第三次质疑房产税：中美房产的本质不同

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/06/13 10:08:51

《经济观察网》道听途说 2010.12.7 热议的房产税，最近被某些人说成是“第三次调控”的“救命稻草”。对此，笔者不以为然。

美国的房产，的确是买房容易养房难。但由此解读美国房价收入比低于中国房价收入比的主要原因是计征房产税，不仅仅是照搬照抄，而且犯了严重的错误。有以下三点：

1、土地所有制不同，房产价值的内涵不同

有句谚语，“有地斯有财”。说的是美国，不是中国。

美国的土地私有制，“房随地走”，房地产是一项完整的私有财产。由于土地私有，地产是永久性私产，即使其上的房屋灭失，土地的财产权仍然成立。房产只是依附于地产而存在，是其上的建筑物而已。房价价值是有限期的，但土地价值是无限期的，而且随社会的发展逐渐稀缺，具有永久增值的特点。

中国城市土地国有，决定了中国的房地产不是完整的财产权。房产依附于土地使用权，意味着地产归国家所有，房产归住户所有。所谓“地价”，只是“有限期的使用权价格”。房产有折旧、土地使用权有期限，意味着中国城市的房地产的价值长期来看不具备增值能力。随着房产的折旧和土地使用权年限的计减，房地产的真实价值逐渐减少，并非象美国的房地产一样具有永久价值。

一句话，中国的房地产不是永久财产，不是完整所有权意义的财产，所以，对中国的住宅征收财产税的说法本身就有很大的毛病。

2、土地价格受稀缺程度的影响

中美之间的房价收入比不能简单比较，还有另外一个原因。马克思说，“土地无价值”，地价是土地所有者仅凭其所有权攫取的社会分配份额。由于土地是天然存在，总量是固定的，因此，相对于人口和区域经济密度而言，其稀缺程度往往决定地价的高低。由此，我们也不难理解为什么当年日本东京圈总地价会等于美国总地价了，当然这里面也有一定的泡沫成分。

所以，简单比较房价收入比，缺乏学理基础。只能说明房价之于中国居民的压力很大，但并不能说明房价为什么这么高。

我一直在说，中国房价畸高的原因，一方面在于土地稀缺和土地所有权垄断引发的土地开发垄断；另一方面，更重要、也是根本原因，在于收入分配的严重不均。不从根本上解决严重的分配差距问题，房价畸高也是难以消除的。

3、不应持有环节征收，而应当是交易环节征税

这方面的内容，我早就说过了。持有环节征税，一则是加重居民税收负担、恐怕只为补充地方政府财政收入；二则法理不顺，中国的房地产不是完整的财产，土地财产权不属于居民所有；三则会转嫁于购房者和租房者身上，房价不一定下来，房租一定会上涨；四则，征收成本太高（包括评估成本），有房的居民会有很大的反对意见。

在交易环节征税，可以直接打压短期投机套利，对短期持有套利的住房交易，可以征收高额的增值税，这种做法，国外也有类似经验。好处是，识别容易、征收成本低，可以有针对性地打击投机性交易。

基于以上三点，我不认为房产税是可能到来的“第三次调控“的救命稻草，并始终认为有效增收、平抑分配差异、加大保障房建设方是治本之策。

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