廉租房考验以民为本房价与物业税廉租房考验以民为本廉租房的性质

　　房价飞涨，许多低收入家庭买不起房子了。保障性住房政策引起了越来越多的关注。其实，廉租房并不是一个新鲜事物。在世界各国都有，只不过名称有所不同而已。廉租房在香港叫"公屋"，在美国和加拿大叫"社会福利房"，在其他国家也各有安排。
　　世界上无论是发达国家还是发展中国家，总有一部分低收入家庭住房困难。即使是在市场经济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决住房问题。这是政府在经济发展中的基本职能之一。我们不能没有市场机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。市场竞争并不能保证居者都有其屋。如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流离失所，这样的社会很难实现和谐、稳定，经济也不可能得到持续发展。目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会的关注。
　　廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策，它和商品房的性质完全不一样。第一，廉租房完全靠政府补贴支持。第二，廉租房没有产权转移的问题。只能住，不能买卖。第三，廉租房的建设和经营管理不以盈利为目标。既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。市场归市场，保障归保障。目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。为了照顾低收入家庭，特别是进城打工的农民，必须多盖些廉租房。
　　大部分国家都有照顾穷人的廉租房政策
　　在美国，2005年，有17%的居民享受政府提供的各类廉租房。廉租房的覆盖面积除了特困户之外,还扩大到了相当一部分低收入家庭。
　　法国政府规定在大城市中廉租房必须占总住房面积的15%~20%。
　　在北欧和加拿大，社会福利标准较高，政府直接管理的廉租房所占比例超过25%。在芬兰，全国供出租的住宅有83?2万套，其中有43?6万套具有廉租房性质，由政府给予特殊住房贷款或利息补贴。
　　韩国在1962~1998年期间建设了94万套廉租房，约为同期新建住房总量的9?6%，大大缓解了低收入家庭的住房困难。
　　新加坡通过政府补贴帮助占人口8?5%的低收入户购买60平方米以下的低价旧屋；给特困户提供42平方米的廉租房，每月只象征性地收几十新元。廉租房和类似的政府补贴住房在住宅面积中所占的比例相当大。
　　在香港，廉租房叫"公屋"，经济适用房叫"居屋"。政府通过这些公共房屋以不同形式帮助低收入家庭。住在政府提供的公共房屋的人数几乎占居民总数的一半。
　　多盖些廉租房自然要政府多花些钱。在西方国家，每年用于廉租房建设的资金占财政预算的2%~3%。香港用于廉租房的资金比例更高，占财政预算的5?5%。??参见：徐滇庆.徐滇庆再论房价［M］.北京:机械工业出版社，2007.廉租房的现状
　　在计划经济体制下，无所谓廉租房。所有的人都靠单位分配住房，职工象征性地缴纳一点租金。这和当时实行的低工资制度是相互匹配的。房改以后，住房市场化，贫富差距迅速拉开。在2004年以后，房价暴涨，使得许多低收入家庭买不起房子，住房保障问题日趋尖锐。近年来，在各种报纸刊物上，关于廉租房的报道成篇累牍，声势很大，但是民众住房难的抱怨似乎并未减少，问题出在哪里？
　　国务院早就提出了为低收入家庭提供廉租房的政策。截至2006年12月，全国已有512个城市建立并且实施了廉租房制度，共解决了12?2万户的住房困难。2005年全国廉租房完成投资47?7亿元。2006年增加到70?8亿元，2007年达到83?2亿元。从数字表面来看，廉租房投入每年都在增加，可是一般人弄不清楚这些数字究竟代表什么含义。
　　目前，全国出租房屋总数为1650万套，其中廉租房只有33万套，占租赁市场的2%。在中国，出租房屋在总住宅面积中的比例本来就不高，而廉租房在其中的比例更是沧海一粟，少得可怜。
　　以北京市为例。在全国各大城市中，北京市廉租房盖得最多，表现最好。北京市计划在2008年兴建廉租房50万平米，按每套50平米计算，差不多合1万套。北京市有常住人口1600万，按每户三人计算，大概有530万户。其中，收入最低的10%贫困家庭迫切需要廉租房，眼下大约需要53万套。这犹如53个人争1个苹果，供需缺口相当大。??参见于秀琴在北京市十三届人大一次会议1月24日召开的新闻发布会。
　　一方面我们应当加强对民众的教育，量力而行，凭自己的力量逐步改善住房条件。超前享受只能给自己带来不必要的麻烦。另一方面，我们需要很好地检查一下廉租房的政策是否得到落实。
　　廉租房的资金来源
　　谈到廉租房，各级政府往往抱怨资金短缺，好像只要有了足够的资金，为穷人盖些廉租房是不成问题的。各级政府公布了一些关于廉租房的数据，下面我们就来解决一下这些数字背后的真实含义。
　　在国务院24号文件中明确规定了廉租房的资金有4个来源："一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。"
　　简单来说，廉租房资金有4个来源：        第一，地方政府预算拨款；第二，住房公积金；第三，土地出让金；第四，廉租房本身的租金收入。这4个资金来源的信息透明度不同。其中，住房公积金的使用情况也比较复杂。廉租房的租金收入微乎其微，解决不了多大问题。这两项姑且不谈，我们集中讨论廉租房建设和政府财政支出、土地出让金之间的关系。
　　廉租房与土地出让金
　　土地出让金是国有土地使用权出让的收益。既然土地属于全民所有，土地出让金自然应当属于全民。从土地出让金当中拿一些出来帮助弱势群体解决住房困难，合情合理，天经地义。
　　土地出让金的来龙去脉并不复杂。
　　1987年，作为地方税的一个部分向城镇国有土地征收费用，主要用于城镇建设和维护。在1年以后，将费改为税，称之为土地使用税。中央和地方对半分成。
　　1992年，正式出现土地出让金的名称，上缴中央的比例下调为5%。
　　1994年，在税制改革中，将土地出让金全部划归地方所得。
　　长期以来，土地出让金以非税收入的形式游离于预算之外。在国家统计局的各种统计年鉴中查不到土地出让金。究竟各级政府征收了多少土地出让金仿佛变成了一个灰色领域，数据很不清楚，没有哪个部门能给出详细的数据。迄今为止，还没有明确的法律规范土地出让金收益的管理。暂且不管数字多少，民众在购买商品房的时候都要缴纳土地出让金，土地出让金没有上缴中央财政，在地方政府手上，土地出让金是真金白银的收入。
　　在许多地方，近年来土地出让金已经成为地方政府的第二财政收入。有人估计，2006年，全国土地出让金总额达到了7000多亿元的历史高峰。土地直接税收和城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占地方政府预算外收入的60%以上。??参见伊歌，"地政风暴为啥奈何不了地产盛宴"，《改革内参》，2008年第3期。
　　北京大学中国经济研究中心教授平新乔的课题组估计：2006年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元。??参见"土地出让金用途'谜底'应尽快解开"，《大众日报》，2007年7月12日。
　　在2006年商品房销售总额为20 509亿元，其中，政府拿走了大约40%，也就是说大约8000亿元被政府收走了。扣除税费和其他开支之后，土地出让金的净收益为2900亿元。面对着混乱不堪的数据，我们宁肯选择最低的数据来讨论。在国务院24号文件之前曾经规定用于廉租房建设的资金不得低于土地出让金净收益的5%。也就是说，按照国家规定在2006年应当用145亿元建设廉租房。2006年廉租房建设完成投资总额47亿元，占土地出让金的1?74%。请问，还有将近100亿元到哪里去了？如果拿10%来计算，问题就更严重了。
　　政府财政对廉租房的支持
　　近年来，我国财政收入逐年递增。2003年财政收入首次突破2万亿元，2005年突破3万亿元，2006年接近4万亿元，2007年突破5万亿元。2007年财政收入增幅达31%。??参见《21世纪经济报道》，2008年2月21日。地方政府手里的钱多了，却不愿意花在廉租房上。
　　2005年全国财政支出33 930亿元，而廉租房投入仅仅有47?7亿元，占全国财政支出的0?14%。
　　2006年全国财政收入38 730亿元，廉租房投入78?2亿元，占全部财政支出的0?202%。
　　2007年廉租房投资83?2亿元，政府总财政收入超过51304亿元，廉租房投入占政府收入的0?163%。
　　如前所述，世界各国花在廉租房上的预算都占政府财政支出的2%~3%。香港用于住房保障的资金占政府财政支出的5?5%。如果我们在廉租房上花的钱占政府总支出的1%，也许还能找点理由来推脱，可是在廉租房建设上的开支还不到政府预算开支的0?2%，怎么解释呢？
　　2008年，在报刊杂志上频频看到消息，"今年廉租房建设资金投入68亿元。"参见人民网，2008年3月7日。一般老百姓并不了解这个数据究竟意味着什么。让我们来具体分析一下。
　　68亿元可以盖多少房子？根据现有的数据，在2006年，全国商品房销售面积为60 628万平方米，商品房销售额为20 509亿元，平均房价为每平方米3383元。投入68亿元，可以盖201万平方米商品房，如果每套房的面积为50平方米，相当于4万套廉租房。由于廉租房无须交纳土地出让金和各种税费，每平方米的廉租房价格可以降为2029元。那么，68亿元可以修建廉租房6?7万套。就全国的廉租房需求来讲，僧多粥少。
　　必须明确指出，这里提到的68亿元是中央投入廉租房的资金。如果把地方政府投入廉租房的资金也计算进来，总投资额理应加大许多倍。
　　究竟廉租房投入应当具有多大的规模才比较合理？我们不妨参照一下世界各国的情况。在西方各国政府开支中大约有2%~3%用来帮助穷人解决住房问题。我国香港用于廉租房（他们叫做公屋）的资金占其预算的5?5%。根据国情，在现阶段如果把廉租房投资控制在整个政府预算的1%~2%之间，应当比较合理。
　　非常遗憾，过去几年内用于廉租房的投资在政府预算中所占的比例实在太低了。2006年全国廉租房投资78?2亿元，2007年提高到83?2亿元。分别占当年财政预算的0?202%和0?163%，如表10?1所示。表10?1廉租房投资占政府财政预算的比例（单位：亿元）20062007财政收入38 73051 304廉租房投资额78?283?2廉租房投资所占比例0?002 019 10?001 621 7如表10?2所示，在2007年政府财政收入51304亿元，如果拿1%出来建设廉租房，应当是513亿元。如果拿2%出来，应当是1026亿元。实际上2007年廉租房投资83?2亿元，按照1%财政预算考虑，廉租房投资缺口为513亿元。如果按照2%计算，廉租房缺口为942亿元。表10?2廉租房投资缺口（单位：亿元）20062007财政收入38 73051 304廉租房实际投资额78?283?2 按政府总开支2%拨款774?61 026?08廉租房投资缺口696?4942?88按政府总开支1%拨款387?3513?04廉租房投资缺口309?1429?84不算不知道，一算吓一跳。原来廉租房投资还有这么大的缺口。
　　真的是财政困难，没有资金吗？近年来，我国财政收入逐年递增。
　　有些地方政府喊没钱，但钱到哪里去了呢？世界上大部分国家的行政费用占财政总支出的10%以下，可是，我国的行政管理费占财政总支出的19?03%。从1978~2004年，财政收入增加了23倍，而行政管理费上升了82倍，从49亿元增加到4059亿元。2004年全国有公车400万辆，每年消耗财政资源4085亿元。全国一年公款吃喝2000亿元以上。??资料来源：吴忠民，"2000亿元公共投入从漏斗中跑掉"，《改革参考》，2007年第18期。近年来，廉租房雷声大，雨点小，可是不少地方的县、市政府纷纷盖起了豪华的行政办公大楼和超大规模的广场。从2006年10月开始，监察部、国土资源部对2005年1月至2006年9月的新增建设用地逐项进行清理排查。到2007年初，各地共自办结案13 059件，涉及土地17 500公顷，给予党纪处分927人，政纪处分561人。至于说在土地出让金当中还有多少被非法侵占，贪污腐败，那就是另外一个需要追究的问题了。
　　一面是各级政府的楼堂馆所拔地而起，另一面是廉租房投入迟迟不能到位，这就是对"以民为本"政策的考验。
　　前些时候，许多地方大张旗鼓地说要多盖些廉租房，可是投入的资金非常可怜，甚至连国务院规定的土地出让金都要挪做他用，这些人嘴上说以民为本，心中想的却是别的事。
　　我们建议，第一，请各级人大严格监督土地出让金的使用状况，坚决执行国务院的规定，必须将不少于10%的土地出让金用于廉租房建设。第二，要求各级政府将财税收入的1%投入廉租房建设。第三，按照国务院的要求将住房公积金和廉租房收益继续投入廉租房建设。务必迅速改变廉租房建设的状况，为城市低收入家庭和农民工提供最基本的住房保障。
　　附录10A土地出让金被挪用建办公大楼??《北京青年报》，2007年11月5日。
　　（作者：岳德亮，裘立华）（新华社电）浙江省审计部门近日表示，今年对2005年至2006年期间国有土地使用权出让金的管理、使用情况进行的一次专项审计调查发现，不少地方存在违规使用土地出让金建设、装修办公大楼现象。据了解，浙江省审计部门审计发现，2005年至2006年，全省土地出让金用于办公楼等建设的达5?82亿元，如金华市所属的永康等5个县市将土地出让金用于支付行政机关和事业单位办公楼建设、搬迁及装修费用1?32亿元；奉化市在土地出让金中核销市政府大楼基建款4824?6万元。