郭士英：房地产崩盘论不可信 - 谈股论金 - 综合社区 - 同花顺股票社区

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我国楼价、地价将在未来五年分别下降50%，80%？这是骇人的崩盘论。这不仅仅是对中国房地产的诅咒，也是在宣告中国经济即将步入灾难性衰退。这样的宣告的确不容忽视。个人认为，尽管房价不低，但还没有到达那么可怕的高度，崩溃论性急并且言重了。

崩溃论忽略了中国房地产刚性需求的巨大潜力，也未认识到结构性富裕背景下私人资本对房地产的投资偏好和投资需求，是包括房产税在内的政策调控所无法根本逆转的。崩溃论忽略了即将开始的收入增长变革对当前所谓房地产泡沫的消化魔力。崩溃论还应该对冠绝全球的中国高铁所带来的城市化加速及其对房地产业的影响给予应有重视。崩溃论还在以模糊的、静态的收入标准来衡量房价，事实上，决定着房地产价格总水平的从来就不是被严重低估的平均收入水平，而是那些先富起来的人群，那些隐性收入巨大和理财能力超强的中高收入阶层。问题是，只要中国经济持续增长，这部分人的购买力和影响力会越来越强大。历史上哪个国家都解决不了社会分层和共同富裕问题，不要期望诺大的中国会出现奇迹。

住房是人一生中必须要首先完成的置业行为，而且会随着收入的增长衍生出改善性住房要求。当前政府正在着力建设的廉租房，只能延缓部分人的购房行为，而不能真正减少商品房总需求。房地产行业几乎是所有国家的经济中枢，房地产的动荡就是国家经济的动荡。未来十数年，房地产对中国经济的整体走势仍将生死攸关。所有发展转型和新兴行业增长都不能在短期内改变和颠覆这个客观现实。因此，中国的房地产政策虽可能会维持阶段性高压，但绝不会自行制造或容忍房地产的崩盘。

一年不到的房地产调控的政策高压，初衷本是“遏制价格过快上涨”，这说明中国高层对房地产的认识既清醒又深刻。但这却引发了不少人的末世狂想。殊不知，若要房地产业出现公众期待的理性回归，那就至少需要动两个“分体式大手术”。但就目前来看，这两个“分体术”中，一个根本就没有做；一个开始并做了一半，不久料会草草收场。前一个是土地拍卖制度和地方财政改革，根本是伤筋动骨的，无法展开；相反，土地稀缺不可改变，土地价格在地方政府的利益博弈中不断走高，导致“手术”难度再度加大。后一个是中国银行的房地产信贷，“围追堵截”都用了。然此类行政干预无法长期持续的一个重要原因是主要银行都已上市，市场化的利益诉求最终将占据上风。只要银行仍有余钱，他们迟早会报复性地眷顾房地产这个资金饥渴的大客户。

为抑制通胀，明年央行将不得不多次提高利率。如果以实现正利率为目标，尚需加息4-5次。这当然会对房地产市场形成较大压力，为此，明年上半年的房地产市场可能仍将低迷不振。但即便如此，房地产行业普遍存在的高息贷款也说明，1-2个百分点的利率上扬，只会影响一些资金状况脆弱的小型开发商，也有可能减少一些低端购买力，但不会改变整个行业的稳定性，更不至于崩盘。另外一个很重要的依据是：防止房地产崩盘可能正是国家战略决策的一项重要内容。

鉴于房地产行业重要性和特殊性，相信政策宽松期终将到来。倒逼这一期限的因素至少有两个：房地产商资金的持续紧张很快会演变成商品房的供应紧缺，这将使得未来房价更加疯狂。届时房地产宏观调控难免自食其果。另外，大型地产商正越来越多地被迫依赖外资，这对中国银行业来说，不是一个可以长期忍受的状况；对中国经济来说，也将埋下巨大隐患。

更大的背景是中美经济博弈。这场高级别的危险较量早已布局并正渐入佳境。遗憾的是，美国可以持续印钞并对黄金、原油和基本金属等市场进行长期操纵，而他国终将被迫跟随。中国谋求在博弈中胜出的一个重要前提是：不能率先出现经济危机或市场灾难。但较量后期，我们会发现：承载过多任务的中国货币政策终将错乱不堪，为了不至于两败俱伤，不得不与美国的宽松潮流再次妥协。话句话说是“对抗不如谋求互利共赢”。未来的事实将会证明：新兴国家单纯的“堵”与“压”不但效果有限，而且国内经济的承受力也是有底限的，中国更加不可能长期承受过度紧缩和随之而来的经济失速。现有的紧缩和压制政策将在半年后遭遇严峻考验，中国的货币政策有可能出人意料地再次回归宽松。借助这再次的宽松，中国将加速人民币国际渗透，同时提供更多债券并高调迎接境外资本。高压的房地产政策将出现松动。股市和债市也有望代替央行成为中国吸收多余流动性的主要工具。

综上所述，个人认为，无论从内部还是外部来看，所谓中国楼市崩盘轮，无异于痴人说梦。明年中国房地产市场有望先抑后扬。中国股市也终将在不久迎来以地产、银行股为主导的稳步回升。除非政策一意孤行，对股市和经济的悲观是没有必要的。