上海最大花园洋房案 宝庆路3号豪宅归属起波澜

    昔日豪门显赫一时

    宝庆 路3号是德国人1925年之前所建，上世纪30年代被上海滩染料大王周宗良重金购入作为私宅，有“上海滩最大花园洋房”之称。它的最显赫之处，是在有地王之称的旧法租界霞飞路的黄金分割点上，占据了4774平米的面积，其建筑面积1048平米。私人宅邸达到如此奢华地步，只因其主人的财富，在上世纪三四十年代的上海，几乎无人能望其项背。

    周宗良出生于宁波一个牧师家庭，初到上海时在一家德商洋行做普通职员，后来以诚实赢得了德国人的信任，成为德国法本集团在中国的总买办。1929年，周宗良的资产已十分可观，仅外汇储蓄就有330万美元。到了上世纪40年代，更达400万美元。而当时上海滩头号人物杜月笙的外汇储蓄也只有十几万美元。

    1948年，周宗良去了香港，1957年在香港病逝。周宗良的外孙徐元章回忆说，“外公走的时候，在内地十大富豪里面排名第七，他是带了两架飞机的财物到香港的。到了香港以后，他在当时香港富豪里面排名第四。”

    徐元章的母亲是周宗良的四千金周韵琴，1957年周韵琴前往香港奔丧后，便再未回国，上世纪80年代她还与宝庆路3号的丈夫孩子偶有书信电话往来，后来就如人间蒸发般音讯全无。由于周韵琴被认定为“下落不明”，因此徐元章和徐元健都不具备宝庆路3号的继承权，在宝庆路3号生活了半个多世纪的徐元章，就这样成了这座没落豪宅的局外人。

    7300万10天变1.35亿

    周宗良1957年在香港去世前曾就其在内地的财产设定遗嘱。2002年5月，20余位周家继承人向上海市第一中级人民法院提起民事诉讼，要求法院对宝庆路3号等不动产进行分割。

    法院在处置宝庆路花园洋房时，采用了继承人内部竞价的方式，但最后的竞价结果却出人意料，外部的上海地产集团通过委托两位继承人出价，以7300万元人民币（下同）取得了该房产权。

    记者在上海地产集团的网站上可以看到，上海地产集团与上海市土地储备中心是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。上海市土地储备中心是上海市政府设立的土地储备机构，而上海地产集团是上海市政府土地储备运作载体。

    更令其他继承人无法接受的事实是，在2004年9月14日一审判决上海地产集团获得该房产后的第10天，其下属公司上海普润房地产顾问有限公司便在9月23日的《解放日报》上刊登广告，以高出竞买价近一倍的价格挂牌出售该房产。其广告词为：“宝庆路洋房：共五栋法式洋房，土地面积4780平米。地标建筑，您还在等什么？1.35亿！”

    申请再审的继承人周遂良称，她在发现一审法院处置宝庆路3号房产的方案和程序具有明显倾向性后，便立即向法院致函要求变更诉讼请求。2004年6月18日、2004年8月3日，周遂良两次致函一审法院，要求先判决继承比例然后再依法变卖房产。2006年4月8日，周遂良和其他继承人又共同致函二审法院，再次表达要“以公开招标方式出售”宝庆路3号房产的要求。

    内部竞价方式导演“贱卖”

    鉴于此案继承人众多的特殊情况，法院对宝庆路3号房产特别设计了一个继承人内部竞价的方式，但这种非公开化的内部操作却恰恰成了此后一系列争端的根源。

    对此案中同时需处置的上海天津路两处房产，法院按程序委托了上海国城房地产估价有限公司进行了评估，但是房产价值最高的宝庆路花园洋房却未经任何评估机构的评估定价。在对外公开询价、招标等公平市场定价程序完全缺失的情况下，该房产有可能并事实上出现竞买价远远低于市场价值的非市场化现象也就不足为奇了。

    一审法院在设定继承人内部竞价程序和方案时，还特别强调了以下三点：宝庆路3号只有土地使用证，没有房屋产权证，将来可能无法进入市场；无法确定房屋产权能否交付、何时交付；要求买家先将购房款付清，然后进行一审判决。

    这些充满风险性的提示进一步将众多潜在的买家挡在了门外。一位当事人向记者透露，即便在此情况下，依然有买家因看好宝庆路3号房产的价值，愿意通过委托继承人以7800万元竞价，但最终无奈选择了放弃。

    最大花园洋房价值揭秘

    目前上海最有名的豪宅有十幢，其门口挂有“十大名宅”铜牌，这十大名宅产权都已归国家所有。此外，另有约3000多幢可纳入豪宅之列的独立花园洋房。但其中产权仍属私人的，大约连一成都没有了。而宝庆路3号，却属于这一成之内。

    2004年9月，上海地产集团的下属公司在刊登广告时，已经为宝庆路3号挂出了1.35亿元的价格，那么，它的真实市场价值究竟是多少呢？“两个亿。”这是徐元章个人给宝庆路3号估算的价格，“船王包玉刚的后人曾经想花1.5亿买下来，但没成功。”

    根据史丹福老洋房租售中心的统计数据，今年一季度，上海市花园洋房的均价为39664元/平方米，较去年第四季度上涨0.2％。宝庆路3号所在的徐汇区均价为48090元/平方米，较去年第四季度上涨0.4％。仅以徐汇区的均价计算，宝庆路3号目前的市场价值已经达到2.3亿元。一位业内资深人士告诉记者，判断老洋房的价值，主要就是看稀缺性、文化底蕴、地段这三点。宝庆路3号恰恰同时具备了这三点，未来还有进一步升值的空间