房地产论坛-过户归来，出手报告+经验总结

昨天上午过户完毕，下午物业交割，紧接着去银行解冻首付，今天上午房主确认首付到帐后，交钥匙交房，至此，买房的事终于尘埃落定了。
回顾自2009年2月至今这一年多来，我们买房经历的悲悲喜喜，真是感慨良多。现在，终于可以平静地坐在电脑前，完完整整地把我们的买房经历写下来了，希望对正在或即将买二手房的版友有所帮助。
首先发一下出手报告：
朝阳区东4.5环国美第一城，全南两居，两室两厅两卫，其中一卫很鸡肋（参考户型图），17/31层（因为没有4，13，14层，所以17层实际是14层），两梯四户，建面93.28平，使用面积74平，得房率79%多一点点，07年的房产证，业主装修过，卖时有租户，总价199万，合单价约2.13万/平，首付120万，北京银行商业贷款79万，利率7折，30年的，月供4千多，营业税约3.5万，个税约1.5万，中介费5.6万，整套下来，差不多210万。
接下来具体说说过程吧！
2010.3.7看房，当晚直接跟房主签合同，交定金4万。
3.8交全部中介费（链家）5.6万，具体明细记不太清，反正是2.5%+0.5%，链家的中介费比较高，且不好砍。但因为09年买房时被21世纪不动产（加盟连锁）狠狠地黑了一把，所以，不太敢找小中介，就选择相信一次直营连锁的链家。看版上很多人说链家不好，我的感觉是，好不好看运气，我们碰到的店长和业务员还算靠谱，整个过程比较顺利，又有21世纪的前车之鉴作对比，总体感觉还好。
3.9开始评估，同时准备贷款资料。
3.12中介通知3.15去银行面签，同时在光大银行做首付款资金托管。
3.22中介通知批贷成功（北京银行5-7个工作日，挺准时的）。
3.23中介去取批贷资料。
3.24早8点半去团结湖那边交税，房主和过户专员去得很早，排了个3号，9点多交完税后，再奔石佛营那边的房产交易中心过户。因为必须有契税票才可以排号，所以只能交了税再排，我们到时快10点了，排的号前面还有70多个，心想，这得等多久啊！不过，办理得还挺快，不到11点就轮到我们了，全部办好，差不多11点半。据说加300块，可不用等就办，问了下工作人员说没有这个服务，但链家的过户专员说，得他们去办才行，因为过户专员不只办我们一家，等他从地税那边赶过来时，就差不多到我们了，所以最后没办加急，不过，如果有需要的tx，可以试试，如果人特别多又特别赶时间的话。过完户就放心多了，下午办理物业交割，首付款解冻（下午3点左右办的，说是最慢次日下午4点解冻，但事实上，我们的当日下午5点就解了，挺快的），然后就是拿钥匙收房了。
总得来说，从看房到收房，一共19天，还是挺顺利的。
再讲讲整个过程中的细节问题吧！
1.关于没房本的二手房。
前面说过了，2009.2我们就买过一次房，后来也在水木上发过帖子，一句话，就是被房主和中介狠狠得黑了一把。先是被21世纪忽悠买了个没房本的珠江罗马嘉园III期，88平，两居，南北向，当时124万，首付80万，尾款约定过户时付清。房产证是09年11月办下来的，此时房主违约不卖，而这时罗马的房价己经涨过两万了，同户型报价200万，我们当时那个哭啊，活生生地把全款搞成了首付，从地铁站口的罗马搞到了要走很远很远的国美。这也是我后来看到没房本的房就恼火，我奉劝各位心动次新房的tx还是不要去冒这个风险了，违约的可能性非常非常大，试想房价翻一倍，任什么样的房主也坐不住的。更何况，我不hd地揣测，卖这种房子的房主从一开始就是做好违约的打算的，他们卖房只是暂时周转资金而己。做这种房生意的中介就更可恨了，他们事先不告之风险，尤其是对第一次买二手房的新手，出了问题，又坐视不管，极度恶心。更可怕的是，有些经纪人可能是和房主串通好的，反正我们这件事发生后，当时卖房的经纪人己经跑了，根本找不到人。虽然，有人要说，很多人都买了呀，不也没事。那是他们运气好，别人运气好，不代表轮到自己就没事，真碰上了，哭也来不及了。有房本的好房子那么多，何必非要买没房本的给自己找麻烦呢！
2.没房本的房违约后的问题
肯定有人要问，我们的房被违约后，有没有打官司，赔偿了多少？现在我就详细地回答一下这个问题。没有打官司，房主退回首付，自愿赔偿10万。但这10万又算什么呢，除掉中介费3万多，来回折腾这事的路费，找律师找法官请客吃饭咨询的钱，以及精神损失，这10万根本什么都不是，要不是当时父母佯装心脏有问题，房主一分钱都不愿意赔。她扬言，我这10万不给你们，丢给律师和法院，也够跟你们打官司了。是的，她手里还握着我们的首付80万，如果从去年12月开始打官司，也许现在我们连买国美的机会都没有了。并且，只要是房主恶意违约的，多半他是早有准备的，且合同多少有瑕疵。首先，没房本的房子交易很难受法律保护，因为没有房本，很多信息不全，比如我们这事，房主违约时突然掏出一个公证，她只占10%的房产，90%是她儿子的。再加上当时中介忽悠得厉害，合同也是由她代她儿子签的。我们起初也想打官司，咨询了包括房产律师，能找得上的各级法院的各种法官，都不支持打官司，原因很多，打官司耗时耗钱耗精力，判决以主审法官的意志为转移，无确定性，强制执行的可能性几乎没有，赔偿的钱可能最后连打官司的钱都不够，最后两败俱伤。所以，在此还是奉劝各位tx，尽量提前做好功课规避风险，不要寄希望于打官司。
3.没有住过的次新房
不只我们，相信很多tx都会迷恋没有住过的次新房。仔细想想，这种没有住过的次新房，它的房主多半是炒房的。这种人的特性就是唯利是图，房价上涨，他们必然会违约。并且，炒房的人的房子大多有贷款，他们可以拿你的首付去还他们房子的尾款，待房产证办下来，再卖个更好的价钱。这期间，即使他们不还贷，也可以拿你的钱去做其它的投资。所以，不要被这种次新房迷住双眼。
4.房主的职业、家庭和人品
09年第一次买房我没参与，当时并不知道房主是什么样的人，出问题后谈判时，终于见识到了。此人老北京，某工厂下岗后做保险，十分能说，中年妇女，20多岁时离异，户口本上孤家寡人，儿子一两岁时即跟前夫和后妈一起生活。她借口儿子是飞行员（后证实只是空少），常不在北京无法到场，所以由她代签。因为，当时买房的是老人，又不上网，也不懂法律，压根不知道什么委托啊啥的，加之被中介忽悠得厉害，居然认可了她的代签，最终发生了后来的事情。现在想想，从这房主的职业、家庭和油嘴滑舌的嘴脸来看，也是万万不靠谱的。所以，房主很重要，我们后来总结的经验就是，不找除了有套破房子其它什么都没有的老北京，不找离婚的，不找职业不正当的，不找房产所有权属不明确的，省得后患无穷。
5.买二手房，最好请个律师
签合同时的补充协议非常关键，即使提前做了功课，到时也未必能保证万无一失，因此，请个房产律师陪同签合同很有必要。我们因前车之鉴，二次买房时请了律师一起，不仅代我们跟房主和中介沟通，最大可能地帮我们规避了风险，修订了合同中的漏洞，以及拿到了包括租户、房主、房主配偶在内的所有协议签字外，还减轻了我们因贷款等原因不能按期履行合同的违约责任，真是让人放心。因为律师还算相识，所以根据行情该给多少律师费我也不太清楚，但可以肯定的是，这点律师费，比起最后因房主违约造成的金钱和精神损失，那是相当划算的。要是去年我们有这个觉悟，今年多花的80万，也够买辆宝马了吧.
6.不要急着去秒
我们这次买房，先确定了全南这个户型，然后让中介去找。中介先是带我们看了一个报价205万，房主不在北京，房子装修很差，之前租给别人，有贷款的房子。我们实地考察了一下户型，考虑了一个星期，没有急着要，后来中介说己经被人订了，但我感觉不至于，至今这套房还在安居客上挂着钓鱼呢。后来，中介又带我们看了一套，报价205万，精装修，自住的，无贷款的房子。乍一看，觉得挺好的，于是谈价钱，谈到199万，觉得可以了，就查房本，结果一拿出来，原来卖房的是房主老婆，而房子是房主单独所有的。他老婆说他出国了，给了她委托书，中介说没问题，但我们是带了律师的啊，结果律师一看就说不行了，因为没有公证，只有签字。再后来，房主老婆又说，他们全家都是移民的，倒，这太复杂了，看了结婚证，也是外国的，连个章都没有，只有签名，还都是英文名。中介一直说没问题，房主老婆说她打电话了，她老公两周后回来，到时候现场办就行。我们因为之前的事很有阴影，一是不愿意拖时间，一是不想跟移民的人打交道，万一打起官司来，人家直接出国了，人都找不到，三是房主不在，说什么都没用，所以很坚定地拒绝了。然后，我们打算去东五环外看看，结果这时，中介突然又追到我们说，刚出来一个房，一模一样，报价200万，无贷款，精装修，全套家电都送，房主就在屋里，现在可谈。好么，原来一直捂着呢，中介看出来我们想买，先推销不好卖的，忽悠一个是一个，好房源都捂到最后，推销不出去了再出。后来，我们问房主，什么时候挂出来的，房主说年后就挂了，有一段时间了。所以，不要着急秒房子，最先介绍给你的，一定是最贵最难卖的。
7.赞一下这次的房主
跟房子谈妥199万后，房主就回家取房本，结婚证，接老婆去了，定好五点签合同。我们趁这段时间去取定金，同时插着空跑到东五环外去看了，在传媒大学对面的珠江绿洲看到一个115平，东南或西南向，180万的小三居，就犹豫了国美这个。结果房主和他老婆5点准时到了，一直在中介等了我们一个半小时，六点半我们才回到中介，最后犹豫中签了合同。后来面签时，我们又迟到了一个多小时，人家又准时在银行等了，再后来，过户时，我们想着人家房主每次这么准时，我们都迟到不太好，就想着要准时了，结果准时到的时候，人家房主和老婆又提前到了，排了最前面的号。而且，房主夫妇每次都开车送我们和中介，很爽快，而且他们很知足，卖了这么多钱，他们非常高兴，一直说说笑笑，尤其他老婆，很乖，基本不说话，一开始她老公犹豫要不要首付托管时，她还劝她老公放心。并且，在签完合同的三天内，房主就把原来的租户给清理走了。总之，这次顺利过户，也要感谢碰到这么hd的房主。
最后，总结一下经验和教训吧
1.不买无房本的房
2.买房带律师
3.选有房本，无尾款，房主本人在的房，这样节约时间，规避风险
4.房主最好是非离异，有正当职业，非以炒房为生，为人厚道，不随意加价的人
5.杜绝一切出现妖蛾子的可能，好房子多了，不一定非得吊在一颗树上
6.官司真不是好打的，尽量不打