解读房市秘密
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/06/05 08:49:22
解读特大利空 细看房市秘密 (多军不敢看完)
1.算保值增值率,得知:已高估的房子保值增值不了,“最后一棒”的代价太高。
因为投资别的每年有10%收获,所以2007年买新房90平米时,首付、装修、家具家电花65万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……(10次方)= 65万 * 2.594 = 十年里付出资金成本为169万。按揭65万 + 65万 * 每年付息0.07 * 10年 = 按揭成本为110万。169 + 110 = 为了这套房十年里总共付出资金成本279万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了3.1万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格要涨到每平米3.9万你才保本。说明,买入已高估的房子保值不了,更不要说增值了。
如果十年里租房,3万 + 3.2万 + 3.4万 + 3.6万 + 3.8万 + 4万 + 4.2万 + 4.4万 + 4.6万 + 4.8万 = 合计租金39万。(279万 – 39万) = 十年里为了一句“我有房”三个字破费了240万 = 十年可节省240万用于投资。
说明,在高位买房,付出了难以想象的很高的代价。
房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,买力不济,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!
2.算房租能涨多少,得知:房租涨不动拉住了房价的后腿。这是房价下跌的内因。
近三年,房价下跌的概率很大,投资者要赚取房价上涨的差价是没指望了,只能赚租金。买房的是有钱人,越涨越有人追买。租房的是中低收入家庭(或合租群体),物价涨得比工资快,样样都涨但工资涨不多,消费能力很有限,维持90平米的二房每年3万元的租金就气喘嘘嘘了。每年每套加租金0.2万元就加得要吵架了。如果房东的房租要大涨,那么房客只好换小点的(比如70平米)或偏僻点的房子,要不3人变4人合租。这样,社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子,供大于求,房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨,工资收入跟不上,那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求,房租很快就会回到原先的水平。
正府大盖廉租房,许多被套住的投资房进入租房市场,房租根本就涨不动。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。房租涨不动是房市的“不治之症”,它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。
125万的房子 / 70年 = 每年折旧1.8万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.2万。3 - 1.8 - 0.5 - 0.2 = 一套90平米的房子的“租金实际收益”0.5万元。130万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。
在通货膨胀情况下,目前钱存在银行里是负利率,是吃亏的。可是买房比存在银行里更吃亏。0.5万/ 7.6万 = “租金实际收益”只是银行存款收益的15分之1。
说明投资房产用于出租获得收益或“以租还贷”这条路已经被堵死了。说明房价奇高,下跌的内在动力很大。
3.算投资回报,得知:风险很大,不会算帐的人,才会去接“最后一棒”。
国际认可的股市市价盈利率是十几倍。目前,100元 / 存银行五年期利息一年5.87元 = 17年可收回投资(市盈率17倍)。2008年4月中旬,股市的有的绩优股的市盈率15倍,表面是15年回本,但存在炒短线和炒波段的机会,可能2年就回本。130万的房资 / “租金实际收益”0.5万元 = 260年可回本(市盈率260倍)。很明显,买房比炒股的风险更大。风险大了就要跑。目前的房价再涨一倍是市盈率520倍,说明房价不可能再上涨了。
一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上。“租金实际收益”0.5万元 / 130万 = 只有0.4%的回报。0.5万的“租金实际收益” / 如果房价下跌一半到65万元 = 也只能维持大约1%的超低的可怜的投资收益率。
4.算长期投资价值,得知:市场的未来走势变幻莫测,长期投资是自欺欺人的笑话。
价格有时在价值轴心上方,有时在价值轴心下方。对国民经济而言,石油比房子重要得多,稀缺得多,刚需性更强。2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元,2008年4月石油期价大涨到每桶115米元,中国石油反而大跌低见16元,还有一大堆人在杀跌。你在48.62元时买了,然后对大家说中国石油具有长期投资价值,那只是自欺欺人,只是笑话。
房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨,一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙,贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀,恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常,不由分说,残酷无情。我们要听市场的,而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。
在牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元,熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手,白白付出了5年的机会成本。
有人说,我不怕跌,我放20年做长期投资。20年里,要历经多届领导,要发出多少新文件?谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退,不会发生大的房熊市?中国已经进入老龄化社会,二三十年后,一对独生子女有几套房,会空出许多房子,可能连租出去都困难,别说再升值了。
土地使用权有70年,但是到30年以上时,正府一看是危房,外观影响市容,加上当官的瞄上房子下面的土地值钱,就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房,所以你别以为你一辈子都是有房族,别以为你房奴的日子小于20年。
你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的,说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样,你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
我们面临的环境问题日益严重。20年后,大城市可能每天在沙尘中度过,可能空气污染得厉害,可能喝不到干净的水,可能下酸雨。
有人瞎说还要涨20年。房价每4年涨1倍的话,2007年一套130万 * 2 * 2 * 2 * 2 * 2 = 130 * 32 = 20年后就要拆迁的烂房值得4160万元吗?
5. 算20年龄的旧屋的使用价值,得知:日后房价低落。
2008年买房,最后5年的按揭越交越生气,20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话,租房时对这样的老态龙钟的破旧房,连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时,银行嫌旧怕被套牢,不肯对买者办按揭。
20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了,比如电梯经常坏要爬梯18层,电话线老是暗断,电线老化漏电,连水龙头里的水都带电,下水管道漏得像井喷,却因为几百人在扯皮,修不了,物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,现在的房子显得外观破旧,结构落后,功能不全,必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱,就没人要了一样。
有钱的换房住新房去了,住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次,越住越没面子。 经过20年的大量建房,加上多子多富的那一代人不少不在了,人口大减,房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?
6.算房价收入比,得知:奇高房价站不住脚。
国际通行的房价收入比是3到6倍,按揭月供不超过家庭月收入的30%。6 / 收入的50%用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。2007年8月全市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万 = 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。已无法保证家庭幸福、生活改善、事业发展和社会进步。在不健全的社会保障下,要保证30年不失业不生病,不然银行就可能收走房子。
2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍,房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐!当前房价再涨一倍的话,不利于讲三个代表,不利于讲共富,不利于讲和谐社会。
3年前,米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7),澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
7. 算住房痛苦指数,得知:高房价后患无穷,误国不浅。
商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。
2007年我国某市住房痛苦指数=10000元/平米÷3333元=3
2007年新加坡住房痛苦指数=3022加元/平米÷3900加元=0.77
2005年纽约住房痛苦指数=2045$/平米÷3134$=0.65
比较的结果说明,当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价,普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数,如果房价再涨一倍的话,二线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家二线城市买4套房。如果房价再涨一倍的话,房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力?难道大家都不懂这样的道理:农村综合痛苦指数比城里高,有点本事的,有点文凭的,有点钱的都要进城,结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话,大陆买一大套房子需60年,在台弯只需15年上下,如何加快祖国统一的步伐?总之,房价再上涨对国家来说是得不偿失的。与国际接轨是大势所趋,历史必然。
8. 算工薪族多久能买起房,得知:炒民生后果严重,不可能长久!房熊市后10年内不回头不再大涨的可能性是存在的。
多军是唯心主义者,因为多军最爱讲:“房价是由需求决定的,而刚需是很大的”。 “钱袋”(有效购房能力)决定“脑袋”(购房需求),钱袋子属于物质,具有刚性,没有“硬通币”的人有买房的想法,他的需求只是一种想法,是软性的。也就是说,房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。钱袋里只有30万,每月只收入3000元,需要结婚买房,一点刚性也显示不出来。大多数老百姓首付能力在50万以下, 每年最大还贷能力在5万元以下,过了这二条线,吃“钢枪子”也出不来“刚性”。
需求透支,财力不济,钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人,要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起130万的新房了。新房5年上涨90万,5年里谁家工资增加了90万?
房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋,房地产商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”,自有30万缺口20万。到2007年一套130万时变“弱需”,自有50万缺口80万。3年再涨1倍到260万时变“无需”,无可奈何之需,自有90万缺口170万。其实,房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房,不用睡在街上啊。
房价上涨中,一工薪族2005年缺30万,2007年缺80万。劳动年数越长越买不起房,再涨10年,就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定?所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势,只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年,炒股,炒商品期货,炒外汇….. 炒这炒那,就是不应该炒民生!有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房,那是以前,现在人家房价收入比只是6倍的上下,如果还在炒房,房价收入比就会超过10倍。
2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出:“依法查处闲置囤积土地、房源问题,严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明,炒房犯法行为已危及民生,危及正权了。炒股不会危及民生,不会危及正权,有利融资发展生产,于是有些资金会被引导到股市去。
9.算中等家庭在通膨中能否买得起房,得知:刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。任志强们是在“为自己盖闲置房”。
因为高收入家庭有N套房,低收入家庭已买不起房.所以,如果当前当地的价格中收入家庭买不起,那么房子谁来买?购买力不是无限的,房价上涨到中等收入家庭月供还不起就是突破极限了,房价就会下跌了。王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳,涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起,不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
青年“白骨精”(白领骨干精英)赵五2007年定了四年后的买房计划,已积蓄40万元 + 家庭年收入16万的一半每年有8万可用于还按揭 * 4年 + 4年其他收入10万 = 82万为首付购买一套新房。
假如象有的多军吓唬人的那样大通胀,大加薪,大涨房价,那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增,赢利下降,没倒闭已是万幸,只是小涨工资。结果,82万 + 每年工资增加2万 * 4年 - 每年被高物价咬走4万 * 4年 = 王二首付款能力下降为74万。
房价继续大涨,130万 * 1.35 * 1.35 = 4年后涨到237万一套。237万 * 0.5 = 首付需118万 – 74万 = 赵五首付款缺了44万。啃四老,最终要拿钱到医院去还给老人,实际也是借。每月还了房贷后是月光族,还不起啊! 237万 * 0.5 = 按揭119万 * 0.07 = 每年还贷8.3万,而年还贷能力已下降为6万。
全市每年盖几万套新房。房地产商不是“为穷人盖房”(小虾在2007年就买不起了),不是“为白领盖房”(小鱼在2009年买不起了),也不是“为富人盖房”(大鱼在2006年就有N套了,手里还有钱但不买了,因为没了小虾小鱼这些剥削对象,再买就是“为自己买套牢房”)。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后,渔夫也完蛋了。
10.算一生需要几次购房,得知:“高价房奴”比租房更加困苦。
(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是:青年时赶上文化大革命和上山下乡,上过大学的没几个,成家遇到计生,中年遇到下岗再就业,退休金只够自己日常花费。二线城市,1985年工资普遍每月在60元上下,1990年在300元上下,1997年在1200元上下。一生红脑袋,穷革命,几无灰色收入,积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房,掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有40万元,但那是应付看病和养老的钱,说不定到时候4次“医院催命”一共要还给他们50万呢?你“月光族”哪里去找钱来还50万?如果是山区农家子女就更窘迫了。
“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房,30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了,另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付,也贷不到款,借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买,再涨就永远买不起了”的谎话,结果永远吃亏,最终两手空空,活得真窝烂!如果60岁时再花钱买一次房,你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了,第2个20年的“长怔”又开始了。
为了面子,为了满足虚荣心,房奴明知道那是20年的卖身契,还主动伸长脖子让人宰,几十年的辛苦只是为了别人的腰包更鼓一点,活得太窝烂!
条条道路通财庙,选择比努力更重要,为何一条死路走到老?可以先租房,创业成功后再买房。听王石的没错,晚几年买房会便宜很多。不愿做“高价房奴”的张三,做各种投资25年。每年平均20%的收益,100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……(1.2的25次方) = 到60岁是9540万的大富豪。
11.算自行车上坡不倒退所需要的最小速度,知房价不进则退。
自行车上行在斜度为10度,长度为10公里的上坡路上,必然是“逆水行舟,不进则退”。假设能前进的最小速度为每分钟踩35下,当你体力不支,只踩得动25下时,肯定会倒退。同理可知,房市只有二个方向,如果资金跟不上,房价上涨速度小于所需要的最小速度(每2年上涨35%)时,肯定会下跌。
在大城市以高价买新房,就象在股市6000点买的股票不敢久握一样,风险大,卖压大,只能用“短线投机手法”介入,敢握2年就不错了。因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚到10%,所以到高位风险很大时,要使房价逆势不断上涨,所需要的最小速度是每2年上涨35%(每年赚10% * 2年 + 税费、非自有的资金的利息等成本15% = 35%)。也就是说,“无利不起早”,房价必须以每2年上涨35%的最小速度上涨,才有起码的盈利动力使众人愿意冒着高位风险去“烧钱”,才能保证你每年实赚到可怜的10%。每2年上涨35%的情况是(本文以二线城市为例,新房成本包括中等装修和家电家具):
2007年新房130万 * 1.35 = 2009年涨到176万。176 - 130 = 2年涨46万。
2009年二手176万 * 1.35 = 2011年涨到238万。238 - 176 = 2年涨62万。
2011年二手238万 * 1.35 = 2013年涨到321万。321 - 238 = 2年涨83万。
这是无法长期坚持的。为何?第一,新房一过手就变二手房,所以95%的房子属于二手房。家庭年收入15万以上的几乎都有房,即使无房,也因为爱摆阔而不会接手你这个二手房。二是呈现家庭年收入15万以下的非富人的经济和心理都无法承受的加速度型的加价。
消费者是“上帝”,这是成千上万的商家用血换来的至理名言。“待购首套自住房者”的消费能力决定卖房者的最终命运。买房子无非就是两个目的:第一种目的是自住;第二种目的是赚钱。投资投机者(孙子)不是自住,出租不合算,要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”(上帝)以赚差价。所以,归根到底是建立在“自住”这个基础之上,“孙子”的命运最终被“上帝”捏在手里!
在高位,当“待购首套自住房者”没钱可“烧”了,或买得起也嫌贵不肯再“傻”了的时候,房价上涨就会减速,就会达不到每2年上涨35%的最小速度。比如只是25% - 税费等15% = 10% / 2年 = 每年实际得利5%。可能亏100万,却只是每年实际得利5%,这样10倍风险的生意只有小傻瓜才会去做。于是,房市上涨动力不足,就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了,有人就要顺水推舟了,有人就要落井下石了。
世上的路本来就是走完上坡路就到顶部,过了顶部就是下坡路。这是上帝无奈的安排:你是上帝也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。你是上帝也创造不出 “连上帝自己也走不到顶”的天涯路。
12. 算2008年能上涨多少,得知:房市已在2008年见到大顶,短期内再大涨就会死得更快更难看。
珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价就象太阳,有日出必有日落。房价股价就象海水,有潮起必有潮落。
为了经济不低头,铁箍已经套在头,股市杀鸡来教猴,退潮发现掉裤头。股价在2007年10月17日涨到6124点筑头,截止2008年4月18日已掉头暴跌到3078点(半年已跌49.7%)还没到头,如果当时爬到10000点再下来就会摔得更晕头!实际上房市也已经在2007年10月同时见大顶。高位不跑死多头,不肯承认已筑头,已涨5倍不回头,黄昏梦想出日头。
2008年房价如果逆势上涨的话,2007年底新房总价130万 * 1.35 = 2009年涨到176万。176万 - 实际价值80万 = 被忽悠走96万。血汗钱被忽悠太多了就会捂紧钱袋子。“多行不义必自毙”,坑害买家迟早会被“上帝”(消费者)惩罚的,不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗?
某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售,加上新近将有1万套新房封顶,如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股,在9.02元的卖盘上挂了1万股,随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
目前房市的调控真抓实干,风险已大,利空满天飞,恐慌气氛弥漫,广深跌势明显。围城外的人不想进去,大家都明白逆势者亡,顺势者生的道理,大多听人说过“新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来,房地产商为还贷要套现,套牢的想割肉,保本的要吐鸡肋,获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出,见小跌要尽早杀出,见涨当作回光返照也要杀出,每一次反弹都是杀出的良机。
“房市没有活雷锋”。明摆着有6万套等候在哪里,谁有一呼百应,扭转乾坤的帅才,让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万,不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中,一起动手先把这6万人救上岸?
“锦上添花追涨,落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,排队追涨“凑热闹”的人就不见了,围着“看热闹”的人就越来越多了,卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
房市投资投机者的买是为了卖,与股民在6000点高位的投机心态是一样的,会露出“游击队”的本来面目,打赢了应该“止盈”卖出,打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。最终在2009年还是要有6万个买得起176万一套房的“待购首套自住房者”来“解放”这些以130万买入的“解放军”。可是,你目光所及的1000人里还有几个买得起176万一套房的“待购首套自住房者”呢?还有几个相信“永涨不跌”的神话呢?
即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了,那也是回光返照,拉高出货,那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。你炒过股的话,就容易理解了:“天量见天价”。如果在高位见到“量价齐升”,就要注意是不是自买自卖对倒盘的骗局了。
跌势一旦形成,有很大的惯性和杀伤力,谁敢去接高空坠落的飞刀?楼市盘子太大了,参与的人太多了,没有真正说了算的大庄家,一旦下跌,就象大堤决口,卖盘凶猛涌出,谁来组织众人去堵住决堤大口?要知道,溜得最早的是大款,跑得最快的是大户,因为你才2套房,人家有10套,要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹,只是小散的单相思。
13. 算2008年正府救市的有效性,得知:周期规律无法改变,救市难以见效,走熊已是必然。
某些人拿“经济已被房市绑架”作为房牛市不会结束的理由,说正府不愿意看到大涨大跌,必定干预。说房地产商不会做亏本买卖,必定反扑。
难道自己的孩子被绑架了你就不管了?难道日本和美国正府愿意看到大涨大跌?难道日本和美国的房地产商爱做亏本买卖?
经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律,投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品,它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看,盛极而衰,物极必反,过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,Zf调控了,获利多使得种植量增多了,然后价格就自然下降到2元了。
“识时务者为俊杰”。熊市趋势一旦形成:多军心神不定,无可奈何,不卖就越亏越多,卖出的人会越来越多:50个、60个、70个、80个……。空军神闲气定,坐禅不动,因为低处没买还有机会,高处才买是高低二头挨耳光,逆势买入的越来越少:40个、30个、20个……。市场的获利回吐和买力重新积蓄,需要漫长的时间和痛苦的过程。尽管可以采取一系列的救市措施,但是这些措施却不能阻止调整的步伐,只能减缓调整的速度。就象吃止疼片一样,对治病却没有大作用。“出来混,总要还的。”房地产泡沫病难道因为有“中国特产的止疼片”而可以例外?
大家在房牛市里都看到了,正府不是万能的,初中期的正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理,累积到一定程度后,在后期,在转折点才会见效。在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来是不可能的。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧:2001年2245点开始走熊后,有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市,直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。
2008年三四月,股民天天骂正府不救市。可是,正府已学乖了,明白正策救市的初中期是卖“空调机”,不愿意自讨没趣。2007年10月17日6124点开始走熊后,到2008年4月20日已跌到3078点,才出面救市。
卖地者、放贷者和收税者希望房价保持在“慢慢吹,皮不破”的状态,这可能吗?房价的基数越来越大,吹气呈现加速度:30万一套时涨50%是15万,60万时涨50%是30万,100万时涨50%是50万。泡沫吹大到皮很薄很薄。房价大涨带动通膨,所以ZF不可能不继续调控,仅是积少成多,积小成大就会碰破它。
14.算供求变化的速度,得知:供小于求已发展为供大于求。
“上帝欲其亡,令其先疯狂”。2005到2007年,因为拍买来的土地成本越来越高,因为不涨就没人追买,房地产商每月每批都调高房价,以形成“永涨不跌”的假象,因为房价基数越来越大,2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万,30万,60万的“加速度”上涨,所以许多人恐慌了,砸锅卖铁,透支未来,急不可耐地追高买入。
本来,房地产商制造假象是为了“忽悠” 傻瓜的,哪曾想傻瓜竟然这么多,傻瓜的腰包这么好掏。结果,房地产商也被自己制造的假象“忽悠”了,也钻进“自己设下的圈套”里去了。于是,连海尔也知道“搞房子比搞科技赚钱”,也赶来凑热闹了,房地产商队伍“加速度”地增多了,全国已有6万家房企。于是,房地产商不但贪心地将赚到的钱用于扩大再生产,还四处借贷投进去,新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的“加速度”增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
买房人资金缺口越来越大,加速度被抛弃。房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的“减速度”,房价大涨使购房款的缺口以30万,50万,80万……的“加速度”增大,于是,“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的“加速度”被抛弃。新房涨到130万后,大多数“待购首套自住房者”的需求意愿已无法转化为有效需求。如果2007新房总价130万再涨1倍到260万,“待购首套自住房者”的有效需求将被彻底消灭!
房子供给量趋大(/),有效需求趋小,“Ⅹ趋势”就形成了。“>”时供小于求,发展为“<”时,就变为供大于求,就象菜市有20担白菜供应量,只有15担的有效需求,卖方市场变为买方市场。
以前,正治经济学老师说:“资本主义经济危机有周期性,过去大约每8年发生一次。因为贪婪和无计划而不断扩大生产,供给量趋大;在通膨下穷人购买力趋小,就会‘生产相对过剩’。富人的东西卖不出去,穷人想买又买不起,资本家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。”房子倒不掉,房地产商也舍不得倒掉,只有降价一条路可走。
15. 算2007年二线城市的新房房价, 得知:“房熊市”是被王二倒逼出来的,但95%的投资者不知道自己已经拿着“最后一棒”。
你张三在2007年花130万买一套新房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。你张三2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉15%。
李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给王二。李四2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉15%。
王二以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去,2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉10%。
李四“用屁股想”就知道:王二以309万将已盖6年的旧房卖出去的可能性只有1%。因为2013年可能还处在“房熊市”里,说不定只能卖得“腰斩价”65万。因为非富人买不起309万的房子,富人在2001年用309万可买10套,不会等待12年后再来买。
你张三是“用猪脑想”,所以还闷在鼓里。王二不买李四的,李四就不买你的,你张三2007年在大城市买的房子就属于“最后一棒”。
参加“击鼓传花”这个游戏,在门内拿着花的有100人,想买又买得起309万元门票的人只有5人时,就有95人拿着“最后一棒”。“最后一棒”的含义是:房子在别人手里是摇钱树,传到你手中变成绞肉机。
此问题是房市独有的,这是房市的死穴。已经没有“接棒人”了,但95%的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。
为何说2年换手一次,因为没有短炒机会,加上一轮的双方税费、非自有资金的利息等成本需要15%(股市只要1%),投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大,投机者怕熊市来临,敢握一二年就很久了。
因为每一轮都消耗掉许多税费,人人都需要加价35%才有最起码的2年共20%的赚头(2年共20%赚头又风险较小的机会不难找,更低就没人愿意买房了),价格很快就离奇了,很快就突破非富人购买能力的天花板了。
16. 算精神力量有多大,得知:涨时超涨跌时超跌。房价有上下二个方向,你为何只看到会大涨的一面,却看不到会大跌的一面?是你错误的观念造成的,是你只看到供求关系的重要,却看不到决定需求的更重要的“物质第一”(钱袋子决定需求)和“精神第二”(市场从来不缺资金,缺的是信心)。楼市成了投机市。只要是投机市,价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨,投机者就会蜂拥入市;信心缺失,投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。
“精神是原子弹”,威力无比。“人言可畏”,“众口烁金”。上涨时,80%的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条,心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远,随着调控力度的加强,随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时,80%的人心理预期看跌。看空理由有101条,跌价传言满天飞。在熊市里,对消息的敏感度非常高。对明摆着的大利多大家都不敢相信,捕风捉影的利空却人人都相信。听到利空是实在的利空,大家因为恐慌而争先恐后地出货,极具杀伤力。遇到利多是难得的出货良机,所以听到利多也是利空。心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用,会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。
17. 算银行按揭充足率,得知:银行带头逃跑,炒家的路被堵死了。
房价大跌时,房地产商和按揭者可以把房子推给银行,银行是最大的输家。所以这场“大戏”的出资人不得不最早逃跑。中央实行紧缩正策,炒家基本上在银行这一源头上被卡住了:银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模,对第2套房的按揭成数降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成,在此基础上按揭6成),实际首付6成。买130万的新房,原来首付需要52万,现在需要78万。对工资收入严格审核时发现,张三家年收入10万,扣除第1套已按揭的,第2套只能再贷40万,首付需要90万,还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
18. 算人头,得知:人口减少,刚需很少,炒家难逃票贩下场。
1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降,你我接到的结婚请贴上,主人大多是独生孩。2007年,中国小学入学总数为1500万人,比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了,文化程度提高了,就晚育,就不想多生,人口就不断减少。这种发展趋势,看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时,走出了一波下跌行情,中国不可能改变这一规律。
牛市里,一开盘几千人在排队。现在,售楼处冷冷清清。一个城市原来一天卖出300套,现在一天才卖出40套,扣除虚假成交量(象股市的自买自卖的对倒盘),分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊?你多军不买就算了,干吗急着忽悠别人去买呢?人气没了后,孙子(待卖者)急上帝(消费者)不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。房地产商忽悠不动炒家了,炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。票贩子自己不坐火车,迟早要卖出手。刚需,也就是“真正想坐火车的人”买不起票了,全市几十万张车票(投资性房)都在票贩子(炒家)的手里,不卖“跳楼价”行吗?
19. 算积压空置量,得知:土地稀缺是谎言,积压空置量大得很,供大于求必跌。。
因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以,500万人的市再来500万人,土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建,建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数,拆掉盖24层的,一下子就是4倍的土地)。圈地成风,到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底,房地产房地产商囤地约10亿平方米,这些土地量足够房地产商进行4年的房地产。日本和香港的人均土地少10倍以上,不是照样有房价和地价大跌的时候。
商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨,“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗?上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑,跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元,那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元,那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元,那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元,那么房价还能涨吗?300万元、400万元…..呢?
盖房最好赚,于是18路军都来搞房地产,越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海,各显神通。到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
800万人的某市,下半夜让你开车转遍全城,能见到800人露宿街头吗?说明99.99%的人都住在房子里,说明房子不缺。2008年计划建设保障性住房1万套(有的退租)。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出,就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。2008年初日成交40套 * 365天 = 2008年可能只售出1.5万套。供大于求必跌。
20.算待售率和卖出率,得知:待售率高,卖出率低,骗术不灵,市场冷清。
房牛市里,买方踊跃,开盘第三天,售楼处说卖光了。1000套待卖 / 每天成交500套 = 表面待售率为2倍。房地产商把股市里“自卖自买,拉涨停,再拉涨停”这一套演绎得有声有色:先“自卖自买”,然后“集中签约”,形成供不应求的局面,接着封盘,提价,再提价。于是,被忽悠的买房人追涨再追涨。
卖出量可骗人,存货量不骗人。走在街上,往二边看,到处是大工地,雨后春笋,新楼林立。到高位,遇到调控,持币观望,有价无市,30000套待卖 / 每天成交40套 = 新房待售率为750倍。消费者租房住,等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强,后降价遭殃。房地产商等不起,不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低, “买涨不买跌”,越降价越没人买,形成恶性循环,一路走低。上帝公平哪,老爷和孙子轮流当。
中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在,中介门可罗雀,你经过时注意看一下人头就明白了。到高位,遇到调控,空方持币观望,卖方卖意急迫,每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时,就是即将退潮之时。房市久盘必跌,随后就抢跑道出逃,兵败如山倒。
地产来房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金,其中有的是中小企业的流资在赌一把。许多资金为了救急企业而被迫杀价撤出房市,一些资金为了应急高利贷还款而被迫杀价撤出房市。
21.算城市化速度,知农民进城速度已放缓,房屋已过剩将更过剩。
农民特别是农民工逐步落实计划生育,过几年张家村一年里新进城的年轻人10人,因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
石油需求每年飞速增多,而全球石油产量已处在顶峰,近3年日均产量都无法增大,需求与供给已呈现不可逆转的“<趋势”,石油价除了上涨,已经别无选择。当我们见到150美元一桶时,汽油可能定量计划供给,会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。
买不到油和油价奇高,已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大,必须有人去扩种。中国13亿,粮食依靠进口做不到,有钱也没地方买去,米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
还呆在农村里的年轻人不多,80后的年轻人有几人种过田?加上承包土地以家庭为单位,机械化无从谈起,18亿亩耕地已人手不够,劳力越来越短缺。
这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃,更为了人有粮食吃,需要增加对农补贴,动员更多的劳动力进入农业。不可能吗? 50年前的精简下放和40年前的上山下乡,就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。
由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明,回流的苗头已显露出来了,大城市城市化速度减慢,中小城市加快。动则百万,民工和刚毕业的学生大部分无力买房,刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦,目前已过剩的大城市住房将会过剩,再过剩。
22.算商家标价与消费者估价的偏差率, 得知:百姓不傻,骗得了一时,骗不了一世。
消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价与消费者估价的偏差率已形成了一种大致的宽容度,从讨价和评论就能知道,偏差率超过1.3就难以被消费者接受:“这就值100元,卖150太贵了。”“好吧,卖给你140元”。“140元?老公你买贵了,这撑死就值100元,以130元买还差不多,你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。
2007年一套新房130万元 / 50万元估价 = 偏差率2.6倍。再涨一倍到260万就是5.2倍。问题很大啊:有260万元支付能力的人大多是习惯于“剥削别人”的大款,还会在已是5.2倍时的2010年再被“别人剥削”?全市3年里需要的肯接受5.2倍偏差率的“傻大款”不是几个而是10万个,哪里去找这样多既是“被人卖了还要帮人数钱”又能“赚得流油”的傻大款?
房地产商盖房的积极性与偏差率成正比,偏差率越高越好赚,心情好,房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比,偏差率越高越吃亏,心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的“待购首套自住房者”,钱来之不易,对偏差率会斤斤计较。随着偏差率以1、2、6、、、、的加速度增大,历来处于“上帝”地位的消费者不愿意再被忽悠的人数会呈现10万人、20万人、40万人、、、、、的加速度增多。老百姓可能智商不高,但钱商是与生俱来的(你拿走10个月孩子的玩具他就哭)。被忽悠多了就会冷眼旁观,捂紧钱包不肯买。
大多数“待购首套自住房者”没有接手能力就象大多数人男人没有能力爬上珠穆朗玛峰,高高在上的房价只有走下峰头才有机会嫁出去。
23.算汇率,得知:汇率可能先升后贬,现在买房很不合算。
如果十几年前日元先升值后贬值的“∩状态”一幕重现,我们可以这么做:2009年人民币的升值达到1比6时以60万元人民币买入10万米元,到2012年人民币对米元贬值到1比8时,换成人民币80万元。到时二线城市2007年盖的二手房每平米8889 * 90平米 = 80万。
如果2007年买这套新房,14000每平*90平 = 需花费126万元。126万 - 五年17万的房租 - 60万 = 节约49万 = 每年赚10万。这个思路说明,在人民币不断升值的现在买房是很吃亏的。
24. 算银行贷款充足率和房地产商的负债率,得知:债台高筑是房地产商危机之源,银行惜贷后资金链将绷断。
房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿,银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下,中央实行紧缩正策,2008年3月宣布自2006年以来第16次上调存款准备金率,大型银行的存款准备金率已达到16%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱,还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了,资金供不应求,不得不对房地产减少了资金供给。
许多地产公司的负债率在70%以上,乃至空手套白狼,很容易产生资金链断裂的危机。2008年,在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让房地产商如坐针毡,因为沉淀在房地上的钱,风险正在加大。据统计,上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。房地产商贷款12亿,等一年光利息就亏1亿 / 12 = 每月亏830万。“逆水行舟,不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整,“待购首套自住房者”就不买,炒家就提前来与房地产商抢跑道。
有价无市拖得越久,资金压力也就越大。2年没房地产Zf就要来收地了,建筑公司要求房地产商按进度支付工程款,钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货,买者不肯买期房,最头痛的是银行要来讨钱了。银行贷款有期限,房地产商卖不出房子就会导致银行不良贷款上升,银行不良贷款超标就会导致分行长下台,所以分行长就急死了!你不降价就按照抵押收房去拍卖,那样损失更大;房地产商不敢得罪“钱老爷”,所以不得不降价。
现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵,表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样,房地产商争先恐后地降价卖房,兑现收益,落袋为安。不卖跳楼价,就要人跳楼。
25. 算房商大亨说了多少句真心话,得知:碉堡内斗好戏连台,连房商大亨也说房价会跌。
房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌,股票投资者担心房地产商破产,多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元,2008年3月14日最低价20.1元。拿想上市的公司来说,一边是宏观调控,银根紧缩,银行贷款难。一边是直接融资难:全球的股市都在大跌,难以上市,而且2008年3月证监会发行部公开表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买房地产用地等目的的IPO计划,将不予核准。无法融得资金,房地产商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻断裂了,资金不足就会大抛物业,还不行就半倒闭了。
在此严峻形势下,连房市里房地产商的四大名嘴也沉不住气了。2007年底王石抛出“拐点论”,2008年2月冯仑预见三年后多数房企将“卖儿卖女”,2008年3月,潘石屹放出“百日危机”论,志强的嘴不硬了,承认有跌。难道你的底气比他们足?
万通集团董事局主席冯仑说,我个人预见在未来3-5年里,房地产6万家公司,未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
2008年3月,房地产商中的理论家潘石屹公开说:“总体来说,2008年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”
26.算需要多少税费,得知:开销太多,无税难活,加税不断;成也萧何,败也萧何。
前几年,调控中加税再加税,二手房交易需10%的税和费,使二手房流转快不起来,有利于一手房的销售,买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了,税重使二手房和一手房的销售都困难了,房市流转不动了,卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税,在牛市里你可以让孙子来付,熊市里轮到你当孙子来付了。
房子卖不动后,房地产商没钱买地或有钱也不敢高价买地了,到处都在流拍,2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的5分之一。少了这非同小可的一大块收入,地方财正困难啊。今后日子怎么过?公仆的吃喝拉撒怎么来?当官的有句口头禅:办法总比困难多。可能与国际接轨,实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变,即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证,在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元,你家3人有500平米的房子,每人免税面积为50平米,你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交,不交就记黑帐,房屋不能交易,银行卡冻结,不给贷款。这税开头少,财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家,养不起,炒不起,不合算,许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出,就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。
27.算米元流入多少,得知:米元流入源源不断, 不控房价火烧眉毛。
中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前状况有许多相似:米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨,通胀日重而难治。我国为了治通胀之病,控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服,米国却在落井下石:大幅减息,大印米元,逼人民币对米元升值,从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通,于是我国不得不对应地加印人民币,难以紧缩银根,所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话,会导致更多的米元流入。而且,米元贬值促使油价创下110米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米,带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升,物价上涨面在扩大。
在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息,就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众购房能力下降,房价会跌。如果大加息,也是企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众还贷能力下降,房价也会跌。所以楼市已经脱水,将要缺血,必跌无疑。
28.算房价大涨惹出多少麻烦,得知:房跌才能救国家,才能救大家。
从2007年底起,温ZL在多个公开场合说:2008中国经济将很困难。
物价指数节节攀高,到2008年二三月份都超过达8%,创下十一年来的新高。
炒高的房价股价导致金融房地产股带动股市跌跌不休。
美元兑成人民币的流资不断涌入,股市房市的外资何时可能大进大出令人不安。
高企的房价和巨大的还款的压力使得居民不得不缩减其他消费开支,造成内需不足,造成对外贸的依存度更高。可是,2008年二月份出口贸易顺差从一月份的18%,急剧降到6%。一些外向型厂家出口订单减少,生产原材料涨价,人工成本大幅增加,挤压了厂家的获利空间,珠江三角洲和山东的一批企业破产倒闭或被迫外迁内迁。有的企业倒闭半倒闭造成失业人数增多,有的企业经营困难就难以提高工资待遇而造成民工荒。
房奴的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失,国家的最大损失莫过于人才的损失。股价房价大涨后,各行各业用房成本增加了,员工买房租房的压力增大了,人心浮躁,上班搞科研,下班谈股谈房,不少人沉不下心来做实事,要求涨工资,不涨就留不住人才。如果业态失衡,365行赚到的钱大多回归到房地产来,一家欢乐百家愁,一荣九损,这对生产力将是很大的破坏。长此以往的话,后果是“落后就要挨打”,后果是难以国家统一,后果是社会难以稳定。
就象闯祸的孩子会被打屁股一样,为缓解这么多的宏观经济困难,奇高房价的下跌是必要的回归。
29.算物价涨了多少,得知:炒房是通膨之源,控制物价必须先降房价。
2008年二三月份,居民消费价格总水平同比上涨都超过8%。其中,食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”,就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物有生产有消耗,在2年里净增长50亿,稀缺资源还减少了。2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨!
房价上涨导致其他物价上涨,总体物价上涨导致企业增加工资,增加工资导致出厂产品价上涨,总体产品涨价推动总体物价再次上涨,总体物价再次上涨就需要再次增加工资。要破解这一物价涨和加工资的恶性循环,只能堵住房价上涨这个源头。房价回落了物价就回落,物价回落了工资就平稳,工资平稳了物价就平稳了。
凡事都有个度,大政策怎么可能放任房价无边无际地往上冲呢。房价上涨的钱多数流进了正府的口袋。如果房价真的能够一直维持上涨,正府没什么需要担心的,最高兴的当然是正府了。为什么越大的官越睡不好觉,越担心呢?物价涨后工资涨,工资涨后物价再涨,物价再涨后工资再涨,形成恶性循环,这样会破坏整个经济体系,会伤及官帽子,所以不得不一直在调控。一步一步地调控下去,“矫枉必过正”,量变到质变,调久必跌。
牵牛要牵牛鼻子,打蛇要打七寸,要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥,就别想管住大家,大家就涨价不断。最终,大官为了江山,中小官为了交椅,不得不强迫“带头大哥”带头降价。
30. 算正府的风险有多大,得知:“上帝”决定房市命运,正府无奈,调久必跌。
大官能随心所欲吗?水可覆舟,所以“公仆”要顾及“主人”的气色。台W被人捏在手里,老外的脸色不得不看,人家的印钞机日夜不停地印米元,你无可奈何。天子是老天爷(客观规律)的儿子,老天爷是总裁判,所以,老天爷决定房市的最终命运。人在做,天在看。人若能忍天难容。各国各地区的房价超涨后,都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”(客观规律)要房价跌,各国“天子”没一次拦得住。
多军爱讲“ZF不允许下跌”。难道日本ZF希望房价大跌吗?难道香港ZF希望房价大跌吗?ZF能随心所欲的话,这世界就没有金融危机了,就没有房熊市了。
多军说:“市场规律算个球,我们有中国特色。”好啊,上天管不了你中国人?不遵循规律的事,中国可是没少干,最后上天都令中国人付出了惨重代价:1958年“大跃进”后“三年饿肚子”。1966年后的“十年浩劫”。
有人说:“房市已绑架了国民经济,正府不敢让房价跌。房价一跌,经济就完蛋了。”那么,怕小孩下树时跌下来,难道小孩继续往上爬就更安全吗?金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题,是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍,泡沫已大,结果:一是ZF趁早主动地碰破它,房价中跌。二是气球气球突然破了,房价大跌。再涨下去的话,就是用红包欢送外资胜利大撤退,就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴,后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”(房市)收拾了,要么物极必反,“被动地让别人”(外资或“天老爷”)来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖,身不由己”啊。
ZF最终不会无动于衷,坐以待毙。有病不治,拖成大病就要死人。不软着陆,就会硬着陆。不要有幻想,真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候,真到了威胁“交椅和帽子” 的时候,亏死一批炒房的人不算什么大事,前几年股市大跌5年有谁真死了?你看谁行动过激了?
31. 算正府有几种调控手法,得知:房地产“一放就乱,一乱就管,一管就死,一死就放”。目前处于“一乱就管”阶段,将要进入“一管就死”阶段。
2008年3月,著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲说:“按照现在的收入,房价涨得过高过快,就会出现泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破,我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
我国由于市场经济和计划经济都不成熟,有时运用市场手段来放,有时运用计划手段来管,所以经济管理循环往复地出现“一放就乱,一乱就管,一管就死,一死就放”的情况。例如股市,“一放就乱”,由998点大涨到6124点。“一乱就管”,大量新股上市,大增发。“一管就死”,由6124点大跌到3212点(5个月下跌47.6%)。“一死就放”,会在今后1年内又冲到较高点。周而复始。知其“有时死有时活”的奥秘,可高抛低吸以盈利。
房市够乱了,也该管一管了。买房者普遍用假工资证明套取银行按揭。房地产商勾结银行官员过量获取房地产贷款,用假按揭骗取银行大量资金。不少当官的收受地产商的贿赂。2008年3月,国土部公布的“百日行动”成果,有2700多人因地获刑。北京海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓,其中超过1500万是收受地产商的贿赂。
难道房市有仙丹,管后能不死?还欢蹦乱跳就说明你管得不够,那就会再乱下去,直到你管到位为止。不过,到物极必反时再管到位会死得更难看。
房市与股市的最大区别是:股市因为流通性好,涨跌周期短。房市流通性差,涨跌周期长,一涨就7年,涨得久就跌得久,一跌就可能三五年,但愿不要象日本那样一跌就是十几年,趴倒后就一直没有回头再涨。
32.算房价跌50%,银行会不会死,得知:房价跌50%时银行也不会死,正府该调控时还是会调控,调久必跌。
几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的,一路从低到高地放出按揭,平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 按揭0.7 =平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。最高市价100万元跌50%到50万元,银行一点事也没有。不然银行怎么会说“按揭是优质资产”?
跌到50万元,你也不会停止还按揭的。因为不停止,有反败为胜的机会,下一轮房牛市可能值150万;如果你断供,首付打水漂了,房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。5年后重新买房时,银行不理你,一次性付款150万你有吗?百姓的房子被收后,不够数的也赖不掉,银行今后还会讨回大部分。
开发商这一块同此道理。几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的,一路从低到高地放出开发贷款,以房来说,平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 放贷0.7 = 平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。即使最高市价100万元跌50%到50万元,银行也没事。
银行具有消化不良贷款的能力。假设有关房地产贷款因为腐败、不按制度办贷和赖帐、外逃等情况而造成20%收不回时 * 占一切贷款30% = 亏6%。准备金补亏1%,贷款损失拨备补亏1%,股民补亏1%,增发股票补亏1%,财政补亏1%,印钞票补亏1%。下一轮上涨,银行手里压着的土地房子赚6%。
人家银行不比你傻,早就算计过了,早就用制度来预防了,不必担心下跌引发特大的收房收地风险。所以那种“为了保银行,正府不敢调控”的观点是错误的,该调控时还是会调控。该担心的是你自己。李嘉诚说:“房价上涨的时候不会死人,但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”
33.算房贷杠杆的风险度,得知:房贷放大风险,大堤溃于蚁穴。
2006年上涨到60万元,那么天价买入者可能损失30万。2007年上涨到130万元,那么天价买入者可能损失65万。如果再上涨1倍到260万元,那么天价买入者可能损失130万。说明随着风险越来越大,买房者的经济承受能力和心理承受能力就越来越小,买的人会越来越少,最终发展到求小于供,不得不跌。
股市不许贷款,不会放大亏损,安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位;房贷到高位会放大亏损,是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子,自己只有100万,按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万,死定了。连续下跌后就会无力还按揭,3个月未交按揭款,银行就来收房。拍得150万,自己的100万不见了,成为“负翁”欠银行50万,没有东山再起的机会。房价涨时,放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时,放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
34. 算利空有多少,得知:媒体也唱空,说你跌你就跌,不跌也跌。
美国次贷风波蔓延。广深房价大跌。房地产股大跌。一些地方在房跌后闹团退,要求补差价。物价大涨后加大对房市调控力度的声音不绝于耳。继续执行从紧的货币政策。2008年存款准备金率不断提高。利率仍有一定上调空间。政府进一步推进城市廉租住房、限价房的建设。落实“90/70”政策。增加土地有效供应。物业税可能在2008年由“空转”转变为试点征收。打击炒地炒房行为的新提法公布了。你说厨师历害还是青蛙历害?跟正策较劲,最后会吃不了兜着走!“胳膊扭不过大腿”,不要“敬酒不吃吃罚酒”。到了杀鸡给猴看的时候,18种武器随手拿一种就可击倒你。
中央宣传媒体不断唱空,说你跌你就跌不跌也跌。2008年初,中央电视台不断曝光楼市,说楼市在跌,即便楼市没有跌,这么一宣传,那些想买房的必然观望,那些炒房的必然不敢接手!股民都记得,前一段股市大跌前, 中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈,不听劝的都吃大亏了,别怪ZF没提醒啊。
35.算关门养狗后还有多少游资,得知:关门打狗是无奈选择,不跑必然被套。
游资泛滥和严重的通货膨涨会导致经济乱局。游资泛滥和严重的通货膨涨说到底是钱太多,多了就象恶狗到处(到商品市场和金融市场)伤人,就象长江洪水到处(到商品市场和金融市场)泛滥。治理游资泛滥和通货膨涨的最好办法是合龙关水,关门养狗。股市和房市大跌就形成合龙关水,关门养狗。股市已在合龙关水,关门养狗,2007年10月天价6124点到2008年4月见3076点(跌49.7%)。就象100只“狗”(游资,包栝境外的)有70只被套住,只有3只在“为主人站岗”,还用担心恶狗到处伤人吗?就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游,只有3分水在下游“为人民服务”,还用担心洪水到处泛滥吗?几十万亿的资金被关在房市股市里无法动荡,还用担心游资泛滥和通货膨涨吗?
西瓜熟了不卖掉放在地里,就会瓜变烂瓜,人变傻瓜!楼盖好了不赶快卖掉,楼变烂尾楼,人变猪猡!跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。现在楼市下跌的抛盘主力是房地产商,也就是中国最有钱的人了,打折几千万眼睛不会眨一下。即使楼价降了30%,还是有利润。他不说还要涨,让你先卖,他怎么卖?现在楼市下跌的抛盘主力还有早期投资者,2005年前一套才三五十万,现在100万,降了30%,还是有利润。他也说赶快卖,让你先跑,他来替你吃套?人家拥有很大的获利空间,随便卖都是大赚的。你拥有很大的下跌空间,认真挑也是大亏的。
36. 算炒作花样有几种,得知:国人喜爱炒作,愚昧冲动,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。
30年来,哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩托车,当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元,装电话初装费追涨到5000元,是现在的100倍。回头看,那钱花得真是冤啊。
中国人具有“中国特色”,遇到“大便宜”,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都是象幼儿那样愚昧和冲动。而且很健忘,当新的花样来临的时候,又忘乎所以地一窝蜂地上。
30年来,玩过什么花样?炒卖过计划物资,炒卖过走私货,炒卖过国库券,炒卖过君子兰,炒卖过手机,炒卖过进口汽车,炒卖过城市户口,炒卖过原始股凭证,炒股,炒外汇,炒期货,炒黄金。哄买过的确良布,哄买过火柴盐巴,哄买过家电,哄买过摩托车,哄装过电话,刚哄买过房子,正在哄买黄金。N年之后呢?社会是不断发展的,不断创新,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。炒房已是昨日黄花,之后的热门花样是什么呢?是股市,只能是股市!
37.算“蓄水池”能容下多少水,得知:股市已充当游资的蓄水池,房市已成冷门,股市是长期热门。
全球有数以百万亿美元的投机性的游资,大陆有数以十万亿元的投机性的游资。为了治理通货膨胀,需要控制游资进入,需要用“蓄水池”留住已进入的游资,因势利导,为我所用。游资具有很强的逐利性,会往赚钱机会更大的“价值洼地”流动。房市已涨7年,房价已涨到2001年的5倍,房价收入比已是15 / 西方6 = 2.5倍贵,难道游资是“活雷锋”?难道游资会去接房市的最后一棒?目前房市不死不活地在高空做平行飞行或小幅下跌,就象池水满满的,水位不肯降下来,游资想进去也流不进去。
池水有时满有时浅的股市就成了游资的“蓄水池”了。你看股市“K线图”,每年都有高低相差百分几十的上下波动。上涨几个月下跌几个月。在高位卖掉后就等待,见到低位再买。1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。2008年初股市大跌,A股有不少已大跌50%左右的绩优股。10元掉到5元是大跌50%,5元涨到10元是大涨100%。盈利空间大,大量的游资就抄底流进去了。
因为房市没有短炒机会,所以近7年在上涨时就不回头地涨,要下跌就会不反弹地跌几年。因为房市没有短炒机会,所以在高位就有价无市,800万的城市2007年一天成交300套,2008年初一天才成交40套,游资若要卖出要等多久?一买一卖的交易期需要几个月。游资进不去也出不来。
进得去也出得来的股市就充当流资的蓄水池了。因为有短炒机会,所以在高位就天量见天价,100万的股票一按“卖出键”几秒钟后款就到帐了。今天下午买的明天上午可卖。进得去出得来。
于是,游资宁进股市不进房市。
38. 算房市流通速度,得知:买卖来回需要几个月,流动性差致房市于死地。
在股市,今下午买明上午可卖,随时都有短炒者接手,100万元的股票要卖出时,一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去,一买一卖的交易期需要几个月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为他那2万已跌没了,大跌后还要阴跌三五年,就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会,一旦关门打狗,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局,许多人在高位就会恐慌,就会争先恐后地杀低抢跑道卖出,从而引发大跌,推动大跌。
“赚头,平中,亏尾巴”。踏错节奏要吃亏!房地产市场有周期性,涨几年后跌几年,跌几年后再涨几年。大陆人炒房是第一回,不少人对周期性和阶段性不了解,分不清春夏秋冬,秋风扫落叶了还在大量播种。搏傻搏的是看谁跑得快,跑得慢的猪是要挨刀的。奇高的价格强不过日本鬼子,不可能挺过8年。
39.算房市下落速度,得知:房市没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,一旦走熊大家都跑不掉。
在股市里,小散户量小,几秒钟就卖光了,跑得快是优势。庄家去炒一只小型股票,拥有几千万股。卖出需要大于10天的时间。于是,应用短炒手法,经常洗盘,经常走小熊,有时上,有时下,使小散户搞不清方向,进出频繁,多数小散户没有大盈利,卖出的欲望不强烈。到高位后,庄家先连续几天大幅拉高,然后又几天在高位上下宽幅震荡,形成巨量后混水摸鱼地卖出。95%的股市庄家都可以这样子跑掉。开跌后,有上下小幅震荡的短炒机会,只要你肯杀价就会有人来接手,加上有10%跌停板的缓冲,所以股票大跌时会跌得慢一些。
2007年底之前的房市涨就一直涨,不回头,不洗盘,不走小熊,所以大多是丰厚盈利盘。一旦大势不好,大利空袭来,炒家卖跌不卖涨,不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望,而买家买涨不买跌,于是挂牌卖出量增到30000套 / 每天成交减为40套 = 750倍的待卖率。自行车上坡时要有大的力量,下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。下跌时,没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,下落的速度会比股市还要快,一旦走熊就是大熊,包栝许多房地产商和大户会跑不掉,会套在高位。1998年香港的“一夜赤贫”说的就是这样的情况。
40.算房市涨跌有几个阶段,得知:涨跌周期8个阶段,先涨后跌,有涨有跌。
第1阶段是初露锋芒,慢步缓涨,跟者不多。都没参军少言谈。
第2阶段是如日中天,买者日多,到处盖楼。先当空军在彷徨。
第3阶段是上涨加速,迭创新高,排队拥挤。多军抢买白菜忙。
第4阶段是高位盘桓,有价无市,地价下跌。以为蓄势还会涨。
第5阶段是先知降价,拐点到来,开始中跌。看似假跌无卖愿。
第6阶段是后觉跟进,恐慌卖出,房价大跌。想割怕痛要骂娘。
第7阶段是钝刀割肉,阴跌后盘,盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。
第8阶段是横盘筑底,黎明之暗,上涨前夜。电梯到底心茫然。
目前各地的房市,排队拥挤的第3阶段已过,许多地方处于有价无市的第4阶段,广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大,在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段,大炒家会发扬风格,把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗?
聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局,在此阶段还不出货的过后就会后悔了。
大炒家能掐会算,不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局,2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。
41. 算房价下落的势能,得知:涨得越高下落势能越大。涨得越高跌得越深。
上涨20万元,那么房市下落的势能小,不会跌。
上涨50万元,那么房市有下落的势能,只中跌。
上涨100万元,那么房市下落的势能大,会大跌。
如果再上涨1倍共230万元,那么房市下落的势能特大,会大暴跌。正府不愿看到大暴跌,就会提前进行调控,调久必跌。
一旦下跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨,跌时超跌。2009年后,房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底,阴跌再阴跌,不反弹。
每套房每月跌2万元。下跌的第一年,跌去24万,外加资金成本损失10万,共损失34万。下跌的第二年,又跌去34万,下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住?许多出租房和空置房想卖出,非富人无力承接,炒家就把自己套住了。
42.算房熊市的跌幅,知房价将跌跌不休,越跌越没人买,越跌越有人要卖,过早抄底必被套。
真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上,却没想到还有地下室;抄在地下室的,没想到下面还有地窑;抄到了地窑的,没想到下面还有地狱。地狱又分18层。
降价10%时,会有80个抄底的人进来。
房价降到20%时,就有很多人的首付白交了,等于全额贷款,这时进来抄底的人只有40人。
降到30%,这时进来抄底的人只有20人。
降到40%时,大家全都愣住了,抄底的人不见了。买一个套一个,买2个亏一双,满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息,大家都恐惧了,会往下看跌。
KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”,必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开,谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有98%的人信念坚定,100年也不卖,但房市的定价权总是掌握在少数人手里,只要有2% * 30万套 = 6000个的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。
空头们发现:早买一个月就多亏3万,买一个套一个,越跌越没人买。炒家发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖。于是恐慌声一片,秋风扫落叶,兵败如山倒,跌跌不休,直至三五年后物极必反。
楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇,有人先过独木桥,发扬风格你让路,大跌开始能逍遥?
毛泽东说:前途是光明的,道路是曲折的。事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论反映了事物的发展规律,它蛮灵验的:2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,,ZF救市5年,跌到998点才救成。有人估计跌0.5,有人估计跌0.618,所以实际折中跌0.56。
43. 算日本和香港房跌幅度,得知:天下没有哪里的房价是只涨不跌的。
1989年,泡沫经济的最高峰,东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空房到处都是。房地产价格狂跌60%左右,到现在都爬不起来。。日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比,住宅地价已经下跌了46%,商业用地下跌了约70%。有人在泡沫经济前夕,用5亿日元买了一套房子,结果到1990年中期,只值1亿日元。
1997年,香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年,下跌65%左右。2003年非典,跌到均价33000。当时,人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前,香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌。现在,他们经历过了1998年的房地产崩溃,亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产,所以甘愿去租房子,不愿意冒险。
44.算傻子有几种,得知:逆势而为难以生存,五种傻子最为可怜。
一是高价卖身的房奴。
二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。
三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。
四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。
五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
要人弃我取,人取我予。不要有从众心理。真理不一定站在多数人一边。众人皆看好,则行情未必继续好。不要理会专家看好和安慰的话,行情总在一片看好声和欢呼声中结束。一个趋势形成后就很难改变。房价上涨的大趋势发生时,开弓没有回头箭,会涨得很高。下跌的大趋势发生时,落箭不会半空停住, 会跌到地板。涨久必跌,跌久必涨。每一个多头都有自己的100个理由希望它将继续下去,直到永久,但是要知道:社会经济承受力就象一根扁担,200斤是极限,500斤压上去一定会压断的。
随机应变当滑头,才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头是指在房市里细算明理,知己知彼,敢买会卖,战则能胜的“智钱”,是指在低位当多军不踏空,在房熊市里抄大底,在高位当空军不被套牢,在房牛市里赚大钱的投资者。
要赢就要当“智钱”(房牛市里踏空的傻空和房熊市里深套的傻多都要除外),独立思考,爱算细帐,胸有成竹,一叶知秋,先知先觉,顺势而为,牛勇熊怯,铜价买金,爱吃鱼头,让出鱼尾,回避风险,搏取大利。
炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒,跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者,会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断,投机者不会轻易介入楼市的,因为要继续暴涨的概率已不大,获利的概率已不大,获利空间已不大,来交学费和接棒站岗的概率很大。2006年跌的概率为10%,2007年30%,到2008年还在炒房的话,是在跌的概率为70%的情况下去豪赌升的概率为30%的赌场傻蛋。
本文以二线城市为例而写。楼市有风险,入市需谨慎!决策细算帐,责任应自担!
1.算保值增值率,得知:已高估的房子保值增值不了,“最后一棒”的代价太高。
因为投资别的每年有10%收获,所以2007年买新房90平米时,首付、装修、家具家电花65万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……(10次方)= 65万 * 2.594 = 十年里付出资金成本为169万。按揭65万 + 65万 * 每年付息0.07 * 10年 = 按揭成本为110万。169 + 110 = 为了这套房十年里总共付出资金成本279万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了3.1万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格要涨到每平米3.9万你才保本。说明,买入已高估的房子保值不了,更不要说增值了。
如果十年里租房,3万 + 3.2万 + 3.4万 + 3.6万 + 3.8万 + 4万 + 4.2万 + 4.4万 + 4.6万 + 4.8万 = 合计租金39万。(279万 – 39万) = 十年里为了一句“我有房”三个字破费了240万 = 十年可节省240万用于投资。
说明,在高位买房,付出了难以想象的很高的代价。
房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,买力不济,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!
2.算房租能涨多少,得知:房租涨不动拉住了房价的后腿。这是房价下跌的内因。
近三年,房价下跌的概率很大,投资者要赚取房价上涨的差价是没指望了,只能赚租金。买房的是有钱人,越涨越有人追买。租房的是中低收入家庭(或合租群体),物价涨得比工资快,样样都涨但工资涨不多,消费能力很有限,维持90平米的二房每年3万元的租金就气喘嘘嘘了。每年每套加租金0.2万元就加得要吵架了。如果房东的房租要大涨,那么房客只好换小点的(比如70平米)或偏僻点的房子,要不3人变4人合租。这样,社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子,供大于求,房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨,工资收入跟不上,那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求,房租很快就会回到原先的水平。
正府大盖廉租房,许多被套住的投资房进入租房市场,房租根本就涨不动。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。房租涨不动是房市的“不治之症”,它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。
125万的房子 / 70年 = 每年折旧1.8万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.2万。3 - 1.8 - 0.5 - 0.2 = 一套90平米的房子的“租金实际收益”0.5万元。130万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。
在通货膨胀情况下,目前钱存在银行里是负利率,是吃亏的。可是买房比存在银行里更吃亏。0.5万/ 7.6万 = “租金实际收益”只是银行存款收益的15分之1。
说明投资房产用于出租获得收益或“以租还贷”这条路已经被堵死了。说明房价奇高,下跌的内在动力很大。
3.算投资回报,得知:风险很大,不会算帐的人,才会去接“最后一棒”。
国际认可的股市市价盈利率是十几倍。目前,100元 / 存银行五年期利息一年5.87元 = 17年可收回投资(市盈率17倍)。2008年4月中旬,股市的有的绩优股的市盈率15倍,表面是15年回本,但存在炒短线和炒波段的机会,可能2年就回本。130万的房资 / “租金实际收益”0.5万元 = 260年可回本(市盈率260倍)。很明显,买房比炒股的风险更大。风险大了就要跑。目前的房价再涨一倍是市盈率520倍,说明房价不可能再上涨了。
一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上。“租金实际收益”0.5万元 / 130万 = 只有0.4%的回报。0.5万的“租金实际收益” / 如果房价下跌一半到65万元 = 也只能维持大约1%的超低的可怜的投资收益率。
4.算长期投资价值,得知:市场的未来走势变幻莫测,长期投资是自欺欺人的笑话。
价格有时在价值轴心上方,有时在价值轴心下方。对国民经济而言,石油比房子重要得多,稀缺得多,刚需性更强。2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元,2008年4月石油期价大涨到每桶115米元,中国石油反而大跌低见16元,还有一大堆人在杀跌。你在48.62元时买了,然后对大家说中国石油具有长期投资价值,那只是自欺欺人,只是笑话。
房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨,一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙,贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀,恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常,不由分说,残酷无情。我们要听市场的,而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。
在牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元,熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手,白白付出了5年的机会成本。
有人说,我不怕跌,我放20年做长期投资。20年里,要历经多届领导,要发出多少新文件?谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退,不会发生大的房熊市?中国已经进入老龄化社会,二三十年后,一对独生子女有几套房,会空出许多房子,可能连租出去都困难,别说再升值了。
土地使用权有70年,但是到30年以上时,正府一看是危房,外观影响市容,加上当官的瞄上房子下面的土地值钱,就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房,所以你别以为你一辈子都是有房族,别以为你房奴的日子小于20年。
你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的,说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样,你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
我们面临的环境问题日益严重。20年后,大城市可能每天在沙尘中度过,可能空气污染得厉害,可能喝不到干净的水,可能下酸雨。
有人瞎说还要涨20年。房价每4年涨1倍的话,2007年一套130万 * 2 * 2 * 2 * 2 * 2 = 130 * 32 = 20年后就要拆迁的烂房值得4160万元吗?
5. 算20年龄的旧屋的使用价值,得知:日后房价低落。
2008年买房,最后5年的按揭越交越生气,20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话,租房时对这样的老态龙钟的破旧房,连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时,银行嫌旧怕被套牢,不肯对买者办按揭。
20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了,比如电梯经常坏要爬梯18层,电话线老是暗断,电线老化漏电,连水龙头里的水都带电,下水管道漏得像井喷,却因为几百人在扯皮,修不了,物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,现在的房子显得外观破旧,结构落后,功能不全,必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱,就没人要了一样。
有钱的换房住新房去了,住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次,越住越没面子。 经过20年的大量建房,加上多子多富的那一代人不少不在了,人口大减,房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?
6.算房价收入比,得知:奇高房价站不住脚。
国际通行的房价收入比是3到6倍,按揭月供不超过家庭月收入的30%。6 / 收入的50%用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。2007年8月全市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万 = 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。已无法保证家庭幸福、生活改善、事业发展和社会进步。在不健全的社会保障下,要保证30年不失业不生病,不然银行就可能收走房子。
2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍,房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐!当前房价再涨一倍的话,不利于讲三个代表,不利于讲共富,不利于讲和谐社会。
3年前,米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7),澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
7. 算住房痛苦指数,得知:高房价后患无穷,误国不浅。
商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。
2007年我国某市住房痛苦指数=10000元/平米÷3333元=3
2007年新加坡住房痛苦指数=3022加元/平米÷3900加元=0.77
2005年纽约住房痛苦指数=2045$/平米÷3134$=0.65
比较的结果说明,当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价,普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数,如果房价再涨一倍的话,二线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家二线城市买4套房。如果房价再涨一倍的话,房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力?难道大家都不懂这样的道理:农村综合痛苦指数比城里高,有点本事的,有点文凭的,有点钱的都要进城,结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话,大陆买一大套房子需60年,在台弯只需15年上下,如何加快祖国统一的步伐?总之,房价再上涨对国家来说是得不偿失的。与国际接轨是大势所趋,历史必然。
8. 算工薪族多久能买起房,得知:炒民生后果严重,不可能长久!房熊市后10年内不回头不再大涨的可能性是存在的。
多军是唯心主义者,因为多军最爱讲:“房价是由需求决定的,而刚需是很大的”。 “钱袋”(有效购房能力)决定“脑袋”(购房需求),钱袋子属于物质,具有刚性,没有“硬通币”的人有买房的想法,他的需求只是一种想法,是软性的。也就是说,房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。钱袋里只有30万,每月只收入3000元,需要结婚买房,一点刚性也显示不出来。大多数老百姓首付能力在50万以下, 每年最大还贷能力在5万元以下,过了这二条线,吃“钢枪子”也出不来“刚性”。
需求透支,财力不济,钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人,要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起130万的新房了。新房5年上涨90万,5年里谁家工资增加了90万?
房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋,房地产商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”,自有30万缺口20万。到2007年一套130万时变“弱需”,自有50万缺口80万。3年再涨1倍到260万时变“无需”,无可奈何之需,自有90万缺口170万。其实,房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房,不用睡在街上啊。
房价上涨中,一工薪族2005年缺30万,2007年缺80万。劳动年数越长越买不起房,再涨10年,就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定?所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势,只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年,炒股,炒商品期货,炒外汇….. 炒这炒那,就是不应该炒民生!有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房,那是以前,现在人家房价收入比只是6倍的上下,如果还在炒房,房价收入比就会超过10倍。
2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出:“依法查处闲置囤积土地、房源问题,严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明,炒房犯法行为已危及民生,危及正权了。炒股不会危及民生,不会危及正权,有利融资发展生产,于是有些资金会被引导到股市去。
9.算中等家庭在通膨中能否买得起房,得知:刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。任志强们是在“为自己盖闲置房”。
因为高收入家庭有N套房,低收入家庭已买不起房.所以,如果当前当地的价格中收入家庭买不起,那么房子谁来买?购买力不是无限的,房价上涨到中等收入家庭月供还不起就是突破极限了,房价就会下跌了。王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳,涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起,不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
青年“白骨精”(白领骨干精英)赵五2007年定了四年后的买房计划,已积蓄40万元 + 家庭年收入16万的一半每年有8万可用于还按揭 * 4年 + 4年其他收入10万 = 82万为首付购买一套新房。
假如象有的多军吓唬人的那样大通胀,大加薪,大涨房价,那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增,赢利下降,没倒闭已是万幸,只是小涨工资。结果,82万 + 每年工资增加2万 * 4年 - 每年被高物价咬走4万 * 4年 = 王二首付款能力下降为74万。
房价继续大涨,130万 * 1.35 * 1.35 = 4年后涨到237万一套。237万 * 0.5 = 首付需118万 – 74万 = 赵五首付款缺了44万。啃四老,最终要拿钱到医院去还给老人,实际也是借。每月还了房贷后是月光族,还不起啊! 237万 * 0.5 = 按揭119万 * 0.07 = 每年还贷8.3万,而年还贷能力已下降为6万。
全市每年盖几万套新房。房地产商不是“为穷人盖房”(小虾在2007年就买不起了),不是“为白领盖房”(小鱼在2009年买不起了),也不是“为富人盖房”(大鱼在2006年就有N套了,手里还有钱但不买了,因为没了小虾小鱼这些剥削对象,再买就是“为自己买套牢房”)。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后,渔夫也完蛋了。
10.算一生需要几次购房,得知:“高价房奴”比租房更加困苦。
(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是:青年时赶上文化大革命和上山下乡,上过大学的没几个,成家遇到计生,中年遇到下岗再就业,退休金只够自己日常花费。二线城市,1985年工资普遍每月在60元上下,1990年在300元上下,1997年在1200元上下。一生红脑袋,穷革命,几无灰色收入,积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房,掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有40万元,但那是应付看病和养老的钱,说不定到时候4次“医院催命”一共要还给他们50万呢?你“月光族”哪里去找钱来还50万?如果是山区农家子女就更窘迫了。
“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房,30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了,另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付,也贷不到款,借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买,再涨就永远买不起了”的谎话,结果永远吃亏,最终两手空空,活得真窝烂!如果60岁时再花钱买一次房,你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了,第2个20年的“长怔”又开始了。
为了面子,为了满足虚荣心,房奴明知道那是20年的卖身契,还主动伸长脖子让人宰,几十年的辛苦只是为了别人的腰包更鼓一点,活得太窝烂!
条条道路通财庙,选择比努力更重要,为何一条死路走到老?可以先租房,创业成功后再买房。听王石的没错,晚几年买房会便宜很多。不愿做“高价房奴”的张三,做各种投资25年。每年平均20%的收益,100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……(1.2的25次方) = 到60岁是9540万的大富豪。
11.算自行车上坡不倒退所需要的最小速度,知房价不进则退。
自行车上行在斜度为10度,长度为10公里的上坡路上,必然是“逆水行舟,不进则退”。假设能前进的最小速度为每分钟踩35下,当你体力不支,只踩得动25下时,肯定会倒退。同理可知,房市只有二个方向,如果资金跟不上,房价上涨速度小于所需要的最小速度(每2年上涨35%)时,肯定会下跌。
在大城市以高价买新房,就象在股市6000点买的股票不敢久握一样,风险大,卖压大,只能用“短线投机手法”介入,敢握2年就不错了。因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚到10%,所以到高位风险很大时,要使房价逆势不断上涨,所需要的最小速度是每2年上涨35%(每年赚10% * 2年 + 税费、非自有的资金的利息等成本15% = 35%)。也就是说,“无利不起早”,房价必须以每2年上涨35%的最小速度上涨,才有起码的盈利动力使众人愿意冒着高位风险去“烧钱”,才能保证你每年实赚到可怜的10%。每2年上涨35%的情况是(本文以二线城市为例,新房成本包括中等装修和家电家具):
2007年新房130万 * 1.35 = 2009年涨到176万。176 - 130 = 2年涨46万。
2009年二手176万 * 1.35 = 2011年涨到238万。238 - 176 = 2年涨62万。
2011年二手238万 * 1.35 = 2013年涨到321万。321 - 238 = 2年涨83万。
这是无法长期坚持的。为何?第一,新房一过手就变二手房,所以95%的房子属于二手房。家庭年收入15万以上的几乎都有房,即使无房,也因为爱摆阔而不会接手你这个二手房。二是呈现家庭年收入15万以下的非富人的经济和心理都无法承受的加速度型的加价。
消费者是“上帝”,这是成千上万的商家用血换来的至理名言。“待购首套自住房者”的消费能力决定卖房者的最终命运。买房子无非就是两个目的:第一种目的是自住;第二种目的是赚钱。投资投机者(孙子)不是自住,出租不合算,要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”(上帝)以赚差价。所以,归根到底是建立在“自住”这个基础之上,“孙子”的命运最终被“上帝”捏在手里!
在高位,当“待购首套自住房者”没钱可“烧”了,或买得起也嫌贵不肯再“傻”了的时候,房价上涨就会减速,就会达不到每2年上涨35%的最小速度。比如只是25% - 税费等15% = 10% / 2年 = 每年实际得利5%。可能亏100万,却只是每年实际得利5%,这样10倍风险的生意只有小傻瓜才会去做。于是,房市上涨动力不足,就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了,有人就要顺水推舟了,有人就要落井下石了。
世上的路本来就是走完上坡路就到顶部,过了顶部就是下坡路。这是上帝无奈的安排:你是上帝也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。你是上帝也创造不出 “连上帝自己也走不到顶”的天涯路。
12. 算2008年能上涨多少,得知:房市已在2008年见到大顶,短期内再大涨就会死得更快更难看。
珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价就象太阳,有日出必有日落。房价股价就象海水,有潮起必有潮落。
为了经济不低头,铁箍已经套在头,股市杀鸡来教猴,退潮发现掉裤头。股价在2007年10月17日涨到6124点筑头,截止2008年4月18日已掉头暴跌到3078点(半年已跌49.7%)还没到头,如果当时爬到10000点再下来就会摔得更晕头!实际上房市也已经在2007年10月同时见大顶。高位不跑死多头,不肯承认已筑头,已涨5倍不回头,黄昏梦想出日头。
2008年房价如果逆势上涨的话,2007年底新房总价130万 * 1.35 = 2009年涨到176万。176万 - 实际价值80万 = 被忽悠走96万。血汗钱被忽悠太多了就会捂紧钱袋子。“多行不义必自毙”,坑害买家迟早会被“上帝”(消费者)惩罚的,不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗?
某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售,加上新近将有1万套新房封顶,如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股,在9.02元的卖盘上挂了1万股,随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
目前房市的调控真抓实干,风险已大,利空满天飞,恐慌气氛弥漫,广深跌势明显。围城外的人不想进去,大家都明白逆势者亡,顺势者生的道理,大多听人说过“新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来,房地产商为还贷要套现,套牢的想割肉,保本的要吐鸡肋,获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出,见小跌要尽早杀出,见涨当作回光返照也要杀出,每一次反弹都是杀出的良机。
“房市没有活雷锋”。明摆着有6万套等候在哪里,谁有一呼百应,扭转乾坤的帅才,让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万,不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中,一起动手先把这6万人救上岸?
“锦上添花追涨,落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,排队追涨“凑热闹”的人就不见了,围着“看热闹”的人就越来越多了,卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
房市投资投机者的买是为了卖,与股民在6000点高位的投机心态是一样的,会露出“游击队”的本来面目,打赢了应该“止盈”卖出,打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。最终在2009年还是要有6万个买得起176万一套房的“待购首套自住房者”来“解放”这些以130万买入的“解放军”。可是,你目光所及的1000人里还有几个买得起176万一套房的“待购首套自住房者”呢?还有几个相信“永涨不跌”的神话呢?
即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了,那也是回光返照,拉高出货,那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。你炒过股的话,就容易理解了:“天量见天价”。如果在高位见到“量价齐升”,就要注意是不是自买自卖对倒盘的骗局了。
跌势一旦形成,有很大的惯性和杀伤力,谁敢去接高空坠落的飞刀?楼市盘子太大了,参与的人太多了,没有真正说了算的大庄家,一旦下跌,就象大堤决口,卖盘凶猛涌出,谁来组织众人去堵住决堤大口?要知道,溜得最早的是大款,跑得最快的是大户,因为你才2套房,人家有10套,要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹,只是小散的单相思。
13. 算2008年正府救市的有效性,得知:周期规律无法改变,救市难以见效,走熊已是必然。
某些人拿“经济已被房市绑架”作为房牛市不会结束的理由,说正府不愿意看到大涨大跌,必定干预。说房地产商不会做亏本买卖,必定反扑。
难道自己的孩子被绑架了你就不管了?难道日本和美国正府愿意看到大涨大跌?难道日本和美国的房地产商爱做亏本买卖?
经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律,投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品,它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看,盛极而衰,物极必反,过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,Zf调控了,获利多使得种植量增多了,然后价格就自然下降到2元了。
“识时务者为俊杰”。熊市趋势一旦形成:多军心神不定,无可奈何,不卖就越亏越多,卖出的人会越来越多:50个、60个、70个、80个……。空军神闲气定,坐禅不动,因为低处没买还有机会,高处才买是高低二头挨耳光,逆势买入的越来越少:40个、30个、20个……。市场的获利回吐和买力重新积蓄,需要漫长的时间和痛苦的过程。尽管可以采取一系列的救市措施,但是这些措施却不能阻止调整的步伐,只能减缓调整的速度。就象吃止疼片一样,对治病却没有大作用。“出来混,总要还的。”房地产泡沫病难道因为有“中国特产的止疼片”而可以例外?
大家在房牛市里都看到了,正府不是万能的,初中期的正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理,累积到一定程度后,在后期,在转折点才会见效。在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来是不可能的。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧:2001年2245点开始走熊后,有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市,直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。
2008年三四月,股民天天骂正府不救市。可是,正府已学乖了,明白正策救市的初中期是卖“空调机”,不愿意自讨没趣。2007年10月17日6124点开始走熊后,到2008年4月20日已跌到3078点,才出面救市。
卖地者、放贷者和收税者希望房价保持在“慢慢吹,皮不破”的状态,这可能吗?房价的基数越来越大,吹气呈现加速度:30万一套时涨50%是15万,60万时涨50%是30万,100万时涨50%是50万。泡沫吹大到皮很薄很薄。房价大涨带动通膨,所以ZF不可能不继续调控,仅是积少成多,积小成大就会碰破它。
14.算供求变化的速度,得知:供小于求已发展为供大于求。
“上帝欲其亡,令其先疯狂”。2005到2007年,因为拍买来的土地成本越来越高,因为不涨就没人追买,房地产商每月每批都调高房价,以形成“永涨不跌”的假象,因为房价基数越来越大,2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万,30万,60万的“加速度”上涨,所以许多人恐慌了,砸锅卖铁,透支未来,急不可耐地追高买入。
本来,房地产商制造假象是为了“忽悠” 傻瓜的,哪曾想傻瓜竟然这么多,傻瓜的腰包这么好掏。结果,房地产商也被自己制造的假象“忽悠”了,也钻进“自己设下的圈套”里去了。于是,连海尔也知道“搞房子比搞科技赚钱”,也赶来凑热闹了,房地产商队伍“加速度”地增多了,全国已有6万家房企。于是,房地产商不但贪心地将赚到的钱用于扩大再生产,还四处借贷投进去,新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的“加速度”增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
买房人资金缺口越来越大,加速度被抛弃。房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的“减速度”,房价大涨使购房款的缺口以30万,50万,80万……的“加速度”增大,于是,“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的“加速度”被抛弃。新房涨到130万后,大多数“待购首套自住房者”的需求意愿已无法转化为有效需求。如果2007新房总价130万再涨1倍到260万,“待购首套自住房者”的有效需求将被彻底消灭!
房子供给量趋大(/),有效需求趋小,“Ⅹ趋势”就形成了。“>”时供小于求,发展为“<”时,就变为供大于求,就象菜市有20担白菜供应量,只有15担的有效需求,卖方市场变为买方市场。
以前,正治经济学老师说:“资本主义经济危机有周期性,过去大约每8年发生一次。因为贪婪和无计划而不断扩大生产,供给量趋大;在通膨下穷人购买力趋小,就会‘生产相对过剩’。富人的东西卖不出去,穷人想买又买不起,资本家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。”房子倒不掉,房地产商也舍不得倒掉,只有降价一条路可走。
15. 算2007年二线城市的新房房价, 得知:“房熊市”是被王二倒逼出来的,但95%的投资者不知道自己已经拿着“最后一棒”。
你张三在2007年花130万买一套新房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。你张三2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉15%。
李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给王二。李四2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉15%。
王二以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去,2年才能实赚到最起码的20%。双方税费和非自有资金利息消耗掉10%。
李四“用屁股想”就知道:王二以309万将已盖6年的旧房卖出去的可能性只有1%。因为2013年可能还处在“房熊市”里,说不定只能卖得“腰斩价”65万。因为非富人买不起309万的房子,富人在2001年用309万可买10套,不会等待12年后再来买。
你张三是“用猪脑想”,所以还闷在鼓里。王二不买李四的,李四就不买你的,你张三2007年在大城市买的房子就属于“最后一棒”。
参加“击鼓传花”这个游戏,在门内拿着花的有100人,想买又买得起309万元门票的人只有5人时,就有95人拿着“最后一棒”。“最后一棒”的含义是:房子在别人手里是摇钱树,传到你手中变成绞肉机。
此问题是房市独有的,这是房市的死穴。已经没有“接棒人”了,但95%的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。
为何说2年换手一次,因为没有短炒机会,加上一轮的双方税费、非自有资金的利息等成本需要15%(股市只要1%),投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大,投机者怕熊市来临,敢握一二年就很久了。
因为每一轮都消耗掉许多税费,人人都需要加价35%才有最起码的2年共20%的赚头(2年共20%赚头又风险较小的机会不难找,更低就没人愿意买房了),价格很快就离奇了,很快就突破非富人购买能力的天花板了。
16. 算精神力量有多大,得知:涨时超涨跌时超跌。房价有上下二个方向,你为何只看到会大涨的一面,却看不到会大跌的一面?是你错误的观念造成的,是你只看到供求关系的重要,却看不到决定需求的更重要的“物质第一”(钱袋子决定需求)和“精神第二”(市场从来不缺资金,缺的是信心)。楼市成了投机市。只要是投机市,价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨,投机者就会蜂拥入市;信心缺失,投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。
“精神是原子弹”,威力无比。“人言可畏”,“众口烁金”。上涨时,80%的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条,心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远,随着调控力度的加强,随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时,80%的人心理预期看跌。看空理由有101条,跌价传言满天飞。在熊市里,对消息的敏感度非常高。对明摆着的大利多大家都不敢相信,捕风捉影的利空却人人都相信。听到利空是实在的利空,大家因为恐慌而争先恐后地出货,极具杀伤力。遇到利多是难得的出货良机,所以听到利多也是利空。心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用,会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。
17. 算银行按揭充足率,得知:银行带头逃跑,炒家的路被堵死了。
房价大跌时,房地产商和按揭者可以把房子推给银行,银行是最大的输家。所以这场“大戏”的出资人不得不最早逃跑。中央实行紧缩正策,炒家基本上在银行这一源头上被卡住了:银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模,对第2套房的按揭成数降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成,在此基础上按揭6成),实际首付6成。买130万的新房,原来首付需要52万,现在需要78万。对工资收入严格审核时发现,张三家年收入10万,扣除第1套已按揭的,第2套只能再贷40万,首付需要90万,还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
18. 算人头,得知:人口减少,刚需很少,炒家难逃票贩下场。
1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降,你我接到的结婚请贴上,主人大多是独生孩。2007年,中国小学入学总数为1500万人,比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了,文化程度提高了,就晚育,就不想多生,人口就不断减少。这种发展趋势,看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时,走出了一波下跌行情,中国不可能改变这一规律。
牛市里,一开盘几千人在排队。现在,售楼处冷冷清清。一个城市原来一天卖出300套,现在一天才卖出40套,扣除虚假成交量(象股市的自买自卖的对倒盘),分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊?你多军不买就算了,干吗急着忽悠别人去买呢?人气没了后,孙子(待卖者)急上帝(消费者)不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。房地产商忽悠不动炒家了,炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。票贩子自己不坐火车,迟早要卖出手。刚需,也就是“真正想坐火车的人”买不起票了,全市几十万张车票(投资性房)都在票贩子(炒家)的手里,不卖“跳楼价”行吗?
19. 算积压空置量,得知:土地稀缺是谎言,积压空置量大得很,供大于求必跌。。
因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以,500万人的市再来500万人,土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建,建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数,拆掉盖24层的,一下子就是4倍的土地)。圈地成风,到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底,房地产房地产商囤地约10亿平方米,这些土地量足够房地产商进行4年的房地产。日本和香港的人均土地少10倍以上,不是照样有房价和地价大跌的时候。
商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨,“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗?上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑,跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元,那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元,那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元,那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元,那么房价还能涨吗?300万元、400万元…..呢?
盖房最好赚,于是18路军都来搞房地产,越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海,各显神通。到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
800万人的某市,下半夜让你开车转遍全城,能见到800人露宿街头吗?说明99.99%的人都住在房子里,说明房子不缺。2008年计划建设保障性住房1万套(有的退租)。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出,就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。2008年初日成交40套 * 365天 = 2008年可能只售出1.5万套。供大于求必跌。
20.算待售率和卖出率,得知:待售率高,卖出率低,骗术不灵,市场冷清。
房牛市里,买方踊跃,开盘第三天,售楼处说卖光了。1000套待卖 / 每天成交500套 = 表面待售率为2倍。房地产商把股市里“自卖自买,拉涨停,再拉涨停”这一套演绎得有声有色:先“自卖自买”,然后“集中签约”,形成供不应求的局面,接着封盘,提价,再提价。于是,被忽悠的买房人追涨再追涨。
卖出量可骗人,存货量不骗人。走在街上,往二边看,到处是大工地,雨后春笋,新楼林立。到高位,遇到调控,持币观望,有价无市,30000套待卖 / 每天成交40套 = 新房待售率为750倍。消费者租房住,等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强,后降价遭殃。房地产商等不起,不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低, “买涨不买跌”,越降价越没人买,形成恶性循环,一路走低。上帝公平哪,老爷和孙子轮流当。
中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在,中介门可罗雀,你经过时注意看一下人头就明白了。到高位,遇到调控,空方持币观望,卖方卖意急迫,每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时,就是即将退潮之时。房市久盘必跌,随后就抢跑道出逃,兵败如山倒。
地产来房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金,其中有的是中小企业的流资在赌一把。许多资金为了救急企业而被迫杀价撤出房市,一些资金为了应急高利贷还款而被迫杀价撤出房市。
21.算城市化速度,知农民进城速度已放缓,房屋已过剩将更过剩。
农民特别是农民工逐步落实计划生育,过几年张家村一年里新进城的年轻人10人,因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
石油需求每年飞速增多,而全球石油产量已处在顶峰,近3年日均产量都无法增大,需求与供给已呈现不可逆转的“<趋势”,石油价除了上涨,已经别无选择。当我们见到150美元一桶时,汽油可能定量计划供给,会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。
买不到油和油价奇高,已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大,必须有人去扩种。中国13亿,粮食依靠进口做不到,有钱也没地方买去,米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
还呆在农村里的年轻人不多,80后的年轻人有几人种过田?加上承包土地以家庭为单位,机械化无从谈起,18亿亩耕地已人手不够,劳力越来越短缺。
这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃,更为了人有粮食吃,需要增加对农补贴,动员更多的劳动力进入农业。不可能吗? 50年前的精简下放和40年前的上山下乡,就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。
由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明,回流的苗头已显露出来了,大城市城市化速度减慢,中小城市加快。动则百万,民工和刚毕业的学生大部分无力买房,刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦,目前已过剩的大城市住房将会过剩,再过剩。
22.算商家标价与消费者估价的偏差率, 得知:百姓不傻,骗得了一时,骗不了一世。
消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价与消费者估价的偏差率已形成了一种大致的宽容度,从讨价和评论就能知道,偏差率超过1.3就难以被消费者接受:“这就值100元,卖150太贵了。”“好吧,卖给你140元”。“140元?老公你买贵了,这撑死就值100元,以130元买还差不多,你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。
2007年一套新房130万元 / 50万元估价 = 偏差率2.6倍。再涨一倍到260万就是5.2倍。问题很大啊:有260万元支付能力的人大多是习惯于“剥削别人”的大款,还会在已是5.2倍时的2010年再被“别人剥削”?全市3年里需要的肯接受5.2倍偏差率的“傻大款”不是几个而是10万个,哪里去找这样多既是“被人卖了还要帮人数钱”又能“赚得流油”的傻大款?
房地产商盖房的积极性与偏差率成正比,偏差率越高越好赚,心情好,房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比,偏差率越高越吃亏,心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的“待购首套自住房者”,钱来之不易,对偏差率会斤斤计较。随着偏差率以1、2、6、、、、的加速度增大,历来处于“上帝”地位的消费者不愿意再被忽悠的人数会呈现10万人、20万人、40万人、、、、、的加速度增多。老百姓可能智商不高,但钱商是与生俱来的(你拿走10个月孩子的玩具他就哭)。被忽悠多了就会冷眼旁观,捂紧钱包不肯买。
大多数“待购首套自住房者”没有接手能力就象大多数人男人没有能力爬上珠穆朗玛峰,高高在上的房价只有走下峰头才有机会嫁出去。
23.算汇率,得知:汇率可能先升后贬,现在买房很不合算。
如果十几年前日元先升值后贬值的“∩状态”一幕重现,我们可以这么做:2009年人民币的升值达到1比6时以60万元人民币买入10万米元,到2012年人民币对米元贬值到1比8时,换成人民币80万元。到时二线城市2007年盖的二手房每平米8889 * 90平米 = 80万。
如果2007年买这套新房,14000每平*90平 = 需花费126万元。126万 - 五年17万的房租 - 60万 = 节约49万 = 每年赚10万。这个思路说明,在人民币不断升值的现在买房是很吃亏的。
24. 算银行贷款充足率和房地产商的负债率,得知:债台高筑是房地产商危机之源,银行惜贷后资金链将绷断。
房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿,银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下,中央实行紧缩正策,2008年3月宣布自2006年以来第16次上调存款准备金率,大型银行的存款准备金率已达到16%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱,还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了,资金供不应求,不得不对房地产减少了资金供给。
许多地产公司的负债率在70%以上,乃至空手套白狼,很容易产生资金链断裂的危机。2008年,在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让房地产商如坐针毡,因为沉淀在房地上的钱,风险正在加大。据统计,上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。房地产商贷款12亿,等一年光利息就亏1亿 / 12 = 每月亏830万。“逆水行舟,不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整,“待购首套自住房者”就不买,炒家就提前来与房地产商抢跑道。
有价无市拖得越久,资金压力也就越大。2年没房地产Zf就要来收地了,建筑公司要求房地产商按进度支付工程款,钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货,买者不肯买期房,最头痛的是银行要来讨钱了。银行贷款有期限,房地产商卖不出房子就会导致银行不良贷款上升,银行不良贷款超标就会导致分行长下台,所以分行长就急死了!你不降价就按照抵押收房去拍卖,那样损失更大;房地产商不敢得罪“钱老爷”,所以不得不降价。
现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵,表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样,房地产商争先恐后地降价卖房,兑现收益,落袋为安。不卖跳楼价,就要人跳楼。
25. 算房商大亨说了多少句真心话,得知:碉堡内斗好戏连台,连房商大亨也说房价会跌。
房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌,股票投资者担心房地产商破产,多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元,2008年3月14日最低价20.1元。拿想上市的公司来说,一边是宏观调控,银根紧缩,银行贷款难。一边是直接融资难:全球的股市都在大跌,难以上市,而且2008年3月证监会发行部公开表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买房地产用地等目的的IPO计划,将不予核准。无法融得资金,房地产商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻断裂了,资金不足就会大抛物业,还不行就半倒闭了。
在此严峻形势下,连房市里房地产商的四大名嘴也沉不住气了。2007年底王石抛出“拐点论”,2008年2月冯仑预见三年后多数房企将“卖儿卖女”,2008年3月,潘石屹放出“百日危机”论,志强的嘴不硬了,承认有跌。难道你的底气比他们足?
万通集团董事局主席冯仑说,我个人预见在未来3-5年里,房地产6万家公司,未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
2008年3月,房地产商中的理论家潘石屹公开说:“总体来说,2008年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”
26.算需要多少税费,得知:开销太多,无税难活,加税不断;成也萧何,败也萧何。
前几年,调控中加税再加税,二手房交易需10%的税和费,使二手房流转快不起来,有利于一手房的销售,买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了,税重使二手房和一手房的销售都困难了,房市流转不动了,卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税,在牛市里你可以让孙子来付,熊市里轮到你当孙子来付了。
房子卖不动后,房地产商没钱买地或有钱也不敢高价买地了,到处都在流拍,2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的5分之一。少了这非同小可的一大块收入,地方财正困难啊。今后日子怎么过?公仆的吃喝拉撒怎么来?当官的有句口头禅:办法总比困难多。可能与国际接轨,实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变,即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证,在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元,你家3人有500平米的房子,每人免税面积为50平米,你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交,不交就记黑帐,房屋不能交易,银行卡冻结,不给贷款。这税开头少,财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家,养不起,炒不起,不合算,许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出,就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。
27.算米元流入多少,得知:米元流入源源不断, 不控房价火烧眉毛。
中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前状况有许多相似:米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨,通胀日重而难治。我国为了治通胀之病,控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服,米国却在落井下石:大幅减息,大印米元,逼人民币对米元升值,从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通,于是我国不得不对应地加印人民币,难以紧缩银根,所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话,会导致更多的米元流入。而且,米元贬值促使油价创下110米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米,带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升,物价上涨面在扩大。
在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息,就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众购房能力下降,房价会跌。如果大加息,也是企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众还贷能力下降,房价也会跌。所以楼市已经脱水,将要缺血,必跌无疑。
28.算房价大涨惹出多少麻烦,得知:房跌才能救国家,才能救大家。
从2007年底起,温ZL在多个公开场合说:2008中国经济将很困难。
物价指数节节攀高,到2008年二三月份都超过达8%,创下十一年来的新高。
炒高的房价股价导致金融房地产股带动股市跌跌不休。
美元兑成人民币的流资不断涌入,股市房市的外资何时可能大进大出令人不安。
高企的房价和巨大的还款的压力使得居民不得不缩减其他消费开支,造成内需不足,造成对外贸的依存度更高。可是,2008年二月份出口贸易顺差从一月份的18%,急剧降到6%。一些外向型厂家出口订单减少,生产原材料涨价,人工成本大幅增加,挤压了厂家的获利空间,珠江三角洲和山东的一批企业破产倒闭或被迫外迁内迁。有的企业倒闭半倒闭造成失业人数增多,有的企业经营困难就难以提高工资待遇而造成民工荒。
房奴的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失,国家的最大损失莫过于人才的损失。股价房价大涨后,各行各业用房成本增加了,员工买房租房的压力增大了,人心浮躁,上班搞科研,下班谈股谈房,不少人沉不下心来做实事,要求涨工资,不涨就留不住人才。如果业态失衡,365行赚到的钱大多回归到房地产来,一家欢乐百家愁,一荣九损,这对生产力将是很大的破坏。长此以往的话,后果是“落后就要挨打”,后果是难以国家统一,后果是社会难以稳定。
就象闯祸的孩子会被打屁股一样,为缓解这么多的宏观经济困难,奇高房价的下跌是必要的回归。
29.算物价涨了多少,得知:炒房是通膨之源,控制物价必须先降房价。
2008年二三月份,居民消费价格总水平同比上涨都超过8%。其中,食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”,就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物有生产有消耗,在2年里净增长50亿,稀缺资源还减少了。2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨!
房价上涨导致其他物价上涨,总体物价上涨导致企业增加工资,增加工资导致出厂产品价上涨,总体产品涨价推动总体物价再次上涨,总体物价再次上涨就需要再次增加工资。要破解这一物价涨和加工资的恶性循环,只能堵住房价上涨这个源头。房价回落了物价就回落,物价回落了工资就平稳,工资平稳了物价就平稳了。
凡事都有个度,大政策怎么可能放任房价无边无际地往上冲呢。房价上涨的钱多数流进了正府的口袋。如果房价真的能够一直维持上涨,正府没什么需要担心的,最高兴的当然是正府了。为什么越大的官越睡不好觉,越担心呢?物价涨后工资涨,工资涨后物价再涨,物价再涨后工资再涨,形成恶性循环,这样会破坏整个经济体系,会伤及官帽子,所以不得不一直在调控。一步一步地调控下去,“矫枉必过正”,量变到质变,调久必跌。
牵牛要牵牛鼻子,打蛇要打七寸,要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥,就别想管住大家,大家就涨价不断。最终,大官为了江山,中小官为了交椅,不得不强迫“带头大哥”带头降价。
30. 算正府的风险有多大,得知:“上帝”决定房市命运,正府无奈,调久必跌。
大官能随心所欲吗?水可覆舟,所以“公仆”要顾及“主人”的气色。台W被人捏在手里,老外的脸色不得不看,人家的印钞机日夜不停地印米元,你无可奈何。天子是老天爷(客观规律)的儿子,老天爷是总裁判,所以,老天爷决定房市的最终命运。人在做,天在看。人若能忍天难容。各国各地区的房价超涨后,都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”(客观规律)要房价跌,各国“天子”没一次拦得住。
多军爱讲“ZF不允许下跌”。难道日本ZF希望房价大跌吗?难道香港ZF希望房价大跌吗?ZF能随心所欲的话,这世界就没有金融危机了,就没有房熊市了。
多军说:“市场规律算个球,我们有中国特色。”好啊,上天管不了你中国人?不遵循规律的事,中国可是没少干,最后上天都令中国人付出了惨重代价:1958年“大跃进”后“三年饿肚子”。1966年后的“十年浩劫”。
有人说:“房市已绑架了国民经济,正府不敢让房价跌。房价一跌,经济就完蛋了。”那么,怕小孩下树时跌下来,难道小孩继续往上爬就更安全吗?金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题,是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍,泡沫已大,结果:一是ZF趁早主动地碰破它,房价中跌。二是气球气球突然破了,房价大跌。再涨下去的话,就是用红包欢送外资胜利大撤退,就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴,后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”(房市)收拾了,要么物极必反,“被动地让别人”(外资或“天老爷”)来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖,身不由己”啊。
ZF最终不会无动于衷,坐以待毙。有病不治,拖成大病就要死人。不软着陆,就会硬着陆。不要有幻想,真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候,真到了威胁“交椅和帽子” 的时候,亏死一批炒房的人不算什么大事,前几年股市大跌5年有谁真死了?你看谁行动过激了?
31. 算正府有几种调控手法,得知:房地产“一放就乱,一乱就管,一管就死,一死就放”。目前处于“一乱就管”阶段,将要进入“一管就死”阶段。
2008年3月,著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲说:“按照现在的收入,房价涨得过高过快,就会出现泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破,我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
我国由于市场经济和计划经济都不成熟,有时运用市场手段来放,有时运用计划手段来管,所以经济管理循环往复地出现“一放就乱,一乱就管,一管就死,一死就放”的情况。例如股市,“一放就乱”,由998点大涨到6124点。“一乱就管”,大量新股上市,大增发。“一管就死”,由6124点大跌到3212点(5个月下跌47.6%)。“一死就放”,会在今后1年内又冲到较高点。周而复始。知其“有时死有时活”的奥秘,可高抛低吸以盈利。
房市够乱了,也该管一管了。买房者普遍用假工资证明套取银行按揭。房地产商勾结银行官员过量获取房地产贷款,用假按揭骗取银行大量资金。不少当官的收受地产商的贿赂。2008年3月,国土部公布的“百日行动”成果,有2700多人因地获刑。北京海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓,其中超过1500万是收受地产商的贿赂。
难道房市有仙丹,管后能不死?还欢蹦乱跳就说明你管得不够,那就会再乱下去,直到你管到位为止。不过,到物极必反时再管到位会死得更难看。
房市与股市的最大区别是:股市因为流通性好,涨跌周期短。房市流通性差,涨跌周期长,一涨就7年,涨得久就跌得久,一跌就可能三五年,但愿不要象日本那样一跌就是十几年,趴倒后就一直没有回头再涨。
32.算房价跌50%,银行会不会死,得知:房价跌50%时银行也不会死,正府该调控时还是会调控,调久必跌。
几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的,一路从低到高地放出按揭,平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 按揭0.7 =平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。最高市价100万元跌50%到50万元,银行一点事也没有。不然银行怎么会说“按揭是优质资产”?
跌到50万元,你也不会停止还按揭的。因为不停止,有反败为胜的机会,下一轮房牛市可能值150万;如果你断供,首付打水漂了,房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。5年后重新买房时,银行不理你,一次性付款150万你有吗?百姓的房子被收后,不够数的也赖不掉,银行今后还会讨回大部分。
开发商这一块同此道理。几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的,一路从低到高地放出开发贷款,以房来说,平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 放贷0.7 = 平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。即使最高市价100万元跌50%到50万元,银行也没事。
银行具有消化不良贷款的能力。假设有关房地产贷款因为腐败、不按制度办贷和赖帐、外逃等情况而造成20%收不回时 * 占一切贷款30% = 亏6%。准备金补亏1%,贷款损失拨备补亏1%,股民补亏1%,增发股票补亏1%,财政补亏1%,印钞票补亏1%。下一轮上涨,银行手里压着的土地房子赚6%。
人家银行不比你傻,早就算计过了,早就用制度来预防了,不必担心下跌引发特大的收房收地风险。所以那种“为了保银行,正府不敢调控”的观点是错误的,该调控时还是会调控。该担心的是你自己。李嘉诚说:“房价上涨的时候不会死人,但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”
33.算房贷杠杆的风险度,得知:房贷放大风险,大堤溃于蚁穴。
2006年上涨到60万元,那么天价买入者可能损失30万。2007年上涨到130万元,那么天价买入者可能损失65万。如果再上涨1倍到260万元,那么天价买入者可能损失130万。说明随着风险越来越大,买房者的经济承受能力和心理承受能力就越来越小,买的人会越来越少,最终发展到求小于供,不得不跌。
股市不许贷款,不会放大亏损,安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位;房贷到高位会放大亏损,是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子,自己只有100万,按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万,死定了。连续下跌后就会无力还按揭,3个月未交按揭款,银行就来收房。拍得150万,自己的100万不见了,成为“负翁”欠银行50万,没有东山再起的机会。房价涨时,放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时,放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
34. 算利空有多少,得知:媒体也唱空,说你跌你就跌,不跌也跌。
美国次贷风波蔓延。广深房价大跌。房地产股大跌。一些地方在房跌后闹团退,要求补差价。物价大涨后加大对房市调控力度的声音不绝于耳。继续执行从紧的货币政策。2008年存款准备金率不断提高。利率仍有一定上调空间。政府进一步推进城市廉租住房、限价房的建设。落实“90/70”政策。增加土地有效供应。物业税可能在2008年由“空转”转变为试点征收。打击炒地炒房行为的新提法公布了。你说厨师历害还是青蛙历害?跟正策较劲,最后会吃不了兜着走!“胳膊扭不过大腿”,不要“敬酒不吃吃罚酒”。到了杀鸡给猴看的时候,18种武器随手拿一种就可击倒你。
中央宣传媒体不断唱空,说你跌你就跌不跌也跌。2008年初,中央电视台不断曝光楼市,说楼市在跌,即便楼市没有跌,这么一宣传,那些想买房的必然观望,那些炒房的必然不敢接手!股民都记得,前一段股市大跌前, 中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈,不听劝的都吃大亏了,别怪ZF没提醒啊。
35.算关门养狗后还有多少游资,得知:关门打狗是无奈选择,不跑必然被套。
游资泛滥和严重的通货膨涨会导致经济乱局。游资泛滥和严重的通货膨涨说到底是钱太多,多了就象恶狗到处(到商品市场和金融市场)伤人,就象长江洪水到处(到商品市场和金融市场)泛滥。治理游资泛滥和通货膨涨的最好办法是合龙关水,关门养狗。股市和房市大跌就形成合龙关水,关门养狗。股市已在合龙关水,关门养狗,2007年10月天价6124点到2008年4月见3076点(跌49.7%)。就象100只“狗”(游资,包栝境外的)有70只被套住,只有3只在“为主人站岗”,还用担心恶狗到处伤人吗?就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游,只有3分水在下游“为人民服务”,还用担心洪水到处泛滥吗?几十万亿的资金被关在房市股市里无法动荡,还用担心游资泛滥和通货膨涨吗?
西瓜熟了不卖掉放在地里,就会瓜变烂瓜,人变傻瓜!楼盖好了不赶快卖掉,楼变烂尾楼,人变猪猡!跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。现在楼市下跌的抛盘主力是房地产商,也就是中国最有钱的人了,打折几千万眼睛不会眨一下。即使楼价降了30%,还是有利润。他不说还要涨,让你先卖,他怎么卖?现在楼市下跌的抛盘主力还有早期投资者,2005年前一套才三五十万,现在100万,降了30%,还是有利润。他也说赶快卖,让你先跑,他来替你吃套?人家拥有很大的获利空间,随便卖都是大赚的。你拥有很大的下跌空间,认真挑也是大亏的。
36. 算炒作花样有几种,得知:国人喜爱炒作,愚昧冲动,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。
30年来,哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩托车,当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元,装电话初装费追涨到5000元,是现在的100倍。回头看,那钱花得真是冤啊。
中国人具有“中国特色”,遇到“大便宜”,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都是象幼儿那样愚昧和冲动。而且很健忘,当新的花样来临的时候,又忘乎所以地一窝蜂地上。
30年来,玩过什么花样?炒卖过计划物资,炒卖过走私货,炒卖过国库券,炒卖过君子兰,炒卖过手机,炒卖过进口汽车,炒卖过城市户口,炒卖过原始股凭证,炒股,炒外汇,炒期货,炒黄金。哄买过的确良布,哄买过火柴盐巴,哄买过家电,哄买过摩托车,哄装过电话,刚哄买过房子,正在哄买黄金。N年之后呢?社会是不断发展的,不断创新,常炒常新,有了热门花样来炒,老花样和冷门花样的价格就回落了。炒房已是昨日黄花,之后的热门花样是什么呢?是股市,只能是股市!
37.算“蓄水池”能容下多少水,得知:股市已充当游资的蓄水池,房市已成冷门,股市是长期热门。
全球有数以百万亿美元的投机性的游资,大陆有数以十万亿元的投机性的游资。为了治理通货膨胀,需要控制游资进入,需要用“蓄水池”留住已进入的游资,因势利导,为我所用。游资具有很强的逐利性,会往赚钱机会更大的“价值洼地”流动。房市已涨7年,房价已涨到2001年的5倍,房价收入比已是15 / 西方6 = 2.5倍贵,难道游资是“活雷锋”?难道游资会去接房市的最后一棒?目前房市不死不活地在高空做平行飞行或小幅下跌,就象池水满满的,水位不肯降下来,游资想进去也流不进去。
池水有时满有时浅的股市就成了游资的“蓄水池”了。你看股市“K线图”,每年都有高低相差百分几十的上下波动。上涨几个月下跌几个月。在高位卖掉后就等待,见到低位再买。1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。2008年初股市大跌,A股有不少已大跌50%左右的绩优股。10元掉到5元是大跌50%,5元涨到10元是大涨100%。盈利空间大,大量的游资就抄底流进去了。
因为房市没有短炒机会,所以近7年在上涨时就不回头地涨,要下跌就会不反弹地跌几年。因为房市没有短炒机会,所以在高位就有价无市,800万的城市2007年一天成交300套,2008年初一天才成交40套,游资若要卖出要等多久?一买一卖的交易期需要几个月。游资进不去也出不来。
进得去也出得来的股市就充当流资的蓄水池了。因为有短炒机会,所以在高位就天量见天价,100万的股票一按“卖出键”几秒钟后款就到帐了。今天下午买的明天上午可卖。进得去出得来。
于是,游资宁进股市不进房市。
38. 算房市流通速度,得知:买卖来回需要几个月,流动性差致房市于死地。
在股市,今下午买明上午可卖,随时都有短炒者接手,100万元的股票要卖出时,一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去,一买一卖的交易期需要几个月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为他那2万已跌没了,大跌后还要阴跌三五年,就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会,一旦关门打狗,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局,许多人在高位就会恐慌,就会争先恐后地杀低抢跑道卖出,从而引发大跌,推动大跌。
“赚头,平中,亏尾巴”。踏错节奏要吃亏!房地产市场有周期性,涨几年后跌几年,跌几年后再涨几年。大陆人炒房是第一回,不少人对周期性和阶段性不了解,分不清春夏秋冬,秋风扫落叶了还在大量播种。搏傻搏的是看谁跑得快,跑得慢的猪是要挨刀的。奇高的价格强不过日本鬼子,不可能挺过8年。
39.算房市下落速度,得知:房市没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,一旦走熊大家都跑不掉。
在股市里,小散户量小,几秒钟就卖光了,跑得快是优势。庄家去炒一只小型股票,拥有几千万股。卖出需要大于10天的时间。于是,应用短炒手法,经常洗盘,经常走小熊,有时上,有时下,使小散户搞不清方向,进出频繁,多数小散户没有大盈利,卖出的欲望不强烈。到高位后,庄家先连续几天大幅拉高,然后又几天在高位上下宽幅震荡,形成巨量后混水摸鱼地卖出。95%的股市庄家都可以这样子跑掉。开跌后,有上下小幅震荡的短炒机会,只要你肯杀价就会有人来接手,加上有10%跌停板的缓冲,所以股票大跌时会跌得慢一些。
2007年底之前的房市涨就一直涨,不回头,不洗盘,不走小熊,所以大多是丰厚盈利盘。一旦大势不好,大利空袭来,炒家卖跌不卖涨,不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望,而买家买涨不买跌,于是挂牌卖出量增到30000套 / 每天成交减为40套 = 750倍的待卖率。自行车上坡时要有大的力量,下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。下跌时,没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,下落的速度会比股市还要快,一旦走熊就是大熊,包栝许多房地产商和大户会跑不掉,会套在高位。1998年香港的“一夜赤贫”说的就是这样的情况。
40.算房市涨跌有几个阶段,得知:涨跌周期8个阶段,先涨后跌,有涨有跌。
第1阶段是初露锋芒,慢步缓涨,跟者不多。都没参军少言谈。
第2阶段是如日中天,买者日多,到处盖楼。先当空军在彷徨。
第3阶段是上涨加速,迭创新高,排队拥挤。多军抢买白菜忙。
第4阶段是高位盘桓,有价无市,地价下跌。以为蓄势还会涨。
第5阶段是先知降价,拐点到来,开始中跌。看似假跌无卖愿。
第6阶段是后觉跟进,恐慌卖出,房价大跌。想割怕痛要骂娘。
第7阶段是钝刀割肉,阴跌后盘,盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。
第8阶段是横盘筑底,黎明之暗,上涨前夜。电梯到底心茫然。
目前各地的房市,排队拥挤的第3阶段已过,许多地方处于有价无市的第4阶段,广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大,在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段,大炒家会发扬风格,把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗?
聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局,在此阶段还不出货的过后就会后悔了。
大炒家能掐会算,不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局,2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。
41. 算房价下落的势能,得知:涨得越高下落势能越大。涨得越高跌得越深。
上涨20万元,那么房市下落的势能小,不会跌。
上涨50万元,那么房市有下落的势能,只中跌。
上涨100万元,那么房市下落的势能大,会大跌。
如果再上涨1倍共230万元,那么房市下落的势能特大,会大暴跌。正府不愿看到大暴跌,就会提前进行调控,调久必跌。
一旦下跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨,跌时超跌。2009年后,房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底,阴跌再阴跌,不反弹。
每套房每月跌2万元。下跌的第一年,跌去24万,外加资金成本损失10万,共损失34万。下跌的第二年,又跌去34万,下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住?许多出租房和空置房想卖出,非富人无力承接,炒家就把自己套住了。
42.算房熊市的跌幅,知房价将跌跌不休,越跌越没人买,越跌越有人要卖,过早抄底必被套。
真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上,却没想到还有地下室;抄在地下室的,没想到下面还有地窑;抄到了地窑的,没想到下面还有地狱。地狱又分18层。
降价10%时,会有80个抄底的人进来。
房价降到20%时,就有很多人的首付白交了,等于全额贷款,这时进来抄底的人只有40人。
降到30%,这时进来抄底的人只有20人。
降到40%时,大家全都愣住了,抄底的人不见了。买一个套一个,买2个亏一双,满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息,大家都恐惧了,会往下看跌。
KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”,必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开,谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有98%的人信念坚定,100年也不卖,但房市的定价权总是掌握在少数人手里,只要有2% * 30万套 = 6000个的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。
空头们发现:早买一个月就多亏3万,买一个套一个,越跌越没人买。炒家发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖。于是恐慌声一片,秋风扫落叶,兵败如山倒,跌跌不休,直至三五年后物极必反。
楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇,有人先过独木桥,发扬风格你让路,大跌开始能逍遥?
毛泽东说:前途是光明的,道路是曲折的。事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论反映了事物的发展规律,它蛮灵验的:2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,,ZF救市5年,跌到998点才救成。有人估计跌0.5,有人估计跌0.618,所以实际折中跌0.56。
43. 算日本和香港房跌幅度,得知:天下没有哪里的房价是只涨不跌的。
1989年,泡沫经济的最高峰,东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空房到处都是。房地产价格狂跌60%左右,到现在都爬不起来。。日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比,住宅地价已经下跌了46%,商业用地下跌了约70%。有人在泡沫经济前夕,用5亿日元买了一套房子,结果到1990年中期,只值1亿日元。
1997年,香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年,下跌65%左右。2003年非典,跌到均价33000。当时,人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前,香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌。现在,他们经历过了1998年的房地产崩溃,亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产,所以甘愿去租房子,不愿意冒险。
44.算傻子有几种,得知:逆势而为难以生存,五种傻子最为可怜。
一是高价卖身的房奴。
二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。
三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。
四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。
五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。
要人弃我取,人取我予。不要有从众心理。真理不一定站在多数人一边。众人皆看好,则行情未必继续好。不要理会专家看好和安慰的话,行情总在一片看好声和欢呼声中结束。一个趋势形成后就很难改变。房价上涨的大趋势发生时,开弓没有回头箭,会涨得很高。下跌的大趋势发生时,落箭不会半空停住, 会跌到地板。涨久必跌,跌久必涨。每一个多头都有自己的100个理由希望它将继续下去,直到永久,但是要知道:社会经济承受力就象一根扁担,200斤是极限,500斤压上去一定会压断的。
随机应变当滑头,才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头是指在房市里细算明理,知己知彼,敢买会卖,战则能胜的“智钱”,是指在低位当多军不踏空,在房熊市里抄大底,在高位当空军不被套牢,在房牛市里赚大钱的投资者。
要赢就要当“智钱”(房牛市里踏空的傻空和房熊市里深套的傻多都要除外),独立思考,爱算细帐,胸有成竹,一叶知秋,先知先觉,顺势而为,牛勇熊怯,铜价买金,爱吃鱼头,让出鱼尾,回避风险,搏取大利。
炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒,跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者,会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断,投机者不会轻易介入楼市的,因为要继续暴涨的概率已不大,获利的概率已不大,获利空间已不大,来交学费和接棒站岗的概率很大。2006年跌的概率为10%,2007年30%,到2008年还在炒房的话,是在跌的概率为70%的情况下去豪赌升的概率为30%的赌场傻蛋。
本文以二线城市为例而写。楼市有风险,入市需谨慎!决策细算帐,责任应自担!
解读房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密
解读特大利空 细看房市秘密天宁天齐
解读特大利空 细看房市秘密(多军不敢看完)
解读特大利空 细看房市秘密 (多军不敢看完)
解读特大利空 细看房市秘密(多军不敢看完)
解读特大利空 细看房市秘密(多军不敢看完)1
解读特大利空细看房市秘密(多军不敢看完)
【解读销售的秘密】
解读, 男女, 情欲, 世界, 秘密
解读天干地支的秘密
解读百年品牌经久不衰的秘密
解读人体的99个秘密清单
解读领导的十大“签字秘密”
解读领导十大“签字秘密”
解读领导十大“签字秘密”
解读领导十大“签字秘密”
解读男女世界的78个秘密
解读世界的78个秘密
解读领导十大“签字秘密