苏州下半年土地拍卖大猜想

全国各地“抢地”大战从6月份开始就风声四起，地块大幅溢价成交。2009年苏州楼市的火热让不少开发商赚得盆满钵满，对于拿地更是“跃跃欲试”。

近日，苏州市区正式推出了29幅地块，这是今年苏州土地市场上市规模最大的一次。和今年前几批上市地块有所不同，这批不仅推地数量达到今年最多的29幅，总面积117.2万平米，居住用地的面积占到72.3%。因此，此次推地被很多开发商定义为“拿地的好时机”。据悉，栖霞建设、朗诗地产、中海地产、招商地产等大品牌开发企业，都开始四处看地。希望能在下半年拿到自己合适的地块。

从前几次土地拍卖的过程和结果传递出的信息来看，苏城的土地市场正在走向成熟，开发商们也更趋理性。一业内人士认为，市场涨得太快并不是一件好事，大家对后市普遍看得并不非常明朗，政府后续应该也会出来相关的政策。尤其是经历了去年“过山车”式的市场下跌，大家明显变得更加谨慎，同时，尽管怀有愈显高涨的拿地热情，但对待事情本身的态度低调了许多。

下面，苏州厂房网从29宗地块中，挑选一些比较优质且争夺较激烈的地块，简单分析并做点小小猜想。

南门商圈，古城区下一个开发热土



前景分析：该地块是古城区少有的稀缺地块，与之前嘉业房产的苏纶厂地块相连。该地块面积不大，只有6529平方，再加上地块位于西南角，估计嘉业房产拿下的可能性比较大。

更有业内人士开玩笑说，“因为这个地块是在西南角，其他的开发商拿了连小区大门都没法开，总不能向嘉业项目借道吧~”。目前苏伦厂那里的苏州实验小学已经开工了，在教育配套上已经做的相对完善。

目前，嘉业房产的苏纶厂地块已经奠基。未来这里将被打造成集购物、休闲、餐饮、娱乐、星级酒店、商务办公、酒店式高级公寓、中高档住宅为一体的苏州最大规模城市综合体。相信，这2块地的相继开发，南门商圈板块将成为古城区下一个开发热土。



地块分析：该地块位于独墅湖的一个半岛上，紧邻此前中海的独墅湖地块，2宗地块构成了一个美丽的半岛。该地块相对复杂，对开发企业的要求比较高，需要有经验的开发商去拿，特别是施工经验，因为地势比较低洼，直接挨着独墅湖。从这一点上，中海地产可能会继续拿下。

另外，目前地块周边有蔬菜批发市场，比较乱，但不排除拆迁的可能性。

板块前景：还依稀记得，中海地产独墅湖地块拍地的情形，中海、吴中地产等多家地产商展开激烈角逐，最终被中海以15.6亿收入囊中，上涨幅度高达67.7%，同时成交楼板价也定格在5658元/平米。也就是从那时候起，独墅湖亲水板块异军突起，成为苏州楼市首个最受关注、也被寄予最大希望的板块。

独墅湖板块是个很特殊的地段，它连接着吴中区和园区，同时也连接着市区和园区。独墅湖隧道的建成通车，开辟了园区到市区的新道路。时间与行程的缩短，让很多购房者把目光投到这个区域。独墅湖板快特点：紧靠双湖，周围高档设施配套好，有着良好的发展前景，拥有独一无二的自然景观资源。道路的四通八达、教育资源的独特，独墅湖的价值逐步被挖掘。



地块分析：此次推出的阳澄湖西路南边、人民路西边的2块住宅用地，占地面积在7-8万方，地块在合景峰汇国际的南边。此前流拍过，本次挂牌价格比去年要便宜400元/平方。据透露，由于目前市场形势趋好，合景、招商、朗诗、栖霞等地产对此表示浓厚兴趣。

随着2宗地块的成功出让，区域内未来供应量在加大，而且楼面价不低。笔者粗略估算了下，按照3000左右的成本，项目成本基本在5500左右；如果卖6500，利润率大约为15%。人民路北沿，轻轨2号线贯穿，区域内的配套与档次都会逐步跟上。

板块前景：苏州向北通行的主要交通线都已经被打通，换而言之，城北与中心城区的联系将随着交通线的畅通而得到加强。在苏州城北交通网络重新构建的同时，城北地区的城市建设也将得到迅猛的发展。随着城市建设的推动，城北地区楼市必然将步入一个快速发展的阶段。再加上众多知名开发商的云集，这里的楼盘品质和档次也将应来一次全新的变革。政府对该区域的配套也已提上日程。周边商业项目也在逐步启动，将进一步改善该区域的人居环境和提升整个区域的商业价值。



地块分析：苏地2009-B-29位于阳澄湖大道南，在行政区划属于娄封，但地理位置上靠近唯亭。该地块面积17万方，是块超大地块，比较适合“拓荒型”的大企业来开发。苏地2009-B-30位于北摆宴街一块“精致小地”，占地3000多平方，位置很好，又是商住两用，风险不大，比较适合小开发商。

乡镇板块异军突起

虽然之前镇级楼市也零星推出不少地块，但像这次土地成片推向市场还是头一遭，而且居住和商业用地同步推出。

临湖镇、元和镇、甪直镇也成为此次土地出让的主要区域之一。虽然这三个区域位置相差甚远，由于作为开发比较晚的镇级区域，他们具有很多共同的特质。由于天然的人文自然资源优势，这里将成为居住的最好去处。尤其是甪直镇的2块住宅用地的推出，将很大程度上加速区域板块的成型。

此次挂牌中，还有一个现象，那就是政府推地更多考虑区域的长远发展，用商业、居住同时启动的方式加速乡镇区域的规模化发展。相信，随着大品牌企业深入乡镇板块开发必然带来新的开发元素，催生镇级楼市的大踏步。

随着城市化进程的加快，郊区房产的身份和地位将不断淡化“郊区“的影子，并形成新的城市副中心。郊区化是楼市发展的必然结果，不仅让楼市更加丰富，也使得楼市的发展空间更大。