袁岳：五问商业房地产

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袁岳：五问商业房地产2010-04-01 08:15:08　来源:第一财经日报(上海)
在现在很多等待购房的人万分关注住宅房地产政策与价格变动的时候，其实如果站在资源变动的情况而论，应该更关注商业房地产领域，这个领域有着更多的造富机会。
袁岳（零点研究咨询集团董事长）
正值商业房地产联盟在成都开年会，我去帮助主持了其中的开发商讨论环节。这次去的人挺整齐的，基本上万达、瑞安等商业房地产主力都到了，大家在一起的探讨气氛也不错。我借主持之便，五问商业房地产，可惜没有得到满意的答案，但至少算是提出了我心中一直怀有的疑问。
其一：商业房地产的发展真能启动内需吗？
现在的所谓商业房产热，究竟是因为市场的真实需求，还是因为住宅房地产管得太紧，商业土地使用流程上的操作空间比较大，而导致的钻政策空子的操作？
其二：大家现在做的商业房地产样式，在每个大类里面其实并无特色。比如我们现在“80后”“90后”起来了，但是我们的商业房地产或商业街区很少有为他们考虑的。这是不是说明其实大家根本没有啥差异定位，只是一哄而上抢地？
其三：电子商务发展在很大程度上挑战物理体量的商业房地产的需要，我们今天做的，至少与年轻一代日益发展起来的非物理意义上的购物高潮，构成了鲜明反差，这样我们是不是在制造新一轮的泡沫呢？
其四：很多业内人士说，商业房地产所需要的操作经验与模式要比住宅地产专业，但很多操作者做一般住宅都很一般，如何能操作得好商业房地产呢？商业地产业者如何在相对容易的地产操作外，整合相对更专业的商业资源呢？
其五：现在住宅房地产的价格有个基准线，还可以看升看降，那么我们现在如何判断商业地产的价格与走势呢？大家都说要大力发展商业地产，但是现在商铺大量空置，这是不是说明在这个领域其实也存在着大量投机炒作行为呢？有人提议物业税的尝试首先应该针对非关民生的商铺，这个提议如何？
在我看来，商业房地产的确有很大的发展空间，但是现在商业房地产的大干快上，很多地方的大规模、大批量的商业房地产项目包括所谓城市综合体的发展，包括很多品牌住宅房地产商与品牌产品商去直接投资商业房地产项目，在很大程度上是发现了在商业房地产领域的操作便利与规模套利空间。
在现在很多等待购房的人万分关注住宅房地产政策与价格变动的时候，其实如果站在资源变动的情况而论，应该更关注商业房地产领域，这个领域有着更多的造富机会。
并且，这个领域同时也是城市发展与金融风险的集聚点之所在，笔者预计，在未来的两到三年中，商业房地产将迎来半疯狂的热度。而其多种风险的集聚，也将快速增加。
(本文来源：第一财经日报 )

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