2010年全球将出现通胀 最终令房地产泡沫破灭

2010年全球将出现通胀 最终令房地产泡沫破灭

抑制房价泡沫不能一刀切

著名经济学家谢国忠：2010年全球将出现通胀，最终令中国房地产泡沫破灭

迈入2010年，渐行渐远的金融危机让人们在大松一口气的同时，资产泡沫和通胀又成为悬在全球经济上的达摩克利斯之剑。

今年全球将开始出现通胀。届时，全球各国中央银行会开始加息，但是加息的速度将不及通胀的速度，各国央行更倾向于实施宽松货币政策来帮助本国经济增长。但是，如果不及时采取有效措施阻止通胀的进一步恶化，2012年通胀的恶化程度将会引发公众恐慌，各国央行将被迫在短时间内加息，而第二次金融危机将随之而来。

通胀将最终导致中国房地产泡沫的破灭。由于劳动力、原材料价格的上涨将导致严重依赖密集劳动力以及原材料的企业利润下降，房地产的迅速上涨将吸引更多的资本从生产转向房产，而这将是压倒房产市场的最后一根稻草。假如在2012年美联储提升利率至4%以对付通胀，中国也必然会随之调高利率以防止资金大量流出，这种情况下，中国房地产泡沫的破灭将不可避免。

龙永图：房地产“健康过头”需要调教

如果把房地产比作是一个小伙子的话，那这个小伙子挺健康的，健康得有点过头，因为上了火，满脸都长了疙瘩，而且这个小伙子不太成熟。比如说他赚钱的欲望比较强，承担社会责任的精神还不够。所以应该要好好调教一下这个小伙子，告诉他除了赚钱以外，还要考虑怎样去承担更多的社会责任。另外，小伙子要吃一点中药调整调整，不要火气那么旺，火气旺可能会得别的病，甚至得更严重的病，总之还是调理的问题，而不是打压。

知名地产评论人牛刀：现在的炒房客将是历史上最不赚钱的

每一次房价破灭的最严重后果，就是以生命为代价，而在作为对房价泡沫破灭付出的生命代价中，最多的就是炒房客。可是，更令人担忧的是，中国2009年的很多炒房客是被炒房，是被通货膨胀预期卷进去的，充当了历史上最不赚钱的炒房客，有的还将付出生命的代价。

现在炒成了这样的结果，也就只等着泡沫破灭了。除此以外，看不出来，2009年的买房人还拿什么赚钱？何况，不动产不动产，从投资属性来讲，一个最大的特点就是难以变现。房子到了没人买的时候，多低的价格也卖不出去。所以，指望现在还靠手中房子赚钱的炒家，其实已经没有退路，多的已经没什么可谈的，趁早脱手，或可避免一点损失。晚了，就有可能等着跳楼了。规律啊，不可违背。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存：北京城区房价将迎来“五万元”时代

北京南城成为2009年住宅用地成交最火爆区域，两区共成交住宅用地22块，成交面积238万平方米，成交金额276.5亿元。2010年将继续调整供应节奏，力争一季度供应1000公顷，上半年完成供应2000公顷，主要集中在轨道交通沿线及新城，预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上；重点发展南城，拟加大丰台、大兴、房山的土地供应，这三个区的土地供应总共会达到1500公顷。以上情况，更进一步说明北京中心城区供地受局限，实际无地可供。而大兴房价逼近2万元，四环以内房价应该达到什么水平？北京房价五万元时代将距离我们很近。

耶鲁大学管理学院金融学教授陈志武：开发商一块钱拿到地，卖给你房子会要十万块

从房地产开发商的角度来讲，即使是高价拍地的时候，只花了一块钱，或者一块钱不到，他们要是按照10万块钱1平方米的价格能卖出去，他们绝对不会因为他们拍地时的价格是1亩地1块钱都不到而降价。他们会按照市场的供求关系来调整，决定他们的价格。

去年12月以来，在中央经济工作会议之后，国务院及相关部委针对房地产市场接连出台政策，一时相关热议四起。对于置业者而言，正确把握政策核心和取向才是关键。

目前楼市的政策核心有两条主线，一是支持自住和改善型住房消费，二是遏制房价过快上涨。这两条主线就政策取向而言，支持住房消费在先，遏制房价快涨在后，决策层的市场判断是部分城市房价过快上涨，其政策意图是遏制房价涨速而不是降房价。所以在相关政策中看不到“高房价”和“降房价”的字眼，具体的政策措施主要是增加供应、加大税负、提高开发门槛和加强市场监督等，而不是采取类似2007年的除首套普通住房外采取一刀切的按揭贷款政策来强势抑制需求。

在存在巨大需求的国内房地产市场，唯有强势抑制需求才会导致房价下降，在发展经济、支持住房消费的前提下，短期内显然不会采用激烈的抑制措施。置业者必须明白这一点。据统计，国内城镇建成住房建筑面积总量约120多亿平米，而城镇常住人口已超过6亿，人均仅20平米。按建设部测算的2020年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米的标准，现有人口和未来城市化新增人口的年需求明显超过目前的市场供应。鉴于国情导致的增加供应的空间受限，供应增加对房价影响有限，使得房价下降的唯一可能性是需求得到明显抑制。

从2004年起，国内住房市场发生功能性裂变，由以自住功能为主转变为自住和投资功能并举，目前自住行为引发的需求仍然是市场成交的基础，但是投资行为在并不占据大部分市场成交的情况下，就可以对房价产生更大的影响力，主导房价的涨跌幅度。当前政策提出支持自住和改善型住房消费，同时表明抑制投资投机性购房，而其中的改善型住房消费实在无法界定出是自住还是投资，所以只要不采取除首套普通住房外一刀切的抑制需求政策，就难以有效抑制投资投机性购房，房价就降不下来。

综合上述分析，加上开发商不差钱，未来一段时间，房价的趋势会是由快涨转向慢升而不是下降。

（作者系资深房地产人）

去年楼市风风火火，地产开发商一个个赚得盆满钵满的，但是依然欠税风行。最近，南京地税局公布了去年欠税“排行榜”，前十名中，房地产企业“毫无悬念”地占据了六席。之所以说毫无悬念，是因为在全国各地公布的欠税榜中，同乎无一例外地都是地产企业占据了半数以上的席位。似乎不欠税，就显示不出地产开发商的大气与霸气一样。

如果说，早几年由于宏观调控，或者由于过度开发，抢滩圈地，战线拉得过长，以至于资金流绷得过紧，一时欠税还情有可原的话，去年是楼市最火的年份，开发商们并不差钱，依然习惯性地欠税，这就有问题了。看来，这个老赖当得既没有压力，也没有风险，更不会有什么实质性的后果。既如此，不赖白不赖，谁跟钱有仇呢？

地产开发产欠税、逃税成风，这已成业内公开的秘密。首先，楼盘的预售制给欠税提供了可能。其次，通过项目公司上下联手来完成欠税，是通行的做法。对这些，税务机关并非不知道，但何以就无能为力，任由他们欠税呢？这里面当然有多原因。楼市是地方政府GDP的重要组成部分，开发商们与银行、与地方诸多部门有着千丝万缕的联系。开发商之所以敢于明目张胆地欠税，就是知道地方政府不敢痛下杀手，也舍不得施出狠招。有人说，房地产已经绑架了中国经济，与房地产关联的地方甚多，牵一发而动全身，如果开发商变脸，受到影响的不止是银行和地方政府。因此，对他们自然是投鼠忌器。开发商们也是利用这种心理，才敢于公然欠税。

对税务部门来说，按说依法收税是其法定的职责，税法对欠税的处罚有明确的规定，既可以通过银行直接划拨所欠税款，还可以对所拖欠的税款施以50%以上、5倍以下的罚款。强制执行便了，何苦发布欠税榜单？一来他们的执行力有限，一旦强制执行就会有多个部门来打招呼；二来，他们也与地产开发商有扯不断、理还乱的关系，于是不得不以公布欠税榜的形式，利用舆论的力量来给欠税开发商施加压力，这样既撇清了自己，又可以坐享其成。这是一种积极的不作为，也是各地税务机关为什么乐于公布欠税榜单的重要原因。

开发商现在就像一个被惯坏了的坏孩子，被各级部门捧在手里，含在嘴里。当然，他们也不是白白被惯的，他们为地方财政作出了贡献，也给一些核心权力部门带来了实质性的好处，更为掌握权力的一些人提供了巨大的寻租空间。通过利益关联和利益输送，开发商们已经构建了一个个势力强大的利益共同体，所以他们才能如此任性、胡为。

其实，对一个喜欢撒娇、耍泼的坏孩子，最好的办法就是不要护短。“棍棒之下出孝子”，只要敢于依法办事，敢于较真，欠税这样的问题是不难解决的，固然有一些制度性的集弊，但只要各方积极有为，扫帚到处，灰尘自然会被荡涤。如果任老赖们坐大，试出了执法机关的弹性，那问题就不仅仅是欠税这么简单了。

（作者系资深评论员）

无论中国社会科学院的经济蓝皮书，还是央行的调查报告，都表示国内房价过高，绝大多数居民无支付能力购买。可以说，当前国内不少城市的房地产市场并非仅是房价过高的问题，而是这样一种房地产市场能够持续多久。如果房地产市场真正的有泡沫并破灭，对整体有多大冲击的问题。

不少人会利用中国各城市房价的差异性，以及个人收入的差异性，来证明中国房地产市场没有泡沫。但是，这些证明无论是从理论上，还是从经验上来说都是不成立的。因为，房地产是不动产，有多少城市就有多少房地产市场及房地产价格。由于中国经济发展的区域性差异及城乡差异，各个城市的房价高低不同也是必然，因此，我们绝不可用一些房价低的城市来证明中国没有房地产泡沫。沿海一线城市房地产泡沫，不仅可以用理论指标（如房价收入比、房价租金比、个人按揭贷款月还款比重、国际其他城市实际房价比较）证明，也可用每一个城市居民基本常识来证明。可以说，北京、上海、深圳等沿海房地产泡沫巨大已是不争的事实。

从世界的历史经验来看，除了少数城市性国家或地区之外，各个国家的房地产泡沫的破灭永远只是局部性的、区域性的，从来没有看到一个幅员辽阔的国家房地产泡沫会同时破灭。房地产泡沫的破灭往往都会从泡沫吹得最大、房地产市场最为脆弱的地方开始。当上海、北京、深圳等地房地产泡沫吹得很大时，全国房地产地产泡沫也就不校房地产泡沫大，房价岂有不高者？只不过是相对当地居民的收入水平而已。

房地产市场价格是不是永远只涨不跌？从当前国内媒体及学界的各种言论来看，这种观点基本上主导了整个房地产市常但实际上既没有住房价格只涨不跌的市场法则，房子最终的功能仍然是居民消费居祝如果这种功能的持有者没有能力来支付过高的房价时，房地产泡沫破灭也是必然。房地产泡沫破灭，金融危机、银行危机也随之而来。

目前国内房地产市场泡沫产生的主要原因是银行信贷过度的结果，因此，要遏制房地产价格过高，不是增加供给、加强保障性住房等可达到，而是从问题的根源入手，全面挤出房地产投资。要做到这点，就得取消所谓改善性住房（购买一套住房都可用作投资，何况两套？保证居民住房条件改善，完全有其他更多好的政策，比如让购买第二套的住房产权本先放在房管局，等卖出第一套住房之后才可拿回房本）和坚决执行首套优惠政策；提高第一套住房过度优惠的利率，这种过度的优惠信贷政策是去年房价上涨最大动力；严格审查住房按揭贷款，对投资者严格限制等。如果从个人住房按揭贷款上坚决挤出住房投资者，那么房地产市场高房价自然会退出。否则，以住房投资为主导，生产再多的住房，都是无法满足其投资需求。而保障性住房所涉及的居民十分有限，香港与新加坡花了几十年时间才能够得以解决的问题，中国这样一个大国至少要花一百年才能通过保障性住房来解决，所以这条路也不通。

（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

近日住建部明确表示要清理地方房地产政策，遏制房价过快上涨；加强楼市监管，加大查处力度。从这个层面看，稳定楼市是新政的核心，症结在于调控批租与遏制社会资金炒房。最近成交回落，高价楼盘明显成高寒地区，受政策狙击整体房价也成了强弩之末。

首先是土地，政策组合从打击囤地开始，国家第一次为土地出让设定一个全国性的首付地价50%的要求；第一次要求开发商要在土地出让协议达成后一年内缴清全部土地出让价款。

接着是信贷，严格执行差别化信贷政策。“差别”贷款使炒项目、炒地皮的资金收紧，开发商轻松获得信贷的好日子结束，频现的“天价地”将受遏制。广州土地闲置费改按月征为按地价20%统征；上海单块住宅用地出让加了定量规定。同时严格二套住房信贷,使投资客收手，受此影响，二套房贷最近的冷场将维持到春节后。

第三是融资，“一行三会”对融资融券新年可能率先破茧，为此资本市场的地产巨量融资将受限制。

第四是，由于地价高企，使开发成本“高处不胜寒”，盈利空间被压缩。楼价将因此进入滞涨，“刚需”们开始彷徨，炒房客就地卧倒。元旦期间南京楼市进入了休眠期，两天全市住宅的成交量只有4套，认购量150多套，多是江北的低价楼盘。

第五是保障房建设，加大廉价保障性住房的供给，南京的保障性住房资金将有可能进一步到位，直接向高房价叫板。

第六是税费。物业税模拟征税今年即将推广。所谓物业税的模拟，是指虽然不实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同。第一步对商业地产开征，第二步扩大到对住宅启征，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先有后。另外，南京市90平方米以下房产零契税终结，使原本还在打拉锯战的交易双方，迅速重回谈判桌前。

最后是后继措施。如果房价仍在高位没有响应，还会有收紧政策出台，但空间已经不大。房企去年业绩增长无虞，今年景气有望持续。如果房价骤然停止上涨，甚至下跌，那么应对本轮经济衰退的法宝，通过贷款推高资产价格，价格上涨又鼓励人们扩大消费并进一步投资，就会在中间环节发生断裂，一方面导致大量贷款成为坏账，另一方面造成消费和投资意愿衰退，这是“保增长、保民生、保稳定、促发展”无论如何承受不起的。所以，个人买房应量力而行，逢跌进常