洗洗睡吧，大多数开发商即将消失……( 转帖)

作者：烟酒骆驼  提交日期：2009-12-19 00:31:15 楼主 　　    洗洗睡吧，大多数开发商即将消失……    如果翻一翻2003年重庆房地产开发企业的50强名单，很快就会发现，很多企业现在已经没有声音了，他们已经无声无息的消失了。
　　莫非，这些企业技术落伍，管理粗糙，不求上进，从董事长到员工都是一群混吃等死的饭桶？
　　如果2003年太遥远了，那看看今年评出的50强，除去前十名，看看后面这40家光荣的上榜企业，在重庆还有多少土地储备？
　　莫非，这些企业翅膀都硬了，重庆池塘太小了，养不下这群大鱼？　
　　
　　他们赚了钱，但是他们没有钱。
　　这之间并不矛盾。他们赚的钱，和我的工资比，当然是天文数字，但是如果放到另外一个层面上去比，那就实在是有些可怜了。
　　很多开发商，很快就买不起面粉了，或者说，已经买不起面粉了。
　　
　　也就是说，他们快要被挤出去了，或者说，已经被挤出去了。    从重庆起步的开发企业，龙湖在香港上市了，金科借个壳，好歹也上市了，还有几家开发公司，正削尖脑壳准备上市。
　　如果抓不住资本这根稻草，结果就是被淹没。
　　
　　龙湖上半年发了14亿的企业债，重庆今年某排名15位以内的开发商，一年的销售额大概7亿多，如果算利润，大概1亿多。也就是说，龙湖用一些资产做担保，借到一笔钱，这笔钱大概相当于10家这种公司的利润总和。
　　龙湖自己的销售额，大概是这家公司的20来倍，如果按同样的利润率算，龙湖一年赚的钱，大概又相当于20家这种公司的利润总和。
　　龙湖上市圈到的钱，我没有去查，至少应该有70亿的样子。
　　这个比赛怎么玩？　　龙湖还是资本市场的新人，在它的背后，招（商）金（地）保（利）万（科）笑而不语，他们的背后，有更多资本的影子。
　　在招金保万的背后，还有若干央企笑而不语，他们的背后，是4万亿。
　　所以，土地拍卖会上，重庆50强的中下游部分举牌子的时候，紧张得都快要尿裤子了，他们仍然非常优雅。
　　你拿身家性命在赌。我呢？洒洒水啦。
　　结果轻松拍出一个个地王，一算，楼面价比旁边的房价还贵。
　　全国各地，大都如此。　　经常一翻报纸，就看到某某地方又拍出了一个地王。
　　办公室做行政的小妹妹经常指着这些新闻说：这些人脑壳真的有包，恁个贵。
　　一些业内人士，比我们公司的小妹妹深刻多了，一本正经的分析这个企业有什么什么动机，很有雷锋精神的帮这些地王算帐，算他卖多少才能保本。
　　钱多人傻，那是玩笑话，现实里往往是相反的。
　　柳传志以前有句话，大意是牌局开始的时候，大家手上的牌数量都差不多，打到最后，牌就会集中到最聪明的人手上去。
　　
　　行业之间是有差别的，有的行业，小资本可以搞得大庄家很难受。依靠VC提供的一点弹药，华为前后至少有10几个副总裁级别的高干反水，任正非这种天王级巨星脑壳都遭搞得很大。
　　其中最有标志性的是李一男，这个神童毕业于华中理工大学少年班，进公司两天时间升工程师，半个月升主任工程师，两年后升华为公司总工程师兼中央研究部总裁，27岁升华为副总裁，2000年，这个天才拿了最后一笔1000万分红，成立了港湾，徒弟开始打师傅。3年时间，港湾销售超过10亿，无数华为人看得眼红心跳，纷纷效仿，榜样的力量是无穷的。
　　任正非发誓封杀港湾，华为专门成立了“打港办”：凡是港湾的客户，华为买一送一亏本做生意；把港湾的研发人员一锅端。打港办一年花了4个亿，活生生的把港湾送上绝路，06年港湾竖了白旗，被华为收购，任正非说了四个字：“惨胜如败”。
　　
　　在有些地方，老鼠可以玩大象，在房地产这个行业，这种概率几乎是零。　　大开发商打小开发商，比任正非打港湾轻松多了。李一男智商再提高100倍，也不可能无中生有的变出一块哪怕一平方米的地。
　　上周五出台的政策，土地出让金的首付比例，被提高了到了50%。就象打金花一样，你身上只有100，上家牌都没看先闷1000，赤裸裸的欺穷，哭的是钱少的，笑的是钱多的。
　　星期五房地产股票大跌，我实在是没有看懂。
　　
　　对大企业来说，影响的是脚步，对小企业来说，影响的是命运。
　　比如重庆，除了商圈周边外，做一个象样点的项目，总不能少于200亩吧，好一点的位置，300万一亩不算贵吧？2.5的容积率，大概1800的楼面价。那一块地总价就是6亿，首付50%就是3亿。
　　一个开发公司一年在重庆卖8个亿，成绩不算差吧，去掉以前开发项目土地、建安、税费、营销这些见得光的成本，再去掉公关费用、高利贷利息这些见不得光的成本，口袋里能够剩下2个亿，就已经谢天谢地了。
　　某县城一个项目，09年卖了1000套房子，2个亿，真正的利润就1000多万，一套房子就赚1万多块钱。门面的利润高一点，但是有大概6000平方不能销售变现，只能出租，成了资产，车库估计最多也只能卖掉40%，这6000平方加上车库，基本上把门面的超额利润抵消了，整个项目做下来，利润突不破3000万。不是每个房地产项目，都是暴利。
　　在重庆一年卖8个亿的公司，在现在的出让金政策条件下，在重庆象样点的位置，拿一块200亩左右的地，不是一件容易的事情。
　　
　　就算把家底全部翻出来，再左右凑点，备足了3个亿，在拍卖会上争得了一个位置。
　　3个亿买个位置，手笔不可谓不大，决心不可谓不足，但是，万科保利龙湖们不太会把你当回事，他们心里雪亮的是，举牌子举到3个亿的时候，你已经没资格举手了，因为你口袋里只有那点钱，最后的结果，只会在他们中间产生。
　　就算是腰缠万亿的万科保利龙湖，今年碰上央企，也发憷。
　　现在的房地产行业，以是否进入资本市场为标准，划出了一条很深的鸿沟。进不去的，基本上已经被排除在体制外。　　
　　
　　早已经偃旗息鼓的渝海、新原兴这些不说了，近几年还有声音的，南方、东和、珠江、洋世达、浦辉、升伟、晋渝、财信、天景、中天，全部加起来，在重庆主城区还有多少地？他们手上的地，还够开发几年？
　　你再算算龙湖、保利、万科手上有多少地？
　　最近半个月，我看过不下10块地，每块地背，至少都有一到两家重庆今年50强排名前30的开发商有意向。这些地分别在什么地方呢？内江、江津、广安、忠县、梁平、壁山、隆昌，这些地方，以前都是30强们看不起的，当地政府请都请不动的，这些开发商全部是知青出身、有下乡情结
　　资本给你钱、救你的命，但是也会约束你，本身并不是没有瑕疵，丁磊、马云都曾经破口大骂过，说资本家不懂中国国情。
　　在新浪身上，资本的两面性表现得最为明显，新浪和腾讯、百度、阿里巴巴、网易、搜狐比，领袖的个人特征不那么突出，在资本面前比较温顺，比较听资本家的话，但是听话的结果是这几年，新浪开发的业务，失败多过成功，博客成功了，但是背后SP、游戏、地产、搜索、邮箱倒下一大片。但是背后有资本的支持，让它在困难的时候不会垮，甚至还有重新犯错误的机会，比如针对地产的乐居版块，以前做得很狼狈，现在居然独立上市了，又圈了一大笔钱重头再来。
　　重头再来的机会对于创业的人来说，实在是太重要了，破了产的人说得最多的一句话往往就是：“曾经有一个机会摆在我的面前……，如果让我重来一次的话……”，所以2000年，史玉柱重新出出接受采访的时候，记者问他对未来有什么想法，他回答想上市，另外今后公司准备拿一半力量做产业，拿一半力量做金融和投资；一方面最困难的时候资本可以救命，另外来自外围的监督多一点是好事，没有制约太容易犯错误。
　　网络江湖里，人的作用比传统行业更大一些，比如没有马云，再多的钱都烧不出一个阿里巴巴，比如我们大家现在耍的这个天涯，搞商业运作的那帮人估计基本上就是个文盲水平，给它再多钱结果都是一个亏字。　　
　　但是房地产不一样，这个行业的游戏规则关系到太多人利益，发展的过程也要曲折得多。
　　这个应该从98年说起。
　　百度一下98年的大事，必然东南亚金融危机，还有洪水，天灾人祸都占齐了。
　　和外面的天灾人祸比，我们自己的困难还要致命得多。浮在表面的，是银行的不良资产问题，大型国有企业的亏损问题，埋在深处的，是我们经济发展已经没有什么动力了。
　　其实这些东西都是相关的，除了洪水是意外。如果不是经济发展没有动力，没有新的增长点，国有企业不会亏损得这么厉害；国有企业不亏损得这么厉害，银行也不致于千疮百孔；如果不是因为发展动力不足，企业和银行这么糟糕，索罗斯也不会选在这个时候搞事。
　　索罗斯看时机的眼光，那是相当的毒。
　　在他号令限期拿下香港的时候，我们只好宣布人民币不贬值。
　　出口不行了，要保8，就只有从投资和内需上想办法，这和10年后的今天何其相似。
　　
　　投资是比较好办的，政府可以关起门来操办。据说98年，某个聪明的省政府组织了一支好几百人的工作组、绘图的都有上百人，全部住在北京，现编制项目、现画图、现写可行性报告，现上报，看得兄弟省市瞠目结舌，纷纷效仿。很多部委人员后来说，当时很多项目，根本没仔细看、更不用说上会评审，见报告就批。形势实在是太紧，就这样拼命投都保不了8，必须让银行里老百姓存款流动起来，如果没记错这笔存款当年大概是5万亿的样子。
　　沙皇两次在开会的时候，讲到通货紧缩的危险。
　　但是要把这几万亿从银行里掏出来，你总要拿东西来换撒，当时能管用的，恐怕只有房子了。　　
　　
　　所以房地产行业这一拨大行情，从开始的第一天起，根本的目的就不是提高居民生活质量，这决定了它的游戏规则，从来都没有、未来也很难，以大多数人的意志为转移。　　　　改革开放30年，我们的消费热点，大概经过了四次转移：
　　第一轮是食物，先解决肚子问题，以前我们饿得太狠了，有条件的时候想到的第一个问题是吃饱，所以78年之后那几年，人均收入是上涨的，恩格尔系数也是上涨的，课本上的东西，不一定每个时候都对。
　　第二轮是以自行车、手表、缝纫机为代表的轻工业品，稍微后面一点是以小屏幕电视、录音机为代表初级家用电器，在这一拨行情里面，永久牌自行车、上海牌手表是很牛B的名牌。
　　第三轮是以大屏幕彩电、冰箱、VCD、空调等为代表的耐用消费品，在城市家庭中广泛普及。在这一拨行情里面，不到30岁的胡志标，和他的爱多VCD拿下了中央电视台黄金时段的标王，投标会开始前，有记者问他是不是志在必得，这位后来身陷囫囵的少帅微笑着说：“你看我名字就知道了”，何等的拽。打工皇帝段永平，赶在电脑热呼之欲出之前，用一个键盘、一张卡、一个游戏机，连上一台电视，神奇的组合出一台仿电脑，名字叫做“小霸王学习机”，风靡千家万户，一年卖出10个亿，开创了中国的山寨史，那几年，他们是明星。
　　第四轮，是以住房和汽车为代表的大宗消费品。在这一拨行情里，风光的是王石、潘石屹、李书福，马化腾、李彦宏、马云这一批互联网新贵，应该是计划外的收获，算是副产品。
　　而98年，正是第三轮和第四轮之间青黄不接的时候，家电普及后，城市居民消费停顿了，城乡二元结构的恶果，是农民兄弟接不上趟，内需，从哪里谈起？。　　第三拨英雄的没落，以家电为代表，一个行业，如果不以垄断为目的，杀价杀得刺刀见红的时候，往往意味着这个行业已经没多少潜力可挖了，不然哪个企业不想多赚几分钱？
　　曾经很风光的电器大佬们，当时拼得那叫一个惨。
　　彩电竞争已经到了拼血的地步，倪润峰杀价已经杀烦了，转而想出了个垄断显象管、断其他企业后路的办法，创维的黄宏生、康佳的陈伟荣、TCL的李东生，几个正打得头破血流的对手一夜之间成了朋友，变成了反垄断的斗士，黄宏生一边手提现金到处找显象管，一边慷慨激昂的控诉：“国家是保护一棵树，还是一片森林？是让10万人就业，还是100万人就业？现在全世界都在反垄断，美国佬是笨蛋吗？人家都在拿比尔•盖茨开刀，比尔•盖茨是谁：当代爱迪生，知识经济的典范，人家美国佬一样整。人家就是看得明白，国家繁荣，靠一个企业是不行的”。
　　VCD这边，比彩电更好笑，一边是爱多、长虹、先科、步步高、金正火线，背后是美国的C—CUBE；一边是新科、万燕，背后是美国的ESS，一个CVD，一个SVCD，都说对方的产品应该取缔，尽力扼杀对方的生存权，直接想在会议桌上把对方整得万劫不复。　　
　　沙皇一看，改革的第三批毕业生已经是强弩之末了，所以，就象帖子里一个同学说的那样，见了两次王石。　　
　　沙皇：小王啊，现在的情况你大概也清楚，要是我这边把福利分房取了，银行那边把按揭做起来，你们房地产方面能不能好好整一整，好歹把这个8%搞上去？
　　王石哭了：大叔，我都以为我这辈子等不到这一天了……