房价2006虚跌实涨：宏观调控总体失败

近日，银监会副主席蒋定之两次在媒体上表达了对房地产市场的担忧。他最新的表态认为，中国今年的房地产宏观调控总体没有达到预期效果，房地产市场是不稳定的，过热势头仍在。蒋之定的话，无异宣告中国的房地产宏观调控政策失败。
第一财经日报报导，蒋定之是在最新一期《中国金融》杂志上撰文讨论房地产市场问题时作上述表示的。他在文中表示，虽然经过了一系列调控措施，2006年上半年全国城镇固定资产投资中，房地产占了1/5以上，虽然进入第三季度后价格涨势总体平稳，但部分地区房价上涨仍然过快。他表示，这其中有调控政策滞后效应的因素，并认为从总体上讲，调控还没有达到预期效果，“并随时可能向超出我们预期的方向发展”。
在不久前接受中央党校主办的《学习时报》采访时，蒋定之公开表示，地方政府和房地产之间存在的利益链条是紧密的。在两次公开表态中，蒋定之都表示，目前房地产市场上，住房供给结构不合理，中低价位住房供给不足；政府“土地财政”的效应成为推高房价的主要因素。而住房市场价格系统的不透明，投资者“买涨不买跌”的消费心理的影响，境外热钱的不断流入，都助推了房地产市场的上涨。
银监会一位人士向《第一财经日报》表示，蒋定之的言论更多是一种预警，从控制银行风险出发的，“现在住房贷款占了银行贷款的很大比例”。来自银监会的数字显示，今年1月到9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速从年初的增长16.2%，上升到9月末的增长21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点。此前的7月末、8月初，银监会曾以“特急文件”形式下发的“54号文”，从银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。
建设部曾于11月30日公开表态，认为当前全国房地产市场情况总体是好的，但房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。
12月5日召开的中央经济工作会议明确提出要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。强调通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展。
中国房地产及住宅研究会副会长张元端对本报记者表示，现在很具突破性的一点是，绝大多数城市都已公布了“十一五”住房发展规划，规划的一个重点是建立住房保障体系，加大中低收入者住房需求的解决。“体系完善后有助于平抑稳定房价。”
上海证券报报导，从上海的情况来看，一是房地产投资规模仍然偏大。今年1~11月，房地产开发投资额1204.75亿元，占全社会固定资产的33.1%，预计全年房地产投资总规模在1400亿元，同比增长10%左右。
二是房价“虚跌实涨”。从上海平均房价来看，2005年和2006年呈下跌趋势，但从分区情况来看，外环线以内的房价依然呈现强劲的上涨。根据上海市房地产交易中心网上房地产公开信息，今年1~8月，外中环平均房价比2005年上涨16%，中内环上涨4.6%，内环以内上涨7.9%。
三是地价猛涨隐含市场风险。从今年土地出让1号公告和2号公告的结果来看，除个别地块外，大部分都成交。其中，远郊区大多以底价成交，而一些近郊和市区次中心地块炙手可热，竞拍价大大高出底价。以新江湾城C1和C2地块为例，在短短1年多时间里，地价猛涨20%。
不久前召开的2006年中央经济工作会议指出，“着力调整经济结构和转变增长方式，着力加强资源节约和环境保护，着力推进改革开放和自主创新，着力促进社会发展和解决民生问题……”做好明年的经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。会上明确提出要加强房地产市场的合理引导和有效调控，要求健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度。可以说，历年中央工作会议从来没有像今天这样关注房地产。
从以上会议内容中，至少透露出以下三点信息。一是一年多来的房地产宏观调控并没有取得完全的预期效果；二是廉租住房建设严重滞后；三是经济适用房制度需要大力改进规范。
因此，2007年首先将落实中央经济工作会议对房地产的要求。无论是中央政府还是地方政府，都会继续实施房地产宏观调控，尤其是在市场监管方面会加大力度。与此同时，在廉租住房制度方面将有重大措施出台。
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