巴曙松：市场与政府的分界线在哪里？ -财经深度阅读-财文汇

巴曙松：市场与政府的分界线在哪里？ 作者:巴曙松 时间：2010-04-01     经历了多次的起伏之后，市场越来越意识到：在总理的高瞻远瞩和总经理的灵活盈利之间，实际上是要寻求一个政府承担的职责，与房地产商所承担的企业职责之间的关系，理想的状况，应当是上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

　　观点地产网："两会"期间，因为经历了2009年房地产市场的戏剧性价格波动，关于房地产的提案据说显著居于关注焦点的首位，政府相关部门也积极采取了不少应对与调整的措施，也产生了不少积极的效果。但是，引人注目的是，"两会"刚刚结束，北京又爆出新的地王。以至于有讨论者诙谐地说：究竟在房地产市场与房地产价格上，是应当听"总理"的，还是应当听房地产公司的这些"总经理"的？

　　其实，这种区分不无道理。环顾全球，重点环顾一下亚洲主要的城市，对高房价的指责同样流行，如何解决中低收入阶层的住房，同样成为艰巨的挑战。

　　中国的房地产市场演进的历史，首先是在反思高度计划化的房地产制度无法满足快速增长的房地产需求的基础上，房地产市场喷薄而出，但是在具体的选择路径上，似乎一边倒将所有的需求都推向市场；而随着房价的攀高，决策者和居民开始意识到，并不是所有的房地产需求都可以通过商品房市场满足的，有相当比例的中低收入阶层的房地产需求，应当由政府来提供。在这一点上，中国香港、新加坡等都已经有了多元化的探索。

　　经历了多次的起伏之后，市场越来越意识到：在总理的高瞻远瞩和总经理的灵活盈利之间，实际上是要寻求一个政府承担的职责，与房地产商所承担的企业职责之间的关系，理想的状况，应当是上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

    一、城市化并不必然代表高房价

　　城市化是经济发展所带来的必然现象。经过改革开放以来30多年的发展，中国的城市化进程明显加快，目前城市化率已达到45％左右。今年的两会报告提出走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，这表明进一步推进城市化是中国未来一段时间的政策关注重点。

　　但是，近年来伴随城市化进程的一个突出现象是城市房价的高速增长，尤其是房价的上涨速度远远超过了居民收入增加速度。按照国际公认的标准，房价收入比在4-6倍之间比较合理，也就是说，一个家庭4-6年的可支配收入可买一套房。但目前，我大城市的房价收入比大都在10倍以上，北京、上海等地甚至超过20-30倍，部分城市市中心的房价甚至已远远超出发达国家水平。从绝对价格上讲，虽然中国大城市平均房价要比东京、香港、新加坡等地为低，但这些城市的人均收入是我们的数倍甚至几十倍，以房价收入比的角度来衡量，在部分一线城市，中国的房价已经明显过高。

　　对中国来说，城市化的实质是一个以提高居民的生活水平为中心、从传统农业社会向现代文明社会发展的系统转化过程。无论是经济的发展还是城市化的进程，其目的不仅是规模的增长，更重要的是以提高人民福利和生活水平为目标，让广大人民分享到经济发展的成果。毕竟，中国还处于城市化进程的初期，高房价给普通居民造成了极大的压力，如果任其发展，不仅会影响经济发展的质量，而且会降低居民的福利水平，给城市化的持续健康发展带来负面影响。

    二、冷静看待高房价背后的多种因素

　　可以说，城市的高房价是中国特定市场环境和发展制度下的产物，有着多重、复杂的原因：

　　一是房地产本身的投资属性。房地产除了其基本的居住属性外，另外一个主要的功能就是其投资属性。由于中国金融市场不发达，居民的投资渠道十分稀少，最活跃的股票市场的资金吸纳能力也比较有限，而股市的剧烈波动也使不少投资者对其避而远之。90年代住房改革以来，房地产的投资属性逐步显现，而房地产按揭贷款的推行事实上使房地产投资成为杠杆投资。加上近年来一些居民和私营企业积累了大量的财富，这些财富必然需要寻找投资渠道。

　　二是金融危机后大量流动性的投放。为应对国际金融危机，自2008年11月份以来，中国政府采取了一系列政策来刺激经济和房地产市场复苏，如扩大信贷投放、实行房贷优惠利率、降低房贷首付比例等等。仅2009年一年的信贷投放就达9.59万亿，高速信贷投放一方面使中国经济成功抵御了国际金融危机的冲击，率先实现经济复苏；另一方面也制造了大量的流动性，一些银行贷款通过种种渠道进入房地产市场，加上受金融危机影响从实体经济中游离出来的资金，过多的流动性转移到房地产市场。这种现象不仅出现在中国，东亚地区主要城市房地产价格的上涨，也主要归因于金融危机后低息环境下的流动性过剩。

　　三是中国的普通居民、特别是中低收入阶层的住房保障制度不完善。在成熟市场，房地产往往都划分为保障性住房和商品房两个市场。前者主要由政府出资，以低廉的价格为普通居民解决基本居住问题；后者实行完全的市场化，用于中高收入阶层的购买和投资。例如，中国香港政府为解决基本居住问题，在20世纪 70年代后大力发展公屋制度，通过推行"居者有其屋计划"、"夹心阶层住屋计划"、"租者置其屋计划"等规划，用了近30年的时间基本解决了居民的居住问题。目前，有约47.1％的香港居民居住在政府提供的公屋里（其中租住29.1％，低价出售18.1％），家庭数目和房屋数量也基本达到1：1。而新加坡居住在政府提供"组屋"的人口约占总人口的85％，东京的"公营住宅"住户也占总人口的40％以上。由于中国经济适用房和廉租房制度起步较晚，发展缓慢，难以满足中低收入阶层的住房需要。由此在中国房地产市场上，形成了巨大的以基本居住为主体的刚性需求缺口，并且被重重原因推到高房价的市场上，这是导致中国房地产价格居高不下的一个重要原因。

    三、市场依然是最为有效的化解方式

　　一是要大力发展基本住房保障制度。高房价不仅给中国城市居民带来了巨大的生活压力，也给经济的健康发展带来各种隐患，影响内需的增长，增大金融风险，从长期来看也会影响中国的城市化进程。从国外发展经验来看，最重要的是把基本保障性住房市场和高档、投资性住房两个市场区分开来，加大基本的保障性住房投入，以实现住房的居住和投资两个属性。事实上，解决基本居住问题应主要通过政府补贴提供廉价房，而不是对整个房地产市场的调控来实现。目前中国的经济适用房和廉租房供应远远不能满足中低收入居民的住房需求，要通过低价或免费供给土地、加大财政投入、调整中央与地方的分税安排等多种措施来发展这一市场，解决城市居民的基本居住问题。

　　二是从不同城市的调研看，基本保障性住房要体现在"面积小"、而不是"品质差"上。国内发展保障性住房的一个误区是一般位置较为偏远，品质较差，生活配套设置更不完善。但是，保障性住房根本解决的是基本居住问题，这并不代表较差的质量。以香港为例，公屋售（租）虽然比市场价格低出数倍，而且面积十分狭小，但无论是建筑质量、配套设施、交通便利条件等都极为优越，既解决了基本居住问题，又从一定程度上实现了人们的尊严。

　　三是对高档和投资性房产市场，既要容忍其较高的价格，也要通过各种政策手段防范市场风险。一方面要通过土地供应、信贷政策、税收政策等多种行政和经济手段来引导市场预期，减少投资的盲目性；另一方面，要加强市场监管，完善土地和房地产交易制度，打击市场操纵行为。同时要完善统计制度，增加市场的透明度，降低市场参与者之间的信息不对称。