神马文学网[原创]“刚需”：似有似无的幽灵
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/06/04 02:46:27
]“刚需”：似有似无的幽灵 （2008-12-24 18:19:00）
当年，房地产商是何等牛气：项目说上就上，价格说提就提，房子说捂就捂。而今，房地产商又是何等落魄：无钱可借，无房能卖，无钱能回。在如此短时间内形成如此大的反差，其缘由绝不是一两句话就能说清楚的。但是，问题也绝对不是说不清楚，只不过需要一点一点地挖掘。所以，今天就对房地产市场的需求谈一点想法。
在房地产行业极度火爆之时，任何要入行的开发商都有一个理由：中国每年有那么多人进城，有那么多大学生毕业，他们得住啊！所以，长期看来，房地产市场绝对前途无量！如果我们把这个说法抽象一下，就是业内极为流行的词：刚需。
一个“刚需”，至少从短期来看，忽悠了多少人哪！开发商、中间商、消费者，统统都被绕了进去。因此，我们有必要问问，传说中的“刚需”真的存在吗？如果不存在，是什么使得房地产当初能够狂飙突进？如果存在，“刚需”到底有多大作用？它起作用的方式又是怎样的呢？
不过，在分析“刚需”之前，有必要对房地产市场本身作一个简单的分析，因为这个行业非常特殊，可以说是新时代的“三位一体”产品。
我们都知道，房地产行业最主要的产品是供人居住的房子，其基本功能是满足人们对于“住”的需求。而这个需求，恰恰是人的最基本的需求（同“衣”、“食”、“行”一样），也就是在这个需求上，各种话题和功课是最多的。可以说，理解这个需求，乃是理解房地产行业的关键。
人要住，有两个问题：住哪里？怎么住？不管人们住哪里，他总得在地上，占有一定面积的土地（直接或间接地），所以，住的问题首先关涉土地。但人总不能在露天住着吧（至少现代人无此习惯了），所以，土地之上的建筑也被关涉进去了。因此，在住哪里这个问题中，土地和上面的人工附着物共同形成了房子，这就是商品房（未必就是新建的，也未必就是开发商建的）。有了房子，怎么住呢？现在主要有两种，一是自住，二是租房，由此形成两个不同的市场：商品房买卖市场和商品房租赁市场。
之所以房地产市场能被分为形态完全不同的下属市场，其根本原因就在于人对住的基本需求，不同的下属市场只是以不同的方式满足不同人的住房需求而已。这仅仅是最基本的道理，因为问题如果真是这样简单，房地产市场也就变得无秘密可言了。
房子被商品化，从根本上来说是社会资源在不同的人群之间分布的不均衡。政府把持着房子赖以存在的除了建筑设计等软条件之外的所有硬件，而不同的人对软硬件的获取能力又不同，这就注定了建房本身就是一件不那么容易的事情，需要众多方面的参与才能完成。因此，生产并卖出/租出一套房子，其实也就是资源在人群中的再一次分配（是通过原则上的公平市场交换，因此是有偿的）。而这种分配由于高必需性而变得具备一定程度的强制性，同时由于被分配的资源的低可得性而使市场的公平性变得不可得。所以，可以说，房地产市场其实就是垄断市场，它是能较轻松获得资源的人对于这些资源使用权的垄断，是一种经过或明或暗协商而形成的默契的联合式大垄断。
从市场的角度来看，垄断乃是为追求尽可能无以复加的利润而出现和存在的，而且默契的联合式大垄断在很多行业其实都存在，为什么房地产行业会显得如此不同，以致于连最有耐性的人都会被卷入呢？
联合式垄断并不什么可怕的事情，尽管它的出发点在于绝对暴利，但未必都能办到。那么在什么样的情况下它办不到呢？只有一种情况，即当垄断策略的核心被置于阳光之下时。也就是说，在资源获取能力方面有差异是正常的，但在关于资源的信息方面如果进行垄断或禁绝，那么，垄断将永远不被人发现，即使发现了，也只能捕风捉影，无法从根本将其阳光化。而这，恰恰是国内房地产市场的全部秘密。
毋庸置疑，我们都知道开发商直接或间接占有很多资源，但我们不晓得他们到底有些什么资源，我们并不晓得他们获取和使用这些资源所花费的成本，也不晓得这些资源需要或者能够使用到什么地步。也就是说，他们所有的操作都是暗箱操作，我们所知道的，全部都是他们经过策略性思考之后给我们的。即便偶尔有所谓“内幕消息”传出来，经过多次传播，其可靠性和真实性也颇值得怀疑。
可以这样说，资源的占有和资源获取能力的超越乃是实质的垄断，而对信息进行操纵，则是一种虚拟的垄断（两者共同形成一个垄断网，姑且称之为“完全垄断”）。所谓虚拟的并不意味着它是虚幻的，或者说是不稳定的，而是说它如同空气一般无孔不入，正因为是虚拟的，所以我们无从抓起，也无从质疑。所以，一切就都显得是那么合理，那么顺理成章。如此一来，就在客观上形成了房地产产品生产者（是最主要的垄断者之一，可以借用博彩的术语，称为“玩家”）和房地产产品接受者（不一定是消费者，可以称为“闲家”）在效果上的“共谋”：玩家精明地垄断，闲家理智地被垄断。这就是我们的房地产市场所呈现出的各种矛盾和悖谬的根源。
在完全垄断的市场权力格局下，垄断者对被垄断者有着绝对的优势：可以随意定价，可以随意变换产品以获取尽可能多的利润。我们可以稍稍分析一下房地产行业最主要的三个垄断者：政府、开发商和代理商。
政府是房地产市场绝对的垄断者。最直接地看，土地是政府拍卖出来的，而且只有政府能拍卖，拍卖价格是政府定的，拍卖之时还限定了土地的种种用途。而间接地说，房屋建筑所需要的种种原材料，如土方石料等，无不因为其严格附着于土地而为国家垄断，只不过政府无法把持得那么严罢了，但在行政许可和税收方面始终摆脱不了政府的各种规制（包括合理的与不合理的）。而开发商呢？如果我们将“良心”这个东西抛开不考虑（其实本来就该不考虑），他们在保证房子短时间内不坏的前提下尽量缩减成本，同时利用缩减下来的费用的一部分去粉饰太平（对上对下均是）。房子建起来了，可以卖了，代理商就粉墨登场了，他们想尽办法把被垄断者的目光引开房子本身的问题（对质量方面，他们根本就不提，对价格，他们用宣传告诉你你根本就不该质疑），而转向其他如配套、景观、地段等完全是附属的，同时成本也低得不能再低的枝节上去。于是，买房子就不再是买房子了，而成了买概念了，而买房子本身，也因为高尚的概念而成为一项事业了。于是，一个跳跃就完成了：住房终于从一项基本需求变成了一个并非人人都支付得起的事业了。所以，有人就告诉你，不要指望每个人都能买得起房子。
老实讲，如果世界上真的存在这么暴利的行业，并且可以长久存在，那么就是嗅觉最不灵敏的资本玩家也会蜂拥而至的。资本玩家并不在乎你的产品是什么，也不在乎你到底卖多少钱，它甚至不关注你的市场是否真能维持，它最关注自己能否用现有钱带走更多的钱（多数是短期的）。但资本玩家也不是只关注钱，如果该产品对资本的需求量小，尽管其利润很高，也很容易由于其行业门槛太低而使高利润变得不可能。而房子本身的相对于其他商品的特殊性（专业性和高造价形成的资本高度密集），再加上完全垄断下为人所不知的暴利，使得行业准入很难，在这种情况下，行业的稳定性会变得很强，联合式完全垄断的寿命也会很长。这样的行业，又稳定又搞回报，资本玩家岂能不来？
资本玩家不一定就是金融大鳄，也包括投资者（也就是炒房者）。金融大鳄的任务是为垄断者直接提供资金，以最直接的方式赚取最直接的利润。因为若非如此，一则资本太分散，二则钱赚得太慢，三则需要把宝押在“未来”上（对于大鳄们来说，“未来”到底意味着什么，恐怕绝非常人想象的那么简单）。因此，可以这样讲，金融大鳄们使市场垄断者们即使在市场初遇寒流之时也能继续翘尾巴，而在市场相当火爆之时，就更不必说了。因此，大鳄们对市场的影响其实是很有限的，他们可以成为压垮骆驼的最后一根稻草，但垄断者最主要的负重绝不是来自他们。
而最主要的负重恰好是来自于炒房者。炒房者凭什么敢炒？凭两点：一是所谓的“刚需”——既然未来那么多人要买房子，那么房地产市场不可能萎缩，所以投资房地产市场肯定是没问题的。这是一个大而化之的推论，咋一看很有道理，但一仔细分析，也就不那么站得住脚了。首先是未来。未来到底是什么样子的，谁能说清楚？就连最应该保持连续性的政策都在隔三差五的变化，还有什么未来靠得住？其次是有很多人要卖房子。确实，是有很多人要卖房子，但这仅仅是个心理需求，它并不一定就能转化为经济学意义上的需求。如此人们的实际收入（即名义收入背后掩盖着的实际购买力）不能保持与房价一样的增长，或者说增长速度太过滞后，那么怎么可能指望心理需求能转化为实在的市场需求呢？其实这两点投资者都懂。在这种情况下还疯狂入市的原因，在于第二点，就是对经济基本面的判断。金融风暴导致经济危机，这是很多人始料未及的。在这之前，没人会记得原来经济运行还是有周期的，没人会去注意其实我们的经济结构和增长方式都存在严重缺陷，也没人相信我们的政府居然还有面对困局一筹莫展，甚至连病根在哪儿都找不到的时候。我们很强大，我们的政府很强大，可是我们还没有强大到可以扭转乾坤、翻转地球的地步。
炒房者在一片乐观的声音中自我欺骗，然后又通过炒房不断欺骗那些需要购房自住的人，同时还不断扩大自己的队伍。其气势之盛，步伐之快，连我们的政府都赶不上，真可谓一日千里。这样，房地产在基本面上就完全成为了投机者的地界。而真正具有购房意愿和需求的人，却因为疯狂的形势而被排挤出了市场，以致于政府不得不匆匆上马大量经济适用房和廉租房（而且经济适用房的定价还受害甚深）。
房地产市场就是这样的“三位一体”：以满足广大群众的住房需求为借口发展起来，以公平市场交易为幌子，赚取暴利。但在垄断的控制和资本的追逐下，这个市场已经完全失去了公平，投机成为了这个市场的基本面，也成为了这个市场最强大的推动力。而所谓的“刚需”，早已变得不重要了。
不过，这一切在经济危机的冲击下，已经发生了动摇。以前，借“刚需”之名，可那些垄断者哪里考虑过真正的“刚需”。今天，当投机不再，大鳄退场，政府噤若寒蝉，支撑市场的基本面已经发生了变化。但是，经济危机能否使“三位一体”的格局被打破，危机之后的走向又如何，还很难估计，因为没有理由证明这种格局已经到了非破不了的地步。
在各主要城市房价普遍下跌的情况下，基本面的变化是不是已经完成了由投机到“刚需”的转变，还很难讲。在过去两三年投机的哄抬之下，“刚需”早已经被排斥在市场之外了，目前这样的降价幅度能否把原本被排斥掉的“刚需”吸纳进来，也不好说，毕竟排挤“刚需”并不完全是这两三年完成的。
其实，如果真要说“刚需”，也不是没有，毕竟没影儿的事情不太可能使那么多人上套。既然有稳定的城市化率，有稳定的大学生毕业，一切都是稳定的，那么我们很明显不能指望这个长期而稳定的需求能在短时间内满足追求暴利的贪欲。如果真是以满足“刚需”为目的，那么我们的房地产市场规模会比现在小很多很多，发展会慢很多很多，而投机者和大鳄们也不会汹涌而至。但“刚需”作为一个可以支撑暴利的着力点，被夸大了，于是，“刚需”就成了房地产疯狂的终极借口，成为了一个流传于天空中的“幽灵”，人人都在谈，但人人都得不到。
可以预计，“刚需”论在整个国民经济和房地产市场复苏之时还会甚嚣尘上，毕竟，如果没有“刚需”，房地产行业永远缺乏在中国突飞猛进的借口（相反，只会如金融业一般为政府严格限制），到头来，恐怕真正的“刚需”还得被无奈地挤出市场。不过，到那个时候，完全商品房和经济适用房/廉租房之间的关系和区分对整个市场将起着十分重要的作用。
到底经济危机给“刚需”带来了什么呢？我们可以分析一下。
经济危机给房地产行业最致命的打击在于炒房者突然退场。炒房者退出使得房子卖不出去，卖不出去使得房价下跌，但本身已经超高的价格仍然排斥“刚需”，同时加上公众对于价格下降的预期进一步加深，房价就更跌，直到“刚需”有效呈现。但呈现出来的“刚需”并不能保证房地产市场有实质性的改观，它只能给整个市场以一定的信心。而这一个下跌的过程，同时也是整个宏观经济调整并恢复的过程。一旦经济基本面转好，人们对于经济的预期发生彻底的积极性的转变，房地产市场将会复苏。复苏的房地产市场还会采取同样的手段，即扩大规模和房价上调来增长。这就是经济危机和经济复苏的周期给房地产市场的影响。而“刚需”本身，则在“拉拢—抛弃—拉拢—抛弃——……”的轮回中不断重复。房地产永远欢迎投机，却总是边缘化“刚需”，这就是似有似无的幽灵般的“刚需”。
房地产行业应该耻于谈“刚需”，因为那是又当婊子又立牌坊的做法。真正的“刚需”，与其让那些垄断者来共谋“解决”，还不如直接完全交给政府。这样，各方都名正言顺，至少，房地产商和代理商不用因为承担道德风险而成为整个经济调整的最大牺牲者。
迷雾重重的房地产市场，注定千奇百怪，注定莫名其妙。绕来绕去，谁都被绕进去了。可是，谁会愿意承认自己被绕来绕去呢？谁又真正愿意揭开迷雾，还世人一个清白呢？
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呵呵！大家都在考虑很多问题啊
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在房地产行业极度火爆之时，任何要入行的开发商都有一个理由：中国每年有那么多人进城，有那么多大学生毕业，他们得住啊！所以，长期看来，房地产市场绝对前途无量！如果我们把这个说法抽象一下，就是业内极为流行的词：刚需。
一个“刚需”，至少从短期来看，忽悠了多少人哪！开发商、中间商、消费者，统统都被绕了进去。因此，我们有必要问问，传说中的“刚需”真的存在吗？如果不存在，是什么使得房地产当初能够狂飙突进？如果存在，“刚需”到底有多大作用？它起作用的方式又是怎样的呢？
不过，在分析“刚需”之前，有必要对房地产市场本身作一个简单的分析，因为这个行业非常特殊，可以说是新时代的“三位一体”产品。
我们都知道，房地产行业最主要的产品是供人居住的房子，其基本功能是满足人们对于“住”的需求。而这个需求，恰恰是人的最基本的需求（同“衣”、“食”、“行”一样），也就是在这个需求上，各种话题和功课是最多的。可以说，理解这个需求，乃是理解房地产行业的关键。
人要住，有两个问题：住哪里？怎么住？不管人们住哪里，他总得在地上，占有一定面积的土地（直接或间接地），所以，住的问题首先关涉土地。但人总不能在露天住着吧（至少现代人无此习惯了），所以，土地之上的建筑也被关涉进去了。因此，在住哪里这个问题中，土地和上面的人工附着物共同形成了房子，这就是商品房（未必就是新建的，也未必就是开发商建的）。有了房子，怎么住呢？现在主要有两种，一是自住，二是租房，由此形成两个不同的市场：商品房买卖市场和商品房租赁市场。
之所以房地产市场能被分为形态完全不同的下属市场，其根本原因就在于人对住的基本需求，不同的下属市场只是以不同的方式满足不同人的住房需求而已。这仅仅是最基本的道理，因为问题如果真是这样简单，房地产市场也就变得无秘密可言了。
房子被商品化，从根本上来说是社会资源在不同的人群之间分布的不均衡。政府把持着房子赖以存在的除了建筑设计等软条件之外的所有硬件，而不同的人对软硬件的获取能力又不同，这就注定了建房本身就是一件不那么容易的事情，需要众多方面的参与才能完成。因此，生产并卖出/租出一套房子，其实也就是资源在人群中的再一次分配（是通过原则上的公平市场交换，因此是有偿的）。而这种分配由于高必需性而变得具备一定程度的强制性，同时由于被分配的资源的低可得性而使市场的公平性变得不可得。所以，可以说，房地产市场其实就是垄断市场，它是能较轻松获得资源的人对于这些资源使用权的垄断，是一种经过或明或暗协商而形成的默契的联合式大垄断。
从市场的角度来看，垄断乃是为追求尽可能无以复加的利润而出现和存在的，而且默契的联合式大垄断在很多行业其实都存在，为什么房地产行业会显得如此不同，以致于连最有耐性的人都会被卷入呢？
联合式垄断并不什么可怕的事情，尽管它的出发点在于绝对暴利，但未必都能办到。那么在什么样的情况下它办不到呢？只有一种情况，即当垄断策略的核心被置于阳光之下时。也就是说，在资源获取能力方面有差异是正常的，但在关于资源的信息方面如果进行垄断或禁绝，那么，垄断将永远不被人发现，即使发现了，也只能捕风捉影，无法从根本将其阳光化。而这，恰恰是国内房地产市场的全部秘密。
毋庸置疑，我们都知道开发商直接或间接占有很多资源，但我们不晓得他们到底有些什么资源，我们并不晓得他们获取和使用这些资源所花费的成本，也不晓得这些资源需要或者能够使用到什么地步。也就是说，他们所有的操作都是暗箱操作，我们所知道的，全部都是他们经过策略性思考之后给我们的。即便偶尔有所谓“内幕消息”传出来，经过多次传播，其可靠性和真实性也颇值得怀疑。
可以这样说，资源的占有和资源获取能力的超越乃是实质的垄断，而对信息进行操纵，则是一种虚拟的垄断（两者共同形成一个垄断网，姑且称之为“完全垄断”）。所谓虚拟的并不意味着它是虚幻的，或者说是不稳定的，而是说它如同空气一般无孔不入，正因为是虚拟的，所以我们无从抓起，也无从质疑。所以，一切就都显得是那么合理，那么顺理成章。如此一来，就在客观上形成了房地产产品生产者（是最主要的垄断者之一，可以借用博彩的术语，称为“玩家”）和房地产产品接受者（不一定是消费者，可以称为“闲家”）在效果上的“共谋”：玩家精明地垄断，闲家理智地被垄断。这就是我们的房地产市场所呈现出的各种矛盾和悖谬的根源。
在完全垄断的市场权力格局下，垄断者对被垄断者有着绝对的优势：可以随意定价，可以随意变换产品以获取尽可能多的利润。我们可以稍稍分析一下房地产行业最主要的三个垄断者：政府、开发商和代理商。
政府是房地产市场绝对的垄断者。最直接地看，土地是政府拍卖出来的，而且只有政府能拍卖，拍卖价格是政府定的，拍卖之时还限定了土地的种种用途。而间接地说，房屋建筑所需要的种种原材料，如土方石料等，无不因为其严格附着于土地而为国家垄断，只不过政府无法把持得那么严罢了，但在行政许可和税收方面始终摆脱不了政府的各种规制（包括合理的与不合理的）。而开发商呢？如果我们将“良心”这个东西抛开不考虑（其实本来就该不考虑），他们在保证房子短时间内不坏的前提下尽量缩减成本，同时利用缩减下来的费用的一部分去粉饰太平（对上对下均是）。房子建起来了，可以卖了，代理商就粉墨登场了，他们想尽办法把被垄断者的目光引开房子本身的问题（对质量方面，他们根本就不提，对价格，他们用宣传告诉你你根本就不该质疑），而转向其他如配套、景观、地段等完全是附属的，同时成本也低得不能再低的枝节上去。于是，买房子就不再是买房子了，而成了买概念了，而买房子本身，也因为高尚的概念而成为一项事业了。于是，一个跳跃就完成了：住房终于从一项基本需求变成了一个并非人人都支付得起的事业了。所以，有人就告诉你，不要指望每个人都能买得起房子。
老实讲，如果世界上真的存在这么暴利的行业，并且可以长久存在，那么就是嗅觉最不灵敏的资本玩家也会蜂拥而至的。资本玩家并不在乎你的产品是什么，也不在乎你到底卖多少钱，它甚至不关注你的市场是否真能维持，它最关注自己能否用现有钱带走更多的钱（多数是短期的）。但资本玩家也不是只关注钱，如果该产品对资本的需求量小，尽管其利润很高，也很容易由于其行业门槛太低而使高利润变得不可能。而房子本身的相对于其他商品的特殊性（专业性和高造价形成的资本高度密集），再加上完全垄断下为人所不知的暴利，使得行业准入很难，在这种情况下，行业的稳定性会变得很强，联合式完全垄断的寿命也会很长。这样的行业，又稳定又搞回报，资本玩家岂能不来？
资本玩家不一定就是金融大鳄，也包括投资者（也就是炒房者）。金融大鳄的任务是为垄断者直接提供资金，以最直接的方式赚取最直接的利润。因为若非如此，一则资本太分散，二则钱赚得太慢，三则需要把宝押在“未来”上（对于大鳄们来说，“未来”到底意味着什么，恐怕绝非常人想象的那么简单）。因此，可以这样讲，金融大鳄们使市场垄断者们即使在市场初遇寒流之时也能继续翘尾巴，而在市场相当火爆之时，就更不必说了。因此，大鳄们对市场的影响其实是很有限的，他们可以成为压垮骆驼的最后一根稻草，但垄断者最主要的负重绝不是来自他们。
而最主要的负重恰好是来自于炒房者。炒房者凭什么敢炒？凭两点：一是所谓的“刚需”——既然未来那么多人要买房子，那么房地产市场不可能萎缩，所以投资房地产市场肯定是没问题的。这是一个大而化之的推论，咋一看很有道理，但一仔细分析，也就不那么站得住脚了。首先是未来。未来到底是什么样子的，谁能说清楚？就连最应该保持连续性的政策都在隔三差五的变化，还有什么未来靠得住？其次是有很多人要卖房子。确实，是有很多人要卖房子，但这仅仅是个心理需求，它并不一定就能转化为经济学意义上的需求。如此人们的实际收入（即名义收入背后掩盖着的实际购买力）不能保持与房价一样的增长，或者说增长速度太过滞后，那么怎么可能指望心理需求能转化为实在的市场需求呢？其实这两点投资者都懂。在这种情况下还疯狂入市的原因，在于第二点，就是对经济基本面的判断。金融风暴导致经济危机，这是很多人始料未及的。在这之前，没人会记得原来经济运行还是有周期的，没人会去注意其实我们的经济结构和增长方式都存在严重缺陷，也没人相信我们的政府居然还有面对困局一筹莫展，甚至连病根在哪儿都找不到的时候。我们很强大，我们的政府很强大，可是我们还没有强大到可以扭转乾坤、翻转地球的地步。
炒房者在一片乐观的声音中自我欺骗，然后又通过炒房不断欺骗那些需要购房自住的人，同时还不断扩大自己的队伍。其气势之盛，步伐之快，连我们的政府都赶不上，真可谓一日千里。这样，房地产在基本面上就完全成为了投机者的地界。而真正具有购房意愿和需求的人，却因为疯狂的形势而被排挤出了市场，以致于政府不得不匆匆上马大量经济适用房和廉租房（而且经济适用房的定价还受害甚深）。
房地产市场就是这样的“三位一体”：以满足广大群众的住房需求为借口发展起来，以公平市场交易为幌子，赚取暴利。但在垄断的控制和资本的追逐下，这个市场已经完全失去了公平，投机成为了这个市场的基本面，也成为了这个市场最强大的推动力。而所谓的“刚需”，早已变得不重要了。
不过，这一切在经济危机的冲击下，已经发生了动摇。以前，借“刚需”之名，可那些垄断者哪里考虑过真正的“刚需”。今天，当投机不再，大鳄退场，政府噤若寒蝉，支撑市场的基本面已经发生了变化。但是，经济危机能否使“三位一体”的格局被打破，危机之后的走向又如何，还很难估计，因为没有理由证明这种格局已经到了非破不了的地步。
在各主要城市房价普遍下跌的情况下，基本面的变化是不是已经完成了由投机到“刚需”的转变，还很难讲。在过去两三年投机的哄抬之下，“刚需”早已经被排斥在市场之外了，目前这样的降价幅度能否把原本被排斥掉的“刚需”吸纳进来，也不好说，毕竟排挤“刚需”并不完全是这两三年完成的。
其实，如果真要说“刚需”，也不是没有，毕竟没影儿的事情不太可能使那么多人上套。既然有稳定的城市化率，有稳定的大学生毕业，一切都是稳定的，那么我们很明显不能指望这个长期而稳定的需求能在短时间内满足追求暴利的贪欲。如果真是以满足“刚需”为目的，那么我们的房地产市场规模会比现在小很多很多，发展会慢很多很多，而投机者和大鳄们也不会汹涌而至。但“刚需”作为一个可以支撑暴利的着力点，被夸大了，于是，“刚需”就成了房地产疯狂的终极借口，成为了一个流传于天空中的“幽灵”，人人都在谈，但人人都得不到。
可以预计，“刚需”论在整个国民经济和房地产市场复苏之时还会甚嚣尘上，毕竟，如果没有“刚需”，房地产行业永远缺乏在中国突飞猛进的借口（相反，只会如金融业一般为政府严格限制），到头来，恐怕真正的“刚需”还得被无奈地挤出市场。不过，到那个时候，完全商品房和经济适用房/廉租房之间的关系和区分对整个市场将起着十分重要的作用。
到底经济危机给“刚需”带来了什么呢？我们可以分析一下。
经济危机给房地产行业最致命的打击在于炒房者突然退场。炒房者退出使得房子卖不出去，卖不出去使得房价下跌，但本身已经超高的价格仍然排斥“刚需”，同时加上公众对于价格下降的预期进一步加深，房价就更跌，直到“刚需”有效呈现。但呈现出来的“刚需”并不能保证房地产市场有实质性的改观，它只能给整个市场以一定的信心。而这一个下跌的过程，同时也是整个宏观经济调整并恢复的过程。一旦经济基本面转好，人们对于经济的预期发生彻底的积极性的转变，房地产市场将会复苏。复苏的房地产市场还会采取同样的手段，即扩大规模和房价上调来增长。这就是经济危机和经济复苏的周期给房地产市场的影响。而“刚需”本身，则在“拉拢—抛弃—拉拢—抛弃——……”的轮回中不断重复。房地产永远欢迎投机，却总是边缘化“刚需”，这就是似有似无的幽灵般的“刚需”。
房地产行业应该耻于谈“刚需”，因为那是又当婊子又立牌坊的做法。真正的“刚需”，与其让那些垄断者来共谋“解决”，还不如直接完全交给政府。这样，各方都名正言顺，至少，房地产商和代理商不用因为承担道德风险而成为整个经济调整的最大牺牲者。
迷雾重重的房地产市场，注定千奇百怪，注定莫名其妙。绕来绕去，谁都被绕进去了。可是，谁会愿意承认自己被绕来绕去呢？谁又真正愿意揭开迷雾，还世人一个清白呢？
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呵呵,忽悠吧,我们生活在一个被忽悠的时代
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现在是存在刚性需求，但刚性需求主要是以年轻人为主，而这部分人需求多为中小户型，而目前多数城市中小户型不多，并且现在多数城市房价高，难以形成正在的购买！
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呵呵！大家都在考虑很多问题啊
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刚需是肯定有的，只是刚需们很怕今天100万买的房子，明天就变成了70万，只好压抑了。