致力商圈打造 万达未来在青再建四到五个万达广场——青岛万达广场副总经理袁林－海奥网

受金融危机影响许多人对于投资越发谨小慎微，即便是投资也是住宅类产品唱主角，在这种形势下，商铺投资的出路更注重最终端的消费者需求、审美需求。

万达广场袁林：可能我们的网友包括新闻网希望能够通过讨论得到一个秘笈，得到一个很简单的办法，选出一个商铺去投资，其实这是很难的，我们任何一个工作也没有放之四海而皆准的办法，我们商铺投资，先不说投资，既然投资你需要理解商业地产是什么东西。

其实商业地产不是特别的复杂，无非有是这么几种，从消费者的消费动因来说，一个是物美价廉，我去你那里买东西，我为什么不去他那里 买？第二个就是货品齐全，像国际展贸城，以前我在浙江工作的时候，义乌小商品批发市场。还有就是什么？就是万达这样的消费体验的多元复合，我满足了太多的消费体验了，一家三口来，妈妈购物，爸爸去健身，小朋友在动漫城去玩，统统都满足了。这是我来这里消费的动因。

其实更高层次的也是我们集团努力探索的，也是现在做的非常出色的商业地产中小型项目的共同特点，就是满足消费过程当中的审美需求，这是最高的层面，就是在消费过程当中的审美需求。打个比方，现在在一个物质非常丰富、生产完全过剩的年代里面，我们很难找到一个产品是稀缺的，稀缺只是暂时的，比如说这个车很少，三个月之后还抢吗？为什么在物质过剩的年代还要去那里消费？作为投资者要看到，无论是开发商还是买商铺的投资者，都要看到最终端的消费者需要的是什么？这是判断的一个唯一的依据。

当然39克拉是不卖商铺的，因为我们现在持有的物业都不够，但是我们下一个项目可能会卖商铺，我希望我的投资者可以看到，万达的投资者最终端的投资者为什么来这里买东西？产生消费动因的激励因素够不够？如果发现这里的消费动因动力很足，对于投资者而言，投资的安全性会得到保证。

刚刚谈到消费构成的审美需求的问题，其实打几个例子，比如说上海的新天地，这是一个比较老的商业项目，其实在那里面，消费酒吧、娱乐和其他的娱乐场所有什么区别？关起门来是一模一样的，但是给的空间感受不一样，那里有文化传承，有多少年来上海滩的老的历史、文化，这些东西放在那里，消费体验就完全变化了，很舒服，消费体验完全不一样。

比如说在南京总统府边上的1918，包括在北京的三立屯SOHO，包括宁波的老外滩，都是这样的，在商业的经营模式和提供的消费内容和消费服务方面没有什么特别的，唯独提供了一个审美方面的满足，我们的消费者在购买商铺的时候，不要看开发商说什么，看一下开发商、房产商给出的因素什么是有竞争性？而这些因素决定了我们最终的终端消费者是否去那里消费，把这个事想清楚了，你投资的保证就可以得到很安全的系数。

商铺对环境格外敏感，能在一个客流量充沛的商圈立地至关重要。还有许多正在发展或正在形成的区域性商圈，商业项目要具有排他性，城市人群就会被吸引。

万达广场袁林：谈到商圈对环境的格外敏感的问题，也确实不一定，我来青岛之前，最早在宁波做了一个项目，当时我去的时候，周围的住宅全空着，那块地还是沼泽地，没有什么人，但是做好之后，现在也是非常火，比宁波市中心的广场人气还会旺，本身这是商业资源带来的被动 性的人流，您谈到的对环境的敏感，是讲一种主动性的人流，主动性的消费。

当我们有足够的商业资源加 以利用，而且商业资源具有排他性，城市人群就会被吸引，被动吸引的向这个地方聚集，商业对环境的敏感度，与商业资源本身的特点有关系，比如我们谈到像刚刚谈到的义乌商品市场开车从市区要走很远很远，但是全国有很多人都去。就像屠总的国际展贸城就是这样的特点。所以商业对环境的依赖要一分为二。

青岛的商业我觉得是不均衡的，过于集中于老城区了，像屠总、何总新商圈的形成，滞后于城市的发展，以青岛不到800万人的规模，应该有更多的类似于香港路的商圈，至少4、5个这么多，才可以满足不同的消费需求的要求。

随着青岛这个城市不断向北、向东拓展的话，伴随的是诸多新型商业的形成，万达的CBD，李村的拓展必定是未来大型的产物。青岛未来商圈怎么发展，更多的会看到政府的引导、政府的政策，包括政府的规划。在我们万达有一句话“听党的话，跟党走”。政府是这个城市唯一的运营商，其实这个和政府的规划有很大的关系。

现在我们从政府的规划可以看到向东向北，包括开发区这都是未来人口不断聚集，城市建设不断翻新的主要的区域，它的商业中心一定会形成。

青岛的商业另外一个问题，商业的特色不够鲜明，总量偏少，就是刚刚我谈到的那么几种满足终端消费者需求的不同层级的消费的方式，满足物美价廉的，满足货品齐全的，满足消费享受的是不够的。在消费过程中我们感觉真正享受的地方，我去过的地方，海信广场不错，劈柴院感觉也是挺有享受的。

青岛商业在比较高层次的方面做的不够，但是青岛是有一个很有钱、很有实力的城市，也是有很多想法和带着海派文化的城市，对外来的一些事物非常接受的一些城市，像我们这样的交流多了，像外来的成功的案例，越来越被青岛人所认知，我想青岛商业的形态会向更高的方向更快的迈进。

不同业态的商业，商业特点、价值回报都是不一样的。对于投资者来说能带动经济结构发生变化的一定是很好的项目。

万达广场袁林：我谈一下一般性的看法，投资商铺也是一种消费，消费就有一定的共同点，我想从这么几点大家可以来注意一下：

首先就是我们看一个企业的经验值，这是很正常的，青岛是一个品牌城市，有很多品牌制造业，品牌的价值就体现在经验值上，房产开发企业也是一样的，判断产品最终市场表现的简单 指标，很容易，（企业的经验值）这是一个。

第二，即使是同一个企 业，提供的产品核心价值点也是不一样的，刚才我谈到4个点，可能细化还有别的，这也需要判断一下，因为其中不同的价值方向带来的是今后不同的价值空间：搞比较低层面的可能会利润低一些，高层面的可能利润高一些，所以这是要判断所提供的产品的价值点在哪里，是一种消费构成的美学享受？审美享受？还是一种需求满足？一种简单的物美价廉？

第三，作为投资者，我始终说投资者有时候比开发说还要专业，因为那是他兜里的钱，所以好的投资者一定会关注城市规划的发展方向，这是必须去规划去了解思考的，要不然肯定是蒙着眼睛去投资，说什么都是假的，还是要认真的了解城市规划的发展方向。

第四，我们还是需要了解，这个区域我们说的整个城市发展的方向，落实到区域，发展与提升的现实情况是什么样的？我们说的很好，但是没有动静，或者是完全是纸上谈兵，下一届政府一换，风向马上就变了，这就是区域发展与现实情况，根据现实情况我们可以判断未来的速度，这是非常客观、科学的办法。

第五，我们谈到一个你所希望投资的项目，有三个特点：第一，这个项目如果是好的商业项目，一定是带动区域经济结构的改变，这个区域本来没有这个东西，因为有了它之后，整个区域的经济生活发生变化，比如说屠总的国际展贸城，在展贸城的影响下，当地税收就发生变化了，人们的就业状况发生变化了，所以说能带动经济结构发生变化的一定是一个很好的项目。我们要看有这样的规模吗？有这样的能力吗？另外我们要看对城市面貌的改变有多大的影响？比如说我们青岛东部也就是十多年的时间，但是东部的建设对于城市面貌的影响是多么的巨大？要是能看到这一点，就是对项目的判断也有重要的依据，我所看到的佳世客，我不是青岛人，我也是听同事们讲到，在佳世客建成之前，在东部还是很不方便的，它的建设就带来了城市面貌很大的改变，就是这个区域，就是项目本身对区域的影响。第三就是看看项目能不能引发消费潮流，这个也是很重要的。比如说佳世客，还是熟悉的案例，佳世客开业和持续的经营确实带来青岛人消费方式的改变，他的改变在于汽车时代的来临，这就是消费潮流的引导，如果你判断这个项目，可以引导消费潮流，那一定是会成功的，当然这个东西也不是太潮流了，全部停直升飞机那也不行。

如果我们再从所在区域来比较的话，还有一个性价比的问题，就是指发展中的成长中的区域，比如说台东区域，住宅和商业拉得非常大了。在成长中的区域，这也是应该有一个关系的，当然不同的区域，不同的南方、北方、东方、西方不一样，国家的版图太大不好说。我们可以判断一下，比如说非常不成熟的区域，1：3、1：2.5的比例，关系应该是相对较优的，如果过高的话，压力可能就过大了。因为商业的发展必定还是要依赖城市的迁移和聚集，所以商业和住宅的量价的关系，是有一定的规律可寻，所以要探讨在区域里面如果是成长性的，就要看一下房价和区域的关系。

大家要认真的做做功课，这么做下来的话，一定会有这么一个判断，我也祝所有的商铺投资者立竿见影。