陈建明：租售比毁了不少人的买房梦!(2010-04-07 09:05:03)
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资本收益
比值
陈建明
中国
分类：房地产杂谈 租售比，这个很普通的专业名词近年来特别引起市场关注，最近更是风口浪尖：既然要争论中国房地产市场的风险，又怎么能够不把租售比这个词掰个生生死死呢？毕竟有不少人认为租售比是判断房地产市场风险以及泡沫程度的重要参数，在这种情况下，对租售比的正确认识已经不是一个学术探讨的问题了，而是关系到不少人财富机会的重要参照点。
过去对租售比有基本了解，但为了今天能够给大家一个全面的认知，我想有必要如下循规蹈矩：
《我律师网》关于租售比的定义、解释和说明具体如下：
◆租售比是指房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
◆租售比是国际上用来衡量一个区域房产运行状况是否良好的重要参数。这一比值越大，表明房产投资价值越小，房产泡沫越大。国际上正常的租售比值应该在1：300至1：350之间。
◆截至2009年11月，北京商品房市场均价已经达到16500元/平方米，且成交平均面积达到了110平方米，平均总价达到了180万元，而租金目前仅在2800元/月左右。如此计算，目前北京商品房的租售比达到了1：640。如果考虑贷款利息等因素，购房者在买房后需要出租70年才能回本。
上述关于租售比的定义没有问题，但结论是错误的，“这一比值越大，表明房产投资价值越小，房产泡沫越大。”这样的结论在中国任何城市应验过吗？不仅没有，而是始终没有办法说通！
我认为关于租售比大家最需要了解的内容如下：
房地产价值=租金收益+升值收益，租售比越低，升值越高-租售比太片面，不能对房地产价值、房地产趋势做准确判断！
任何有投资属性的产品都有两种收益内容：（1）资本收益；（2）升值/贬值收益。对于房地产来说，资本收益就是租金，升值/贬值收益就是房地产增值或者贬值；对于股票来说，资本收益就是分红，升值/贬值收益就是股价的涨跌；对于商铺来说，资本收益就是租金，升值/贬值收益就是商铺的增值或者贬值；对于银行存款来说，资本收益就是利息，因为利息收益保障性特别强，所以升值/贬值就成了0；对于期货来说，资本收益等于0，但升值/贬值表现出极大的空间性。从上面我们会发现，资本收益越稳定甚至越高，升值收益空间会越小；资本收益越不稳定或者越少，升值空间越大。
从上面的分析可以看出，中国房地产目前阶段处在租金收益保证性差的阶段，换言之，资本收益即租金低，不稳定，甚至城市外围大批房地产空置，没有任何租金，这种情况意味着升值成了房地产最重要的收益内容，这就是中国房地产当前面临的现实问题。
可以看出，根据上述分析得出的结论和大家广泛认为的租售比低，市场有泡沫，不能投资房地产的结论恰恰相反，租售比低，正意味着中国的房地产处在升值主导的周期，而不是租金主导的周期。这样的话，买房还是不买房，结论就太清楚了。
我想，大家关于租售比和房地产运行态势关系的理解这么多年都是错误的。大家一听租售比达到1：600，1：900就觉得房地产泡沫太大，只能破裂，所以不敢买房，这种因为租售比错误概念没有买房的人很多很多，我想定义成“租售比毁了不少人的买房梦”实在不过分！
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