布局２００７，稳赚１０％（5）

房地产开发投资回升，西部增大潜力巨大
戳破“海市蜃楼”
房产是个人资产中最大的一块，如果不仅把房产看成大宗消费品也当作投资品的话。相信大多数有产者的资产又增加了不少。因此，在你的资产篮子里，房产也是相当值得关注的。当然，前提是你已经拥有了自己的住房。
政策回顾
2006年是国内房产市场宏观政策出台最多的一年，涉及房地产市场的各个方面，在对2006年房地产市场盘点时，我们必须对政策做一个梳理：
2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，目的是为了抑制投资需求，稳定房地产价格。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(通常称之为“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，开启了2006年房地产调控序幕。
2006年5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，重点是对“国六条”的细化，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化。
2006年7月底，作为“国六条”的一个重要实施细则，国土资源部再次发布：从8月1日起，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》两则细则正式施行。从源头上调控房市，直接在土地出让环节稳定房价。
2006年7月26日，国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》出台，自8月1日起消费者无法回避在房产转让过程中的个税缴纳。不过，目前大部分地区的个税征收细则尚未出台，从已经出台的部分地区的细则来看，各地细则的制定还是较为宽松。
2006年8月1日，国土资源局推出《招拍挂出让土地规范》、《协议出让土地规范》
这些政策对中国房地产市场的影响如何呢？尽管政策出台给楼市带来了些不确定性，也加速了行业内的洗牌，不过从以下一组数据可以看出调控对国内房地产市场的影响并不大。
国家统计局发布的报告显示，2006年1月至10月，中国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%。在前10个月的中国房地产开发投资中，商品住宅投资10268亿元，同比增长28.4%。其中，经济适用房投资468亿元，增长9.8%。而且房地产投资快速增长已经从东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移，即东部房地产投资增长不减，中西部房地产正在上升。
西部投资热升温
上海等热点城市房地产投资收益率在7%-8%左右，远远高于世界的平均水平4%-5%；而西部城市的房地产收益率更高于上海等热点城市，这促使资金加速流向重庆、成都和西安等西部城市。例如2006年成都经济以14%的高速增长，较全国平均水平高出5个百分点，人民生活水平及消费力提高，为房地产需求带来一定支持。而一些沿海城市如上海和北京，由于在过去数年已吸引了不少内地及海外投资者，市场发展日趋成熟，竞争也越来越激烈，令投资风险上升，回报下降。这间接增加了一些西部城市房地产市场的投资吸引力。
可以看出，2006年西部城市的土地交易量高于一线城市，房屋销售面积也比2005年同期大幅上升，说明发展商更看好内陆地区的房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，是各发展商频频出手的原因。而宏观调控因城市不同而影响也有所差异。相对于以上海、北京为代表的区域来说，西部房地产市场在本次调控中所受影响不是很明显。预计到2007年，西部城市的房价将平衡发展，不会出现大涨大跌的局面。包括投资在内的房地产市场，增长将有所回落，但仍将保持较快的增长。这将提高大额投资者的预期回报率。
2007年何去何从？
“国六条”的推出，意味着政府将调控的眼光已放得长远和实际，住房结构的调整、加大普通商品房供应等举措，涉及诸多复杂的操作环节，无疑是一项长期的工作，对于目前高涨的房价，并不可能产生立竿见影的效果。下一步预计国家将结合各地区的情况，政策出台将规避全国“一刀切”的情况，严控一线城市。提高国内房地产市场的进入门槛，让一些不具备条件的企业退出市场，来改变房地产开发企业生产经营模式、居民住房消费模式，规范房地产市场良性竞争的体系。以期实现有效控制房价，以及有区别地控制房价。
2007年，中国金融体系在外资银行经营人民币业务的强大压力面前，受制于在境外上市的诸多规范，将规范住房按揭贷款行为。与此同时，估计在二季度或三季度，央行将再次宣布加息，以27个基点为标准，抑制房地产的投资过热现象，境外资金将被拒绝进入中国的住宅市场。前几年，在人民币升值的预期下，外资进入国内股市受限的情况下，境外资金大量进入房地产市场，导致房价节节攀升。当更多的人预期房价将上涨的时候，就会进行更多的投资，这时候，人们买房子就像买股票一样，价格不断上涨，远远超过了其实际价值和成本。那么，2007年当有更可观投资回报的渠道摆在眼前的时候，进入房市的资金就极有可能撤出，追求更高的利益。
同时，住房供应将稳步增长，因为考虑到房地产开发建设周期，结构调整效应将在2007年表现得更加明显，所以2007年起普通住宅供应有望放量增长，房价涨幅总体将进一步趋缓，楼市将回归理性。受调控影响，2006年三季度房地产开发投资增幅出现回落，四季度在“惯性”作用下仍将小幅回落，但随着调控政策预期的稳定，2007年的房地产开发投资将逐渐回升。
一线严控，二线红火
中国社科院发布的《2007年中国经济形势分析与预测》(蓝皮书)也反复强调，要保持2007年中国宏观经济总体平稳运行，就必须切实抑制房地产价格上涨过快。由于目前仍有相当大的住房需求未得到满足，市场对商品房相当数量的投资和投机需求将继续存在，在政策执行方面，则将继续保持政策的持续性，重点还是在于控制房地产的过度投资行为。推断2007年一线城市继续成为严控的对象。对于受宏观调控影响较小的二、三线城市正处于成长阶段，土地资源丰富，市场竞争相对平和，随着城市化进程的加快市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好，在房价上面与东部沿海城市相差一大截，有较大的上升空间。
商铺投资在2007年蕴藏巨大机会
商铺投资将成2007年热点
在商铺投资上，预计2007年将大幅回升：商业地产的开发商无论在经营观念及行为上都有了较大的转变，模仿精品类项目、亮点逐渐突出，走出了有房必有商业用房，上住宅下门面的误区。变“短视的销售”为“持续的经营”。在推出商业地产项目之前，准备期更长，对项目定位及招商更重视，由卖地段的年代渐渐过渡到卖经营的时代。且2006年新开工面积少、开发方向较集中，到2007年销售需求保持平稳，但供应量降低，必然导致商铺供不应求。
投资建议：
目前国内银行利率存在进一步升高的可能性，利率升高会加大按揭贷款购房者的负担，压低投资性购房者的收益水平。在房产投资租售的决策中，利率调高将进一步拉大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定，从而影响房地产市场供求比例关系，尤其是以按揭贷款形式购多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。
1.房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例。