李嘉诚攻地战略:与整个市场寒暑变化合拍

　　2009年4月,在政府的高调宣布中,李嘉诚斥资百亿启动了上海普陀真如副中心项目。长三角三大项目—上海周浦镇住宅项目、江苏常州天宁住宅项目,以及上海新闸路商业及办公综合项目也将在年底启动。如此密集的发力,似乎有意重塑长和系在内地房地产领域的战略。

　　从2008年的“大举抛售”到如今的“高调开工”,李嘉诚动作的改变,正与整个市场的寒暑变化合拍。

　　谨慎过冬

　　据记者统计,2008年至今,李嘉诚就曾对旗下项目做过四次盘整。

　　这或许是风暴到来时,李嘉诚的“常规动作”—通过出售旗下部分投资项目或资产的方法过冬,现金为王依旧是长和系最重要的经营主张。

　　2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆公告称,以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。一个月后,和记黄埔将位于古北的高档公寓御翠豪庭降价销售,价格比最高价下降了24%,回笼资金近10亿元。年底,和记黄埔抛售9栋面积在500-1100平方米之间的御翠园商业别墅,远低于之前同类产品售价。同时,长实在北京投资的第一个别墅项目誉天下,开始以最低5.7折甩卖。

　　今年年初,和记黄埔以“改租为售”的方式抛售长宁区的黄金城道商铺,36个铺位报价约在5.2万-12万元/平方米,远低于目前黄金城道一期非步行商业街的商铺12万-14万元/平方米的报价,回笼资金10亿多元。

　　虽然率先降价销售是李嘉诚的惯用策略,上海资深房产专家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)在接受《地产》采访时仍表示,2008年的时候,李嘉诚对于内地的房地产是产生过忧虑的。“好几个物业都是在久盘的时候卖掉了,因为李嘉诚有过香港那种严重套牢的经验,就他的思考逻辑来讲,他会认为久盘必跌。”

　　华高莱斯投资顾问部项目经理王琪(王琪博客,王琪新闻,王琪说吧)却有着不同的看法。“就李嘉诚一贯的原则,在未来经济不确定性增强的情况下,必定会选择回笼资金。这跟看淡市场的抛售还是不一样的,‘出’是为了‘进’。”

　　出乎李嘉诚意料的是,久盘必跌纵使在全世界通用,在中国内地却未必灵验。这一次从中央到地方奋不顾身救市的姿态,令人叹为观止。在蔡为民看来,“简直把祖宗八代都投进去了。”地方政府、银行体系和房地产商休戚相关的利益绑定,注定了内地的地产业不会像当年的香港那样出现集体崩盘。

　　这样的兜底,令房地产已经成为无法破产的行业,李嘉诚自然洞察秋毫。曾有长和系高管表示,在巨额投资和消费增长的环境下,李嘉诚特别看好中国内地在这次全球复苏中的作用。只要经济压力稍有缓和,房地产市场将因接踵而来的通货膨胀而受益。李嘉诚本人也底气十足地在2008年的公司年报中表示:“集团将把握机会以合理价格购入有潜力之优质土地,对未来两三年之地产价格持乐观态度。”

　　与此同时,他甚至开始对长和系过去30年的战略进行了调整,使其更加适合进军内地的发展需要,真如的动工正是其内地新策略的一个体现。

　　2006年12月李嘉诚以底价22亿元竞得真如副中心A3-A6地块,其后两年,此地块再无动静。两年间真如副中心的发展零零落落,是上海四大副中心中最为缓慢的一个,几乎成为上海市政府的软肋。

　　李嘉诚在规定底线内开工,被外界普遍视为规避“违约责任”。然而事实并非如此简单,按照李嘉诚素来“拖后”的内地战略,真如副中心无论在区位或市场环境方面均未达到最佳开发时机。况且为规避土地闲置被收回,开发商可用各种办法来应对。上海一位国企背景的开发商认为,从前期运作看,该地块是真如板块的标杆项目,李嘉诚也是当地邀请来的开发商,一般不会因为项目开工延期致使土地被收回。

　　面对政府高调宣布李嘉诚的开工日期,蔡为民一语道破天机,“真如的动工,是地方政府努力的结果。而除了让利,还能怎么努力?”在真如副中心发展缓慢的情况下,李嘉诚注资百亿动工,所标志的就不仅是李嘉诚作为境外企业家的态度,对于上海和中国房地产都有一个动静观瞻的意义。“作为一个久经风浪的企业家,李嘉诚透过他的香港经验,比较容易研判什么样的土地在什么情况下应该先处理。”

　　值得玩味的是,虽然官方已宣布该项目启动时间,但并未宣布何时竣工。在以往大型商业项目中,开发商可根据市场变化、自身资金状况,随时调整项目建设节奏。

　　圈而不发

　　李嘉诚漫长的商业生涯以稳妥谨慎出名,“例如天文台说天气很好,但我常常问我自己,如5分钟后宣布有台风,我会怎样,在香港做生意,亦要保持这种心理准备。”与此,“长和系”亦在历次经济危机中不断壮大。

　　面对经济危机,2008年底李嘉诚几乎停止了拿地。而即便如此,2005年至2008年间,李嘉诚在内地的土地储备已经相当惊人,仅上海一地的库存就已达到124万平方米,足够开发20年。其中,中环内土地占到74%,多数为商业用地,仅有34%是住宅用地。

　　而与大量的库存土地相比,李嘉诚目前在内地房地产领域的投资,只占据了集团投资总额的1/15.这种“广纳地缓称王”的策略,与长实在香港的开发模式完全不同。

　　作为香港模式的代表,长实的经营模式通常为市价拿地、市价卖房、快速销售、快速回笼、分散布局、规模效应、盈利能力一般。该模式对销售速度依赖性较高,必须保持高于行业平均的周转速度,才能充分发挥规模效应,弥补地价成本高、毛利率低的短处。换言之,几乎不存在“晒地”的可能。

　　在内地的方法就不一样,如果按照建设部的说法,内地的土地就相对便宜得多了,“实际上土地成本可能在20%-50%不等。”土地成本相对低廉,所以允许做长期储备。一般来讲,开发商会选择大型住宅与核心区的商业地块。“如果你经济实力比较强,cash比较多,就可以做长期的土地储备,但这个在香港是不可能发生的。”

　　与其在香港分秒必争的效率相比,李嘉诚在内地的开发速度相较圈地速度根本有天渊之别。由于资金实力雄厚,没有资金滚动压力,这种看似“慢”的做法反而因内地土地飞涨而自动获得土地溢价。北京的逸翠园项目历时4年时间才开盘,誉天下项目更因各种问题拉扯了10年之久。

　　更为聪明的是他在上海古北二期中的做法。李嘉诚在同区位的开发商中最晚动工,并且在销售过程中不断放出房价测试市场底线,价格从一期的15000元/平米飙升至如今的50000元/平米,领涨的同时令其他开发商也得到了好处。

　　所有的开发商都是将本求利,必须通过回笼资金完成后续运作。“李嘉诚不用,他要考虑的,只是哪一块土地在相对短的时间内能够获得最大的增值空间,这是他在市场30年来取得的经验。”蔡为民说道。

　　万通董事局主席冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)曾对李嘉诚这种“依靠大规模买地坐等地价上涨,从而维持高房价”的模式持怀疑态度。基于内地土地供给的“无限性”和房产商竞争分散,冯仑认为李嘉诚的模式不会在内地获得成功。

　　也有观点认为,内地“出让土地两年之内未开发无偿收回”的政策会让李嘉诚的“晒地”策略不那么从容。实际上,在蔡为民看来,经过十几年的磨合期,“李嘉诚与内地政府已经相当你侬我侬了”,“两年期限”无非是个技术问题。

　　李嘉诚凭借卓越的经营管理能力和敏锐的判断力,非常善于捕捉市场机会与准确判断大势并进行反周期运作,这使其低成本拥有了大量储备土地,为下一周期的房地产运作提供了保障。

　　至于李嘉诚拿地的眼光,则几乎无人能及。所选土地一定会经过谨慎调查,是在当地具有不可替代的“绝版地块”。目前正式进入预案的周浦项目,因上海4月份刚刚公布的“双中心”定位,可谓真正的青蛙变王子。“我看大概会有4倍的收益,在‘双中心’的夹击之下,这块地方不得了。要不然他就是运气真的太好,要么就是真有独到的眼光。”蔡为民评价道。

　　在蔡为民看来,内地的特殊体制,注定房价会持续不断往上走,“政府是没有诱因压抑房价的,如果你有足够的钱,你会急于开发土地,还是囤积赚取最大利益?”他反问道。归根结底,内地的特殊体制决定了李嘉诚采取了与香港不同的运作模式。

　　坚硬的港资

　　目前李嘉诚在国内所面对的形势,似乎与1997年之前的香港有几分相似。李嘉诚已经经历过内地开发商正在经历的阶段,即以住宅为主导增加企业现金流,正是此阶段的积累铸就了20年后实力雄厚的长实。

　　资本的绝对优势,使李嘉诚可以完全掌控项目的开发周期与节奏,能够慢慢等到最佳的获利点。另外,资本的优势也可能不反映在资本上,而是反映在对内地政府的吸引力上。“政府可能会开出更优惠的条件,因他本身的实力在这,他可以带动整个区域。”王琪道。

　　其次,作为香港开发商,李嘉诚的融资途径会比国内企业更多,成本也更加便宜。“他们融资不需要政府批的,有人相信就可以,跟我们每次要证监会批是两回事。”陈基强道。

　　与此同时,李嘉诚也在几十年的浮沉拚杀中形成了自己独特的风险管理模式,这就是“地产开发+地产投资(物业出租)”。1998年,一向以住宅地产为主的长实忽然加大了对出租物业的开发,旗下出租物业在年内相继落成,使当年的固定资产较1997年猛增423%.李嘉诚在当年给股东的信中说:“集团的优质楼面面积将于未来一两年间显著上升,使集团的经常性盈利基础更趋雄厚。”

　　“亚洲金融风暴之后,香港大多数开发商看到新鸿基因为有了两百多万平方米的商业物业,一年可以收82个亿,自此以后就开始做一些收租物业。”

　　而李嘉诚在商业物业方面的运营能力亦毋庸置疑。“他在经营物业上有非常大的能力,这几年来看,李嘉诚在商业物业跟写字楼方面更具优势,因为商业物业的后期运营占了非常重要的部分。大家差不多时间开,东方广场和中粮广场10年之后有了天渊之别。” 陈基强道。

　　在香港,李嘉诚所开发的产品主要集中于面向中等收入阶层的大众化住宅。进军内地之后,反而在高端物业领域占尽 天时。

　　在陈基强看来,李嘉诚唯有在高端物业方面有优势存在,中端绝对斗不过万科。“做中档的价钱做不过人家,因为管理成本高,他一个总经理顶你十个local总经理,不做高端这个差价算不过来。”

　　世事难料,李嘉诚今年有望启动的周浦项目,正是一个之前一直被国内大型开发商垄断的大型住宅社区项目。这是否代表李嘉诚已经做好准备迎接来自内地开发商的挑战?

　　蔡为民表示,进入内地10年以上,对李嘉诚而言,已经没有不敢介入的市场了。“对于消费者的需求,我认为内地开发商不会比李嘉诚更了解。内地很多开发商的观念仍然停留在产品导向,而非消费者导向。李嘉诚从自由竞争市场进入计划竞争市场,就像写繁体字的人看简体字,很容易就会了。”

　　对此,陈基强则持有不同的见解:“香港开发商在中端物业上斗不过内地开发商,而其在高端物业上的优势,也会在两三年内逐渐消失掉。”

　　在李嘉诚1997年搭建起来的集团架构中,长实是整个“长和系”最上层的公司,同时也是李嘉诚全部基业的起点。作为香港规模最大的地产发展商之一,除了投资以外,长实长期以来最主要的业务就是在香港开发一系列的住宅及工商物业。经过几十年的发展,目前在香港,每7个私人住宅中,就有一个是长实开发的。

　　和其他地产企业相比,长实最大的优势在于利润来源分散,由于持有近50%的和黄股份,而且和黄的国际化和多元化程度高,一定程度上减轻了香港房地产业的衰退冲击。同时,长实借助和黄的全球性网络,跟随和黄的地产业务,开始向内地、新加坡、英国等地拓展房地产业务。

　　在长和系最初的定位中,和记黄埔与长江实业各有分工、合作紧密,长江实业在香港地区,以兴建地标性建筑及大型发展项目著称。而在内地房地产市场的拿地行动,通常以和黄出面“唱主角”。

　　2002年以后,长实逐渐把重点转向内地市场,通过与和黄的合作开发方式,获得了大量储备土地。2006年之后,长实更是加速了进军内地的脚步。出身长实的远洋LA VIE总经理胡宇宙推测道:“我个人觉得长实在香港业务可能会有收缩的趋势,因为香港房地产市场确实有萎缩的现象。”

　　当长实百分百控股的第一个内地项目誉天下启动之时,郭子威便被李嘉诚钦点赴京主持大局。而此前,郭子威在香港负责的项目占据长实总项目数量的40%.“现在他几乎把香港的工作都放了,主要做内地项目。”

　　李嘉诚之前也曾在年报中暗示,未来内地可能成为集团最主要的收益来源。在蔡为民看来,长和系未来的发展重心会更加向内地倾斜,香港的地位可能会被取代。“未来的内地市场可能会贡献70%的盈利,当然现在还只是一个目标,但是我相信应该是用不上3年,保守来讲3-5年。”