房地产住宅开发与设计中产权意识的探讨 - 十八子li的日志 - 网易博客

赵衡宇1， 陈琦2

（1.浙江工业大学，浙江杭州  310032；2.中国美术学院，浙江杭州  310024）

摘 要：本文阐释了在房地产开发与设计中尊重主体产权的意义与重要性，探讨了产权意识在我国地产开发中得不到重视的现状体制背景，以及在各种地产住宅开发设计中忽视物业价值与收益的具体问题与对策分析。

关键词: 产权意识；住宅开发；房地产市场；价值

中图分类号：F293.35      文献标识码：A       文章编号：1671-8089（2010）01-0026-02

一、关于产权

产权制度是一种基础性的经济制度，西方产权学者在对产权的界定时采用了多角度的表述方式，德姆塞茨认为，“所谓产权，就是指使自己或他人受益或受损的权利”，在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对产权定义为:“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。”该定义强调的产权是一组权利，这一组权利包括（1）使用权，即在法律允许的范围内以各种方式使用的产权。（2）收益权，即在不损害他人的情况下可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里获取收益。(3)转让权，即通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。这里所说的产权意识就是指产权拥有者自觉维护以上各种权利的意识。

二、房地产开发过程中缺乏产权意识的问题与背景

房地产开发与建筑设计完成的过程同时也是物质财富产生和增值的过程，对产权意识的尊重程度的差异是决定不同房地产开发企业优劣成败的非常重要的因素。如果把建筑的一切优劣因素都归结反映为市场价值的话，建筑的价值属性就成为衡量一个建筑好坏的重要的评判标准之一。尤其在我国，由于个人不能购买建设用地的使用权而必须通过开发商这个媒介，这使得建筑的价值属性越发的凸显出来，成为产权人最为关注的问题。开发商的产生是建筑生产社会化的需要，是降低个体产权人生产成本，集合专业力量，代言客户需求，并从中牟利的市场机构。从宏观上和微观上来看，开发商和建筑使用者的根本利益是一致的，开发商作为间接的产权所有者，直接与各种建筑工种设计师打交道。它反映的要求总是从建筑的价值属性出发的，其中的一部分是真正产权人的要求，当然也有一部分是它作为市场主体的自身要求。所以，作为开发设计者不仅有责任给予产权者的要求以足够的重视，也要兼顾两级产权人利益，并解决好问题，提升价值。

开发商是暂时的产权所有者，虽然它的利益与真正的产权所有者在宏观上、从长远来看是一致的，但由于它作为市场行为的主体，追求利益最大化才是它的根本目标；而且，它的行为带有明显的短期特征，因此，它与真正产权人的利益仍经常发生矛盾。在如今建筑市场还不十分完备，建筑产品仍然供不应求的条件下，最重要的是政府应加强管理，完善立法，细化各种条则，以做到保护所有者的产权有法可依；其次，在某些立法难以涉及到的领域，建筑师和规划师也应该从城市整体的利益出发，从更长远的角度考虑，对其加以约束和引导。显然，单靠其中某一个层面很难实现这种均衡合理的发展，例如法规不完善、或是含糊其辞，地产开发者就会把一些不合理的要求强加给建筑师，或是“打擦边球”，以损害业主长远利益为代价变更设计。在法制不够严格的市场环境中，规划师与建筑师也会违背真正产权人的利益，而只顾赚取自身的设计利润，缺乏责任心。

三、产权意识在不同住宅产品设计中的体现

就城市集合住宅来说，现在的发展阶段仍很不均衡，尚有很大一部分人的基本居住要求还没有得到解决，但也有一部分人已经在追求居住品质。前者最大的需求是户数、面积和户型，而后者更多的关注着空间、环境、建筑的时尚造型、立面等等非使用性因素。

任何商品都有其针对的特定的消费者群，建筑产品也不例外，针对不同类型的产权人的住宅建筑开发所应解决的主要矛盾不同。好的建筑产品遵循的仍然是经济、实用、美观这三大原则，但是不同的建筑对这三点的侧重点不能一概而论。以此设计应该以产权人的需要出发，准确分析产权人的属性，确立三大原则之间平衡取舍的关系，将两者精确对位，并在建筑作品中表达出来，这才是尊重产权意识的体现。

比如经济适用房及其他针对较低收入人群的住宅，产权人最关心的往往是适中的面积，合理紧凑的户型和尽量低廉的价格，而对建筑形象、外立面材质、住区环境景观的要求相对较低。城市青年白领看重的是住宅的城市区位、户型的紧凑便利，以及景观和建筑形象的品味，由于白天在家时间不多，对朝向、楼层、公共交流空间并不十分在意。而对拥有郊区高档独立式住宅的高收入人群来说，环境、景观的营造，户内外空间的艺术品质所形成的身份感往往比功能更为看重，而面积、造价等要求却可以适当放宽。

但是以上类型中最广泛存在的是针对工薪阶层、甚至低收入的城市集合住宅。对于工薪阶层，买房子不容易，多数恐怕是一生中最大的消费，而且短期内不会再调换，所以他们对住宅实用性要求非常高。虽然他们也追求住宅外部形象，但和居住的实用性比起来，通常都是第二位的。这在住宅销售中已经非常明显的表现了出来。对于这类住宅，每个户型的采光、通风、面宽、进深、布局的舒适合理，甚至雨篷、窗台、空调机位等等细致入微的因素的优劣，都会在销售中反映出来。大多数消费者的主要着眼点就在于自己买下的这一小块的优劣得失，而建筑的整体外观，区域空间的整体效果常常是在同等实用性、同等价格之上才会比较的因素。而我们常常发现有很多住宅设计，表面光鲜亮丽，往往忽视这些真正体现设计价值的地方，为了立面效果使两户人家的阳台互相连通或相距太近而没有任何阻隔，追求造型而浪费空间等类似的问题，这些问题常常使得后期的物业使用价值大为降低，甚至增添了不少麻烦。但由于多年来房价高涨，设计再差也是香饽饽，这些本会成为销售中死角的弊端一时不会体现出来，规划设计对于物业价值的尊重也就没有受到应有的制约，因而粗放型的住宅产品很难向集约精细化发展。

我们必须看到，个体产权意识的加强也是社会进步的体现和必然趋势。随着市场经济法制化的趋势，消费市场的逐渐成熟，社会监督和评价机制的逐步完善，它必然会同其他商品一样，逐渐由卖方市场转为买方市场，其所有者的产权也会越来越受到重视。而这一趋势必然会带来开发、设计观念与审美观念的变革。我们应顺应时代的潮流，使房地产开发设计向着更加理性，更加人性化的方向发展。

参考文献：

[1] (英)约翰·伊特韦尔(John Eatwell)等编，陈岱孙主编译.新帕尔格雷夫经济学大辞典 第一卷 A－D. 经济科学出版社, 1996

作者简介：赵衡宇（1980年—），男，浙江工业大学讲师，环境艺术研究所，从事城市住宅研究、城市经济学研究。

   陈琦,女，讲师，中国美术学院艺术设计职业技术学院，从事城市环境研究。