延期交房违约金不能抵物业费 是不同合同主体
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/06/13 07:46:33
本期座客律师:陈旭(北京隆安律师事务所)
问:我与开发商在2004年9月签订了一份购房合同,交房时间为2006年2月16日。合同上注明如逾期交房,开发商应支付违约金。后来开发商没有如期交房,直到今年5月才通知我办理入住手续。
最近,我向开发商提出支付违约金后,开发商称违约金可折抵物业管理费,并许诺自入住后可免收两年物业管理费。请问开发商的这种做法是否合法?法律在此方面有何规定?
答:这种做法是不合法的。首先,物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。从法律关系上来说,“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。
其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担,即折抵一至两年“物业管理费”,要经债权人———购房人同意。
而且在司法实践中,一般也要经债务受让人———物业管理公司的同意。
第三,折抵一年以上物业管理费也是违法的。
相关文件规定,物业在收取管理费时,不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。
最后,用物业管理费折抵延期交房违约金还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。所以提醒消费者,在办理入住手续时,应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据,以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。
问:我与开发商在2004年9月签订了一份购房合同,交房时间为2006年2月16日。合同上注明如逾期交房,开发商应支付违约金。后来开发商没有如期交房,直到今年5月才通知我办理入住手续。
最近,我向开发商提出支付违约金后,开发商称违约金可折抵物业管理费,并许诺自入住后可免收两年物业管理费。请问开发商的这种做法是否合法?法律在此方面有何规定?
答:这种做法是不合法的。首先,物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。从法律关系上来说,“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。
其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担,即折抵一至两年“物业管理费”,要经债权人———购房人同意。
而且在司法实践中,一般也要经债务受让人———物业管理公司的同意。
第三,折抵一年以上物业管理费也是违法的。
相关文件规定,物业在收取管理费时,不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。
最后,用物业管理费折抵延期交房违约金还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。所以提醒消费者,在办理入住手续时,应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据,以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。
延期交房违约金不能抵物业费 是不同合同主体
延期交房、办证都可获违约金赔偿
房地产企业支付延期交房违约金和补偿费是否需代扣个税?
40、 房地产企业支付的延期交房违约金是否需要代扣代缴个人所得税
139、 关于业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税的问题
领了钥匙未入住可望少交物业费
延期交房 开发商怪汶川地震
荒唐的判决 逾期交房违约金 -- 遵义某法庭
奥运是否为开发商延期交房的不可抗力因素
一个很有名的中国的房地产笑话---买房、交物业费、拆迁、再租房
业委会向业主发月饼奖励交物业费 700多人响应
天通金延期交收交易规则
前期物业服务合同
空置房交20%物业费引热议 是否劫贫济富?
湖南规定空置房物业费按照90%交纳
吃费手机多是山寨机 黑色利益链上存有4主体
【房屋买卖合同】关于逾期交房的违约责任
未履行合同的违约金要缴税吗?
解读劳动合同法:仅两种情况辞职要交违约金
签物业服务合同注意五个环节
前期物业服务合同(示范文本)
北京市物业服务合同征求意见稿
物业服务合同,服务合同,律师365合同范本大全
武汉拟对空置房减收物业费 多个城市有意跟进