神马文学网开发商或将遭遇土地出让制度陷阱 -
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/03 09:22:18
本期观察我们发现了一个显著事实，即南昌和甘肃省严肃的提出了超过两年不开发的土地要收回或者加收罚款。这是一个陈旧的制度，也是一个早已存在的制度，是一个所有开发商都知道的制度，更是一个从未被严肃执行的制度。
但今天突然就有两个以上的城市严肃的提起这个话题，这将让我们感到有些不安。只要翻阅今年一季度全国任何一个城市楼市，我们都可以发现一个明显的事实，即成交回暖，当我们寻找这个原因的时候，又都可以找到一个共同的理由，城市旧城改造，地方政府在房地产市场上的政策从来都惊人的一致，从去年地方政府救市到今年地方政府托市。
要理解地方政府行为，我们不妨从土地市场切入，今年全国土地市场两大特征是：一是今年土地成交大幅度减少，大概仅仅相当于去年的30—40%的成交量，而成交价格还呈现出下跌的趋势；其次是各级地方政府预备新推土地的天量单位。如果把地方政府理解为一个经济实体的话，那么地方政府心态无疑是非常焦灼不安的。如果我们再把地方政府今年集体托市的行为联系起来，那么我们对地方政府托市的解读就是：今年地方政府托市，仅仅是为了土地市场一次大规模促销而已。
但事与愿违，今年土地市场继续不景气。我们接着将换另外一个角度来考察这个问题，就是地方政府的财政问题，这或许才是这个问题的核心，因为没有其他城市数据，我们用重庆市财政数据进行说明：重庆市2008年财政运行虽基本平衡，但中央政府补贴重庆市财政达到460亿，今年一季度赤字26亿，虽然中央政府允许重庆市发了地方债务58亿，但今年一季度仅仅是城市拆迁就支出达到92亿，随着经济形式的持续恶化，财政收入压力日渐增大，而2008年重庆市土地一共为重庆市政府贡献101亿收入，但今年一季度重庆土地收入仅仅不到8亿元，土地收入大幅度锐减成为一个不争论的事实。在实体经济下降，税收能力增收不大可能情况下，土地销售收入锐减到足以危及到地方政府的正常运行，这才是地方政府愿意背负舆论压力拯救房地产行业的真实动机。
经过一季度成功托市，房地产市场呈现出巨大的成交量这样一个事实，但是价格却并没有上行，同时也因为对局势判断以及后期预判的悲观，今年土地市场并没有出现地方政府预期的随着房地产市场回暖而回暖的局面，特别是一些大型的一线房企，今年几乎停止了土地市场的运作，而仅仅满足于消化以往的历史存量而为未来生存储备更多的可能。
没有一线大的房产商的示范效应，土地市场冷淡是可想而知的，但是问题的另一个方面则是几乎所有大的房地产开发商都拥有天量的土地储备。这些储备足够这些房地产开发公司开发1—3年时间，甚至更长，如果经济形式不好，开发商或许放缓开发节奏还可以开发更长时间，这也就意味着土地市场将长期面临无买主的尴尬局面。
而同时因为房产形式迅速上涨，2006、07年之前开发商存量土地价格极低，甚至比现在市场价格还要低50%以上，而之前的土地则已经大量出让，地方政府从某种角度而言，对这波地产上涨红利分享的并很多，因此这就形成了一种心里不平衡的感受。在个人心理学方面有着这样一种常识，即人的表现往往与内心想法相反，因为人总是试图去表达自己所不具备的某些元素。这在心理学上叫人格分裂，其实每个人都或多或少存在着人格分裂的现象。一个组织也会存在着这种现象。
也就是巨大的价格差，以及财政日益窘迫，给了地方政府收回土地或者征收土地闲置费套利的一种事实或者潜在的可能，而这种套利的有效规定是中央政府早就制定好的，地方政府可以用公开的理由出来宣布这种政策。对于开发商而言，土地是巨大的生产资料，是一定要保住的，因为今天是去，明天你还必须购买回来，那么将被迫接受这种套利行为。者如果用官僚经济学科科学名词叫制度寻租。
对于体制之内的合理利用来缓解财政困境，可能将会是今年地方政府财政窘困以后而找不到财政出路的有效的办法，同时也是一个简单可行的办法。只要今年土地市场与经济回暖达不到预期，地方政府势必将加大这种政策的执行力度。