地产板块崛起幕后的故事(附股)

地产板块崛起 与金融板块形成联动

日前摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄在接受记者采访时表示,他认为房地产股将成为引领大盘走出第二波反弹行情的中坚力量。

地产股快速发力，万科直线涨到2%，金地、招商、亿城、广宇发展[5.53 2.60%]涨幅超4%，中粮、保利、泛海、苏宁环球[9.88 -1.50%]等主流品种也全部上涨。

今天地产金融再次联动，携手上涨，成功推动大盘站上2300点，深成指向前期高点8800点挺进。

上周，地产行业可谓风头出尽。 首先，我国重点城市最新销售数据明显回暖。其次，美国商务部上周二公布的一项估算数据称，2月份美国新开建房屋数量大涨22%，创下十九年来最大涨幅。由此，地产股借此机会出现大涨，全周地产指数大涨8.1%。

社保基金去年四季度大笔购入地产股 出现4个组合

根据已经披露的上市公司2008年年报，素有"国家队"之称的全国社保基金在地产股上的布局可谓明显。

据Wind统计，地产股中的银基发展[3.90 -1.76%]、荣盛发展[9.48 -1.35%](002146)、天房发展[5.15 -1.90%](600322)、华发股份[16.73 -1.88%](600325)、世茂股份[10.50 -2.60%](600823)和北辰实业[4.59 -2.75%](601588)被纳入全国社保基金的"法眼"。　

从已经出现的社保基金"旗号"看，全国社保基金在地产股上出现了4个组合，即"全国社保基金006组合"(管理人为全国社会保障基金理事会)、"全国社保基金007组合"(管理人为华夏基金公司)、"全国社保基金106组合"(管理人为嘉实基金公司)和"全国社保基金109组合"(管理人为易方达基金公司)。

从相关地产股的2008年年报看，上述社保基金组合多数调高了在这些品种上的头寸。比如，在去年四季度，"全国社保基金006组合"增仓16.27万股银基发展，去年末的持股量达到302.46万股；"全国社保基金109组合"增仓92.39万股荣盛发展，去年末的持股量为249.41万股。

值得关注的是，不少社保基金组合是新进入上述地产股的十大流通股股东名单之中，比如，在去年四季度，"全国社保基金007组合"购入276万股银基发展，"全国社保基金109组合"购入482万股天房发展，"全国社保基金106组合"购入1187.19万股世茂股份，"全国社保基金007组合"购入417.04万股北辰实业。

值得注意的是，对于有着2008年年报"高送转概念的"万通地产[19.12 1.76%](600246)，社保基金的动作也可谓神速。根据万通地产的2008年年报十大流通股股东名单，"社保基金"在去年四季度购入1200万股，成为上述公司第四大流通股股东。

最坏时候已去 政策导向决定地产市场复苏速度

经历2008年地产市场的大幅下滑之后，我们觉得目前房地产市场与先前存在很大不同。最值得我们关注的的特征是阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。我们认为这种成交量连续放大的可能性不大，但是未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现。交易量可能更多在一定范围之内波动。

我们并不认为市场本身能够在短暂的两到三个月就实现复苏，甚至是高涨，但是最坏的时候可能正在离我们远去。基于以上判断，我们将行业评级从"中性"提高到"推荐"评级，同时继续维持"标配"地产股的建议，尤其要注重对个股的选择。

未来成交将逐步保持稳定，伴随阶段性成交量高峰反复出现。在央行11月27日降息108个基点之后，我们认为降息幅度一次性达到预期，未来行业成交量将逐步温和放大。目前，我们继续维持2009年行业成交量将基本保持稳定，并伴有阶段性成交高峰的判断。

政策导向决定市场复苏的速度。对于行业回暖的速度，我们认为最关键的因素还是看中央的政策力度。2008年中央层面先后出台"财政部十条"、"国务院三点措施"等政策。主要层面还是围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面进行。而地方层面的房地产政策在2008年已经相继出台，其中比较著名是杭州、上海、北京，以及近期出台的广东省房地产救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不仅延续了中央对于相关指导思路，还在缓解房地产企业资金压力、土地开发期限、消费者购房优惠和补贴政策、扩大购房群体等方面给予了更大程度的支持。

从行业周期和政府政策力度的相关想来看，往往行业周期落后政策周期3到6个月。因此，前一阶段政策效果应该在近期的一段时间开始有所显现。由于两会期间国家并没有出台关于地产更大程度的扶持政策，因此我们觉得后期行业自身修复的可能性更大。

资金担忧有所缓解、政策不存在利空。在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。

部分地区成交放大，有利于地产市场信心提震。目前1-2月一线城市成交数据较前期有所放大，此外主流房地产商的销售数据较前期也有一定程度的提高。根据之前对于成交量的判断，我们认为这种成交小高峰未必可以长期延续，但是在今后会反复出现。这种现象无疑对于整体市场信心的提高起到了关键的作用。

2008年业绩下滑降低了基数的压力。2008年行业各方面指数都经历大幅度下滑，上市公司业绩也出现一定程度下降。这种大幅度下降一定程度上降低了2009年的对比基数。基数的下降一定程度上缓解了上市公司业绩增长的压力。

我们认为在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。所谓硬性条件主要指的上市公司本身的业绩保障，增长幅度。硬条件好本身就体现了公司在业内的经营水平。软条件主要指的是公司的经营模式，资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。最后是具备基本面转变可能的公司也值得我们关注。(齐鲁证券)