海外抄底美国房产"陷阱"多 要三思

海外抄底美国房产"陷阱"多 要三思

      刚结束的北京春季房展红红火火，其中有个相当特殊的展区吸引了不少媒体和百姓的眼球。主办方向记者透露，从4月10日到12日，70多家美国各地建筑商和房地产商组成的"售房团"吸引了7000多人次参观。约500位到场的中国人表示有意向在美国购置或投资房产。据悉，这是美国地产商第一次大规模主动来华推销房子。加上前一阵被炒得火热的赴美购房团，美国房与中国人的距离似乎一下被拉近了。然而，中国人买美国房子真的现实吗？
　　美国房价"触底"了吗？
　　自2001年起，美国房价一路飙升。次贷危机爆发后，自2008年下半年开始，美国房地产市场上出现了大批名为"fore close"(银行拍卖房)的"便宜货"。广告中，猛打4至7折的拍卖房比比皆是。美籍华人唐冠军在洛杉矶从事房地产生意。他对记者说，自去年以来，次贷危机的确使美国房价下降了许多。各地下降的幅度不一，在房价较高的加州，跌幅已达20%至30%。
　　本次来华参展的美国房地产投资商Emerick Group副总裁Rob Emeric表示，中国人对在美国购置住宅地产的兴趣在增加。在金融危机形势下，市场给了少部分有特定需求的中国人一些不错的机会。那么，美国的房价现在真的"触底"了吗？
　　《华尔街日报》近日报道，"美国房价仍有下行空间"。文章称，即便是现在，美国的整体房价也只是回落到2003年底的水平。要找到泡沫开始前的房价，必须回溯到2000年左右，当时整体房价比现在低了1/3。
　　为此，记者采访了日本学者、清华大学?野村综研中国研究中心的松野丰先生。他笑着反问道："美国的房价便宜吗？"他说，上世纪80年代日本经济出现巨大泡沫，一些财阀甚至购买了"洛克菲勒"中心，结果美国IT泡沫破灭后，很多日本公司在美的地产投资亏了钱。目前日本人对美国房子的兴趣很一般，买房的多是被日本公司派到那里工作的。日本留学生通常学成后就返回日本，基本不在美国本土买房。
　　一位在美居住多年的华人表示，即使在金融危机背景下，美国的房屋也没到需要倾销的地步，更没多到需要到海外寻找市场的程度。近日，华盛顿地区一家免费的华文小报传出消息：在该报上刊登广告的客户有所下降。暂时流失的客户主要是中餐馆。房地产代理人、房贷经纪人的广告并没减少。广告分析人士认为，这说明房地产业的经营状况是稳定的。华裔房地产代理人刘伟敏对记者说，自去年9月以来，房屋的销售价格确实出现了滑落。但好地段、好学区、好套型的住房几乎没降价。这种降价只能说明原来不合理的涨价开始回归正常，无法说明房地产业本身出现了萧条。对于目前中国国内对美国房的关注热情，有加州华人笑称，美国人期盼中国人成为帮他们的房地产业解套的"解放军"呢。
　　唐冠军认为，现在美国房市是有人欢喜有人愁：手里有钱的人能用较少的钱买到更好的房子；那些付不起房贷的人只能看着银行把房屋收回。如果有足够的钱，现在不妨就出手购房。如果手头紧，不妨再等一等。
　　买房"送"绿卡是真的吗？
　　据本报记者了解，看好中国市场的美国投资商都有明确的策略，认为房子、绿卡与教育可三位一体整合起来营销。也就是以购置地产为依托，通过提供增值服务来吸引富有的中国家庭。这部分人群的目标通常很明确。有些中国人会细致到一定要去某个州的某个区域，因为那里有他们看上的中学或理想的大学。另外，美国地产商也在开发对商业地产有兴趣的中国人，通过购买拥有地产的美国中小公司、商业铺位等，配套提供相关的投资移民业务。
　　对于在美国买房，近期很流行的一种宣传是"购房可以顺带拿绿卡、办移民"。这次来北京参展的一位美国房地产投资商在接受记者采访时就介绍说，理论上，有50万美元就可以通过投资购买美国房，并可以去申请EB-5投资移民绿卡，但最终还要落实到美国移民局等有关部门是否批准。
　　事实上，对于想在美国购置房产的中国公民来说，拥有50万美元以上的合法收入是买房与投资移民一起办理的前提。然而，虽然有实力掏出50万美元的人不在少数，但中国公民到美国投资买房绝不是"不差钱"一句话就能搞定的，他们还必须面对美国移民法和国土安全法的相关规定。已有移民律师呼吁，买房是商业行为，移民办理由美国政府管理，美国有完善的法律制度，不要轻信"购房办绿卡"之说。
　　美国驻华大使馆的Nicholas J.C. Snyder先生在接受采访时证实，美国的投资移民申请，申请者除了拥有合法财产证明，还需要得到美国国土安全部的审核与批准。关于中国人赴美买房子问题，他善意地提醒说，"在美国购置房产存在很多相关的法律问题。值得注意的是，购置美国房产并不附带着购买者在美国居住、工作或者学习的权利。为了保护自身的利益，赴美中国人应当熟悉美国在这方面的法律法规。"他建议有兴趣的中国人访问美国驻华使馆和美国国务院网站，以了解更多关于签证的信息。
　　到美国"炒房"要三思
　　中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国"炒房"可是需要三思而后行。在美国，买房是件大事，更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说，她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年，一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子，总会有好几个人同时竞价。
　　记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月，他在湾区买了一套两层的Townhouse(联排别墅)，当时售价60万美元。金融危机爆发后，加州平均房价下降不少，但他所在的地区降幅并不高，也没人急着要卖房，原因就是该地区拥有湾区最好的高中，社区环境也很好，大部分住户是中产阶级。
　　至于说到教育投资，美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房屋价格从未降过，包括租金。那里的地产代理商说，这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。
　　在谈到中国人对美国房产的热情时，美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说，来美购房应注意以下几点：
　　一、如果购房是出于投资的目的，这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里，期望房产投资的回报率长期高于市场平均值，是不太现实的。如果坚持投资房地产，每月的租金收入要足够支付房产的所有开支，这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。
　　二、不管购房是投资还是自住，都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋，质量较差，不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定，房屋每年有折旧率。如果买了旧屋，购房者最后不得不为旧屋翻修，投入的钱跟购房的钱差不了多少。
　　三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远，或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。
　　四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税，地段越好的房屋地税越高，金额占房价总值的1%至6%不等。例如在洛杉矶某个富人区，一幢180多万美元的住房，每年要交付的地产税是两万多。此外，在有些州，当地政府每年都会来给房屋重新估价，然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是50万美元，但政府今年估价是60万美元，房主就得根据新的估价付更多地税。
　　五、如果购买小区集中管理的住房，每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区，每月的物业管理费大约在150美元左右。
　　如果中国人买了美国房，自己并不住，转租给其他人，那社区就很重要了。买了便宜房，但社区都是还不起钱的穷人。他们"租"了之后，可能会不按时支付租金，一些人甚至强行"白住"。所以，如果在美国没朋友帮忙，就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调，佣金是成交额的6%。买方与卖方的中介各分得3%。
　　如果买了房子，因种种原因不到3年就得卖。那么，出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6%才算保值，因为中介手续费就是6%了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师，2007年底买了一栋总价40万美元的房子，2008年，他被派回中国工作。临行前，车子、家具都处理掉了，唯独这个最大的家伙卖不掉，除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去，虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元，但也无可奈何。
　　有人说，对不明真相的中国人来说，与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕，不如说是一口看不见底的深井。