房地产新政解读...

2008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。2009年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。据社科院发布《2010年房地产蓝皮书》数据，2009年房地产市场的销售量为9.4亿平方米，其中商品房销售面积8.9亿平方米。与08年相比，商品房的销售面积增长42.1%，商品住宅的销售面积增长43.9%，销售面积及其增速均创历史新高。房价一季度最低，后半年同比增幅由1%上升到7.8%。一线城市房价反转和上升幅度大于其他城市。房地产开发企业资金充裕，个人按揭贷款快速上涨。2009年房地产企业开发资金达5.7万亿元，同比增长44.2%，增幅高出2008年42.4个百分点。定金及预收款9―12月连续4个月增速超过100%。个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍。

国家统计局统计数据显示，2010年1—3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。增幅上升了16.4个百分点。1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升了16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面。

房地产业是关系国计民生的重要产业，面对当前房地产过热，房价增长过快的形势，政府高度重视，从3月份开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。

 ——3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 

——3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

——3月18日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。  

——3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

——4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

——4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

——4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

——4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 

——4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 

——4月17日，国务院的“新国十条”房地产调控新政，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，建立对地方的考核问责机制，实行更为严格的差别化住房信贷政策，提出了很多解决问题的针对性很强的措施。

——4月30日，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。规定了自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款等详细措施。

——5月2日，中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调金融机构存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达17%的高点。

此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府坚决遏制部分城市房价过快增长，挤压房价泡沫的决心。本轮新政通过住房保障政策、土地政策、金融信贷政策、财政税收政策、市场监管政策的综合实施和调整，规范房地产开发企业经营行为，引导住房需求者的消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。政策调控针对性强，在强调加大住房保障力度、增加住房供给、改善供应结构和加强市场监管的同时，坚决抑制不合理住房需求，政策调控的重点在于打击炒房和投机需求，同时尽量满足首套以及自住型购房需求。目前随着房价不断上涨，房地产市场上，为规避通货膨胀的投资需求和为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多，造成市场供应紧张，进而推动房价不断上涨。此时的住房作为投资品，成为投机者的保值手段和攫取财富的捷径。面对飞涨的房价，相当部分的自住需求被挤出市场。一方面这种投机需求，造成房地产市场的虚假繁荣，推动房地产泡沫不断增大，加大金融风险；另一方面，由此导致的贫富差距加大，“房奴”，“蚁族”，“蜗居”，“胶囊公寓”等所反映出的民生问题也备受关注。

新政的严厉措施，能有效抑制住房投机、投资等不合理需求，目前房地产市场上的买方，有降价预期，多数选择持币观望，还有部分由于议价能力增强看到了出手的机会。房地产开发商出于自身企业战略、融资、现金流状况的考虑，选择观望，表示关注政府下一步的举措，或者为在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，同时为下一轮地产企业洗牌积累并购资金，而实行降价促销措施。5月6号起，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。万科、保利、中海、华润、金地在内十多个房企的上百个在售项目，虽然降价迹象尚不明显，但新政出台前大幅涨价的现象已经完全消失。

新政出台后，整体上来说，房地产市场观望情绪明显，成交量大幅下跌。据北京房地产交易管理网数据显示，4月份住宅期房签约10446套，1166202平方米，其中商品住宅期房签约8192套，日均273套，同比2009年4月下降38.79%，保障性住房签约2254套，同比2009年4月上升40.26%。供应量方面，4月批准预售证27个，新增房源9452套，相比3月少了4个预售证，160套期房房源。

商品住宅期房周签约套数3月连续5周上涨后，4月连续4周下降，下降比率先后为8.65%、19.19%、31.80%、37.89%，下降幅度日趋增大，最后一周回落到3月初上升前的水平。

图1  2010年3—4月期房住宅签约量对比图

现房签约套数自1月大幅下滑以来，近3个月维持小幅波动。4月签约1741套，日签约58套，环比3月份上升25.89%，同比2009年4月下降52.45% ，4月后两周现房签约量环比先后下降27.14%和11.76%。

图2   2009年4月—2010年4月现房月签约套数

图3  2010年4月现房周签约套数

以上分析可以看出，调控政策已经显现出明显效果，楼市急剧降温。此轮调控，在短期内会改变住房市场供需状况，起到遏制房价过快上涨的效果，更会改变市场预期，2010年房地产市场会在调整中发展。一些住房价格上升过快区域，房价存在一定下调空间。政府出台新政的目的是为了坚决遏制房价增长过快，保证房地产市场健康稳定发展，促进民生改善和维护经济秩序，无论是房价过快增长还是房价大跌，楼市萧条，都不是健康、稳定、持续发展的房地产市场所允许和需要的，政府此轮新政的目的是打压楼市投资投机的同时，保障和鼓励民众对住房的合理需求。政府会根据楼市反应推出后续政策，调整出预期效果。

但客观来说，依靠行政手段，打压投机投资需求并不能从根源上解决炒房问题。目前国内通货膨胀压力大，据国家统计局公布，一季度，CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。而居民投资渠道单一，资本市场并不完善，股市持续走低，实业投资利润逐年压缩，是造成民众把资金投入楼市的重要原因。政府亟需解决的问题是产业结构调整，注重新兴产业发掘，拓宽投资渠道，引导中小业主投资由楼市向生产领域、商业转移才能让住房由投资功能向居住功能理性回归。

对于快速工业化和大都市区域，居住用地的需求是三方面的，本地人的居住需求；涌入的大量流动人口的居住需求；还有国际化带来的面向全球市场的居住需求。要加大居住用地和住房供给，促进城市建设用地结构合理化。

健康稳定的房地产市场需要有支付能力的住房需求。我国城乡职工劳动报酬占GDP的比重已经低于适度水平，相比房价大跌，引起的产业萧条，宏观经济衰退，大幅提高民众收入，增强普通居民的支付能力，是改善民生、解决住房问题的可行措施。

此外，还要建立健全房地产市场平稳发展的长效机制，完善保障制度，扩大住房支持的覆盖面，加强制度建设和政策创新，明确保障房的对象，关注广大“夹心层”的住房需求。尽快推进土地制度、通过财税制度等方面的改革，如适时开征物业税，加大房屋的持有成本，对闲置房地产资源征收调节税，才能从长期上，有效抑制炒房行为，促进房地产市场健康稳定发展，实现人民安居乐业。