房市 拐点还是调整？商品房买不买？

商品房，买还是不买？
任志强：不能单独说房地产这个产业出了拐点，而是说整体宏观经济出了问题。
2008年3月，在中国房地产界有“另类”之称的开发商潘石屹发表了房地产“百日剧变”的预言，并公开表示，2008年是房地产行业资金最为缺乏的一年。时隔三个多月，业界报告称，今年内地房地产行业资金缺口已达7100亿元人民币。随着中小开发商第三季度资金链空前告急，内地房地产金融危机已初露端倪。针对目前内地房地产的现状及未来走向，经济制高点栏目专访了在业界有“任大炮”之称的地产商任志强。
记者：前不久“国泰均安”发表了一份研究报告说，2008年整个房地产行业的资金缺口达到了7100亿元，您估计这个数字准确吗？
任志强：可能不太准确，还有不同的估计方法，我们钟伟先生估计现在可能要缺4500个亿，我们小潘先生估计可能要缺一万个亿，如果今年的销售下降40％的话，就最少是一万个亿，因为去年我们大概总投资是2.5万亿到2.6万亿这样的，销售大概将近3万亿，如果销售会下降比较大的话，那可能最少要少掉一万个亿。#那么我们估计这个下降还会持续一段时间。如果下降量不是很大的话，相差不会有这么大，但是如果持续观望的这个情绪会延续很长时间，或者说其他的这个楼盘维持在一个高价，而群众不积极购买的话，可能会出现…问题。
据各大媒体报道，深圳1至5月份，商品房每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。上海在2008年的上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5%。4月份，北京房价比3月份降低了0.8%，上半年的房屋成交量同比大幅下降38%。对此情况，记者在北京走访了一些的消费者。
童先生：我们可能对房子那种，也没有太追求那种完美，所以觉得的话，就想合适的话就可以买，但是06年下半年，一直到07年的话，我们觉得主要制约我们，就是房价这一块，就觉得是太高了。
购房者：奥运会前，什么都涨钱，物价也涨，什么都涨，加上经济都不稳定，能买房吗？
投资楼市的韩先生：如果没有闲钱的话，借贷去投资的话，现在绝对不是很好的时机。因为从去年下半年开始，就不考虑这事。
购房者：过来了解一下房地产这个市场，就是价格看有没有说降的可能。
记者：那从这个意义上来说，可以说当年王石所说的这个拐点，已经出现了吗？
任志强：这个我不太这么样认为，我现在也不太同意这种观点看法，我个人觉得，房地产是我们整体宏观经济中的一部分，如果中国的宏观经济已经从11.9下降到了10.06，或者说到二季度可能下降到10左右，到三季度可能弄不好就低于10了，既然宏观经济下降了，房价也会下降，所以我们的这个指数也是在下降的。这个下降基本上和宏观经济是同步的。那么这里反映个问题，就是房地产出现问题是因还是果，如果房地产出现问题是因，那它可能带动是整体经济下降是滞后，但是如果房地产是果，就是因为宏观经济下降了，所以房地产也下降，那它可能就是一个必然的结果。那么不能单独说房地产这个产业出了拐点，而是说整体宏观经济出了问题，是吧，
记者：所以您不认为在7、8月份，8、9月份时候，可能会出现这种大量的房地产公司死亡的情况？
任志强：我觉得这个死亡和别的行业不太一样，它比较特殊，其实房地产行业每年都有大量的死亡，因为房地产公司很多是项目公司，所以在统计上，你是看不出来它的死亡率的，因为它非正常死亡和正常死亡是两种不同的情况。那么就很难说地产行业一定会作为一个特殊的行业，比别人更加，这个情况更加恶劣，现在看不出来。
从2007年底，为防止经济过热增长，抑制通货膨胀，央行采取了紧缩性货币政策，并先后多次提高准备金率，达到17.5%的历史高位。有专家学者纷纷认为，随着信贷规模的收缩，相当一部分房地产商将陷入资金链断裂的困境，这将直接引发房地产行业的重新洗牌，部门中小房企身陷“生死场”。
记者：那如果说去年对于开发商来说是土地危亡，今年是现金危亡，您认为对于开发商最重要的是什么？
任志强：我觉得最重要的还是你的产品好不好，老百姓接受不接受，尽管我们可以看到，今年的销售是在下降的，但是好房子照样卖得出去，当然好房子不一定是价格最高的房子是好房子，就是性价比最好的房子，或者是被老百姓最容易接受的。我们今年毕竟还销售了1.9亿平方米的房子，去年一共是4.6亿，是吧，如果按半年算的话，比去年下降得并不太多，那么这里头，竞争里头最主要是你的产品是不是被市场所接受。
记者：今年土地的情况怎么样？
任志强：今年土地从一季度情况来看，土地的价值还是在上涨的，去年虽然说上涨的幅度很高，但是一季度实际上我们仍然涨了百分之十几，那么居住性的土地，也就是说我们平常说的盖住宅用的地，今年涨了，一季度涨得很高，涨了二十一点几，也就是土地并没有发生巨大的降幅变化，表面上看来有很多地区是流拍了或者是，这是在局部城市，也就是有些城市它土地是根据供求关系发生了变化。
土地从国土资源部到各地方土地整理储备中心和开发商手中，中间有很多环节。根据国家发改委和国家统计局的调查显示，2008年6月份新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月份低1个百分点，环比价格与5月持平。国家信息中心经济预测部研究员认为：住房价格涨幅回落的主要原因，是由于供求双方的关系所导致，由于国家的宏观调控政策，开发商为了避免收回土地，盲目增加供给。在北京市，经常可以看到推销楼盘的人员。
销售人员：送精装修，阳光房。这种是不算是购买面积。精装修还有。然后顶层是送阁楼，底层送…花园。
记者：那像高胜前不久出了一份报告说，房价，今年中国的房价，会下降到15％，看来您也不认同这个说法？
任志强：我个人不太认可这个说法。除非我们的经济持续下滑，比如说只有1％、2％的增长，对吧，不会维持7％、8％，或者更高一些的增长情况，有这种可能，是吧，那它可能也是个短时间，因为我中国，我认为中国的经济不会低到这么低的增长程度。#而且我们现在说的房价指数，通常是说的全国情况，在某些城市里可能下降了20％或30％，但在大多数城市，还有上涨的可能数，可能把它填平了，所以这个统计数字，是按一个国家来算的，并不是按一个地区算。#我想中国的宏观经济也应该是这的，整体的房价决不会有这样的大起大落，是吧，局部地区可能有局部，你比如说深圳，#局部时间里头，它下降了一些，但是局部时间，它突然又涨了，非常奇怪6月份，它暴涨，那是它的反弹吗，我们必须看7月和8月，我们才能知道，确实是不是反弹的过程，起码我们知道，这个房价不会是持续下降的过程，除非我们的宏观经济出了大问题。
记者：那如果我们假设中国的宏观经济在，比如说9％，10％，相对稳定的状态增长的话，您估计未来的这一年，会怎么变化，房价？
任志强：我觉得我们宏观调控如果维持在8、9的时候，或者是9和10的时候，我们的宏观调控可能不会再用紧缩的货币政策了，也可能是积极的财政政策，这两者相比的话，可能对中国经济的拉动作用，会维持在一个较高的增长率，那么房地产就会进入一个合理的市场阶段，就是除了政府保障以外，市场上的自由发展，我想这两个责任分清楚，市场回归市场，政府回归政府，可能我们市场才能真正做出经济上的…，那时候预期可能会越来越好。我个人觉得，从长期看，中国的房地产市场是看好的一个过程，我们毕竟只有40％几的…，是不是需要有更多的人进城去住房子，我们人口结构上来看，15岁以下人口有2.6亿，15岁到30岁有3.4亿，这个人口结构是巨大的，而这个人口结构相对来说是对住房需求最大的一个阶段，尤其是对城市化率最需要的一个阶段，那么这些都是我们住房的一个基本需求，这个需求不是不存在，只要我们改变了现有的按揭政策和金融政策的话，房地产市场一定仍然是维持一个持续上涨的一个过程。
据记者调查，从2003年中国的房价开始“过热”，到2007年11月，中国一线城市的房价涨了近5倍，开发商王石曾公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”，哪么，是什么原因造成了房价的上涨，究竟是开发商追求暴利，还是政府追求财政税利？
记者：房地产开发商这些年一直背负了一个不太好的名声，大家都认为说你们赚取了高额的利润。
任志强：对。
记者：我想请您给我们算一笔帐，如果说一平米的房子一万块钱，这当中大概房地产开发商拿走了多少，政府拿走了多少？
任志强：我们用一个最简单的例子来看，我们去年的土地出让收入大概是9600个亿，将近一万个亿的土地收入，我们整个的销售额，连非住宅全算上，大概是2.9万亿左右，不到3万亿，你知道这中间占了多少比例吗，我们整体的企业利润，大概去年企业就是2000多个亿，可是中石油、中石化，一个企业可能就超过了我们整个行业的利润，而它在国家来说，收取的土地资源税大概只有600多个亿，和这一万亿相比就可以知道，房地产行业对国家的贡献是远远大于了其他任何一个行业。那么恰恰是因为他们使用的是低…税，而房地产使用的是…税，那么除了土地出让以外，我们可以看到，各个城市中房地产涉及的税收都占了一个很大的比重，有的要超过30，超过40，是吧，就除了土地出让金之外，因为它有建筑税，营业税，增值税等等等等其他的税，因为建筑税也是所有的这个地方政府这个税收都混在一块。假定算起来的话，人大曾经有一个研究报告，认为这些税收大约占了70％几，就是政府所拿走的全部的这个钱大概要占到70％几。
记者：占到销售收入的70％几。
任志强：对，这个比例是很大的，我没有这样算过，但是我想，在发达地区，通常房价中的50％是土地出让的部分，50％，在次一点地区的话，通常要占到30％，这是土地的部分，那么税费的部分，一般的情况下要占到15％到20％，因为税费很多是重复征税的，如果把这些累计起来的话，确实可能就像报告说的，有可能占到60％，70％。比如说我们说一万块钱的房价，建筑成本大概也就不到3000块钱，但是土地成本可能5000块钱，或者说我刚才说的，顺义的土地都拍到6500块钱，是吧，那么加上3000块钱，它已经9000多了，加上财务成本和管理费用的话，它怎么也得卖一万多，而一万多实际上就是成本的部分，它要超过一万块钱，或者说一万更多的时候，一万二、一万三的时候，它才有一部分利润。那么他拿到了可能是1000块钱的利润，或者2000块钱的利润，可是政府拿到的是5000多、6000多，所以这个差异是非常非常大的，也就是说政府所获得的收益，大概是发展商获得的收益4到6倍。
记者：如果这个数额真的像您所说的这么巨大的话，那么去年、前年房地产的高速上涨，为什么大家把这个板子都打在房地产商身上？
任志强：因为大家并不知道政府拿了多少，其实土地的天价已经告诉大家，这个是促成房价上涨的重要原因之一，而更多的人看到的是发展商里头有很多个体户，他们在，不管是…也好，还是各种排行榜也好，他们变成首富，所以激起了大家的很多不满的情绪，但是他们并不知道，这些富翁是因为我们在其他行业没有开放原因下产生的，比如说我们金融行业没有开放，媒体行业没有开放，石油行业没有开放，煤炭行业没有开放，资源性矿产行业没有开放，其实这里头的富翁可能更多。
记者：那您会认同大家的这种感觉吗，说房地产行业，是一个高利润的，甚至是说这种叫做暴利的行业？
任志强：我不太认同，我认为它应该是高风险的、高利润的行业。全世界来看，房地产的风险是所有产业里面风险比较大的，因为它受整体经济和不确定性因素的影响这个比重比较高，那么既然它是利润差额，这个风险差额比较大的时候，它应该是获得更高利润的，就像银行贷款一样，风险投资，一定是收益最高的投资，否则的话，大家就会做保守的，但是我们并不是，因为我们全世界可以看到，没有一个对房地产商收暴利税的，但是对石油，或对化工，或对其他行业，有很多是受暴利税的，说明它的利润和其他的这些行业相比，差得很厉害，是吧，另一个原因就是公共产品缺失，所有人都把政府应该承担的责任加到了房地产商，因为他认为房地产商没有给我生产更便宜的房子，他们并不知道房地产商应该是在出让的土地上…，那么出让的土地，政府已经拿了一大笔钱。
任志强认为，政府应该很明确的把社会保障性住房应该和市场化的商品房分开对待，开发商潘石屹也曾公开表示，社会保障性住房不到位，是造成房价上涨的一个主要原因，2007年国务院出台了“24号文”，要扩大廉租房保障范围，明确地方政府的责任，很多专家学者认为这是对1998年住房改革“市场化过了头”的状况，进行理性化的政策调整。对此，我们采访了一向关注民生和社会问题的国务院参事任玉岭。
记者：但是房价本身的问题在中国今天已经是市场经济了，它不应该由政府来调控，应该由市场本身的供需关系来调控，而让老百姓去住那些大家能够住得起，买得起的房子，这应该是政府的功能，所以有人认为说，在中国今天造成一些矛盾的最主要的原因，其实是因为没有把作为商品的住房和作为公共产品的住房分开来，您的看法呢？
任玉岭：对，我也是一直主张把商品的住房和公共住房这两个应该区别开来。在当前来讲，最重要的是落实70％，就是70％的土地，就是凡是用于住房的土地，最多只能拿出30％给商品房，对吧，这是国家规定的。另外70％建90平方米以下的住房，这也是国家规定的。但是我们现在，我们还没有做到这一点，所以我觉得我们是可以在这方面，下一些大工夫，我认为我们的房地产不会萎缩，而且是只能扩大，因为我们需求房子的人特别多。
记者：但是作为商品房的住房，它本身就具有投机的功能，在世界各个国家，各个主要的中心城市，都是如此，我想中国也不会例外，而今天如果我们说，很多的低收入人群住不起房子的话，那么这个责任更多的是在房地产开发商呢，还是在政府的身上？
任玉岭：我刚才讲了，主要应该由政府，为什么一个文件，一个文件，一个文件出台，那么多文件出台，没有遏制住商品房？我觉得关键是我们的经济适用房没有起动起来，我们的廉租房发展太慢，再一个就是我们的限价房没有能够按照，就是国家的要求大部分土地应该给这一块，是不是，来保证这一块，我认为我们可能在这方面，现在还远远没有做到。2005年以后这几年的情况表明，我们的房地产管理上有问题。
从2005年，中国政府陆续出台了“国八条”，“国六条”，“24号文”，旨在引导和调控房地产市场，解决中低收入家庭的住房困难问题。24号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。
记者：为什么作为公共产品的廉租房，经济适用房起动起来会如此之困难，阻力在哪？
任玉岭：其中很重要的原因，就是要解决我们的房地产方面存在的腐败问题，因为腐败造成我们一些部门不作为，也因为腐败造成我们有些干部渎职。实际上在房地产的管理上是有不作为的情况存在的，也是有渎职的问题存在。大家都知道，就像胡安刚同志曾经讲过，真正腐败揭出来的只是占百分之十二点几，没有揭出来的还有很多，它的影响之大，我们，我不好说有多大的面积，就拿最近上海，一个区长，光人家送给他的房子，最后从这送的几十套房子里头卖了几套，他们家就得到了数千万。
另外我是讲，就是我们房地产商本身，就是自己有不检点的行为，你比如进行贿赂，这种情况是有的。但是房地产商呢，也有为难之处，就是我不贿赂，我可能就拿不到地，我不贿赂，我可能这个各种费用我就受不了，他确实有这个问题。所以我自己觉得，我们还是要首先从政府做检查，从管理部门去做检查，从管理部门来加强我们的管理，更好地去反馈反腐败，我觉得我们的房地产才能管住。现在老怪大家，为什么中央一个文件，两个文件，三个文件出台，管不住，而且每出台一个文件，总有一批舆论在反对，这里头也有，包括我们有些方面，有些人，搞了一些御用文人，专门替他们写文章来造舆论，这种情况也存在，
根据国家统计局在2008年6月6日公布的消息中，记者看到2008年1-4月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.%，增幅同比下降20.6个百分点，下滑较为明显，显示市场观望情绪较重。据各大媒体报道，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。
记者：那如果我们看短期呢，比如说今年下半年和明年，比如说我现在要买一套房子，我是应该继续地观望呢，还是说在今年年底之前，我就可以去买它了？
任玉岭：我个人觉得，如果你是刚性需求的话，你早就应该买了，随时都应该买，所以我个人认为，买房子的时候，不管这个当时的标价是多少，从长远或者5年10年，或者30年、70年的情况看，你永远买的是最便宜的，是吧。
记者：这是从购买的心理来讲，那么从实际的房价来看呢，很多人都在担心说，奥运会之后，比如说以北京为例，就会出现一个明显的下降。
任玉岭：我觉得这是一种梦想，因为全世界的奥运会之后，可能那些国家，都出现了一些房价下跌的现象，有的甚至于，像悉尼都是在奥运会之前就开始下跌了，是因为那些国家，大部分都不是和我们同样的发展阶段，因为他们很多都已经成熟了，是吧，但是中国不一样了，比如说北京，北京每年有一个亿左右的销售量，开工量，那么一个亿的建筑量里头，我今年为了奥运会，而多增加了只有400万，大概每个国家大概平均也就是400多万的建筑量，就专门为奥运会的建筑量，400多万的建筑量，对于它的原来只有200万来说是一个增量，巨大的增量，两倍以上的增量，可是对我的一个亿来说，只是一个零头，所以北京在或者说发展中国家在高速建设的一个城市发展过程中，不会因为奥运会的增量而产生巨大变化，它在总量里头只是个零头，所以从长远来看，我觉得你今天买房子和明天买房子是一样的，不要以为奥运会以后就会下降，假定中国的经济持续下降，那你就是不仅仅是个房子问题，而是我们要考虑整体经济下降过程中，我们的吃，喝，其他消费都会产生问题了。
记者：未来的方向会怎么走，这应该是大家最关心的问题。
任玉岭：从总体上来看，我认为房价只要在宏观经济继续上升的情况下，还是要保持上升。
中国社科院金融研究所数据显示：1至5月份，内地完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，高于同期4个多百分点。同时房屋施工面积也增长了24.9%。广州、深圳确实出现了比较厉害的下跌，一些二三线城市也出现了20%左右的下跌，但北京、上海现在还没有真正下跌，房价依然在高位运行。
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