买房的 下单量猛增一倍 卖房的 新盘定价抠脑壳

　　政策

　　重庆优惠政策是否终止暂不确定

　　昨日，有消息称湖南、吉林等多个省市将延长楼市优惠政策一年到2010年底。就在本月初，有市场消息也传出我市将终止楼市优惠政策。对此，市国土房管局昨日表示，政府还在研究。

　　“楼市优惠政策主要有两大方面。”中国指数研究院高级分析师郭雨明说，在2008年12月20日国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该文件执行过程中的政策是购买改善型二套房，可享受二成首付，七折利率；其次，对于二手房营业税，免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。另外在2009年1月20日，我市发布了《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》。《意见》一共17条,对房地产市场进行全面松绑和提振。以上政策执行截止时间为2009年12月31日。市国土房管局昨日透露，楼市优惠政策涉及到税务、财政等多个方面，今年1月发布的意见是由市政府出台的政策，这个政策是按照当时的规定终止，或者是继续执行，最终将由市政府领导多个部门磋商后才有结果。

　　如果优惠政策终止，又将怎么样呢？对于二手房，钢运置业董事长代育松算了一笔账，总价50万元的3年房龄的二手房，如果优惠取消，将征收5.5%的营业税，换算过来就是2.75万元，在实际交易中，这部分钱往往是购房者出，这意味着购房者将增加2.75万元的成本。

　　市场

　　最近购房量剧增

　　购房者咬牙签字买房

　　家住三峡广场附近的何平咬了咬牙，在购房合同上把字签了。11月1日上午，记者在沙坪坝三峡广场附近一楼盘看到，何平刚买下了一套120平方米的房屋，明年下半年交房。打折下来，总价63万多，首付二成。

　　“本来还想等等的，实在等不起了。”何平说，孩子明年大学毕业，已和沙坪坝区一家金融公司谈好工作。从暑假开始，何平就开始看楼，沙坪坝的楼盘几乎看完了，还有北部新区奥园、龙湖西苑的二手房，当时感觉房价不会涨得太快，就放了放。但最近听说优惠政策将终止，感觉不能再等了。他算了笔账，买这套房，如果优惠政策终止，利率不打折，每个月还款3600多元，每月足足多支出500元。“孩子和孩子他妈觉得还可以等等，但我觉得未来楼市降价与否很难说，如果价格再上去，首付提高，利率提高，那真买不起房了。”“现在，勒紧腰带还可以买套，10月下旬，用一周时间说服了他们。”

　　空港楼盘卖得欢

　　与何平艰难决策买房不同，在空港新区购房的投资客明显爽快很多。“我们位于空港区域的二手房，几乎是来一套卖一套。”钢运置业董事长代育松昨日说，他最近正从其他区域抽调人手支援，以期在该区域搜寻更多的房源。“这个地方投资客最多，不少房源被他们消化，对他们，我们是又爱又怨。”

　　潘先生不愿意透露他的全名，但他正是被代育松又爱又怨的人。今年五一节后他就从福建来到重庆。潘说，来重庆准备开茶楼并经销茶叶茶具的，在考察门店的时候，听中介公司说重庆楼市的情况，茶楼没开，全部用来投资楼市，国庆节前后，已经把第一批买的几十套房源卖了，大概每个平方净赚600多元，接手的基本是投资者。潘先生亲眼目睹一个场面，在两路某二手房门店，一套套内72平方米多的清水房挂牌价是4300元/平方米，等他在门外接了个电话进来，一投资者以4570元/平方米买下。“大家都想在政策终止前多买几套房”。

　　最近成交量陡然翻番

　　购房者和投资客要搭“最后一班车”，这样的楼市让不少人吃惊。“看到上周的看房量，我们吓了一跳。”重庆龙湖地产不愿透露姓名的负责人说，在10月26日至11月1日这周，看房量是1200组，为平时的3倍。拿到数据记者很吃惊，特地到售楼部暗中调查，发现现在的购房者买房是不多问、不多想，看中了立即下叉。比如说一个上海客商，出手就买下春森彼岸十多套房子。巴南的宗申动力城营销负责人透露，上个月该盘推出180多套房源，当天卖得只剩下十多套。

　　中国指数研究院的数据显示，从10月12日起，重庆最近三周的成交量都在每周8000套以上。往年，即便是有房交会（今年秋季房交会10月15日至18日召开），也只是房交会那周成交高，前后两周的成交较低。而在今年七、八、九三个月，周成交在4000套左右。

　　影响

　　明年房价或调整

　　新盘定价多次修改

　　“一旦优惠结束，成交量下降，房价在明年很有可能会出现回调局面。”重庆大学专家说，从目前的市场来看，无论是成交量还是价格，主城区大部分楼盘都处于历史新高，推动新高的原因中，投资型需求占了很大的因素，现在到楼盘去一看，大家都在谈投资型需求，都在谈防通胀与资产保值。这并不是一个积极的信号，投资型需求就好比击鼓传花，终有停下的那刻，不可能持久。一旦优惠政策终止，首先体现在二手房方面，营业税抑制住大量的二手房需求，投资者购买的新房就无法进入市场流通，资金将大量的占压，他们再也没有资金购买新房。到时候，开发商将看有居住需求的购房者脸色行事。而今年，这方面的需求也得到大量的释放。所以明年的真实性住房需求可能相对较弱，而今年有大收获的开发商届时很有可能和购房者比耐心，但一些实力不强的开发商很有可能会降价。

　　新盘定价多次修改

　　即便是专家预测明年房价将下调，有部分开发商没有准备在明年开盘的项目上下调价格。一家前十强开发商的营销负责人说，从目前的房价来看，虽然今年有所上涨，但是在补涨，因为2008年全年房价比2007年是下调的，相当于2009年的房价涨的是2008年和2009年两年该涨的价。明年政策终止以后，可能会有一个僵持期，但最后购房者会适应新的楼盘价格的。如果开发商贸然降价，一些老业主势必意见较大。这样的情况已被一些开发商所认识。“最近我很紧张，关于楼盘三期的定位与价格，修改了4次，领导那里还没有过。”我市一前十强开发商的投资战略总监说，最近晚上他睡不踏实，做梦都在想定价的事情。“这是近5年来，首次遭遇这样的情况，老板心头也捏不准，明年房价是涨还是跌，幅度是多少，还有那些购房需求没有被挖掘。”“11月3日的时候，和几个业内的同仁聚会，发现他们也遇到这样的情况。”