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2009-11-19 | 陈真诚：经济适用房该脱去伪装了

陈真诚：经济适用房该脱去伪装了

文/陈真诚

（内容导读：我们或应该大胆说一声：经济适用房该脱去伪装了，尽管政府一直在重申住房保障…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

经济适用房，顾名思义，应该既经济又适用，在售价应适应中低收入家庭的承受能力，在面积和建筑标准上强调实用，用于解决低收入家庭的住房困难。

国务院于2007年8月发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确要求，经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。

可据11月17日《法制日报》报道，2009年初，安徽省安庆市在集贤北苑和红旗小区集中新建了419套经济适用房，而一些准备申请经济适用房的市民却发现，已建的341套房子中没有一套的面积低于90平方米，甚至有数十套的面积超过150平方米，面积最大的竟然成为了205.69平方米的超大户型，达到政策的规定的“60平方米左右”的三倍以上，令人惊愕不已。由于面积超大，总价过高，当地很多中低收入者买不起，只得望房兴叹。

不过，事实上，在经济适用领域种种“顶风作案”的现象并不少见。2007年，在西安市，一个有着“中华世纪城”这样响亮案名的经济适用房项目，有四栋、超150套的“经济适用房”，面积均在170-300平方米左右，实际上变成为了“公务员豪宅”。

平日里，舆论更多关注的是，尽管中央政府在2008年重新确立了住房保障制度，使保障住房与商品房同时成为解决老百姓住房问题的两条并行途径。可在一些地方地区，要么是地方政府以种种理由不再建设经济适用房，要么经济适用房等保障住房建设严重不足，老百姓很难买到经济适用房，被逼向商品房市场，要么把经济适用房建在非常偏远、住户生活出行非常不便的区域，要不经济适用房价格采取随行就市的定价，使得经济适用房的价格与可类比的商品房价格相差无几，成为了准商品房。于今，安庆市再次暴出面积高达两三百平方米的超大户型经济适用房，可以说，既不“经济”也不“适用”。对此舆论不禁要质疑，“豪华”的经济适用房到底为谁而建？

安庆市这批“大户型”经济适用房，由于面积超大而使得本需要购买经济适用房的老百姓买不起，落得个“无人问津”的“下场”。开发商将旨在保障中低收入者住房需求、本来应通过资格审核才能出售的经济适用房，卖给安徽华茂集团职工几十套，使一些可能本不能享受购买经济适用房待遇的家庭因“大户型”而享受到了政策福利。

对于安庆市这批“大户型”经济适用房，舆论怀疑，有关方面也许一开始就没打算让这批经济适用房既“经济”又“适用”，也许一开始就没准备要真的卖给真正需要经济适用房的“穷苦人家”，而是为安徽华茂集团职工等目标人群定制，获取相关利益。

广州日报发表文章评论说，前不久，全国人大常委会发布的调研报告显示，保障性住房建设进度缓慢，截至8月底，完成率仅为23.6％。但即便是大打折扣的经适房建设中，也是乱象纷呈：从之前就饱受非议的“开着宝马买经适房”现象到今年的郑州经济适用房土地违规建别墅、武汉经适房摇出“六连号”等事件，经济适用房无疑陷入了为谁而建的尴尬。分房摇号却弄虚作假、买房不住而违规出租、改变地块用途违规建别墅、建好经适房“团售”给某些单位……经适房本为针对中低收入者的保障性住房，可这些暗箱操作、寻租现象又在保障谁的住房？果真是那些苦苦筹钱排队申请的中低收入者吗？看来，作为保障性住房的经适房，要把保障对象的精准度先“保障”了。

实际上，本文作者陈真诚认为，经济适用房在定价和市场操作上被准商品房化，也是个值得注意的问题。

不久前，另有媒体报道质疑指出，难道上海的经济适用房也开始“捂盘”？报道指出，今年6月，《上海经济适用房管理试行办法》公布。此后，作为上海首批经济适用房试点区域，闵行区曾表示将尽早在10月份启动经济适用房的分配管理。闵行区自身的经济适用房选址在翔泰苑小区，包括翔泰苑和君莲新城两个小区在内，共筹措了11万平方米的储备房源，挑选了80平方米以下的可做经适房房源的500余套住房。当时普遍认为，今年年底前首批房源的摇号、登记以及后续轮候工作将基本完成。

可是，如今进入11月后，上海经济适用房项目却迟迟未有启动。此前预计10月启动的上海经济适用房申请却依然遥遥无期。有不少潜在购房者表示：真没想到经济适用房也“捂盘”。根据定价政策，经济适用房以周围房价的60%为基准价，随着周边房价的普遍上涨，届时经济适用房的价格也将水涨船高，随行就市。随着周围房价的上涨，购房者担心届时经济适用房的价格也将水涨船高。

另外，上海的经济适用房建设还遭到了“缩水”、“囤地”的质疑。早在2008年，上海“两会”上公布的《上海市住房建设规划（2008-1012年）》中，确定“新开工面积中，经济适用住房和廉租住房等保障性住房约2000万平方米”，相当于每年400万平方米。此后，上海市建设交通委副主任沈晓苏于2008年底也表示：“2008年400万平方米的经济适用住房的开工任务都已经完成，2009年上海将继续安排400万平方米的经济适用住房的建设。”可现实是，2008、2009两年共计800万平方米的经济适用房建设目标，在今年年中被改为600万。6月25日，上海市房管局相关领导指出：“我们今年的目标是是包括去年已经开工的和今年年底前要开工的，力争能够有600万平方米的开工量。”

尤其是，事实上，不仅两年共计800万平方米的量被严重“缩水”至600万平方米，而且，海市建设交通委副主任沈晓苏曾表示2008年就“完成”“开工任务”的项目，迄今尚未发售，今年以来动工的经济适用房也尚未超过200万平方米，不及年中提出的400万平方米的一半。而此前，上海市政府在其召开的金融机构支持保障性住房建设推进大会上曾公布：今年上海市保障性住房计划新开工约1200万平方米，其中经济适用住房约400万平方米，配套商品房约800万平方米。

对于类似于上海市“缩水”经济适用房建设规模、拖延经济适用房建设速度、延缓经济适用房上市销售的现象，不但涉嫌图谋不应该图谋的利用房价上涨之势带来的涨价利益，而且被舆论质疑指称，经济适用房建设可能正沦为地方政府的政绩“道具”：“理性人”的地方政府及其相关部门，往往以自身政绩利益最大化的立场，时而高调地宣布相关的经济适用房建设消息，时而又可能会因为同样缘由而像上海一样，在经济适用房建设与供应上会“短斤少两”。社会应该给予警示——警示可能在经济适用房背后有权力部门与既得利益集团对社会公共利益的蚕食行为，警示相应的制度缺陷，警示监督制度缺位！

而其实，在现实生活中，不仅存在着上述诸如面积作大、定格上基本上随行就市、把经济适用房当成特殊商品房或准商品房操作、建设规模被“缩水”、建设进度本拖延等类的问题，在一些地区，经济适用房项目变成了权利寻租的“关系项目”。在一些地区，经济适用房变成了特殊商品房或准商品房，价格基本上随行就市，开发商依然可获得不错的利益回报。因此，地方政府往往把经济适用房项目视当为特殊恩惠产品交给有“关系”的开发商来开发、销售，没关系的一般性开发商还拿不到开发、销售经济适用房项目。这是因为，在一些地区，虽然经济适用房项目房价可能比同地区同档次的普通商品房房价要低一点，但一般不会低太多。能拿到经济适用房项目的开发商，开发、销售经济适用房项目的整体利益，或许比开发普通商品房项目的利益不会低多少。而且，在当前房价居高的市势下，开发经济适用房项目，往往没什么风险，只要一开盘销售，几乎就可马上全部卖掉，而且，价钱可卖得相对不错，又可免出大笔广告费。本文作者陈真诚认为，开发、销售经济适用房，开发商的资金周转速度很快，可马上利用回笼的资金去开发别的项目，获取不错的整体利益。这就是说，地方政府把经济适用房项目给哪家开发商，就等于把一个几乎没风险的赚钱项目“赏赐”给了哪家开发商。

而另一方面，10月28日，全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗代表全国人大常委会专题调研组，向全国人大常委会作了关于部分重大公共投资项目实施情况的调研报告。虽然报告强调，保障性住房建设要把解决最困难群众的住房问题放在优先位置。但调研报告同时指出，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。但截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。个中的真实原因，除了可能真实存在配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足等理由外，还可能存在这样一些理由：经济适用房建设，不但减少了卖地收入，还可能因冲击商品房价格而遭受损失……

至此，我们或应该大胆说一声：经济适用房该脱去伪装了，尽管政府一直在重申住房保障！

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