高房价之迷

高房价之迷

这是个高房价狂欢的年代，人们以买得起房子引以自豪，在餐厅里、公交上、巴士上、人们谈得最多是房价，为什么这么多人在谈房价呢？中央政府已经意识到房子是关系到国计民生的问题，而不是一个投资品等一系列问题，就一直在开始调控，也一直没有什么成效，而是越调越高，为什么房价调控越调越高呢？回答这个问题其实很简单，我们只要把以下几个原因简单归纳一下就可以了。

98年我国住房制度改革，开始起动商品房与经济适用房的改革，这以后十多年的时间里房价一直节节攀升，在08年金融危机的时候有过短暂的回调，其余的时间都在涨价声中度过的，住房制度的改革给中国经济注入了一个新的、强劲的动力，拉动大大小小60多行业的发展，钢铁、水泥、建材等一系列行业飞快发展，也可以说房地产功不可没，这是我们看到好的一面，事物总是相对的，有好的一面就坏的一面。那坏的一面又是那些呢？首先还是先分析一下房价高涨的原因。

第一城镇化，城市里的人口越来越多，刚性需求也就越大，也就需要更多的住房来满足婚房、改善性的住房，这个理由是充分的。

第二房地产性的非完全市场化，我们都知道房价是开发商在定的，建好的房子拿到市场上去卖是市场化的，你可以买也可以不买，但是我们国家的土地是不非市场化的，是通过来政府规划的，土地也政府来控制供应。当需求大于供给的时候，房价就会一直的涨，这也非常明显的道理。

第三税收制度的改革，财权与事权的不合理分配，地方政府承担着大部事权，却没有财权，没有资金来源，地方政府60%的收入来自己土地的买卖，地方政府也默认的支持高房价。

第四是一个中国人的观念情节——有房才像有家，现在很多年轻人买房，用是三家庭的积蓄即双方的父母与他们自己的收入，也就两代人的财富来消费一套住房。这增加住房供给加压力。

第五灰色收入的漂白，政府公务员、事业单位领导等等，他们需要的把自己的不正当的收入变成实实在在的资产，买房对于他们来说即可以是投资，也可以说当成资产。

第六是人的心理预期，因为我们国家住房制度改革以来，房价没有大跌过，一直在一路凯歌前进，人有利自行为，买涨不买跌。就有很多人在投机房地产业。买进卖出来赚其中的差价。

第七就是我们自身的一个投资渠道，现在我们资本市场基本还是不开放的，你想去境外投资还是受到很多限制的，在国内在很多行业——电信、铁路、石油等一等系例行业是垄断的，你也投资不了。这导致大量资金流向房地产行业，才推高房价。

第八货币的超发，我们现在是一个出口导向的国家，国家通过出口积累大量的外汇储备，为了维持人民币的稳定，央行向市场上投放了大量的基础货币，这就形成了通货澎胀与资产泡沫的预期。同时也推高资产的价格。

这只是简单的分析了一下原因，这些原因其实联系在一起的，不可分割的，我们不能单独去分析或者去看一下个问题，要想更深入的了解必须更深层次去理解。

那我们现在来分析一下今后房价的走势，我从以下几个方面去分析：

第一城镇化，大多数认为我们国家城镇化的水平远远低于发达国家的水平，大家看一下数据就知道了，这也客观的，因此判断我们国家的房价会越走越高，还会升值，还会涨价，我不以然，这种是见树木不见森林的，一个国家的城镇化不可能在短的时间也能够完成的，他需要几代人来能够才能实现的，你家里的老一辈就几乎不可能在再来城市里来买房，因为这是一个年龄结构决定城镇化不可能在短时间实现，最重要是我们的城镇化在中国这个大的背景下进行差不多的时候，跟据效用函数，那么在未来的时间里我们城镇化速度会越来越慢，住房的供给压力会越来越小。所以在这一点我不支持房价会一直上升。

第二我们的国家资产泡沫已经非常严重，资产当然包括房子，从大的宏观经济环境来分析这个问题比较适当，现在发达国家美国、日本、欧盟都处在通宿状态，新兴国家处在通胀状态，现在是美国实行定量宽松政策，美元指数跌到低点，推高资产价格，同时所谓的热钱流向新兴经济体，造成新兴经济体的输入性通货澎胀，我们国家货币政策的重点防制严重的通货澎胀，这势必央行要加息来档住恶性的通货澎胀，这就提高住房信贷的成本，这会抑制一部分投资性需求，最重要的当发达国家经济复苏的时候，他们提高基准利率的时候，热钱会快速的外流，有可能导致经济的硬着陆，资产价格的暴跌，房地产的崩溃。

第三房子既然是商品就会有涨有跌，没有任何一件商品或者说投资品只有涨没有跌的，只要市场的心理预期改变，市场的下跌是非常迅速的，这是市场的基本规律，看一看香港与日本的房地产产业的发展规律就明白很多。

第四从长期来看一下人口结构，我们出生率一直在下降，未来房子的需求会越来越小，当我们老一辈不在的时候，我们城市要留下多少空房，我记得王石讲过，再过四五十年的时候，那个时候房子会供给大需求的。

第五改革开放发展这么多年，政治改革的缓慢已经阻挡经济的发展，政府自身的改革应该为期不远了，当然也包括经济体制的改革，理顺很多生产与价格要素，税收制度的改革比如现在谈论较多的房产税，一旦实行就会抑制相当一部投机，当房子回归是一个消费品的时候而不是一个投资品的时候，房价会理性很多。房地产也才能健康的发展。

第六我们分析房子现在真正的价值，我用国际贯用的几种方法，租金比、投入回报率等，说明我们的房价已经到最后的狂欢的时候了，我记得科斯托兰尼说过看看谁是最后一个大傻瓜来承接这个市场的崩盘。

文章写到这里，我才发现跟大家讲清基本道理与方向有多么的困难，因为离我要表达的主题——《高房价之痛》还相差太远。那才是房价暴跌实质性危害，其实我也一个当局者，也在迷徨之中，我引用狄更斯在《双城记》中的这句名言来描绘我自己的心情怕是最合适不过了。这是最好的时代，也是最坏的时代.这是希望的春天，也是失望的冬天。我们前途无量，同时又感到希望渺茫，我们一起奔向天堂，我们全都走向另一个方向。”