展水平上，开发区的土地利用结构、土地开发率、地均投资强度以及土地市场发育程度和工业用地出让的市场化率是影响开发区土地利用集约程度的重要驱动因素。因此，应结合地区经济发展现状与趋势，从提高开发区投资强度、优化用地结构、积极培育土地市场发育等方面制定相应的土地集约利用经济激励机制和措施。
2.4开发区土地利用特征。山西省开发区和其他省市开发区一样，由于前些年开发区设置和管理不规范，导致布局与规模不合理、土地利用率不高等问题日益突出，在土地利用存在问题上呈现出不同特点。
2.4.1开发区土地利用相对粗放。山西在土地资源供给十分有限的情况下，现有开发区土地资源低效利用的现象依然存在。其主要原因：一是征地成本过低和土地出让金减免政策，许多企业进行低成本扩张，造成了开发区“摊大饼”式的发展模式；二是开发区招商引资的恶性竞争，竞相压价，造成土地利用粗放，土地资产流失严重。
2.4.2开发区土地利用结构不尽合理。据数据显示，开发区基础设施、商服、住宅和办公用地共占已建设用地的4825%；而工业用地仅占建设用地的51.14%。其中，住宅用地占总建设用地面积的18.44%，主要是农村居民点用地效率低下，空闲住宅多，农村居民点用地存在明显的地域差异。
2.4.3入区项目的可行性论证不够扎实，缺乏对入区项目的投资前景和环境影响分析。一个时期以来，开发区对入区投资项目来者不拒，对项目的可行性论证不够充分，对项目的投资前景、环境影响、融资渠道、投资强度等缺乏应有的研究，致使有些项目由于融资受阻，投资跟不上，造成了项目区内少量土地在一定时期内处于闲置状态。
2.4.4过度重视土地出让的价格和土地出让净收益，忽视了地块上承载的项目质量，短期现象严重，不利于开发区的科学、持续、高效发展。
2.5土地节约集约利用评价。
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