15个城市出台房地产调控细则 专家称已取得成效

时间： 2010-12-14 07:30:28　来源：中国日报 王明浩、申琳、孙小静、江南、蒋升阳、李刚、陈伟光提供发表评论>>
关键词：调控房价涨幅楼市细则房地产市场
内容摘要: 9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。1-11月，全市销售商品房1375.5万平方米，同比下降31.1%，降幅比1-10月缩小2.3个百分点；其中销售商品住宅998.8万平方米，下降38.7%，降幅缩小2.1个百分点。

（图表资料由本报记者王明浩、申琳、孙小静、江南、蒋升阳、李刚、陈伟光提供，刘畅整理）
盘点2010年的房地产发展，调控是无法绕过的关键词。从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。
从政有经，令行为上。截至11月底，已有十五个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。日前，本报记者采访了北京、上海、广州、三亚、南京、杭州、温州、厦门等八个城市，了解各个城市在“新国五条”出台后落实国家调控政策的情况。
9月29日出台的“新国五条”，第一条就明确要求各地“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。同时，“对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，从“立即”、“细则”、“约谈”中，中央督办地方政府尽快落实新政策的力度和决心可见一斑。
9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。
这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受采访时表示，此次各地出台的楼市政策表现出三个特点：一是通过完善差别化信贷，控制投资性需求；二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；三是政府加大了住房供给和保障的力度。
相较以往的调控政策，有专家认为这一次更具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳”，采用土地手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利于政策落实，效力强大。
长期以来，房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望楼兴叹。楼市高烧，阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。二次调控下，各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。
对症药――
相机决策，调整市场供求关系
限购、差别化信贷是这次调控中的“眼球明星”，最受关注。根据“新国五条”规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。截至11月底已有多个城市出台限购令。但各地在“限购套数”、“针对存量还是增量”、“是否明确时限”上有所差异，多数城市要求新购买一套，对增量作出限制，也没有明确的执行实现，南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。
“这主要是各地政府结合当地实际，依据供求关系和房地产市场情况作出的判断，并无优劣之分。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。
而在信贷政策上，全国实行统一的差别化信贷。同时，多个城市也出台了差别化公积金贷款，弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。相比商业信贷政策，公积金政策更细化、更严格。“这些政策都是依时依势而定的，针对不同的市场形势相机决策，主要是遏制投资性需求，使市场达到合理的供需状态。”秦虹表示。
常备药――
增加住房有效供给，强化住房保障
细观各地政策，在增加住房供给、强化住房保障上，步调基本一致。各地都制定了较为完备的用地计划，加大住房用地供应，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得以缓解。
“调控的目标应该是住有所居，是让中低收入家庭、夹心层也能住上房子。调控不应仅是房价，更应是结构调整，要将重心放在保障房的建设上，加大保障性住房供应，改变保障性住房与商品房之间的比例。让不同收入的家庭都能拥有相应类型的房子。”顾云昌说。
顾云昌认为，各地应根据当地中低收入家庭和外来人口的实际情况，因地制宜的确定廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房的比例。特别是要大力发展覆盖范围更广的公共租赁房，解决“夹心层”住房困难。
长效药――
继续强化调控、深化改革
据国家统计局12月10日公布的数据显示，11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，“虽然上涨，但涨幅缩小，11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的环比上涨幅度，可以看出调控政策还是取得初步成效的。”对此，顾云昌也认为，“评价调控政策，关键要看对调控的目标定位如何，我们现在缺乏一个共识，如果目标是遏制房价过快上涨，那么调控已很有成效，如果是降低房价，那么显然还有待努力。”
不可否认，在当前流动性过剩、通胀压力大的情况下，楼市调控考验着各地政府的能力和决心。实际上，地方政府在楼市调控中也处于两难的境地，既要遏制房价、保障民生，又要稳定市场，促进经济发展。
“地方进行保障房建设的资金主要来自土地出让金，而且许多城市的财政收入也主要来自土地，因此要考虑通过开征土地税、改革土地出让制度等改变土地财政的发展模式。”顾云昌说道。
秦虹表示，调控楼市既要有地方政府长期的制度建设，也需要从国家层面进行相应的制度改革。如改革完善现有的土地和住房供应制度，加快推进房产税试点，进一步加强市场秩序监管和规范等。长期来看，房地产市场要实现平稳健康发展，仍需继续进行调控。
来源：人民日报 编辑：段若兰
相关报道
数据显示北京房价涨幅高于全国平均水平
11月北京市的房地产价格和居民消费价格（CPI）仍然不改涨势，甚至创出新高。
昨天，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布的本市11月经济运行数据显示，11月北京楼市与全国一样量价齐升，而且涨幅还高于全国平均水平。同时，11月北京CPI涨幅创26个月来的新高。
■楼市
涨幅高出全国水平1.5%
11月份，全市房屋销售价格同比上涨9.1%，高出全国平均水平约1.5个百分点。其中，新建住宅上涨14.3%，涨幅回落3.2个百分点；二手住宅上涨3.9%，涨幅回落1.1个百分点。11月全市房屋售价环比上涨0.2%，已经连续3个月环比上涨；其中新建住宅上涨0.1%，二手住宅上涨0.4%。
1-11月，全市销售商品房1375.5万平方米，同比下降31.1%，降幅比1-10月缩小2.3个百分点；其中销售商品住宅998.8万平方米，下降38.7%，降幅缩小2.1个百分点。市统计部门近3个月没有公布单月销售商品房情况。
>>解读
通胀促使房价继续上涨
北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示，数据显示，北京市商品房施工面积增加，这主要受到《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》等政策影响，使得11月新入市项目明显增多。在供给增加带动下，楼市交易量降幅继续缩小。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在通货膨胀大背景下，市场流动性相对过剩，又缺乏多样化的投资渠道，楼市依然是资金最热门的投向地。这不仅包括机构，也有一些居民为了抵御通胀，担心货币购买力下降而积极入市，这又进一步导致资产价格上涨，使得购房者对于房价上涨的预期加强而入市，如此相互作用。
明年1月有望出台新政
张大伟表示，北京限贷政策出台时间比全国普遍要早，政策效果可能不如其他城市那么明显。就目前的数据来看，眼下的房价上涨可能促使房产税加快出台。同时，成交量价再一次全面上涨，有可能引来第三次系列调控，而最可能出现的时机可能在明年1月份。
调控效果还有待检验
上海易居地产综合研究部部长杨红旭表示，均价上涨不能反映成交结构的变化，当前市场总体依然处于下行通道，并无确凿数据能证明已开始调头向上。于秀琴也表示，无论是国家还是北京市政府，调控房价的政策执行都是比较严的。特别是今年5月份以来，北京市抑制房价的政策发挥了明显作用。因此，北京市的房价肯定不会出现过快上涨，但是否下降还需观察。
■物价
CPI涨4.3%创26个月新高
数据显示，11月份，本市CPI同比上涨4.3%，涨幅比10月份提高0.9个百分点，为2008年10月以来新高。从环比看，11月份居民消费价格比10月份上涨0.7%，除娱乐教育文化用品及服务类价格下降外，其他七类价格均上涨，尤其是食品类上涨达到2.3%。
11月份，工业品出厂价格（PPI）比上年同月上涨2.4%，涨幅比10月份提高0.3个百分点；其中钢铁、化工产品涨幅较大。从环比看，11月份工业品出厂价格比10月份上涨0.5%。1-11月，工业品出厂价格比上年同期上涨2.3%，涨幅与1-10月持平。
>>解读
食品和居住价格领涨CPI
北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴分析表示，在北京CPI八大类中，涨幅最大的仍是食品类和居住类。其中，食品类价格上涨9.3%，高于10月份1.5个百分点，拉动总指数上涨2.8个百分点。此外，居住类价格上涨7.8%，高于10月份1个百分点。她还强调，在政府稳定价格、降低农副产品流通成本等措施作用下，鲜菜价格在11月中下旬开始回落。
来源：京华时报