上海天价地产的外资魅影

www.hexun.com 【2006.05.12 17:23】 来源:证券市场周刊
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【作者：陈晔】
谁是单价11万元豪宅的真正买家？赌人民币升值？赌通货膨胀？抑或赌房价再上涨？外资正以狂飙天价地产的举动制造着上海地产新"租界"
上海新天地游人如织。沿着具有浓厚历史印迹的"石库门"里弄向南走，很快就看到太平桥公园。近几年上海的倒计时活动都在这里的升降舞台上举行。
太平桥公园拥有4万多平米绿地和1万多平米水面，耗资8亿元。它与耗资同样令人乍舌--14亿元改造的新天地休闲区一起，构成了新天地板块核心软环境。其产生的辐射效应更是令人惊讶。
与太平桥公园一街之隔，三座高耸的建筑鹤立于传统小洋房中，十分抢眼。这个楼盘是该区域新近公开销售的项目之一--上海华府天地。"目前价格为每平米11万元，有两种户型，面积较小的户型有298平方米，另一户型是整层只住一家的，面积是450平方米。"售楼处一位工作人员介绍，"从这里可以看到太平桥的人工湖。"
这位工作人员告诉记者，由于该楼盘每套总价超过3000万元，资产过亿的客户才能消费得起，所以目标客户以境外人士为主，特别是跨国知名企业上层人士，很多海外归国人员也是重要的购买人群。
"前段时间，有一温州商人提着1000多万元来看房，看到如此高的房价，最后只能打道回府了。"该楼盘保安说道。
事实上，在新天地板块，房价奇高、以国外资金购买为主体的情况并不少见。
海外资本频现
太平湖公园南边紧邻的是在上海楼市名噪一时的翠湖天地御苑，该楼盘是由地产界大亨香港商人罗康瑞开发的，开盘价高达每平米8000美元。而真正让其出名的是中东购房者以6亿元购买其18号楼的消息。这则消息的数据显示是，今年3月底，刚刚开盘不久的翠湖天地御苑一周内售出103套豪宅，均价为每平方米4万元。
中东资金方是通过有美资背景的基汇资本（Gateway Capital）运作的。基汇资本股东包括美国第四大银行Wachovia及美资基金Angelo.Gordon&Co等，基金先期集资2亿美元，主要投资于内地和港澳地区房地产项目，计划在两到三年内购买总额达7亿美元的资产。
其实，同样的情况早在2004年10月就已经上演，某国际投行曾整栋买下同样位于新天地板块的锦麟天地酒店式公寓。
东渡国际金融事业部总经理吴荣国向《证券市场周刊》介绍，海外投资机构由于对中国国情了解不深，为了规避市场风险，很少会直接参与项目开发，因此通常会选择现成并带有稳定现金流的整盘物业作为投资对象，并且会按照甲级办公楼、优质服务式公寓、五星级酒店、高档商场的顺序，最后才会考虑产权分散的住宅物业。"原因很简单，住宅物业的服务对象过于分散、难以控制，并且几乎无法打包成REITs上市，因此很少会成为海外投资机构的选择对象。"吴荣国解释。
那么向来谨慎的海外基金如今购买高端住宅的原因是什么？
太平桥公园北面是国际知名的企业天地，与新天地和翠湖天地同出自罗康瑞之手。企业天地建筑面积高达56万平方米，拥有多个甲级写字楼。
新天地板块紧邻著名的商务区淮海路，是上海最集中的商务中心之一，有11幢甲级和超甲级写字楼，这些都成为这一区域高端住宅被看好的原因。
"很多跨国公司老总可能只在中国工作几年，多数会选择租房而非买房。今年年底金融业全面开放，更将为上海高档住宅租赁市场带来大批客源。国外金融机构的大量外派人员，将形成强大的租赁需求。" 一位业内人士分析。
记者从中介机构得到的数据表明，翠湖天地一期面积为160平方米的三居室目前的月租金约3500美元，一年租金收入为4.2万美元。
据了解，锦麟天地酒店公寓项目自去年第四季度面市以来，已经达到了50%以上的出租率。
宏观调控盲区
"就一般操作习惯而言，很多人认为出售是海外资本退出的惟一通道，事实上，海外资本更有可能将这些资产打包到海外上市，这就规避了目前国家对于两年内出售住房在税收方面的限制。"华东师范大学国际关系与地区发展研究所余南平对《证券市场周刊》解释。
不仅如此，由于很多海外资本借贷成本相当低，比如日本的借贷成本几乎为零，因此国内利率方面的政策对于海外资本来讲同样是失效的。并且这些海外热钱赌人民币升值的预期是15%，所以只要租金收益和人民币升值预期能够覆盖通货膨胀和房产下降的幅度，投资物业就是赚钱的。
"海外资本购买房产是双赢的，一是上海地产升值所带来的利润，二是人民币升值的收益。"吴荣国认为，"但其危害却是中国外汇储备剧增和房地产泡沫加剧。"
在去年针对房地产的宏观调控中，政府部门出台组合拳，不仅紧缩房地产开发商银根，还对于两年内出售的二手房征收营业税，造成上海地产整体均价比去年年初高位时下降了20%-30%。而新天地板块的地产价格却一直坚挺，这与海外资金的亲睐不无关系。
受到海外资金追捧的翠湖天地御苑夺得今年3月份上海房地产销售冠军，与外资整栋购买行为直接相关。
圈起新"租界"
著名的淮海路街道宽直，很多建筑拥有欧洲艺术风格，道路两旁种植着法国梧桐树。
如今紧临昔日法租界所在地淮海路的新天地板块，亦多为金发碧眼人士拥有。"多数是欧美的，还有一些日韩的。"翠湖天地的保安说。
"这里有老上海的味道，又有具有现代功能的场所，是很多外国人喜欢的地方。"新天地一家艺术品店老板评论。
事实上，更为重要的原因是相比外国人的工资水平，这样的房价是能够承受的。而与此形成鲜明对比的是上海市民的承受能力。记者走访了多个中心区的楼盘，很难找到每平方米1万元以内的房产，静安寺、徐家汇等区域的房价均接近或者超过每平方米3万元。按照国家统计局公布的数据，今年2月上海人均月收入为2434.54元。
"海外资本的特点是拉动高端房价，而高端房价又起到标杆的作用，有6万元的就不嫌4万元的贵，因此周边的房价跟着往上涨，结果就是中国人住不起市中心的房子，只能买郊区地产，外资是在用货币的方式将本地人驱逐出去，是一种新式的‘租界‘。"曾多方呼吁对外资购房进行管制的余南平说道。
余南平剖析海外资本青睐国内房产的深层原因："这是海外资本利用中国外汇管理方面的漏洞所做的投机行为。海外资金买股票受到QFII相关制度的限制，QFII又有额度的限制，搞FDI受到项目的限制，而同样是人民币资产的房产却是惟一不受限制的渠道，外汇管制在这方面一路绿灯。"
另外，针对取消上海房产内销和外销两个价格，余南平认为，应该采用其他的方式如特别物业税来限制外资购房。海外买家没有缴纳诸如教育费附加和城市维护建设税等公共税收，却能够与国内购房者一样购买中国稀缺的资产--房产，这是不公平的。"余南平说道。
上海地产3月行情
来自上海官方网站"网上房地产"的最新统计显示，3月上海商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%。市区成交量的增长高于平均增长水平，内环以内、内外环间，外环以外的成交面积分别增长了134.8%，149.0%，133.9%。
"造成这一现象的重要原因，是国内外资金大量过剩。因此，我们看到中东的美元来了，看到各地购房团仍在等待入市时机。另一个原因是自住需求中的刚性部分，如婚房等不可能久拖。随着理论认识的统一和舆论的缓和，老百姓对宏观调控的认识正在从认为绝对降价转向稳中有涨，稳中小涨上来。因此，观望情绪逐步消除，自住需求逐步启动。"复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为。
政府调控的腕力
4月28日，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。市场普遍认为这是一个信号，预示着国家会有相应的后续政策出台。
"0.27%的调整幅度对于房地产开发商来讲，是没有什么影响的，因为相比其他融资渠道，如信托等，加息后的银行贷款仍然是地产商所有资金来源中成本最低的。" 东渡国际金融事业部总经理吴荣国认为，"关键是要在土地、财税、销售机制、交易机制等方面有动作，效果才是最直接的"。
吴补充道，政府的另外一个责任就是健全社会保障。"没有安全感，这是导致中国人热衷于买房的重要原因。"
值得玩味的是，去年宏观调控后，上海市政府却出台了几项房地产利好政策，如迪斯尼项目和大规模地铁建设。"这是明显的托市行为。"记者在采访中发现，这些政策意在市场信心的恢复。迪斯尼方面负责人已经明确表示，"在2010年前不会在中国建设第二个迪斯尼项目"；而大规模的地铁规划，资金耗费巨大，更不能很快兑现。