中国房地产：亟待划清的八大界限-管益忻教授的博客-搜狐博客

2009-07-30 | 中国房地产：亟待划清的八大界限

中国房地产：亟待划清的八大界限

文/管益忻

　　纷纷扰扰的中国房地产界，成了当今世界的一道最呛人眼的热烈的风景线。在这里，众说纷纭，仪态百出，也正因为充斥着各种各样的论说和态度——才使得人们几乎难以明白究竟何为对错。现在，要想对某个问题作出真正准确的判断，似乎不大可能，但在我本人看来，在基本理念上，以下八大（或更多）界限，倒是亟待澄清的。

　　第一，要划清“消费为纲”还是“生产为纲”的界限。

　　作为3-5月房价上涨重要因素之一的7.37万亿信贷的出现，是同现在的投资即生产为纲而非消费为纲直接相关的。

　　近日，华远集团总裁任志强对下半年房价上涨的趋势做出了板上钉钉式的“刚性”预测。而北师大教授董藩则进一步比喻道：一个人早饭中饭都没吃，必然引发晚餐的暴饮暴食。所以他认为自己并非“事后诸葛”，因为“‘刚需’挺不了2年”，而之前的政策打压，最终只能引发报复性的上涨，假设下半年再来一轮打压，那样的结果就会再来一轮过山车：观望导致楼市低迷；楼市复苏带来暴涨。楼市究竟是缘何如此这般的“无坚不摧”， 真不知道，董教授何以得出这样的结论，假如前段时间不是上了7.37万亿而是5万亿的一半2.5万亿，房价会涨这样吗？

　　第二，要划清真正以发展房地产为业同专注“挣钱”而进入的界限。

　　在当前的严峻形势下，相当一部分有能力、有企盼的企业、个人自觉不自觉地盼房涨、抓房涨。

　　同样是作为一个学者，董藩教授因为对中国房地产业数个雷人的观点，在赢得无数次掌声的之际，的确成为　独树一帜的旗帜性人物。董教授对房地产行业的保护意识以及为中国地产“健康”发展而呐喊的心态，着实令鄙人感动！只是，广大老百姓的“钱包”捂得紧而又紧。而这里的“钱包”不仅仅指大众的账户上的存款或者以各形式存在并计算而出的物质，更包括以整体福利为总概念的“幸福感”。这种幸福感，要求通过真正高品质而又价廉物美的房子来实现的，那种专注百姓钱包的房地产开发与此“钱包”的真正健康“成长”主旨相悖的热情，都应该被边缘化以至消除。

　　第三，划清二种不同的“刚性”化。

　　随着市场经济在我们国家的日益成熟与完善，无可否认，越来越多的人或主动或被动的选择了多重投资获利的渠道。有专家认为，“刚需”，加上“刚性投资性需求”(“刚投”)，成为目前这轮市场恢复的主力军，更有人认为，“房地产是启动内需的牛鼻子”。但人们稍加思考就会明白，仅仅想要个90平米的小两口（或再加个初生婴儿）以满足基本生活需要的“刚需”同腰缠万贯的大老板们赚大钱的那种“刚需”是无论如何也不可混淆的。

　　第四，划清二种不同“过剩”的界限。

近来，一些人态度坚决地表示，“现在除了房地产和汽车业，其他产业都是相对过剩的。房地产依然是最保值的投资产品，而且直接和间接拉动了经济的增长，所以说房地产正在拯救中国。” 这话也有些道理。不过本人想要讲的是，在房地产领域，大概主要仍然尖锐的是叫做“结构性过剩”的问题。也就是说，房子供给的总量与老百姓的需求总量相比，并不过剩；过剩的主要是老百姓买不起、不愿买的房子。实际上，在房地产和汽车之外的其他产业，如服装、食品等等商品，也有过剩问题，但此过剩非彼过剩，那主要是“供”不对“求”，而非过剩。

第五，划清中资阶层同一般民众的界限。

中国的确已出现了中产阶层，他们钱多，生活要求更上一层楼，规格之提升、品质之讲究同一般民众不同，这尤其表现在住宅上。但健康、科学、稳步的房地产业的发展，当是包括开发商在内的整个房地产行业界的人们——应当遵循的发展战略的核心诉求。作开发商，在房子的品质提升、结构优化上下大气力，肯定是正路所在。

第六，划清生活保障、改善、发展与奢侈不同需求的界限。

对于广大的购房者而言，理性地选择适宜自己的房子，在人生不同发展阶段上，对购房计划必然作出不同的理性定夺，决不能简单地一概而论。如一个刚刚创业开始的人多半处保障需求上，而至事业有成、要改善生活时，住宅的改善则为其主要内容之一，而发展则可能在这之后，也可能在此之前。

第七，划清资本品经营与生活消费的界限。

把房地产当资本品炒作——投资经营当然是一种正正当当的产业，但同时必须保证有一定数量的住宅做经适用房、廉租房的投放市场，解决民生，此二者应予以分开对待之。

对此，香港的作法或许真的是值得借鉴的，政府应该建更多的超小户型的用以租赁的房子，这样，对于上班族在周一至周五可以在离单位较近的地方以一个较低的价格租一个能够休息的小房子；而真正的生活区则选择离城区较远的地方。这样一方面可以缓解市中心高房价的压力，也可以提高居民的整体居住水平。当然，对于那些位于市中心，且品质、价格不菲的房子，当以投资为其首选功能。

第八，划清房地产信贷适量与畸大（畸小）的界限。

如果说上半年流入房地产市场的仅仅是5万亿的一半——2.5亿，而不是7.37万亿的话，3-5月房价会这样“雷人”的飙升吗？